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★★レ○パレスの30年家賃保証は信用できるの?★★

1 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/26 18:32 ID:ZWuBmgnU
空いている土地にゼブラ模様の木造ハイツを建て
管理委託するとメンテナンス管理などもしてくれるそうです。
30年間の家賃保証が魅力のようです。

でも建設費用などは家主負担で総工費約1億円の
ローンを組むことになります。
あの建物が30年も持つのかなぁと不思議です。
家族が乗り気なのですが、このシステムってどうなのかな?
税金対策にはなるのかな?


2 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/26 21:11 ID:F/sQGDYx
大刀建託ちゃんと同様会社存続するのかな?
近くの工務店に見積もりお願いして・・・7000万ぐらいでできない?
その分安く貸せばイイんでは?別に保証してもらわなくとも・・・・
相続対策・・・と言われた?我が町ではずいぶん空いているyo。

3 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/26 22:51 ID:ZWuBmgnU
1です
メンテナンス費用やリフォーム積み立て費用として、
家賃5万円としたら、実際家主に入るお金が3万円ほどらしいのです。

どんなにガラガラの空き部屋がでても家賃保証するというのだけど、
30年先までこの会社が存続しているかは・・・、不安です。
もし、倒産したら後に残るのは多額のローンと
パレスの広告であるゼブラなハイツだけ。

最近目立つようになった会社だけど
信用のおける会社なのでしょうか?
30年保証の実績がまだないようなので・・・。


4 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 01:04 ID:pf5ipl5+
ワイハかどっかで巨額の債務を背負ったと聞いたが。

何にせよ自分で判断しろ。

儲かったらお前の金だ。

損するのもお前の金だ。

5 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 02:10 ID:q4n4VnH3
借りるのは安いけど建てるのにはお勧めできないと思われる。
壁薄いのは周知のとうり。二階と一階で普通に会話ができる
ので寂しがりやにはいいかもね。

6 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 06:06 ID:???
!!        クソスレみたら!!
     \\   常いかなる時も!!  //
       \\  速やかにワッショイ!!/
        ∬ ∬   ∬ ∬   .∬ ∬
         人     人     人
        (__)   (__)   (__)
       (__)  (__)  (__)
.      ( __ ). ( __ ) ( __ )  (::::::::::::::::::
      (´∀`∩)(´∀`∩)(´∀`∩) (::::::::::::::::::::
      (つ   ノ (つ  丿(つ  (´⌒;;:::::::::::::::
       /   / (´/   (´⌒;;(´⌒;;:::::≡≡(´⌒;;;
      (_/し'≡(__(´⌒;;(´⌒;≡≡(´⌒;;≡≡
         (´⌒(´⌒;;;::
      ズザーーーーーッ


        クソスレ ワッショイ!!
     \\  クソスレ ワッショイ!! //
 +   + \\ クソスレ ワッショイ!!/+
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   +     人      人      人     +
         (__)    (__)    (__)
  +    (__)   (__)   (__)     +
.   +   ( __ )  ( __ )  ( __ )  +
      ( ´∀`∩ (´∀`∩) ( ´∀`)
 +  (( (つ   ノ (つ  丿 (つ  つ ))  +
       ヽ  ( ノ  ( ヽノ   ) ) )
       (_)し'  し(_)  (_)_)


7 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 10:41 ID:N1HOWqMM
レオパレスは建築戸数では大東や積水を抜いて今一番です。
ジャスダックでも時価総額、売上伸び率等どれを取っても超優良企業のようです。

ここ数年の賃貸アパート建設ラッシュで売り上げも好調でかなりの利益を上げていろ模様。

さてここからが問題。
30年保証や家賃の前払いで施主の初期投資額を押さえる制度などで土地を持て余している小金持ちを
うまくとりこんで他人の土地に他人の金でアパートを建てまくり、
オーナー側とすれば土地と金さえ出せばあとはなにもしなくても家賃だけは入ってくると言う安心感で、
ついハンコを押してしまう。

そこで見落としがちなのは>>1さんの言うようにそもそもレオパレス自体がこの先30年間
存続し続けることが出来る会社ナノかどうかと言うことです。

今会社の業績が好調なのは「建築」で稼ぎまくっているからだけであって、最大の謳い文句である
「家賃30年保証」に関しては何の実績もありません。

おそらくレオパレスの社長は今笑いが止まらないと思います。
ごっそり溜め込んだ金を何に投資して増やしてやろうかで頭の中がいっぱいだと思います。

建築ラッシュもそろそろ頭打ちになるでしょう。レオパレスの真価が問われるのはこれからです。

新規事業の相次ぐ失敗で10年−15年後にやってくる建物補修をめぐる問題や家賃改定をめぐる
オーナーとのトラブルに対応できず経営行き詰まり。 なんていうシナリオは容易に想像できます。






8 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 14:06 ID:XR+4UN9x
参考までに・・・
http://money.2ch.net/test/read.cgi/build/1013259870/l50

9 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 15:00 ID:pFe2SpP7
1です
やっぱりおいしい話にはリスクがあるんですね。
10、20年後が怖いですね・・。

今は建築で儲けているようですが、入居者にも限りがありますよね。
営業マンの口がうまくてその気になってしまいました。
オーナーの共済会とやらもよくわからないですし・・・。

ワンルームの間取りとユニットバスも30年後のライフスタイルには
対応しないかもしれないですね。

実績がないのが一番怖いです。
アドバイスを下さった方々、どうもありがとうございます。

10 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 15:03 ID:siPT9r08
一億かけてでっかいゴミつくるな!
十分鉄筋のまともなの建てれるぞ。
ってゆーか駐車場にする方が利益が出る。

11 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 15:15 ID:pFe2SpP7
でっかいゴミ・・。
鋭いご指摘、まさにそうですね。

12 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/27 19:44 ID:iZUAHvah
1さん良かったネ。2ちゃんねるに感謝だネ。

13 :元住人:03/02/27 20:48 ID:OE6Rglbu
5さんへ隣とも話せマッセー!カップルは気をつけよう!

14 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/28 01:03 ID:PLDok+Hk
空き部屋は営業マンの無料セクースルームにナリマッス

15 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/28 14:46 ID:???
30年後にどれだけの会社が残っているだろう。
トヨタでもわからんぞ!

16 :(仮称)名無し邸新築工事:03/02/28 15:10 ID:E3vKHWF0

http://www.ddt.or.jp/~samu/index.htm

17 :簡単WEBアルバイト募集:03/02/28 15:12 ID:i7VVahAy
http://asamade.net/cgi-bin/pc_i_j_ez-index.cgi
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18 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/01 00:16 ID:tGZgZ2mg
他にもアドバイスがあればお願いします。

19 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/01 00:42 ID:A3KohVh8
元レオパレス社員です。はっきり言ってうそなんです!社員は1億契約すると100万
歩合がもらえます。そのため借金だらけの人が一攫千金で働きます。私は新卒で入社して1年で辞めました。そのとき300人入社して1年で半分以上やめたはず。私の神奈川の山奥
にワンルーム契約したけど、どうなったかはしりません。30年保証もうそよ!うそよ!うそよ!30年なんておもちゃアパートもつわけありません。



20 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/01 00:55 ID:TQ/25QSR
確かに1億あればRC建てられますね
4部屋×3階建(鉄骨造)で5000万いかなかったです。
よその会社はわからないけれど。

新築のうちは不動産屋さんも入居を入れやすいし、結構入ると思うので
15年くらい大家さんをやるくらいの感覚で建てるんだったら
そんなに後で後悔しないんじゃないかなと思います。

レオパレスとかは、オーナーに会社のやり方を押し付けていると思うんですけど、
それってオーナーは儲けられないってことのような・・・・


21 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/01 11:40 ID:tGZgZ2mg
1です。
アドバイスありがとうございます。
確かに、歩合制で報酬がもらえるせいか社員の方の熱の入れ方が
すごいですね。

うちは地方なんですが都市部で説明会があるので参加を迫られて、
どうしようか迷っていましたが・・・。
説明会に参加してしまうと、契約しなくちゃいけない
状態になりそうですね。考え直そうと思います。
おいしい話には気をつけないと・・・。

建物は壁が薄いのですね。
営業マンの説明では、入居者は寝に帰るだけだから
環境は関係ナイとのこと。
でも壁が薄いのは困りますね。


22 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/02 13:45 ID:bAzEHE/0
なんで1億もかかるの?木造でしょ?
ワンルームなら先を見込んで25平米、8坪ほどかな?
で、ツボ50万なら400/1部屋。
25部屋以上つくるのかな?当然だよね?だってすんげ〜安いはずだけどね。倍は出来るはず。

投下資金が5年で回収出来るとしるなら
年間2000万以上の家賃を見込む。そうすっと30部屋なら7万以下ですむが
25部屋なら8万の設定が必要。そんなに都心で駅前なのかな?
1の周辺のワンルーム家賃はそんな金額なの?あ、ワンルームだよね?
>営業マンの説明では、入居者は寝に帰るだけだから
っていうなら独身者向けってことだよね。

要はね、投下資金を何年で解消出来るかってこと。賃貸物件を持とうが、同じ金額の
預金や株券を持とうが、リスクとリターンは変わらん。
ちょっとレオの分析してあげるから駅何分で何階立てで何部屋で目標家賃と面積、空き室率(設定があるはず)を
教えて。手元に大手銀行の分析ソフトと自分が作ったソフト?があるから
もし同じ物件を建てたい!って銀行に持ち込んで「融資」が下りるかどうか判るぞ?


23 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/02 14:28 ID:QRxkS6gd
ここのスレに書いてあったけど、、1年目で300人いた新入社員が半分まで減ったって
書いてあったけど、やばいくらいきついんだね。全然話変わるけど、トラスコ中山っていう、
機械工具専門の商社知ってる人ー。離職率多いって、おっさん言ってたけどレオに比べたら全然
ましやね。東証1部やけど70人位しか採用しないってのは、やっぱり大してやめてないって事かな
就業人数全体を採用人数で割ったら、3%になったぜ

24 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/02 19:49 ID:NlMxFd+A
>>22 よろしくお願いします。
第1種住居地域 けんぺい率60%・容積率200%
土地面積150坪(評価額5170万円)・建物木造2階建 1k14世帯110坪
建築費消費税込み 6750万円・自己資金350万円
賃料4万円×14世帯・駐車料5千円×9世帯分

25 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/03 10:11 ID:ZQCa/171
1です。
やっぱり不安もありましたので、
今回はお断りしました。

最近、30年家賃保証のシステムを採用している不動産会社が増えているようです。
ある程度の実績がないと安心してお任せはできないですね。
みなさん、大変参考になりました。
本当にありがとうございました。

26 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/04 02:23 ID:ECLlKQY1
貴方ちょっと間違ってると思う。
>ある程度の実績がないと安心してお任せはできないですね。
実績ならどこの会社でもあるぞ。だが利回りは低く、リスクも高い、信用も置けない
というのが現実。なぜに他人に運用を任せるのか理解に苦しむ。面倒だから?
家賃や入居者の管理は不動産管理会社に任せてしまえば済む話。
貴方のやることは「いかに利回りがよく、リスクの低い建物を持つか」に腐心すれば
よいかと思うが。。別の会社(なんたら建託とか)に話を持っていっても同じだよ。
それと同時に「品質の良い建物を持つ」事も考えて見て。レオパのツートン建物がダメとはいわんが
あれが30年保証うんたらと言えると思えるなら資産運用は不動産で行わず今すぐ売りに出して
そのお金を銀行なり株買うなりで、運用すべき。金利は金額がでかければ交渉が効く。

でもね、リッパな土地をもっているでしょ?多分駅近くか大きな道路に面してる
商業地域に近いような場所ではないか?と思う。そういうのが空き地かそれに近い状態なら
誰もが入居したくなるような建物を「所有」出来るのは良いことだと思う。

建築の条件(建蔽率とか)が良いからRCか重量鉄骨だね。全面道路がでかいとかで
良くなっているなら木造でもOKだけど遮音性とかきになるのだとRCかな。

>賃料4万円×14世帯・駐車料5千円×9世帯分
これって手元に入る利益?つまり保証されて貰える額なの?
入居者が実際に支払う金額なの?ちょっと低すぎだと思うけど
青森とか?
判らなかったらとりあえず検索で近所の相場家賃を調べてみたら?
とりあえず利回りは悪くないのだが・・・・空き室リスク高すぎだから。。

27 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/04 08:32 ID:CbgMRW85
>>26
>賃料4万円×14世帯・駐車料5千円×9世帯分
これって手元に入る利益?つまり保証されて貰える額なの?
レオパでこの賃料は保証しますyo。30年間は空いていても保証します。

28 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/04 10:07 ID:f0idcWVr
>>27
>30年は空いてても保証します。
この言葉をそのまま信用するのは危険過ぎませんか?
今のところレオパ物件の入居率は平均で9割近くあるらしいけど、
あくまで今現在はの話。
私の住んでる地区ではここ最近、この類の賃貸アパートの建築ラッシュで
わずか10万人程度の人口の町なんですがここ一年間だけを見ても、
今現在建築中の物も含めてざっと50棟近く建ちました。
私が思うに、レオパや大東、積水などどの業者もこの先の需要見通しなど無視して
建てているに違いありません。とりあえず「建築」で目先の利益をあげることしか
考えてない様に思います。
レオパなどは、個人よりも企業との契約により入居者を確保していると聞きますが、
この地区でも大手の工場の撤退や縮小の話が後を絶ちません。
そんな情勢にもかかわらずこれだけの建築ラッシュが続くのは、普通に考えておかしいです。
30年保証を謳い文句にすることは詐欺的行為といっても過言じゃないと思います。


29 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/04 15:55 ID:010wMGjm
1です。
再度のアドバイス感謝します。
>24の条件は別の方の書き込みです。うちの条件とは異なります。

ある程度の実績というのは、これまで30年保証をした実績があるかどうかのことです。
新システムだと言われれば、それでおしまいですが・・。
最近はそのシステムを安易にうたっている他の不動産会社の広告を目にします。

でも、私たちは商売人ではなく、素人ですのでリスクを承知で投資するということができないのです。

法人相手の契約が主ですが、それも商業開発が進められている間の需要だと思います。
せいぜい10年ぐらいかな・・。
30年の間にどれぐらいのトラブルが発生して、それを会社側がいかに処理をするか・・・。
その実績がないとやはり安心してお任せできない・・・と思いました。

資産運用に関してはいろいろな方法があるとは思いますが、
お金に換えてしまうと使ってしまいそうなので、今は現金化は考えておりません。
また買い手はそうそう簡単に見つからないので・・・。




30 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 00:05 ID:???
22.26はおいらなんだが。
うーんとね、間違ってると思うよ。投資といえば株や商品取引とかだけだと
思っているようだけど、いまどき銀行に預けるのだって投資だよ。ペイオフは
先延ばしになったけどね。30年後に今ある銀行がすべて生き残っているとは
思えないよね?
不動産に対する投資はいくつかのパターンがあって「利回り重視」「所有欲」
「財産の維持」などが割と見受けられる。そのうち「家賃保証」に関しては
利回りと相続対策が主な営業トークとなる。相続対策は負債を作るだけなので
だれでも始められるよ。山の中にRCでワンルームぶっ建ててもOKだしね。

1の条件が24かと思ったんだけど違う人なんだね?気が向いたら書いてくれ。貴方も
みんなもなんかの役にたつんじゃないかな?でもせっかくなので24の
パターンで利回りを計算してみよう。
不動産投資(とは書きたくないが)の利回りとは難しいこと言わずに
単純に年間受け取る金額÷投資額×100=利回り率(%)で
考えて良い。24のパターンだと
受け取り保証金額60.5万×12=726万。726÷(6750-350)×100=11.343・・
借り入れ金利を引かなきゃならんし、外構とか入ってないので投資総額とはいえないけどね。
数字だけ追えば素晴らしい利回りと何と言っても「30年保証」だな。地主殺しとは
このことかと。リターンはこのへんで、リスクについては。。



31 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 00:34 ID:???
まさかツートンじゃないとは思う。木造だと20年で減価償却が終わっちゃうので
銀行では融資が下りないはず。そうなるとノンバンクか外資となるがまさか蛇クスではないだろうね?
軽量鉄骨のグレーの外壁だな?と想像するがあれとてツートンではない、と言うだけで
遮音性の悪さは似たり寄ったり。なまじ鉄骨だけにむしろ減価償却の悪さと高い課税金額から言って最悪と言えよう。

建物の質、立地条件、賃料が密接になっていてそれぞれについて「市場原理」が
加わる。質が低く駅から遠くとも安かったり一括貸し(社員寮とか)だと利益が出るが
高品質で駅近くとも3LDKで50万とかでは寿命の半分は空き部屋だろう。

要は「その場所にマッチした建物を適切な値段で余裕のある資金」で建てることかと。
だが、保証する会社にまる投げしてしまうと自ら調べることなくその会社の言いなりで
建てた建物をめいいっぱいの資金繰りでまわさなくてはならなくなる。たいした裏付けの無い
家賃保証でね。
例えばその見積もられた金額が交渉してガクンと安くなるなら別だ。24のは坪60万だが
これが40万あるいは35万と下がるのならどうぞ!どうぞ!と勧めるよ。
利回りが良いということはそれだけ早く投資金額を回収出来るということ。荒利5年で回収出来れば
良いというかベスト。24のは純利益だからちょっと違うよ。
細かく言うと土地評価額とか融資金利、メンテナンス費、諸税に管理経費どが
絡んでくる。おいらの腰ダメの数字は7-10%が純利益の利回り所得金額として目標と
なるが、建物のグレードは外観総タイル張り、25平米以上、ムクのフロアに建売グレード以上の
衛生機器が条件。それでいて相場家賃の5%以下の値段差に抑えておく。

>でも、私たちは商売人ではなく、素人ですのでリスクを承知で投資するということができないのです

あのね、「私たち」ってなんだよ? それに商売人とはさげすむ言葉だね。
自分が書いていることを良く考えてみたら?システムがどうだ?と聞きたいのだろうが
そんなものは無いんだよ。たとえあったとしても「素人の貴方」には
だれも教えないと思うよ。知ろうと思わない人に理解できないだろうし
納得が出来てもあらゆるリスクは避ける事は出来ない。


32 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 08:13 ID:lQVgeq1j
>>30,31
お前はレオパのことをもっと知ってから書き込め。
1の言ってるのは、レオパがどれだけ信用できる会社なのか?ということであって、
一般的な話を長々とされても全然役に立ちません。


33 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 11:50 ID:seAq4bNw
1です。
詳しく、書いていただきありがとうございます。
しかし、やはり私は素人です。
これを理解するにはもっと勉強が必要です。

私が言う商売人とは不動産屋さんのことですよ。
プロですから、いろいろ詳しいでしょう。
私たち家族はただの農家なんです。
さげすむ言葉として使ったわけではありません。


34 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 20:07 ID:9FgMpPEN
>>32yo。
怒るな!!大変勉強になる。
関係ない・・・と思ったら読まないで、許して下さい。・・・・ネ。

35 :元レオ男:03/03/05 21:36 ID:ni3Z+z94
僕はレオパレスに勤めていたので良く分かりますが、まずこの世の中にそんな
良い話はそうそう無いって事。バブルではじけ、グアムのリゾートで失敗し、
天文学的な借金を背負い、リストラで人数を減らし、なんとか倒産をのがれてから
何とかしなければとゆうことで必死になり、それなりに息をつけるようになった
のが、ここ数年。そこで謙虚になれば良かったのに、株式上場したいとか変な夢
見て、借金もまだ信じられないくらい残っているのに、とにかく売上、売上と
無理な計画を立て、決算時の目標にあわせるため、とんでもない突貫工事を
やる3月末、9月末には工事課の連中は無休がほとんど。
そんな状況のため、営業も必死になる。営業なんかは週1回休めれば善い方、
早くても夜10時、2時3時当たり前、3ヶ月休みが無く顔面神経痛になった、
営業マンを私は知っている。まだ3年ぐらい前まではまだまともだったのに。
 なにが悪いって自分たちが、世界を動かしてると勘違いしているワンマン社長
と重役連中、自然と廻りに集まるイエスマンたち、分け分からない軍隊調の教育
方針にだれもノーと言えない。竹刀を持っていたり、殴る蹴るする支店長が残り、
有能な人が辞めていく。
 たしかにマンスリーによる賃貸方法、30年の借上げ保障などアイデアはいい所
も有るのは事実だが、手付け金として預けた金は、解約しても絶対返すなと
ゆう指示を出したり、5年を越したら家賃は見直しをかけることになっていて、
最低家賃の値は決められておらず、極端に言えば100円にでも出来ると結う事。
要するに家賃は5年保証と同じなのだ。正直言って、利益も信じられない位
とっているし、そりゃあ利益は上がるまっせ!


36 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 22:13 ID:0yYMXRIq
現在政府主導ですすめられている男女共同参画社会であるが、
それにもとづいた各自治体の条例の中に違憲の疑いがあると
憲法学者は指摘している。
問題の条文は
「女性を差別すると思われる一切の広告、表現物の
公への掲示を禁ずる」
というもので、あまりに曖昧不明確であり、憲法21条
の表現の自由を大きく制約するもので大問題だという。

社会の病気フェミファシズム

言葉狩り、表現狩りは児ポ法だけではありません。


37 :1です:03/03/05 22:16 ID:seAq4bNw
急成長の影にはいろいろあるんですね。

せめて誠意のある会社なら良いですが・・・。
そんな会社を見つけるほうが難しいですね。

38 :カモになりたくないなら:03/03/05 22:40 ID:neHlduNH
細かい理由を述べると長くなるので割愛するが、

融資
設計
建築
管理
仲介
補修

これらは総て別の業者にすること。
それも独立系専門業者にしましょう。
若干手間がかかりますが、本当に資産運用するなら絶対の原則です。

39 :1です:03/03/05 22:47 ID:seAq4bNw
ひとつの会社がすべてやることにおいては良い点、悪い点ありますよね。
関連会社に補修や管理を任せることなど、競争がない分割高になる気がします。
融資においてもあらかじめ銀行が決められていますし・・・。
効率は良さそうですが、おいしい思いをするのはおもいっきり会社だなぁと思いました。


40 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 23:04 ID:WCAeHVNa
おれは、8年すんでいたが

隣の声は、聞こえまくり(藁

セクースの時の声も、聞こえまくり(藁藁

一枚ボード万歳ですね。

あっはっは。

41 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/05 23:25 ID:???
話が長い30だがウザイやね?ま、もうちょい付き合ってくれ。
土地を持っている人に本当に儲けてもらいたいと
思っている会社は無いよ。レオでもなんちゃら建託もね。だって自社の利益を
先に確保するのが当然でしょ?
逆に「こんなやり方で運用してみましょう、利益の20%を手数料としてもらいますが」
そんなことを言われて実際に利益が出たら手数料払うのが惜しくなるでしょ?
だから最初から取れるところから取ってしまうんだよね。レオではないが
ローン会社からキックバック、建設会社からピンはね、管理はいい加減、仲介もいい加減な
審査でトラブル続出ってのがあった。それでもオーナーはそれなりの利益が渡るし
その会社はもっと潤っている。

例えば手元に500万のお金がある。安いベンツなら買えるかな?
ではそれを銀行に預けます。ペイオフの額以下だからどこでもいいよね?でもね、
預ける期間や金利ぐらいは調べるよね?もしかすると別の銀行ならもっといいかも?!

なんと!5%の定期金利を表示している銀行を見つけました!さっそく
預けようと思ったら外貨預金だよ?どうする?為替のリスクは?ペイオフ関係あるの?
投資信託も捨てがたいなあ。。分散して投資と預金をするか。。

賃貸の建物も同じだと思うけどね。オーナーになって利益を得たいなら
レオであろうが自分でやろうが「勉強」すべきかと。でもレオについて
学ぶべき所は無いような。。会社経営したいなら別だけど。

>38
確かに究極の法則だと思う。でも完全に横の連絡が無いと辛くない?
地域にマッチした賃貸物件を知っているのは不動産屋だが建築屋はそういうのを
しらないぞ?逆にどうすれば安く建築できるかは不動産屋は知らない。
設計屋も東京ならいざ知らず、地方だとどうなんだろうね、いるのかな?すごいのが。

42 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/10 11:59 ID:IqNQ22EH
レオパって一回倒産したんじゃなかったの?知らなかった。
昔建ったレオパマンションのほとんどは、地元不動産屋が
管理してけどなんで?
今の30年保証については、施主との保証契約書みれば
化けの皮がはがれると思うよ。まあ大刀も同じかもしれ
ないけど。勇気にある方 うp 願います。

43 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/10 22:45 ID:???
age

44 :山崎渉:03/03/13 14:05 ID:???
(^^)

45 :30:03/03/14 22:42 ID:???
http://caramel.2ch.net/estate/kako/998/998113163.html
探してきました。476あたりがまさに参考になるかと。
まだ去年の9月の話だよ?30年保証という「商品」はまだだったんだね。


46 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/20 20:36 ID:???
age masu

47 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/27 17:25 ID:???
30年の家賃保証が業界の主流ですが、自社で責任を負っている
のはこの会社ぐらいじゃないですか?オーナーとレオとの30年
の賃貸借契約。他社は100%出資の子会社(要は別会社、つぶ
れても本社は負債を負わない)ばかり。その辺の度胸はヤヤ評価。
でも、入居率やばくなったら保証会社作ってオーナー騙しちゃう
くらいは平気でしそう。
 35の言うようにグアムで作った借金がこの会社のネック。
その辺の経緯はホームページでみれます。2000億近く?
債務免除と返済で主な利益源である建築営業は当然ノルマ
きつそう。田舎の物件が目立つよね。後、家賃は絶対下がる、
100%、間違いない!実際下げてるし!
こんな所でどうですかーーーーーーーーーーーーーーーーー?


48 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/27 17:28 ID:Rn9OTqi5
gokurou age


49 :(仮称)名無し邸新築工事:03/03/27 22:49 ID:2llYs9Fn
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50 :山崎渉:03/04/17 09:21 ID:???
(^^)

51 :(仮称)名無し邸新築工事:03/04/17 09:48 ID:o2xbFFxg
結構エゲツない事を昔からしてるので捕まり役として今の社長はダミーで裏で会社を牛耳ってるのが3人いる。もとはこの3人で始めた会社だからな。表舞台には出て来ないから知ってる人少ないけど。

52 :山崎渉:03/04/20 04:00 ID:???
   ∧_∧
  (  ^^ )< ぬるぽ(^^)

53 :(仮称)名無し邸新築工事:03/04/20 12:16 ID:vHlQhrzG
レオパレスの社員がうちの駐車場に勝手に車を止めて困っています。
管理(掃除?)に来ているみたいです。
営業所に苦情を入れたけど応えなしです。
それと外国人が騒いで困ります。
やたらと外国人の入居者が多いです。
その外国人もかってにうちの敷地に車を止めます。
レオパレスの営業にここにとめていいと言われたそうです。
神戸市中央区の実話です。

54 :あぼーん:03/04/20 12:19 ID:???
  ∋8ノノハ.∩
   川o・-・)ノ <先生!こんなのがありました!
__/ /    /   
\(_ノ ̄ ̄ ̄\
||ヽ|| ̄ ̄ ̄ ̄||
 ...|| ̄ ̄ ̄ ̄||
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55 :(仮称)名無し邸新築工事:03/04/24 09:40 ID:???
>>53
レオに借り上げてもらえばいいじゃん?
イヤなら契約者以外の駐車に動けなくするワッパ嵌めればいじゃん。
看板に「ワッパはめちゃうよーん」てかいてさ。

56 :(仮称)名無し邸新築工事:03/04/24 19:05 ID:???
>>53
レオパレスの職員はバカばっかりだからしょうがないよ
うちも同じような被害に遭って、警察呼んで持っていってもらったよ
それでもうされないかと思ったら、レオパレスは住人の入れ替わりが激しいから、新しい住人が来るたびにトラブル起こされます



57 :名無しでしょ:03/04/26 21:36 ID:???
レオパレスってバカパレス?

58 :(仮称)名無し邸新築工事:03/04/27 02:26 ID:???
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59 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/09 09:07 ID:oroOXm4f
レオパレスって「有利子負債」が多かったんだよね。それで、「つぶれる」ような事
がささやかれてたんだけど、CMの影響もあって結構業績があがったんで、その負債も
減ってきたんじゃないのかな?でも、地主から膨大な利益を取らないとそのような状況に
もっていけないと思います。利回りで考えると結構いい数字でるんですよね。
部屋数が多く取れるから。
家賃はどんなに狭くてもある程度の金額はかかりますしね。かといって、広くても
今じゃ、あんまり家賃は取れないでしょう。地主はいいよね。土地があるだけで
商売ができるんだから。アパートは自分が住むものではないからそんなに気にしないで
いいでしょう。壁が薄くても、自分には関係ないし。でも、この先、レオパレスが
つぶれないとは言い切れませんよ。長い事業ですから、いろいろと情報を取った方が
いいと思います。

60 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/21 02:50 ID:HPAR0oqf
age

61 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/21 20:29 ID:???
http://money.2ch.net/test/read.cgi/build/1052065652/l50

62 :山崎渉:03/05/21 21:41 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

63 :山崎渉:03/05/21 23:39 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

64 :(仮称)名無し邸新築工事 :03/05/27 00:59 ID:dUGpxr3E
age♪

65 :山崎渉:03/05/28 14:21 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

66 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/31 22:33 ID:cbcw0zrc
うちの近くにもレオパレス建ったけど、壁うすいのかあ。
なんだかなあ

67 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/05 20:40 ID:l/aQ+sA6
レオパレスに面接いきました。職種:建物管理 営業は売り上げに対して0.8%の歩合がつくそうです。8000万で70万くらい?
歌い文句とされてる建物一括借り上げ最長30年。必ずしも30年ではないようです。
って説明会で言ってました。最長で30年です!最低で・・・。

68 :名無し邸新築工事:03/06/06 00:18 ID:rW1xssVe
建築屋さんもバカじゃないんですよ。そのままの保証を30年もしていたら大変です。
30年後に物価がどうなっているか分かりません。どこの会社もいっしょですよ。
だいたい「あの建物」が30年もつと思いますか?当然修繕しないといけません。
建築やさんがもうかるようになってんですよ。

69 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/06 00:20 ID:adkwaLBr
イクー(;´Д`)♂ε`*)チゥ〜〜〜〜ッ
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70 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/06 02:58 ID:uYt7jbpw
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71 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/25 00:24 ID:???
30年保証って、レオパレスが借り手で地主が貸し手の契約形態?

だとしたら、契約にかかわらずレオパレスから賃料減額請求できたような。
意味無し?

72 ::(仮称)名無し邸新築工事:03/06/25 09:49 ID:SWOhHjbo
つーか レオパ自体30年もたないでしょう。。。
補償も詐欺に近いってレオパ営業が自分でいってますた。
でも 台等よりはノルマがゆるいっていってますた。

73 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/06 23:29 ID:Jd/A+03V
age

74 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/09 16:08 ID:1abuaH7z
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75 :山崎 渉:03/07/12 12:04 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

76 :山崎 渉:03/07/15 13:15 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

77 :ぼるじょあ ◆yBEncckFOU :03/08/02 03:20 ID:???
     ∧_∧  ∧_∧
ピュ.ー (  ・3・) (  ^^ ) <これからも僕たちを応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄ ̄∪ ̄ ̄〕
  = ◎――――――◎                      山崎渉&ぼるじょあ

78 :(仮称)名無し邸新築工事:03/08/11 20:35 ID:???
__∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄


79 :山崎 渉:03/08/15 18:31 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

80 :建築や:03/08/15 23:17 ID:KMfuK4t2
レオパレスの下請けでプラモみたいな物作ってますが、、、何か?

81 :直リン:03/08/15 23:18 ID:nSzMtYgk
http://homepage.mac.com/maki170001/

82 :(仮称)名無し邸新築工事:03/08/19 12:16 ID:BlAzSF5K
>>80
あれって1部屋ごと完成品をトラックに乗せてきて
クレーンで積み木する感じなん?
それとも、一応、現地で壁とか天井とか建てるん?


83 :建築や:03/08/19 21:10 ID:or642bbd
>>82
 あれは、鉄骨で組んだ壁(通称パネル。大体1820*3000位の物)を
クレーンで組み立てる。壁を立ててからその上にH鋼のはりを乗せる
これの繰り返しでつ。
 各階の床はALCを敷くだけ。

84 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/03 13:04 ID:???
30年ももたないっしょ、普通。

85 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/08 08:46 ID:QAu8Z24Q
借りている立場の人が集っているスレッドをいくつか探して読んでみました。
レオパレスはユーザの評判がどうも悪いようですな。

・壁が薄い
・使いにくい
・職員が横柄or横着

じつは「オーナー様になっていただけませんか」との話をいただいているのですが
ユーザが不満を持つサービスしか提供できないのであれば、企業イメージは
悪化するばかりで、顧客が離れればひいては30年の家賃保障(一括借り上げ)
なんてのは絵に描いた餅の気がします。このままでは話に乗れません。

契約書の雛形を見ると家賃の最低保証についても「最初の10年は一定額を保証、
それ以降は社会情勢を勘案して二年ごとに甲乙協議の上で更新」とだけ書かれて
おり、値決めのガイドラインも示されていません。貨幣価値や家賃相場はさして
変わりが無くとも、レオパレス側の都合…平たく言えばたとえば『もっと利ざやが
欲しい』という動機で10年後の家賃を一室あたり1000円/月と設定することも可能
なわけです。←いかにも乱暴な書き方ですが、“ガイドラインが無い”いうことは
そういうことですよね?

あと数年(1〜2年)で供給過多になり、新規建築による売上は止まると踏んでいる
とのことです。以降は建築収入は建て替えのみしか期待できず、主に(物品販売
やブロードバンド事業を含む)家賃収益で採算を合わせるように会社の体質を
変えてゆくつもりだそうな。これを本当に実行してくれる約束がとりつけられるの
ならば多少は信用できる会社と言えそうですが…いまいち解りません。

86 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/08 17:03 ID:QAu8Z24Q
>84
「アパートは15年で考えなイカン」て某地方ゼネコンの人から聞きました。

87 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/08 17:42 ID:???
>あと数年(1〜2年)で供給過多になり、新規建築による売上は止まると踏んでいる

もっと安く提供出来るのだからバンバン新築すると思うが?
だって「家賃保証」だろ?入居率は関係無い。古い物件の支払い(家賃)を下げればいいだけ。

ようするに建てて5年で建築費を回収できなきゃダメなんだよ<木造アパート。
長期のローンで建てるということはそれだけリスクに晒されるということ。

88 :建築や:03/09/08 21:31 ID:bI942QGi
>85

>あと数年(1〜2年)で供給過多になり、新規建築による売上は止まると踏んでいる
これは事実でわ?うちの会社はレオの下請けで建築一式請けてるけど、うちの担当が
言うには、目標が何件かあって、それが達成出来れば後はメンテナンスで行くって言
ってたよ。
ってかレオのリゾートホテルのパンフ渡して下請けに「グァム行きません?」だ
ってさ。上場する為に必死?

89 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/09 12:41 ID:0bbBld/g
レオパレスが予想している上限は自社分で32万戸。(現在26万戸?)
現存&これから建つ他社物件、人口分布やライフスタイルの推移も
考慮してのことらしい。以降の建築での稼ぎは建て替え需用のみ。
賃貸事業2,000〜2,500億(年)で採算が合うように会社をコントロール
できなければ建築止まってから2年で潰れる。
経営者の人格や思想が真っ当でないなら荒稼ぎして逃げるってのが
関の山ではないだろうか。経営者の人格について情報ありますか?

90 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/12 10:30 ID:???
レオパレスの社長の娘はこの会社と同じくらい○カ娘でした。

91 :問題なし:03/09/26 03:57 ID:???
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92 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/26 09:19 ID:7asx6bI1
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93 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/26 12:10 ID:???
セッパン屋根で蒸し風呂…
この夏ダイエットしました(藁

94 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/26 21:02 ID:???
この道を行けばどうなるものか。

危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし。

踏み出せばその一足が道となる。

迷わず行けよ、行けばわかるさ。


アントニオ猪木

            いくぞ〜!!

95 :麻原彰晃:03/09/28 03:15 ID:???
,,,--─===─ヽ/へ
      /iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
     iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
    iiiiiiiiiiiiiiiiiiii/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄\ミiiiiiヽ
   iiiiiiiiiiiiiiiiii/             \iiiiiiiゞ
   iiiiiiiiiiii/                \iiヽ
  iiiiiiiiiiiiiii《    ━━━'/  ヽ━━━ ヽミヽ
 ...iiiiiiiiii彡/      __,.::  :: __  ヽiiiii|
 ..iiiiiiiiiiiii》|             :::      |iiiii|
 iiiiiiiiiiiiiiii|,                     |iii|
..iiiiiiiiiiiiiiiiii,         ( ● ● )      .|iiii|
iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii       》━━━━《       |iiiii|
iiiiiiiiiiiiiii《《《ヽ     》 / ̄ ̄\ 《     |iiiiiiii|
iiiiiiiii《《《《《《《《    《《 \ ̄ ̄/ 》》   |iiiiiiiiiii|
iiiiiiiiiiii《《《《《《《《《《《 》》   ̄ ̄  《《 》》》》》iiiii|
iiiiiiiiii《《《《《《《《《《《《《《《《《《《《》》》》》》》》》》》》》》iii




96 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/30 11:38 ID:???
しょうこう、しょうこう、あさはらしょうこう

97 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/01 15:54 ID:pS+DpS+4
礼敷きないということで田舎では、ラブホテル化しているらしい。

98 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/02 17:59 ID:injD/J2i
>85
ウチにも営業ありましたが、止めました。
 建物(価格他)、対応が不安等
賃貸・・・というより旅館業では
全体的に農家の節税・先祖伝来の土地を売りたくない・・・を
うまく利用しているのでは?

>89
関東近郊のオーナー希望者は中野の社屋に招待?されますけど
その場で契約しないと帰さない的やり方をする会社の経営者です
から察してください。
 長崎・壱○出身? 
 鈴○宗男氏のお仲間では?大学の先輩・後輩




99 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/04 02:11 ID:???
この道を行けば運国際。

危ないよ、一人歩きと暗い道。

踏み出せばそこに落とし穴。

迷わず行けよ、道は人に訊け。


アントニオ猪本

            逝くぞ〜1,2,3ニダー!!



100 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/14 03:31 ID:OE+6qlS+
100get

101 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/20 20:43 ID:ZzK/AXbZ
test



102 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/31 19:23 ID:X3/rRLNm
もうだめっぽ・・・・・・

103 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/24 08:38 ID:???
103get

104 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/02 09:15 ID:???
104ゲトーズザー

105 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/14 14:41 ID:rCAsiJhs
うーん・・・

今月22日(日)の中野本社での会社説明会行きます(汗)
2CH情報をどこまで信用していいのかわからんが、少なからず言い当てられてる事
も多いからなぁ・・
同業他社ほど叩かれてはいないようだけど・・。

チーフ→課長→支店長の昇進の仕組みとか、売上ノルマ/目標について詳しい事
教えてけれ、元社員様方。。。入れ替えの早い営業社員はやっぱ若いやつばっか
みたいだけど、上は何歳くらいのやつが働いてんの?

106 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/15 21:09 ID:???
支店長の交代も激しいぞ

107 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/22 05:01 ID:7h4c5iaC
レオパレスは築5年で世間一般の築20年になる!ちょい前の物件なら2階の人はユニットバスの点検口からどこでもいける!
工事担当自体が馬鹿ばっかりだから下請けは大変!

108 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/22 05:02 ID:7h4c5iaC
家賃保証も怪しいよね。昔みたいに計画倒産するんやないかな?


109 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/22 14:11 ID:???
SEXのパフパフ音やティッシュを取る音が聞こえてくるらしい。

110 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/13 07:51 ID:4CzjyrpZ
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111 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/15 21:10 ID:???
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112 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/24 23:44 ID:???
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113 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/25 13:49 ID:0BqTxgcU
賃貸でレオパレスを借りているんですが、まだ契約期間が9ヶ月も残って
いるのにもう延長契約の打診があった。
今契約しないと他の人が借りたら出て行ってもらうみたいな言い方だった。
1年契約だと100万近く要るし、すぐにお金用意できないのに・・・。
同じ立場の方 すぐに契約しないといけないものなんでしょうか?
賃貸なのでスレ違いだったらごめんなさい。

114 :名無し邸新築工事:04/03/25 13:49 ID:uEBxucCX

レオパレ●のテレアホから土地を託してみませんか?みたいな
電話が何回もかかってくる。指定着拒にしておいたら、非通知
でかけて着やがったので父が「人に頼む時に一般常識ないのか
ゴラアゴラア!!!」と言う事でかかってこなくなったけど、また、
ほとぼり冷めた頃にかかってくるんんじゃないかと思うとコワイわ。

115 :(仮称)名無し邸新築工事:04/04/03 16:17 ID:PnlJhbGA
勧誘がしつこい。今までに23回も電話をかけてくる。おふくろがまいっている。なんとかしろよ。

116 :(仮称)名無し邸新築工事:04/05/05 00:08 ID:???
レオの大阪の支店に立替説明会にいってきました。
いろいろ考えて辞めとくことにしたんですけど。
参考までに一連の流れを・・・。

まず、家まで黒のクラウンでお出迎えw

到着時1階のデカイモニターに○○様歓迎と・・・。
バカです。
1楷でかるく今日の流れを説明されてすぐスタート

上のフロアの個室みたいなとこに通されて
同じような人達3組くらいと、会社の説明ビデオを30分くらいみせられます。

次に法人営業のフロアに通されて、
いかに会社が売り上げをあげているかを法人担当の方がご説明。
右肩上がりを強調と。

この時点ですでにうさんくせーって思いながらも、
次は食事になりますときたもんだ。

つづくにしてもいいですか?

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