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分離発注してる建売屋さん・不動産屋さん

1 :分離発注:03/05/23 15:00 ID:irv6R908
私、不動産屋です。
今まで、建築は協力工務店に丸投げ発注でした。
しかし昨今建築費も抑えないと建売も利益とれないです。
そこで、分離発注して建築単価を抑えようと考えてます。
ただ、従来丸投げでしたので、材木屋さんや手間受けしてもらえる大工さんなどに
コネもありません。何とかつなげられるのが、設備屋さんや内装屋さんくらいです。
実際分離発注されている不動産屋さん、ご教授いただけないでしょうか?
各部分工事の発注単価もおしえてもらいたいのですが・・・。

2 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/23 15:04 ID:???
2?
          クソスレみたら!!
     \\   常いかなる時も!!  //
       \\  速やかにワッショイ!!/
        ∬ ∬   ∬ ∬   .∬ ∬
         人     人     人
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      ズザーーーーーッ

        クソスレ ワッショイ!!
     \\  クソスレ ワッショイ!! //
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       (_)し'  し(_)  (_)_)


3 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/23 15:14 ID:k+r+sdw0
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4 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/23 17:14 ID:???
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5 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/26 18:36 ID:8nd7CsUr
age

6 :無名一級建築士:03/05/26 18:56 ID:rm2vUzTv
私は分離発注している建築士です。参考にならないかもしれないけど、オープンネットという設計士の分離発注システムがあります。検索エンジンとかで見つけて勉強してみては?

7 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/26 20:45 ID:???

!!         クソスレみたら!!
     \\   常いかなる時も!!  //
       \\  速やかにワッショイ!!/
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8 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/26 22:23 ID:???
オープンネットも分離発注を推奨しているが所詮、年会費を要求するフランチャイズ。
設計事務所の分離発注が安くていい家づくりが出来ると言うのは大きな勘違いだし設計事務所も
現場知識の無い奴ばかり学歴や机上の知識では現場に対応できない。
要は家づくりに真剣な末端の現場監督と真面目な施工者にどうめぐり合うかにかかっている

9 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/27 16:16 ID:ZZ0RHxzH
まじめな施工者ってどこかで紹介してもらえるの?
材木屋さんなんかで、職人紹介はしてもらえる?

10 :山崎渉:03/05/28 14:16 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

11 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/29 09:27 ID:r2yDZEW8
各施工業者さんをいかにして捜すかが最も重要だと思いますが、
材木屋さんやたとえば、トステムなどの部材メーカー主導で
職人さん紹介システムなどは無いのでしょうかね?

12 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/29 23:17 ID:YrDHbtHD
材木屋から大工は手配できる。

13 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/31 19:26 ID:d1rnAEOR
そもそも、家を一軒建てるのに入る職人さんは何種類くらい必要?
基礎屋さんとか、屋根屋さんとか・・・。

14 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/31 19:27 ID:d1rnAEOR
何種類・・・失礼、何業種。

15 :(仮称)名無し邸新築工事:03/05/31 20:02 ID:???
現場監督1人入れるだけで解決!

16 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/01 18:12 ID:s4UHx9qW
その現場監督を養成するためにも・・・・。

17 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/01 21:22 ID:???
>>13 最低でも20業種は入るでしょう
現場監督がいないと無理ですね

でも、今は出来る現場監督も一握り
メーカーあがりの監督じゃ入れる材木すら拾えないでしょうw


18 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/01 21:56 ID:VuO7wGqJ
現場監督を一人入れなさい。
ただし一人で何でもできる人でないとだめだよ。
しかし年間どれくらいの棟数をたてるのか?
>>13
基礎、水道、電気、ガス、大工、建材、屋根、サッシ、建具、畳、ペンキ、板金、
設備機器、外構など

19 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 13:04 ID:7bl3Aj2h
年間せいぜい10棟もないくらい。
現場監督ってどんな基準で採用するのかな?
ハローワークに現場監督募集でいいのかしら?

20 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 14:30 ID:BrUcpdzQ
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21 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 16:32 ID:???
ハローワーク+地域広告で月に2,3人来る程度

今,普通に現場監督の募集をかけても仕事にあぶれた奴
もしくは初心者しか来ない
採用したはいいが、使えない奴だと経営は悪化+クレームの嵐だよ

労働条件をよっぽど良くして選別するか、引き抜きw

22 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 17:06 ID:7bl3Aj2h
現場監督の月給って手取りいくら位なら良いのかな?

23 :材木屋あ:03/06/02 21:00 ID:stBApHNq
私、材木屋です。
その内装やか設備やのツテでしっかりした材木屋を紹介してもらうのはいかが?
いい材木屋はいい大工がいる職方を知ってる。うーん手前味噌。
宣伝しれるわけではない、いやしてるかな?内では実際そうしている不動産屋あります。
今でこそ材木屋はクソみたいな存在ですが、まともな大工さんと材木屋と取引できれば
黙ってても現場は動きます。下手な監督より大工に任せたほうがいい。
ただゴミの処理だけは野放し状態になりがちなので毎日のように顔を出すことは必要です。
まあそう言う事例もあるってことで、支払いの方よろしく。

24 ::03/06/02 21:00 ID:rCoTZskg
これってほんとにいいんですかここっまで?
http://www.39001.com/cgi-bin/cpc/gateway.cgi?id=wwfhnkl

25 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 21:45 ID:???
>>23 確かに材木屋がいい大工を知っている
下手な現場監督よりは使える

が、しかし大工が抜けた後は誰が管理する?
今まで付き合いの無い相手に、
いきなりトップレベルの大工を材木屋は紹介してくれる?


26 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 21:56 ID:hq6E4dqH
>>19
10棟ほどでは分離発注しても安くならないよ。
かえって現場監督に支払う給料の方が高くつきます
せめて月3〜5ぐらいの着工しないとね。年10棟なんて楽させすぎ
ですから工務店に一括発注しましょう。
ちなみにハローワークになんてろくなやついないよ。
給料は30歳ぐらいで600〜500


27 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 21:58 ID:hq6E4dqH
>>25
建売の大工に腕は必要ありません


28 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 22:09 ID:???
現場監督
注文で年間20棟が監理の限界か?地域を絞ればもっと可能だが
建売なら年間40棟余裕

29 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/02 22:13 ID:hq6E4dqH
協力工事店をもっと絞りましょう。

30 :材木屋あ:03/06/02 23:11 ID:stBApHNq
>25
そこは建売
大工が上がれば9割仕事は終わってます。後は電話打ち合わせでことは結構済みます。
顔だすことは必要でしょうが・・
大工も現場によって向き不向きあり。いい大工=腕のいい大工ではありません。
材木屋も不動産屋の内容まではわかりませんが地元でやってるかぎり
どんな商売してるか耳に入ります。業者には迷惑かけられないので紹介は
相手さん次第でしょう。




31 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/03 14:07 ID:VQUhuJnK
不動産屋の建売なので年間にそんなにたくさんの棟数をこなすほど、土地の仕入れが出来てません。
しかし、最近知り合いの建売業者の話を聞くと坪25万円ほどが建築原価だと言ってます。
本当にそんな単価なのでしょうか?
ちなみに、私の地域は神奈川県の中部地域です。

32 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/03 14:55 ID:???
建売屋はハッタリがお好きなようで

33 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/03 16:09 ID:VQUhuJnK
25万円じゃ無理って事?延べ床でだいたい30坪くらいの建物なんだけど。

34 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/03 16:45 ID:???
25万なんて無理でしょ?どんな仕様なんだ?
あれだけ全国展開で大量仕入れしているFCの○○○○ホームでさえ
住める状態までには35万位かかってるんだよ

そこの建売業者に丸投げするが良し

35 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/03 17:14 ID:VQUhuJnK
飯田産業クラスの建売建物の原価っていくら位なの?

36 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/03 21:47 ID:???
キミがドキュソと言うことは判った。
もう誰も相手にしないでしょう。

37 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/04 00:05 ID:BMlWGjBR
いくら建売でも25万なんて無理だよ。30坪ぐらいだったら、
外構を含めて1000万ぐらいかな

38 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/04 16:09 ID:R1drRYWm
やっぱり無理なんだ・・・25万円って。


39 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/05 16:54 ID:4XYNYbUd
年間建築棟数にもよるのかもしれないけど、やっぱり30万円切る建売は可能みたいだよ。


40 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/05 16:59 ID:???
売れなきゃ-意味が無い。。

41 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/05 17:14 ID:???
不動産屋が分離発注などで施工に係り、利益追求する時代ではない!

いかに売れるものを作るかのプロデュースをしなくては!

それが出来なければ仲介専門屋の道に専念しなさい!

42 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/05 18:28 ID:4XYNYbUd
いやいや、これから不動産屋が建築業に参入するケースは増えてくると思いますよ。
仲介業は全宅連統合サイト等の物件情報サイトが急速に拡大しつつあり、仲介専門業者は
廃業の道をまっしぐら・・・。
住宅取得の入り口たる不動産業者が建築も手がけるのは時間の問題かと・・・。

43 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/05 18:34 ID:???
>>42
時代錯誤も甚だしいですよ。
ユーザーの目が肥えてきている昨今、不動産屋が手掛ける建築など売れません。



44 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/06 08:58 ID:Ks+KRNk9
神奈川の城南建設を見てごらん。
仲介屋スタートで、土地無し客に土地世話しながら自社建築をセットする手法で
今や年間1500棟。地元神奈川では積水ハウスに次ぐ建築戸数。
不動産業界でも、MRAなどの流通チェーンなどは不動産屋に建築業を手がける
ように、セミナーなどを開催してるよね。
もっともMRA(元・住通チェーン)はINAX・トステムグループに
買収されちゃったんだけど。
ほかでもINAX・トステムグループは不動産屋さんに建築もしなさい的な
講習会などを結構開催してるよ。
定かではないが、坪30万円以下で出来るというふれこみだったと思う。

45 :材木商会:03/06/06 11:37 ID:???
そういう商いを志向するのであれば余程の没義道も覚悟の上なさってください。
それはそれ商売ですから。年間数千棟クラスの建売やさんも最初は皆そうじゃないかな?
Iグループ等から引き抜いてそれも無慈悲な現場監督も
必須じゃないでしょうかね?アフターケアもあることだし。
そして年間数百棟クラスになったら職方ぶったたいて生殺し
にすればフヌケになっちゃって着いていくでしょう。


46 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/06 15:54 ID:Ks+KRNk9
不動産流通グループが押し進めている、「不動産屋の工務店化計画」ってのは
やっぱり、長い目で見ると駄目なのかな?坪当たり30万円以下での施工は
無理が多いのかしら?
もちろん、間取りは自由は利かないし、パターンが決まった中から選ばなければならないんだけど。
発想が、売れ残り土地に安い建物を建てて総額を安く抑えて売り切ることからスタートしてる。
でも、決まったパターンの間取りだから安くできるってのも腑に落ちない・・・。

47 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/06 16:51 ID:ZqmgsRpl
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48 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/08 18:47 ID:njOoxHX5
age

49 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/12 17:36 ID:9FbLqM5Z
現場監督選ぶ基準ってどんなところ?

50 :都内建売屋社員です。:03/06/12 19:17 ID:ozdeF9gR
うちはもともと建築屋なので、建売の施工は自社で行い販売を各仲介屋さんで
お願いしてもらっていますが、最近ちょっと力がついた仲介屋さんが自社施工
に切り替えるケースが目立ちますが、現場管理者としては現場管理出来る人間を
いかに見つけるかだと思いますよ。あとは社員で雇う程物件があるのでしょうか?
どなたかが記載されてるように年間20棟近くないとひとり雇っても人件費も
でませんよ。その位この建築業界も薄利多売でやっと食ってる感じです。
中途半端ならはっきりいって今まで丸投げしてた工務店にそのまま出してる
方が絶対良いと思います。
現場管理は難しいですよ。建築のずぶの素人では絶対に勤まりません。
特に東京都内で最近はやっているミニの3階建ての現場管理は非常に難しい
です。役所の検査済証まで取得しようと思っているのならあなた自信が手抜き
を見つけだす高度な知識と図面にもとずききちんと施工出来る大工の管理が
出来なければいい加減な物件の供給になりあとあと大変な事になりますよ。
今は品格法により基本構造部が10年間保証しなければならないの知ってますよね。

51 :(仮称)名無し邸新築工事:03/06/16 17:17 ID:2s4VItqh
今度、スエルテの現地見学会に行こうと思うんだけど、
スエルテ(ヘルシーホーム)の単価ってとっても安いよね。
しかも、建築経験のない不動産屋さんでも受注可能が売り文句だけど、
実際の所はどうなのかね。
結構スエルテで検索すると出てくるよね。不動産屋さんがHP立ち上げてやってるね。


52 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

53 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/06 11:56 ID:HZwr+His
今度の金曜日にスエルテの見学会に岡山まで行って来ます。
果たしてどんな物なのかしら?
やっぱりローコストは土地が売れない不動産屋さんには魅力だよね。
売れない土地と安い住宅をセットでトータルコストを安価に見せて売る。
建築条件付きで、35万円くらいが原価の建物を50万円で売ったって、
なかなか売れるもんじゃない。


54 :山崎 渉:03/07/12 12:12 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

55 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/12 12:19 ID:L509bw9e
スエルテ見学会行って来ました。
27.83坪、原価656万円は正直ビックリ。
30人ほど見学会に集まってたよ。
でも、分離発注じゃなくて、協力工務店さんに一括発注方式だって。
こんな原価でやってくれる工務店さんも居るんだね。

56 :山崎 渉:03/07/15 13:11 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

57 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/17 20:15 ID:fXJVOYLL
スエルテシステムに興味があります。
まさに不動産屋さんが手がけるにピッタリの建築。
だけど、分離発注できる力量が有れば儲かるんじゃないかな?
結局は単価で仕切った工務店と協力関係を築けるかがポイントだね。
私も不動産業者なのでやってみたいです。


58 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/17 20:49 ID:???
定期的に同じ香具師が書いてるね。特徴アリアリ

59 :(仮称)名無し邸新築工事:03/07/31 11:55 ID:jFm1VLUv
坪28マソ(外構込み)が漏れのとこの原価ですが何か?
名古屋の建売業者です。

60 :ぼるじょあ ◆yBEncckFOU :03/08/02 03:05 ID:???
     ∧_∧  ∧_∧
ピュ.ー (  ・3・) (  ^^ ) <これからも僕たちを応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄ ̄∪ ̄ ̄〕
  = ◎――――――◎                      山崎渉&ぼるじょあ

61 :(仮称)名無し邸新築工事:03/08/04 12:52 ID:???
プラン7の915万のが、原価656万なんだ!
ということは、スエルテ建ててる工務店めっけたら、
とりあえず自由設計満たないな感じでスエルテの間取りもっていって
800万ぐらいで建ててもらえるのかな?


62 :(仮称)名無し邸新築工事:03/08/10 01:29 ID:nlduS1m7
 ∧_∧  ∧_∧
ピュ.ー (・3・(  ^^ ) <これからも僕たちを応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄ ̄∪ ̄ ̄〕
  = ◎――――――◎                      山崎渉&ぼるじょあ

63 :山崎 渉:03/08/15 18:45 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

64 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/14 18:13 ID:???
                                                 

65 :p6281f9.tkyoac00.ap.so-net.ne.jp:03/09/14 20:28 ID:???

    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン



66 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/23 07:54 ID:???
この道を行けばどうなるものか。

危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし。

踏み出せばその一足が道となる。

迷わず行けよ、行けばわかるさ。


アントニオ猪木

            いくぞ〜!!



67 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/26 02:14 ID:???
  調子に乗ってんじゃねっぞ!
         ∧_∧   
        _( ´_ゝ`)
      /      )           _     _
     / .イ 、  ノ/    ∧ ∧―= ̄ `ヽ. _
    / / |   ( 〈 ∵. ・(   〈__ >  ゛ 、_―
   | !  ヽ  ー=- ̄ ̄=_、  (/ . ´ノ
   | |   `iー__=―_ ;. / / /   
    !、リ  -=_二__ ̄_=;. / / .'
        /  /       /  /|  |
       /  /       !、_/ /   〉
     / _/             |_/
     ヽ、_ヽ


68 :猪木命:03/09/28 02:46 ID:???
この道を行けばどうなるものか。

危ぶむなかれ、危ぶめば道はなし。

踏み出せばその一足が道となる。

迷わず行けよ、行けばわかるさ。


アントニオ猪木

            いくぞ〜1,2,3ダー!!



69 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/28 03:10 ID:???
この道を行けばいきどまり。

危ないよ、一人歩きと暗い道。

踏み出せばそこに落とし穴。

迷わず行けよ、道は人に訊け。


アントニオ猪本

            逝くぞ〜1,2,3ニダー!!

70 :(仮称)名無し邸新築工事:03/09/28 09:57 ID:TDUn/Nxd
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71 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/04 03:24 ID:???
あげときます

72 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/24 21:11 ID:lcclKYjI
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73 :(仮称)名無し邸新築工事:03/10/24 21:12 ID:???
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74 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/24 23:45 ID:???
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75 :(仮称)名無し邸新築工事:03/11/25 21:19 ID:???
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76 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/13 20:47 ID:???


77 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/14 17:20 ID:???
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78 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/21 14:33 ID:???
俺地上げやん

79 :かあかあ〜:03/12/28 20:46 ID:F7dy+2zR
皆さんはじめまして。最近、建て売りを買うことになりました。
買う決断をした自分の未熟な判断もありますが、もしよそしければ
皆さんのご意見をおきかせください。

夏の暑い時期、少しばかり評判の良かった地域密着型の売り主系(横浜に
ある横○建物)へ出かけました。出かけた理由は、別の不動産屋で考えて
いた物件で引っ掛かるところがあって、だったら横○建物へ相談したら
良いよと身近な人のアドバイスがあったからでした。
営業さんが図面を見て”悪くはないけけど、私どもの物件は・・・”。
案の定、その足で物件を見に行くことに。結果として、営業さんの
その一言で考えていた物件をキャンセルしてしまいました。
その影響もあって随分と消沈していた状態だったのですが、有無を
言わせず場所等を充分に確認する暇なく短期間で横○建物の物件を購入
させられる羽目になってしまいました。後で地域の方に聞くと、大雨後
洪水となりやすかったり日照が充分でなかったり。。。
一生に一度の買い物かもしれないのに、悔やんでも悔やみきれないです。
おまけに営業さんへ何かしらお願いしても、受け流されるだけ。極めつけは
私は設計しでないから図面は設計者へ聞いて欲しいとのこと。ある意味、
間違ったことを言わないように、そのような回答は正しいとは思いますが、
これでは、別の不動産屋でいただいた図面を見せた時に言ったあの
一言は何だったんだろう。くやしいです。ちなみに建て売りのためか、
図面も”基礎図面”ありません。30cm程度の壁では、平面図に
その旨記載されてませんし、汚水等の配管も図面通りとなっていません。
長々と書いて大変ごめんさない。聞きたかったのは、建て売りさんは
所詮こんなものなんでしょうか。(契約書類だけは、揚げ足を取られないように
シッカリしているように思えます)

80 :(仮称)名無し邸新築工事:03/12/28 21:42 ID:???
>>79
悔しいことはわかりました。
で、その分譲を買うという結論を出したのは誰ですか?

81 :(仮称)名無し邸新築工事:04/01/23 19:35 ID:???
(゚Д゚)ホェー

82 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/02 08:19 ID:???
>>79
悔しいことはわかりました。
で、その分譲を買うという結論を出したのは誰ですか?

83 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/02 08:46 ID:???
>>31さぁ、家の会社は横浜市内だけど、自社施工止めたよ。
10年保証とか色々と面倒くさくて、ましてや欠陥住宅がこれだけ取り上げられたら、
顧客も猜疑心に悩まされるからね。

それよりも少々高くても、大手ハウスメーカーに頼んだほうが、結果として早く手離れ
するので利益率が良い。
相模川以東しか手を出さないけど、相模川以東神奈川県内だと、東急ホームや
住友不動産、横浜北部・川崎で工藤建設・セイケンあたりを競合させて
プランニングさせると、面白いぞ。

特に東急ホームの物件は、『エリアブランド+デザイン能力』で、完成前完売する
ケースが多いから、一度話をしてみて損はない。
工藤は地元のJAと繋がっているから、紹介物件が出てきて売上額は大きくなってくる。


84 :(仮称)名無し邸新築工事:04/02/19 22:34 ID:nxnbQ7KP
84

85 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/02 22:59 ID:NaopPQLW
85

86 :(仮称)名無し邸新築工事:04/03/25 03:38 ID:UuCQ21dE


87 :(仮称)名無し邸新築工事:04/05/04 09:37 ID:VqG8L6h1
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