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分譲マンションの駐車場って何で高いの?

1 :名無し不動さん:02/03/14 23:01 ID:2jmqB8Am
港区、渋谷区の分譲マンションを考えているんだけど、
駐車場が高くて買えないよ!!
ローンに加えて40000〜45000は無いんじゃないの?
何で、安く分譲してくれないんだろう。誰かが儲けているのかな。
知ってる人誰か教えてください!!

2 :名無し不動さん:02/03/14 23:04 ID:yiaV+Q1+
バカ、ボケ、糞は はよ氏ねってことです



            〜糸冬〜

3 :名無し不動さん:02/03/14 23:09 ID:lT76EFCp
でも本当に高いよね。ローンや管理費の他に4万なんて、とてもじゃない
けど払えません。

4 :名無し不動さん:02/03/14 23:11 ID:yiaV+Q1+
じゃあ買うな ヴォケが

5 :名無し不動さん:02/03/14 23:11 ID:???
>>1

周辺の月極駐車場の料金の相場を、
10程列挙してください。
話は、それからです。

6 :名無し不動さん:02/03/14 23:18 ID:lT76EFCp
>>4
大きなお世話だよ、デブはすっこんでろ

7 ::02/03/14 23:21 ID:eYey6iO1
価格自体は周辺並ですね。でも不思議なのは、坪300万として一台あたり4坪
として1200万。機械式で3台積めるとして一台あたり400万。
月に4万も取ったら8年で元が取れてあとは儲かる一方。。。
だったら権利売ってくれよって思うんですが。。。。。


8 :名無し不動さん:02/03/14 23:24 ID:???
>>1

駐車場が全戸分あるなら、ただでも良い。
しかし、車を必要としていない、または駐車場を取れなかった区分所有者と不公平にならないように、
駐車場料金を設定するし、徴収する。
それくらいは、わからないとね。

9 :名無し不動さん:02/03/14 23:25 ID:???
>>7
アフォ過ぎて言葉ないよ

10 :名無し:02/03/14 23:27 ID:DD/5u6zc
1さんは
何処出身の人?
たかが4・5万の駐車場代でそんな事言ってたら、ガソリン代や
スーパーでの買い物なんて出来ないよ


11 :名無し:02/03/14 23:34 ID:???
1は逝け!

12 :名無し不動さん:02/03/14 23:35 ID:d6RZVx7d
渋谷なら場所にもよるが、4,5万はあたりまえだな。
また、駐車場だけの採算じゃなくって、マンション全体で考えるし。
車で共用部をとおったりしているしってことで修繕積み立てとか
管理費としても使われるし、機械式のメンテナンスもあるから8年じゃ
無理だよ。


13 :名無し不動さん:02/03/14 23:40 ID:???
>7
電気代もメンテナンスも必要ないの?
駐車スペース以外の通路部分のスペースもある
それに金利を全然考えていないだろ
8年で元は取れないよ

やっぱ駐車場は販売しないで、管理組合の収入にして
修繕費用に組み入れた方がうまく行くんじゃない?

14 ::02/03/14 23:40 ID:U2TWc2tt
>8
それは誰でもわかるよね。
だから不思議なのは、何で分譲してくれないんだろうってこと。
それにマンションの組合が潤っている訳でもない。
(こんなにとってたら、すぐに元とれるからね)

多分、
デベロッパの収益源の一つになってるんだと思うけど、
ホントのところどうなってるのか不思議です。
知ってる人誰か教えてください!!

>10
4・5万は大きいよ。


15 :名無し不動さん:02/03/14 23:44 ID:???
>7
あのー、機械式の場合電気料金とメンテナンス費用がかかかるんですが。
賃料2万、管理費1万、修繕積立金1万なら納得いくのかな。

16 :名無し不動さん:02/03/14 23:44 ID:D9YjCxen
 だから、都心のミニコダテを買う人が多いのだろうね。狭い
とは言え、車庫の大きいやつを買うと思えば納得できるのか
な?
 駐車場代+管理費+マンションローンなら一戸建てを買う
べし。

17 :名無し不動さん:02/03/14 23:44 ID:xpzVxK5R
とりあえずさ、喧嘩や中傷は止めにしませんか?

18 :名無し不動さん:02/03/14 23:46 ID:???
>>14

共有部分にあたる駐車場の権利の売買は、
将来問題になってくるんだよ。
特に、機械式はね・・
怪しいデベなら分譲をするかもしれないが、
普通はやらん。
ちなみに、何戸のマンションなの?
駐車場は何台分?



19 ::02/03/14 23:48 ID:wTRZTEFi
すみません、入れ違いになってしまいました。
色々ご回答ありがとうございます。

要約すると、
1. 4,5万は適当な価格で特に誰が儲けているわけでもない
2. 分譲よりも賃貸の方が消費者のニーズに合っている
3. 港区に住むなら、これくらいは払いなさい!!

といったところですね。ありがとうございました。
私は納得しましたが、
他にも意見があればまた教えてください。


20 :名無し不動さん:02/03/14 23:50 ID:???
>>19
>2. 分譲よりも賃貸の方が消費者のニーズに合っている

わかってねえじゃねえか!


21 :名無し不動さん:02/03/14 23:51 ID:???
>1
わかっただろ?おめーのヴァカっぷりは

消えろ カスが

22 :名無し:02/03/14 23:54 ID:DD/5u6zc
10です
真面目にね、
駐車場代としての4・5万円が大きいと思えてしまうのであるなら、
周辺のお店へ行き、生活費(食費)としてどの位かかるのか、計算してみると
よいですよ。

言いたいのは、港区や渋谷区に住むって事は、生活費も今まで以上に必要になるって事、
スーパーのセール品を気にしていたり、安いからと言って買いだめするような
生活を考えているのであれば、改めた方がよいと思うよ。

それ以外にも上で皆さんが書いているように、駐車場からの収入?を管理費として積み立てて
いると言う理由もあるしね。

23 :名無し不動さん:02/03/14 23:59 ID:???
一点主義のアフォ>1には言っても無駄。

そもそも誰かが儲けいるのか?等とのたまう辺りヴァカ過ぎる。

正直 逝ってくれと思う。

24 :名無し不動さん:02/03/15 00:16 ID:???
てか平地の自走式で分譲にした場合、停める場所と出し入れ用の通路で最低2坪は居るでしょ。
向い合せにしてもそれだけで3坪。その時点で坪300万なら900万。
駐車場から道路までの通路を無しと考えて、だよ。
あんた買えるん?

25 :名無し不動さん:02/03/15 00:23 ID:???
つか、そんなのてきとーに決めてる。
払えるヤツが借りればいい 

そんだけ

26 ::02/03/15 00:33 ID:DVMK729B
>24
一応億ション考えてるから分譲してるなら買います。
でも、
賃貸なら、車はあきらめようかと思ってます。
それか一戸建て建てるか。。

>25
そうなんです。自分もそう思うんです。
実際、広尾ガーデンヒルズは分譲してるし、
賃貸部分も月額8000のようです。
(出展:リクルート>都心に住む>中古マンションを探す)

もっと、
車を前提にしたマンションを企画してもいいと思うんです。



27 :名無し不動さん:02/03/15 00:41 ID:???
残念だったね都内で んな<車を前提にしたマンション>なんてねーよ

金の使い方もうちょっと覚えろや 頭あんだろーが

28 :名無し不動さん:02/03/15 00:54 ID:???
なんでこのスレってこの↑酔っ払いみたいなのが
しつこくからんでんの?
駐車場なんて物件によって取り扱い様々だよ。
車が大事ならその辺も考慮して物件を選ぶことだね。
都心なら思い切って車レス生活もまた楽しだよ。

29 :名無し不動さん:02/03/15 00:57 ID:???
>>28
禿同。もしどうしても車に乗りたければ
レンタカー借りるのも良いと思われ。

30 :名無し不動さん:02/03/15 01:12 ID:???
ぎゃはっ(゚∀。)ぎゃはっ

31 :名無し不動さん:02/03/15 01:13 ID:???
俺のところ(新宿区内)、入居時に「レンタカーはこんなに
お得です!」というパンフレットをくれたよ。




32 :名無し不動さん:02/03/15 01:13 ID:???
>>28
みたいじゃなくて酔っ払いなんだよ!このクソヴォケ

33 :名無し不動さん:02/03/15 02:10 ID:F3n1QlgJ
もしパーキング200%とかのマンション造って空きが出たらどうするの?
管理組合が居住者以外に賃貸したら税金取られるよ。

34 :名無し不動さん:02/03/15 17:16 ID:OshjzD18
なんか荒れてるねこのスレ。
結論が良くわからないけど
「自分のマンションの敷地内駐車場であっても、
 金額が外と同じ事は当たり前」
というのが一般的意見みたいやね。
ちなみに俺んちの近くは月5000円。
だって大阪やもんね。

35 :名無し不動さん:02/03/15 17:41 ID:3NcZ2TT4
>>24
どうでもいいけど、1坪って3.3平方メートルですぜ。アンタの車どんなミニサイズ
なんですか。

駐車場代の高い安いは、マンション管理費や修繕積立金の持分割り振りを、
どれだけにするかっつーだけの問題だろ。駐車場代が安くなりゃそれだけ
管理費や修繕積立金が高くなるだけの事だよ。車使わない人も巻き込んで。
車を前提にしてる、してないっつー問題じゃない。

それと、駐車場を分譲してしまわないのは、所有権として売り飛ばしたら、
勝手に部外者に貸すヤツや屋外駐車場に屋根つけちまうヤツを止められないから。
いったん分譲されちまったら、部屋を賃貸として貸すように部外者に貸せるし、
リフォームすんのと同じように専有部分を自由に改造できるだろ。
コンクリぶち割って駐車場で大根作るようなユニークなヤツがいたらどーすんだ。

36 :名無し不動さん:02/03/15 17:43 ID:???
全戸に駐車場が割り当てられてて部外者に貸せるとこもあるよ。

37 :名無し不動さん:02/03/15 17:56 ID:KHXGRcqs
この駐車料金が管理費勘定なのか修繕積立金勘定で経理処理しているか?
管理会社のイイ儲け口となっているか?もう一度調べてみては、いかがなものでしょうか?

38 :名無し不動さん :02/03/15 18:17 ID:V6ZkmhxN
そもそも、マンションの駐車場は賃貸であって賃貸でなし、大家は管理組合なんだから、
デベの提示した賃料は無視して、駐車場を一般の修繕積み立てと切り離して、メンテナンス等の運営にどれぐらい必要か算出し、
月々の各区画の掛かる費用を出せば。
そんなに高いと思うなら、1が理事長になるか、理事長に談判すれば。

39 :名無し不動さん :02/03/15 18:59 ID:pNMGI4oP
>>1
まったく同感。
@基本的には管理会社の安定利益
A管理費が高くなる→駐車場設置が数台の物件もあるが、その比較でもやはり高い
単なる土地面積(一戸あたり面積)はたかが知れてるし、あげくは、修繕計画だ、
スラム化…等で恫喝されるだけ。売り主の開発プランで充分リーズナブルな価格で
台数多いのも可能ですよ
B儲け主義→やはりMRでは、上手いこと言っても、東京で駐車場必要な比率が高いが、
所詮は、住まいとしての、基礎設備を考慮してないんだよね。その分、なんでも
いいからプランを増やして「稼ぎたい」に尽きる。要は売った後の利便は関係なしってな
感覚だから、デベという呼称が寂しいな。

40 :ヤマト:02/03/15 19:04 ID:???
>>39
>「稼ぎたい」に尽きる

もしそうなら、駐車料金は相場よりも極端に安くする。
その方が売りやすいからな。
だけど、後顧の憂いを避けるために、駐車料金を相場に設定するんだよ。
それから、管理会社は、替えられるだろうに?

おまえ、ウルトラ級のバカだな!

41 :age:02/03/15 19:24 ID:e2FettPr
分譲なのにさ、郊外の駐車場と都内の駐車場でこうも違うのはなぜ?
都内だろうが郊外だろうが、駐車場の管理費はそう大差ないだろうが。


42 :名無し不動さん:02/03/15 19:30 ID:???
>>41

だから、区分所有者同士が、不公平にならないようにしてるの。

戸      数:100戸
敷地内駐車場  : 70台分
車所有者    : 90人
敷地内駐車料金 : 5000円
近隣駐車料金相場:20000円

敷地内駐車場を取れなかった20人は、
納得できるかい? 


43 :名無し不動さん:02/03/15 19:33 ID:???
おーーーーーーーーーー

駐車場の管理費ってあんのかー?

駐車料金の違いはわかるよな?

ほんまもんのヴァカかおめーは

44 :名無し不動さん:02/03/15 19:45 ID:???
>>1

こんな基本的なこともわからずに、マンション購入を考えているのか?

>>39

おまえは、>>1以下のバカだがな・・



45 :名無し不動さん:02/03/15 20:41 ID:QKOa0BGN
駐車場は本当に管理組合のもの?
このなかに実際に料金かえた人はいますか?

>40はどーよ。ちゃんとウラある話?それとも単なる想像??

46 :名無し不動さん:02/03/15 20:58 ID:P8XIg63Y
>>44
言語明瞭、意味不明。
俺には39の方が合理的な説明にきこえるぞ。
貧乏人はすっこんでろ!


47 :40:02/03/15 21:11 ID:???
>>45
>>46

デベは、駐車料金は安くしたい。
つまり支払い計算するときに、その分が負担と感じなくなるからだ。
管理会社が駐車料金を設定してきても、自ら調べて決めることができる。
細かく言うと物件によって異なるが、
大抵は周辺相場よりも若干だが高くする。

仮に40のようにした場合、「毎年、駐車場の抽選を行え」などの要求が出てくる。
そうすると、潤うのは周辺の駐車場オーナーだけになっちまう。
自分が入居者になった場合、駐車場がどうあるべきか考えてみなさい。

48 :40:02/03/15 21:14 ID:???
駐車料金を管理費に回すか積立金に回すかは、
管理組合次第だよ。
管理会社は、管理組合から管理業務などを委託されているに過ぎない。


49 :40:02/03/15 21:16 ID:???
>>45
>駐車場は本当に管理組合のもの?

マンションの駐車場が管理組合に属さないような物件は、
大昔のマンションだよ。
(一部のDQNデベは、わからないが・・)


50 :名無し不動さん:02/03/15 21:19 ID:???
うちは駐車料金が管理費の一部になるということなので、
車を持たない私は非常に嬉しいです。

51 :38 現役理事:02/03/15 21:20 ID:V6ZkmhxN
マンションは区分所有者みんなのもので管理会社のものではないのが分かっていない。
何のために高い金払って買ったのか?、他力本願的にデベや管理会社の言いなりになることはない。
管理会社に管理費・積立修繕費等の収支決算をさせるのは良いが、無駄がないか内容をしっかり監査し、
減らすべき所は減らし、増やすべき所は増やす、確か国土**省の通達でも駐車料金は別会計に
するべしとなっているはず、自分たちのマンションは自分たちで管理すること。
原始規約にとらわれないことです。

52 :40:02/03/15 21:26 ID:???
>>51

それくらい問題意識を持っていたら、問題無いんだけどね。
>>1>>46のようなバカは、一生理解出来ないんだろうな。


53 :38 現役理事:02/03/15 21:28 ID:V6ZkmhxN
>50
それこそ管理会社の思うつぼでは? 管理費取り放題
絶対管理費に入れるべき性質のものではない。修繕積立ならまだしも。
駐車場の修繕等の際、車を持たない者も一般修繕積立から拠出されることになるのでは?


54 :50:02/03/15 21:42 ID:???
>>53
目からウロコ・・・そうなんですか、管理が管理費の割に
結構ちゃんとしてると喜んでいたのですが、のんきに笑って
いてはいけないんですね。
でもこんな問題をちゃんと話し合える管理組合が作れるか
どうか心もとないです。

55 :45:02/03/15 21:45 ID:6seH+ZTJ
>47
>デベは、駐車料金は安くしたい。
>つまり支払い計算するときに、その分が負担と感じなくなるからだ。

ここまでは拝承

>管理会社が駐車料金を設定してきても、自ら調べて決めることができる。
>細かく言うと物件によって異なるが、
>大抵は周辺相場よりも若干だが高くする。

ここの論理展開が理解不能。
「デべは安くしたい」んだから、安くしたらいいじゃん。
スケルトンインフィルだ何だと研究開発に熱心な一流企業
なんだから、その気があれば簡単に実現できるのでは?
そう考えると、「デベは高くしたい」と解いた方が自然に思える。

>48
例えば千代田区の「ローレルコート三番町」
総戸数36戸に対して駐車場40台。でも賃料は相場並みの45千円。
これはどう解けば良いのだ?

長文スマソ


56 :40:02/03/15 21:46 ID:???
>>54

管理会社の何社かに、見積もりを出してもらいなさい。
そうしないと、管理会社に良いように搾取されるよ。

57 :40開発部:02/03/15 21:52 ID:???
>>55
>例えば千代田区の「ローレルコート三番町」
>総戸数36戸に対して駐車場40台。でも賃料は相場並みの45千円

36戸のミニマンションだと、管理費は割高になる。
それを駐車料金で、まかなっているんだろうな。
戸数分以上あるんなら、管理組合で無料にしちゃえば?
駐車場を必要としない入居者に不利にならないように、
なおかつ管理費を上げないで済めばね。


>「デべは安くしたい」んだから、安くしたらいいじゃん。

「あのデベは、後先考えないで売った」と、言われたく無いんだよ。
売りたいだけなら、とにかく安く設定するよ。
実際、営業は「駐車場料金を、もっと安くしてください」って言うからな。




58 :40開発部:02/03/15 22:07 ID:???
駐車場が全戸数分無いのに、敷地内駐車場が周辺相場よりも安い物件があるとする。
よ〜く、吟味してください。
売りっぱなしのDQNデベの可能性が、たぶんにあるから・・

59 :名無し不動さん:02/03/15 22:07 ID:???
高いと思うなら借りるな。相手の事グダグダ言う暇あったらちったー稼ぎ上げろや
それが世の中だろーが。

60 :38 現役理事:02/03/15 22:19 ID:V6ZkmhxN
マンションの諸費についてはデベよりむしろ販売会社の思惑がかなり入っていて、とにかく売るが為というのが見え見えです。
管理費は抑えられないので、異様に安い駐車料金・修繕積立金の設定になっていたり、売れ残り物件を処理するのに都合のいい管理規約を作ったりしています。
先ずこの規約により駐車料金を組み込むことで、売れ残りに伴う管理費等の負担を逃れたりしています、ついでに宣伝活動もやり易くしています。
駐車料金はことさら周辺相場にこだわることはないのでは、営利目的の賃貸ではないのです、要は運営できるかどうかです。

61 :40開発部:02/03/15 22:23 ID:???
>>60
>異様に安い駐車料金・修繕積立金の設定になっていたり


DQNデベ・販売会社は、確かにそうするね。
俺も、営業部から圧力をかけられたよ。
もちろん、断ったよ。


62 :40開発部:02/03/15 22:29 ID:???
>>60
>駐車料金はことさら周辺相場にこだわることはないのでは


>>47参照
周辺相場より極端に安くすると、「毎年、駐車場の抽選を行え」などの要求が出てくるよ。


63 :38 現役理事:02/03/15 22:55 ID:V6ZkmhxN
そう、ことさらです。
駐車台数の不足がなく、極端な乖離がなければですね。
抽選は料金に関わらず、至便性や複数台所有、機械式の場合は車高問題などでも発生します。


64 :45:02/03/15 23:08 ID:WfjmDGSU
>>40
つまり安くして問題なのは
「毎年、駐車場の抽選を行え」などの要求が出ることで、
それを出させないために相場並みもしくは上にする事が
管理組合運営上のテクニックだという事ですかね。

>60
それとは別に、
賃貸料金自体は管理組合が決めるべき性質のものであるため、
カタログに書いている賃料はあくまで「暫定」で、入居してから
話し合いで変更する事が可能という事ですね。

>48
ただ場合によっては賃料を管理費不足分の補填にあてる事もあり、
この場合は、マンション住民が不足分を追加支払いする必要が
なくなるので助かる事になる(逆に駐車場使用者は必要以上に
管理費を支払っている) という事ですね。

従って、
やっぱり賃料は相場並みにしておくべき という事でしょうか。
であれば、車は持たない方がお得だね。

合ってる?? >40 >60


65 :40:02/03/15 23:13 ID:???
>>64

概ね、その通りです。
付け加えるなら、敷地内駐車料金は、相場+α(1000円以上)が良いですね。
車に乗るのに、敷地内が1分以内なら、敷地外は2〜3分以上(場合によっては、5分以上)かかりますから。
不公平感をなるべく無くすようにするのが、管理組合の仕事です。

66 :40:02/03/15 23:18 ID:???
機械式を嫌がる方もいらっしゃいますので、
場合によっては、周辺相場よりも安くしても問題ありません。

○総戸数
 管理費・積立金との兼ね合い
○車両所有者数
○駐車場数(/総戸数) 
○駅からの距離
○周辺相場
○平置きか機械式か
○屋根付きか屋根無しか
○メンテ費用

などを、総合的に考慮して、駐車料金を決めます。


67 :名無し不動さん:02/03/15 23:30 ID:yl2EwNtL
>64
うーん、そういうのもあたってるとは思うけど、状況による。
立体駐車場なんかは、修繕積み立てを考えておかないとやばい。
最近、駐車場0円ってのが売りの物件があるが、管理費で徴収されて
いるか、数十年後にどうしようもなくなるかだな。

分譲マンションは自分達のお金でやりくりしていくんだから、無料はイイ!と
思うのは購入時だけと思うべし。全部自分に返ってくるですよ。



68 :45:02/03/15 23:48 ID:sNfRDr9j
>40
賃料の件は拝承。
システムが良くわかりました。ありがとう。

ところで
住戸分の駐車場があっても、
駐車場の分譲物件が少ないのは何故?
分譲+修繕積み立て数千円とかでも良いと思うのだが

69 :45:02/03/15 23:49 ID:sNfRDr9j
これも不公平や後顧の関係ですか?

70 :名無し不動さん:02/03/15 23:55 ID:???
>>68
>駐車場の分譲物件が少ないのは何故?

○車を持ってない人に、売りづらくなるため。
○管理費への充当は、大事。
○今の区分所有法では、建物内部の平置しかできない。と思う。(うろ覚え)
○分譲ではなく、「駐車場を使用できる」という規約にするだけ。
(後々もめるとイヤなので、「権利」とは、謳わない)
例:分譲駐車場で事故が起きた場合、所有者に責任がふりかかる。





71 :名無し不動さん:02/03/15 23:56 ID:???
不公平だと騒ぐのはいつも決まって貧乏人

72 :機械式の場合:02/03/15 23:57 ID:WDp7jUZK
ランニングコストとか修理費とか寿命・再建築費はどれぐらい?

73 :38 現役理事:02/03/16 00:04 ID:QpCwlNtn
>賃料はあくまで「暫定」
言うならば全て暫定です、マンションそのものは住民のもので、住民が決めることです。

>車は持たない方がお得だね。
損得では決められない問題ですが。

当マンションでは台数に不足もなく、複数台使用も認めています。
別会計で維持管理に必要な分だけなので周辺よりも安いです。
安く出来るところは安くすべき。
出来るだけ不公平感をなくし、住み易くするのが管理組合の仕事です。
百数十世帯の全てに公平とはなかなか行きませんがね

>67
みんなそんな宣伝文句に乗せられて買ってから理事になって後悔するんだな。

>68
以前どこかのHPで調べましたが、
 分譲にすると手続き的に煩雑になる(固定資産等)、近隣者に賃貸したり用途外使用も可能になるので管理会社がいやがる。
ではないでしょうか。

74 :名無し不動さん:02/03/16 00:05 ID:???
そう言えば、敷地内駐車場の料金設定について考察している住宅関係の書籍って、
あんまり無いよね。

75 :名無し不動さん:02/03/16 00:08 ID:???
>>73
>分譲にすると手続き的に煩雑になる(固定資産等)、近隣者に賃貸したり用途外使用も可能になるので管理会社がいやがる。


「俺の持ち物だから、自由に使わせてもらう」
「車を持って俺は、イナバの倉庫を置く」なんて言われたら、アウトですね。



76 :45:02/03/16 00:41 ID:oiOlxTXb
>70
>車を持ってない人に、売りづらくなるため。
>管理費への充当は、大事。

なる程、非常にわかりやすい。

>38
素晴らしい。
うちのマンションに引っ越してきて!

でもやはり>70が現実なんでしょうね。
それか、長く住むにつれて38さんのような形になるのが
一般的なケースなんでしょうか?


77 :40:02/03/16 00:45 ID:???
>>76
>長く住むにつれて38さんのような形になるのが
>一般的なケースなんでしょうか?

38さんのような意識の高い理事(長)は、
稀だよ。
俺みたいなデベ社員は、立場上管理組合に口出しできん。
バカ高な大○管理を、早く別な所に替えて欲しいよ。





78 :45:02/03/16 00:53 ID:oiOlxTXb
>77 >38
色々ありがとうございました。
管理費の高さが全ての問題の始まりという訳ですね。
そういえば、修繕積立費に比べて管理費って本当に高いものね。
納得しましたです。


79 :営業の諸君:02/03/16 18:43 ID:???
駐車場について、理解できた?

80 :名無し不動さん:02/03/16 18:57 ID:ztbnZJLp
ところで、>>1さんは理解できたのか?

81 :名無し不動さん:02/03/16 20:19 ID:???
むしろ、近頃の分譲マンションの駐車場って
「異様に安い」方が多く無いか?
もう1は氏んだみたいだけど。

82 :名無し不動さん :02/03/16 23:27 ID:BT3Y3+QF
なんだかんだで結局は、管理費が不明瞭なダンピングの中に
駐車代の異常な高さが露呈されたね。
非所有者はあれど、それを餌に自己所有の管理組合に決定権と
うんぬんすれど、管理会社を簡単に替えれない(図面等の継承)
ことを盾に、近隣相場並みの代金を払わされている間は、管理会社が
永続的に安定経常利益をあげられるね。要は利益を上げるための
財源化してるんだよ。
まあ、既存住人の皆さんには「見たくない事例」でしょうが、事実だ
ろうね。所有権を有する資産なんだから、せめて近隣の半値くらいが
妥当なとこだよ(機械のメンテ費プラスアルファ)。

皆さんあまり散在しないようにお気を付けください。


83 :名無し不動さん:02/03/16 23:32 ID:???
>>82
>所有権を有する資産なんだから、せめて近隣の半値くらいが
>妥当なとこだよ

わかってねえじゃないか?
もう一回、スレを読み直せ。
それから、「散財」だろう?

84 :名無し不動さん:02/03/16 23:34 ID:???
>>82
良く考えると、設置率60から100%だと、管理費徴収分より遥に膨大な収入になりますね。
機械だって、半年スパンの点検で十分でしょうから、管理会社に使途の明細義務付ける法令など
必要かもな。
こんなレスすると、管理費に充当してますとお決まりの返礼うけそうだけど、
だとすると、確かに、駐車場がないマンションは良く管理費間に合うなってな疑問も
でてきちゃうよね。

85 :名無し不動さん:02/03/16 23:36 ID:GJlKFyMz
>>84

とにかく、積立金にまわすように、管理組合が管理会社と交渉すべきなんだよね。
言うこと聞かない管理会社は、早く替えちまおう。

86 :名無し不動さん:02/03/16 23:50 ID:???
>>84
>駐車場がないマンションは良く管理費間に合うなってな疑問も
>でてきちゃうよね。
それでもほどほどの利潤は上がるね。
管理費と駐車代比較すれば、本当に
管理会社は儲けすぎかもしれんな。
MRでは、要チェックで聞いたほうが
いいぞ。
買ってから、ローンとのダブルパンチでしかも
適正でないなら見送る度胸も必要なんだろうね



87 :nu:02/03/17 09:42 ID:3ryh7mP8
管理組合と管理会社の関係がぐちゃぐちゃになってるなぁ。
管理会社が儲けすぎってのはみなさんが見直せるんだよ。

みんなが払う先は(普通)買った皆さんの集まり(組合)であって、それを
管理会社やメンテナンス会社などにお金を払って管理しているんだって。
管理会社が儲けているというならば、お願いしていることに対して払う対価を
払いすぎってこと。
ま、払いすぎも問題だけど払わなさすぎでノーケアなトコもあるので、大枠
問題なければ組合発足後にいろいろ調整すればいいんじゃないかな。


88 :名無し不動さん:02/03/17 12:12 ID:???
>87
同意。

管理組合の収入は、管理収入と修繕積立金収入の2つがある。
一般的には、駐車場料金は、管理収入に当てられている。
「管理会社がぼっている」という意見は、高額な駐車場料金を徴収しているにも
かかわらず、管理費があまり安くない、つまり、管理会社に高額に払っている
ということを言っているのだろうね。でも、87さんの言うように、それは、
管理組合のやり方によっては、どうにでもなる。管理会社に管理費の再検討を
せまることも可能だろう。駐車場料金の一部を修繕積立金に回すことも
可能だろうね(住民の総意があれば)。

つまり、駐車場料金をそれなりの金額で徴収していれば、結局は、管理組合
としては、潤うということだね。お金が入っているのだからね。
一番最悪なのは、機械式なのに、駐車場料金をゼロにしているところだね。
将来的にメンテナンス費用等が大きく負担になってくるよ。

この機械式なのに駐車場料金ゼロで売るデベは、売ればいい、その後は、
どうでもいい、という無責任なデベだから、そんなところからは、
買わないほうがいいね。

89 :悲しいことに:02/03/17 18:15 ID:???
>>88

だから、それをわからない“安物買いの銭失い”が多すぎるのだよ。

90 :名無し不動さん:02/03/17 18:53 ID:???
管理費は費用>すぐ消える
修繕積立金は積み立て>将来の財産

管理費は極力最小限に抑えて、駐車場の維持管理に必要な経費以外は当然積立金に回すべきでしょう。
みんなの共有財産からの収益であるんだから。

しかし、管理費ってたかすぎのような。
月1万で100戸のマンションとして月100万円だよ。
電気代その他をのぞいてもフルタイムで2人の雇用は充分な額だよ。
掃除なんかマンション住民のひまなお年寄りに委託するとかすればすごく節約できそうな。
雇用対策にもなるし(W
節約に節約を重ねて少しでも積立金に繰り入れた方がいい。
よーく考えた方がいいと思う。

91 :名無し不動さん:02/03/17 19:49 ID:UyJd/5Q6
管理会社に騙されるな。
修繕積立金はいくらあっても、満足と言うことないyo。
>>90同感!!


92 :名無し不動さん:02/03/17 19:52 ID:???
管理費、駐車場代高すぎ

93 :名無し不動さん:02/03/17 19:57 ID:???
都心マンション住んで、駐車場が欲しいなんて言うのはアフォの典型。

車は必要無いから、都心マンションを買うのは正解。



94 :名無し不動さん:02/03/17 20:02 ID:???
車に乗りたいから、郊外戸建に住むのは正解。
車に乗らず、郊外戸建に住むと悲惨。

95 :名無し不動さん:02/03/17 20:10 ID:???
>93
都心でも郊外でも普通のサラリーマンは平日車には乗らないよ。
買い物なんかむしろ郊外の住宅地の方が便利だし。
都市部では、車は生活必需品というより余暇を楽しむためのギアという性格が強い。
都心マンションで休日も都心だけにウロウロって生活って味がないのでは。

>91
同意ありがとう。修繕積立金の多寡でマンションの中古価格に大きく差が出るのが実状です。
理想を言えば積立金は修繕ではなく建て替え。これ最高と思う。



96 :名無し不動さん:02/03/17 20:18 ID:???
郊外のマンションは、駐車場安いよ。
なんで、郊外住まなかったの?

自分で選んだ道なんだから、文句言うのは、自分はバカです。って言っているのと同じ事。(ワラ

97 :名無し不動さん:02/03/17 20:21 ID:???
>>96

違うよ。
駐車場収入が管理費か積立金のどちらに充当されるかに、
議論が移っている。
既出だが、基本的に敷地内駐車場は、周辺相場(+α)が妥当だ。

98 :名無し不動さん:02/03/17 20:26 ID:???
>96
郊外だったら別に敷地外駐車場でも安いでしょ。

>97
そのとおり。積立金を如何に増強するかが良質マンションキープの永遠の課題。

99 :名無し不動さん:02/03/17 20:30 ID:???
>96
こういうドキュソがいるから、安マンションは民度が低いって
言われるんだよ。

100 :名無し不動さん:02/03/17 20:33 ID:UyJd/5Q6
100点

101 :名無し不動さん:02/03/17 20:39 ID:???
満点。

102 :名無し不動さん :02/03/17 20:59 ID:FnkIlb0z
84の見解に対しては皆さんはどうなんですかね。
俺も同じ機械式でも、結構ハイグレードでも差があるよね。1万円代も
あれば、山手内周みたいに4、5万が普通。>>1 が提議した矛盾はかんじるんだけどな。
管理組合でその後に決めれば…というものの、中古物件(特にバブル期完成)では
管理費4〜10万で駐車代5万なんて表示も多いんだよね。

そうすると、一部の方がコメントしてるように、管理組合で決議というものの、
管理会社が受けさせないみたいなのあるんじゃないかな…。

結論としては、程々のメンテ費は徴収すべきものの、修繕費に大半を組み入れてる
事例もあまりきかないので、吹っかけとも思っちゃうんだよな。

管理費繰り入れてますだと、>>84 が指摘してるように、どうも上乗せ利益と考えたく
なってしまうんだよね。

当方、都心居住も車無しの生活はもっかむりですね。旅行も全て電車では痛いな!!


103 :名無し不動さん:02/03/17 21:01 ID:???
車無しはつらいよ

104 :nu:02/03/17 21:05 ID:otVpzmrz
周辺相場より低い(といっても必要なだけは取る)ケースは、
駐車場が一戸に一台分以上割り当てられている場合が普通じゃないかな。
100%に満たないものは、最初は相場にあわせていることが多いよ。


105 :名無し不動さん:02/03/17 21:13 ID:UyJd/5Q6
>>102
分譲業者は売るために、管理費を安く、管理会社は、管理費を安くすることで
スグ管理費の値上げ・・・それで、本来修繕積み立てとする駐車料金を管理費
で処理し、管理会社でふんだくっているのだって。
長期修繕計画書を作って頂き、検討して・・・管理会社を変えるyo。
・・と言ってみれば?

106 :名無し不動さん:02/03/17 21:26 ID:???
>104
と言うかさ、駐車場って100%も必要かな?
余るでしょ?
100%で数千円(あるいはただ)より、
70〜80%くらいでしっかり近隣相場並に取ったほうが
いいんじゃないのかな?管理組合の収入としてはね。

ただ、都心マンションの高額駐車場料金はたしかに管理会社の
ぼったくりだから、しっかりと管理組合で検討すべしだね。

107 :名無し不動さん:02/03/17 21:43 ID:0HT9ExPD
>>106
>ただ、都心マンションの高額駐車場料金はたしかに管理会社の
>ぼったくりだから、しっかりと管理組合で検討すべしだね。

健全に自己所有となった物件ですから、将来の適正負担は賛同できるものの、
やはり、全体の管理費と同額か、それを上回る駐車代は高い気がしますね。

セカンド物色の当方としては、いみじくもデベ販社が「バブル期の10万が普通の
管理費・駐車代は皆さん敬遠されます」…が多いだけに、「駐車代等の定義と」、
管理会社変更後の「設備メンテ仕様書等」については立法化を急ぎ、所有者受益を
守らないと”いいなりで徴収されます”。


108 :nu:02/03/17 22:27 ID:FQGf6b/E
漏れのところは駐車場代がほとんど管理費に逝ってしまっているのだが駐車場
設備も含めて修繕積み立てにまわしたいと言ったところ、足りなくて借りれて
いない人から「漏れは使ってないから管理費に充当されるままで管理費安い方が
いい、修繕積み立てに持ってくな、壊れたら使いたいやつが直せ」だとさ。
感情的になってる。壊れたらみんな近隣駐車場に移ってスラム化決定かも…
見直しするまでにはもうすこしかかりそうだ。(鬱


109 :名無し不動さん:02/03/18 13:41 ID:b1XGnadn
age

110 :名無し不動さん:02/03/18 14:17 ID:TkxP1zgH
>>82はヴァカの見本だな……無知を露呈してるだけなのに気づかないんだな。

111 :名無し不動さん:02/03/18 16:05 ID:???
高くても周辺の半値ぐらいが常識的だろ。
二子玉川の中規模で「100%の月額800円
地下式」の物件が出来る。
たかくていいなんて、礼金言われるままに払ってるのと同じで
やつらの策にしっかりはまってる。4,5万とるなら
地下リモコンゲート、監視カメラ付き、洗車場つきぐらいじゃないと
ただのカモだよ。


112 :名無し不動さん:02/03/18 16:11 ID:???
>>111
>高くても周辺の半値ぐらいが常識的だろ。


駐車場は、全戸数分あることが前提だろうね?

113 :名無し不動さん :02/03/18 22:02 ID:5KArlu/H
>駐車場は、全戸数分あることが前提だろうね?

駐車場を充実させないことを「口実」に、やはり、公平でなきゃと自分たちのマンションなのに永遠に
管理会社に上納してるわけだな。>>110 の論調みたいに、ただ理由無しコメントは、
ミエミエだよな。

居住100戸、駐車場55台・4万円、平均管理費25000円、修繕費1万とすると、
管理収入 2,500,000円
修繕費収入1,000,000円
 計   3,500,000円(年間42,000,000円)
駐車代  2,200,000円(年間26,200,000円)

100戸で3人ローテの常駐だとしても(贅沢な物件として試算)
人件費30万円×3人×12ヶ月=10,800,000円
   40万円×3人×12ヶ月=14,400,000円

年間7千万近い住民が拠出したお金はどこにいっちゃうんだろうね。
どう考えても、管理会社はザブザブの収益と経常利益を上げられるわけだわ。


114 :名無し不動さん:02/03/18 22:04 ID:???
>>113

だから、「駐車場収入は、なるべく積立金に回す努力をすべき」と、端っから言うてるぞ。


115 :名無し不動さん:02/03/18 22:15 ID:???
>>113
なるほどな。たんなる議論交わすより数字の威力はすさまじいですな。
全戸分の駐車場つくらないわけだな。ホント儲かりヤンスでございますな。説得力あるはな数字しめされると感じるけど、
100戸くらいじゃ通勤管理が普通だから、ぼろ儲けなんだ。モデル身にいったら忘れず良く聞いた
ほうが賢い購入できそうだね。おらも気をつけるよ。

116 :名無し不動さん:02/03/18 22:16 ID:Ha/eTU5t
>113
そんな不透明な会計の組合なんかいまどきあるんかね?
駐車場代は単なる管理費収入になっていて、それからメンテナンス代や
他の管理費にちゃんと振り分けられる。何所に行ったんだろなんて予算や
会計報告は通さなければよろし。

繰り返すけど、管理費は管理組合に入っているだけで、管理会社の収入
じゃないよ。余ったものは管理会社の利益になるわけではなく、管理組合に
残るだけ。


117 :名無し不動さん:02/03/18 22:22 ID:???
委託契約自体の料金が高めだったら、素人多いだけに判らないのでは?

118 :名無し不動さん:02/03/18 22:23 ID:???
>>117

管理会社数社に、見積もりを依頼するのだよ。

119 :うーむ:02/03/18 22:44 ID:???
理想的には、

駐車場代は居住者の需要と供給に合わせて毎年セリで値段を決めるべし。
必ずしも周囲の駐車場相場に合わせる必要はないと思う。

駐車場の収入は名目上は居住者全員で山分けするが、管理費の方がそれを
上回る場合は管理費の一部に充当して差額を支払う形にすればよいと思う。

120 :名無し不動さん:02/03/18 22:46 ID:???
総会で、駐車場使用料を下げればいいじゃん。
管理費だけで、共用部分の電気代や管理委託費、
小修繕費等をまかなえれば一番良いよね。

121 :成功事例は?:02/03/18 22:51 ID:???
入居当時よりリーズナブルな価格に管理費や駐車料金改定できたって話は
あまり聞きませんね。図面とか渡さんぞとかいちゃもん付けられるんじゃないのかな。

122 :名無し不動さん:02/03/18 22:56 ID:???
>121
図面は管理組合の物ですよ。
竣工業者から、管理会社経由で貰えます。
いちゃもん付けられたら訴えればいいですよ。

123 :名無し不動さん:02/03/18 22:57 ID:ibalghh/
私も素人で、先日からこのスレ読んで勉強したけどね、

>121
あなたさ、過去レス読んでる?話がループしてるんだけど。
も一回>>38、40氏あたりの書き込みだけでも拾って読んでみなさいよ。

124 :名無し不動さん:02/03/18 23:04 ID:???
「駐車料金は管理会社の収入→管理会社丸儲け」なんて言ってる奴は賃貸と分譲の違いが
わかってないとしか思えない。頼むからネタだといってくれ。

125 :名無し不動さん:02/03/18 23:08 ID:PawAAZGY
どーだろ、清掃頻度さげて掃除する人の人数減らすことで管理費を減らした
事例は知っている。


126 :名無し不動さん:02/03/18 23:18 ID:???
今日、仕事の途中時間があいたんです。それで、たまたま飯田橋のハローワークの近くだったから、生まれて始めて覗いてきました。
そしたら中高年の求人の多くはマンション管理人。住み込みで18万から25万ぐらい。大凶もあったよ。
それから類推するとやっぱりみんなぼられているように強く感じました。
管理組合が雇用主でもいいのでは??と強く感じましたが。
みんなよく考えようよ。


127 :名無し不動さん:02/03/18 23:22 ID:???
>>126
もちろん管理組合が雇用主でも一向に構わないけどね。
ただし労務管理がきちんとできるというのが前提。

128 :名無し不動さん:02/03/18 23:25 ID:???
>119
それいいいかも。
ただ、数が足りていない場合にもれた人が外で借りるのに1年単位になって
苦労しそうだけど。というか不足してたら自然と周囲より高くなるね。
100%で賃料が安いと車を持って無い人が不満に思うし、不足していて賃料が
安いと中に停められない人が不満に思うし。
いやー大変だ。


129 :名無し不動さん:02/03/18 23:29 ID:???
>>126
一般的に企業が人を一人雇おうとすると社会保険やらなんやらで
給料の3倍の費用がかかる、といわれてるらしい。
だから業務委託なんかだと少なくとも本人に渡る給与の倍は委託費が必要だろう。

管理組合が直接雇用するのももちろんいいけど、労務管理はできるのか?
例えば単純な話だけど、管理人を一人雇うとしてその人が決まった休み以外に休む
場合はどうする?その日は業務休み?それとも代替要員を確保するの?

130 :名無し不動さん:02/03/18 23:39 ID:???
>129
3倍??
君たち会社からそんなに厚遇されてるの????せいぜい給料の50%
何にも知らないんだね。それとも管理会社の手先なの?
それに、パートとかだったらほとんど福利厚生費はなし。

でも究極は自主管理で前も書いたけど暇なお年寄り住民+休日の住民参加。これ最高。
そいでもって忙しくて出られないor出たくない人から協力金3000円とかを徴収すれば安く上がるぞ。

愛妻弁当持参者は愛妻が弁当作ることによって500円/日ぐらいは稼いでいるのと同じこと。

住民が自らメンテすることにより愛着も深まることだろうし。


131 :名無し不動さん:02/03/18 23:40 ID:???
自主管理に同意できるようなやつは、そもそもマンションなんて住まない。

132 :名無し不動さん:02/03/19 00:55 ID:???
>>130
愛妻弁当ね・・・
で、実際おたくのマンソンでやってるの?提案したの?


133 :nu ◆Mzl1EG6c :02/03/19 08:33 ID:vmONJVRp
「なんで高いの?」ってスレなので、話がそれているようだがすれ違いとは
言えないのかな(w

>129
3倍ってのは、雇用上、その人が居るスペースや什器などそういった職場環境や
管理人件費も全部ひっくるめての話じゃない?
単なる雇う上であれば 130 の言う通り最近は 1.5倍くらい程度だと思う。

住民のメンテナンス、共用部の窓外枠やポーチなどを近所の人に掃除して
もらうのは嫌だな、知らない人が覗いているのかわからんので女性には不評
だろうね。田代まさしがカメラもって窓拭いていても、即座に注意は難しい。


134 :名無し不動さん:02/03/19 09:17 ID:wetwaM/z
>>124
みんなネタでやってるワケじゃなさそうだぜ。お寒い状況だな。

まず、管理会社に支払うお金ってのは、事細かく内容の明細を提示させられる。
っつーかどんなDQN管理会社でもそれはする。エレベータ保守費に年いくら、
貯水槽保守にいくら、管理人常駐費にいくら、といった具合だ。細かいところで
言えば、エントランスの電球交換したから一個いくらでした、まで出してくる。
人の金だから当然だがな。で、その上で年間に必要な額の管理費ってのが出てくる。
余ればもちろん次年度繰越だし、足りなきゃプール金から出す事になる。
管理費は管理組合が住人から徴収するわけだが、駐車場代からどれだけ管理費に
まわすか、は各マンションの事情による。機械式ならメンテ代は当然駐車場代からだし、
駐車場が広大ならそこを掃除する分の人件費や、駐車場入り口に警備員がいるなら
その人件費も。そして余った分に関しては、修繕積立金にまわす。
管理会社に支払う金が月額100万だとしたら、管理費として60万、駐車場代として
40万でもいいし、40万:60万でも、配分は管理組合が自由に決められる。
これは販売会社が初期値を設定するが、入居後は全権が管理組合に委譲されるため
販売会社や管理会社が異論を差し挟む余地は無い。むろん、求めればアドバイスは
してくれるだろうが。そして、出してくる見積の高い管理会社は、変更する事が
できる。そして、管理会社を変えるとまでしなくても、例えばエレベーター保守費が
高ければ、その分だけ別に業者に直接発注する事も可能だ。
そうやって管理費の節約に成功しても、徴収する駐車場代の減額を行う管理組合は
まずない。なぜなら、修繕積立金はいくら積み立てても損はしない、貯金だからだ。
そして、たいていのマンションで、販売時に設定された積立金では不足が予想される。
将来積立金をアップするより、今から節約できたぶんを積立金にまわす方が遥かに
容易だし確実だからだ。よって、周辺駐車場代が4万なら、4万の駐車場代を徴収
する事になる。管理組合、という住民による住民のための組織にとって、貴重な
収入源だからだ。

長くなったが、つまり駐車場代が高いから管理会社丸儲け、なんてのは白痴の
セリフだってこった。

135 :名無し不動さん:02/03/19 09:34 ID:???
>>134
>長くなったが、つまり駐車場代が高いから管理会社丸儲け、なんてのは白痴の
>セリフだってこった。

そういうDQNがいないこともないが、多くの人は「駐車場収入がある割には積み立て金分が少なく、管理費分が不必要に多くしかも高い」と言いたいのだ。



136 :名無し不動さん:02/03/19 09:56 ID:EqEz9tAh
>>135
「管理費分が不必要に多くしかも高い」ってのは、駐車場代が高い安いとは
関係ない話だってば。それは、管理費をいかに安く抑えるかというまったく
別の次元のテーマであり、その話をする場合はエレベーターの保守代の相場は
いくら、貯水槽のポンプの平均耐用年数はどのぐらい、管理人はフルタイム
ではなくパートでも十分ではないか、などの管理費の詳細を語らなければ
まったくの無意味だ。そして、駐車場代の中から管理費にまわす配分は、
各マンションの事情によるから、一概には言えない。修繕積立金にまわす
額が多ければ多いほど管理組合にとっては有利だが、機械式のトコも少なく
ないから、仕方のない部分もある。

そして、駐車場代は管理組合にとって貴重な、本当に貴重な収入源。
修繕積立金はいくらあっても足りないぐらい、マンションなんていつか
かならず大規模修繕が必要だし、究極的には建て替えが必要。それが30年後か
100年後かは別にして。にもかかわらず、周辺相場より安い駐車場代を
設定するのはDQN管理組合と言わざるを得ない。目先の事ばかりで、わずか
10年先の確定的な未来が見えてない事になる。大規模修繕の時に積立金が
足りなくて、一時負担金を徴収するのに一戸でも払えなければ、最悪裁判沙汰
にも発展するんだからな。部屋を売却する時も、積立金の多寡で資産価値が
変わってくるんだからな。

結論として、駐車場代が高い=周辺相場と同等程度、ってのは当然の事。
管理費と積立金の配分は各個の状況次第。改善は可能。
管理費が高い、ってのは奥深いテーマなので、別スレでの検討が必要。
っつーか駐車場代の高い安いと関係ない。

って事だが、まだ何か疑問が?

137 :名無し不動さん:02/03/19 10:30 ID:dHXkgQwo
>>136
禿同。
マンチョン管理士の称号使用していいyo。


138 :名無し不動さん:02/03/19 10:35 ID:???
>136
なんか、役人か、道路公団のコメントみたいだな。
貴重な収入源って。
結局、高年齢になって、自由な時間が増えて
自動車使いたくても、また金取られるという(駐車台数も満足になく)
貧しい構図がここでもあるのか。
車にのることがほんとに贅沢や特別なことなのか?
だから、料金が高くてもしょうがないだろ!の話だしな。

139 :名無し不動さん :02/03/19 10:58 ID:GQRwu41Y
>そして、駐車場代は管理組合にとって貴重な、本当に貴重な収入源。
修繕積立金はいくらあっても足りないぐらい

理想ではあるが管理会社にまかせっきりのマンションでは、収支決算を見ると、管理費+駐車場代+雑収入と支出はほぼとんとんとなり毎月キレイに消えている。
駐車料金が修繕積立に全く入っていないのが現状では、しかもこの修繕積立はとうてい将来を見据えた額とは言い難く、入居後すぐ値上げをしなければならない設定になっている。
この点について管理会社と交渉して管理にかかる費用を抑えることが出来、より修繕積立に回せた事例は多々聞く。
その意味でも駐車料金は別会計にして掛かる管理費用及び修繕費等の計画をしっかり立てれば大概の場合周辺相場よりも安くなるはず。

>周辺相場より安い駐車場代を設定するのはDQN管理組合と言わざるを得ない。
程度によると思うが(無料は論外)、わざわざ周辺相場より同等以上に設定し、毎月の管理費だけに駐車場代に大きく依存しているのであれば管理費を上げ駐車場代を低くするべき問題と思うが。

140 :名無し不動さん:02/03/19 11:21 ID:0hQMl9+H
>>138
あれだけの長文書いたのに、まったく理解できてなくてゲンナリだな。
リアル厨房逝っていいよ。

>>139
何度も言うが、駐車場代というのは管理組合がいくらに設定してもかまわないもの。
それで足りない分は、管理費なり積立金なりを値上げして収支をあわせれば
いいだけの事。
ただし、人は値段を安く変更する事に抵抗はしないが、高くなる事については
激しく抵抗する。すべての人が物分りがいいわけではないし、居住者の中には
>>138のような救い難いDQNもいるだろう。そんな状況において、駐車場代を
周辺相場より安く設定する事に必然性も正当性もないんだよ。
それは駐車場代という収入に対する支出の振り分けとは別問題だ。

なにより、各購入者は購入時に設定されている支出総額によって生活設計を
立てている。車を使わない人間にとって、管理費を高く、駐車場代を安く
なんて変更はとうてい受け入れられないだろう。駐車場代が周辺相場より
半値で設定されている場合、それを相場相当に変更する事ですら、かなりな
困難を伴う。
できる事、やるべき事は、すでにみんなが支払う事に同意している額を
下げる事ではなく、将来支払いの増加が見込まれるものを極力抑える事。
そのために管理費は可能な限り安く抑え、節約できたぶんを蓄財にまわす。
それにより、将来2倍、3倍支払わなければならない修繕積立金をなるべく
長く現状のままにする。

わかんないかね?

141 :名無し不動さん:02/03/19 11:37 ID:???
要するに駐車場代を周辺相場並みにするかどうかは
DQN住民を説得しやすいのはどっちかという問題
でしかないと。

142 :名無し不動さん:02/03/19 11:41 ID:0/vCjSsK
>>141
その通り。

143 :名無し不動さん:02/03/19 12:10 ID:GQRwu41Y
>何度も言うが、駐車場代というのは管理組合がいくらに設定してもかまわないもの。
これは今までの流れから了解している。

>駐車場代を周辺相場より安く設定する事に必然性も正当性もないんだよ。
同じく高くする必然性も正当性もないと思うが。

>各購入者は購入時に設定されている支出総額によって生活設計を立てている。車を使わない人間にとって、管理費を高く、駐車場代を安く
なんて変更はとうてい受け入れられないだろう。
問題は最初に設定された額が、あまりに販売目的であり実際の管理運営に支障があるということ。

>管理費は可能な限り安く抑え、節約できたぶんを蓄財にまわす。
ここで管理組合の真価が試されると言うことだな、大概の場合毎月の支出でチャラになっている。

>将来2倍、3倍支払わなければならない修繕積立金をなるべく長く現状のままにする。
これを駐車場代でまかなうのに疑問を感じる。

144 :名無し不動さん:02/03/19 16:20 ID:GQRwu41Y
http://www.cost-down.com/mansion/shinbun/manga/005_manga.htm

145 :名無し不動さん:02/03/19 17:34 ID:???
俺は、管理会社を選定する立場にあった。
彼らはこちらが何も言わないと、駐車場収入分を管理費に多く回そうとするんだよ。
だから強く言って、直させた。
と言うか、新築なのに管理費と積立金を同額にさせた。
(営業からは、大ブーイングだったが・・)



146 :名無し不動さん:02/03/19 19:43 ID:hUiLw3Jo
>>143 >>145
感覚的に私も近いね。
駐車代が餌にされてることが明白だし、確かに疑問を感じるよな。
安定財源化で管理会社も見積もりだしやすいですね。
悪く言えば”カモ”にされてるんだね。

147 :名無し不動さん:02/03/19 20:08 ID:dHXkgQwo
>>144
大変分かりやすい!!そのとおりです。
管理会社の方、ごめんちゃい、管理組合のみなさん騙されるなyo。

148 :名無し不動さん:02/03/19 21:06 ID:???
>>将来2倍、3倍支払わなければならない修繕積立金をなるべく長く現状のままにする。
>これを駐車場代でまかなうのに疑問を感じる。

ある「べき」姿としてはその通りかもしれない。
駐車場使用料は駐車場の維持管理+若干の管理費(+若干の修繕積立金)に、修繕積立金は修繕積立金で徴収。
しかしながら現実問題としては
「○年後からは修繕積立金はいまの2倍になります。」
と組合が決めても全員の賛同はなかなか得られないだろう。
>>140 はそういった現実も踏まえてどれがより「ベター」かを言ってるんじゃないの。


149 : :02/03/19 22:17 ID:???
ウチのマンションは都内から1時間以内の県庁所在地にあるが、駐車場は敷地内
90台平置きで、足りない15台分ぐらいは管理組合が一括して近所の駐車場を借
り上げている。駐車場代は相場より2割安い7000円/月。毎年4月に抽選して、
運が悪いと敷地外になるが、駐車場代は一緒なので文句を言うヤツはとりあえ
ずいない。

で、特徴的なのが平置きなので維持管理費がほとんどかからず、駐車場代の
約7割が修繕積立にまわっている。管理費と修繕積立は約6000円ずつで、駐車
場代を含めたランニングコストは月2万円を切る。それでも管理人と掃除のお
ばちゃんは週3日来るし、管理体制も問題なく管理組合はガッポリお金をキー
プしている。昨年、大規模修繕をしたが、使った修繕積立金は半分。築10年の
中古物件だったが、ホント買って(2年前購入)よかったと思っている。マン
ションは管理体制がすべてって、あらためて実感。あ、管理費安いのはエレ
ベーターがないから。ウチは2Fなので問題ないけど。

なんだかレスを読んでいると、金がどこに行くかは別にして、駐車場代にウン
万円も払うなんて、自分には絶対にできない。まぁ都内から1時間も離れれば、
こんなケースもあるということで。

150 :名無し不動さん:02/03/19 23:36 ID:GCU6f1VL
駐車場1万円以下のところにマンションを建てる意義ってあるの?

151 :名無し不動さん:02/03/19 23:42 ID:???
>>150

暴利君の論理だと、“建物比率が高いので”良いらしいよ。

152 :名無し不動さん:02/03/19 23:45 ID:???
>>150
まぁそういうな。駐車場1万円地域だとだいたい土地価格50〜60万/坪位だろう
30m2で1800万 上物2000で3800万
マンソン2500ぐらいだったら土地30坪の小舘より魅力的なような。
小舘30坪しか買えない人々には充分存在意義あり>郊外マンソン


153 :名無し不動さん:02/03/20 06:21 ID:???
都心に住んでる人には考えられないと思うが
地方の更に郊外にもマンションはかなりあるんだよ。
徒歩圏内にお店が1軒もないような所にも建ってる。
そして駐車場は1万円くらいする。
物件も内装に金をかけてて決して安くもない。
当然売れてないけどね。

154 :名無し不動さん:02/03/20 13:09 ID:I24o0gfl
厨房質問だが、
マンションの管理費って土地の坪単価に比例しないよね。
だって、一坪掃除するのに坪単価は関係ないもん。
例えば(アリエナイガ)全く同じ物件が、東京都港区と埼玉県浦和市にあった
とすると、管理費+駐車場収入=実質管理費 は全く同一になるのかしら??

どうも上の議論を読んでいると、
駐車場収入は管理費とのバランスのようだけど、
つまり都会の物件は必要以上に管理費が高いと言う事ではないのか??


155 :名無し不動さん:02/03/20 14:08 ID:Iv4avAYz
>154
私も素人なので、厨房なりに考えたレスしていいかな。
まず管理費=掃除代がすべて!みたいな考え方はおかしくない?
そもそも掃除するうんぬんの前に、都心は場所代つまりあなたも書いてるけど
土地代そのものが高いよね?共用部分にかかる税金ももちろん高いよね。
浦和駅徒歩10分の賃貸新築ワンルームマンションの家賃と
渋谷駅徒歩10分の全く同じ建物条件の賃貸1Rの家賃は
やっぱり全然違うよね?駐車場代もそういうことで料金の差は説明つかない?
ちなみにうちの実家の駐車場は、JR赤羽駅徒歩5分、平置きで月3万ですよ。


156 :155:02/03/20 14:24 ID:???
・・・うーん、読み返してみたんだけど
もしかしたら私、質問の意味を取り違えてるかしらね?

157 :名無し不動さん:02/03/20 14:50 ID:???
うち区内のマンションで駅から12,3分ほどなんだけど
平置きで月2000円。
周辺は大体1.5万〜2万
かなり安いから購入を決めたのだけれどもしかして「かも」にされたのかな?

158 :名無し不動さん:02/03/20 14:55 ID:???
>>157

DQNデベで、しかも管理会社もおかしいな・・
安い駐車場は、なかなか値上げできないのだよ・・
ご愁傷様・・

ちなみに、駐車場数/総戸数は?


159 :名無し不動さん:02/03/20 14:56 ID:I24o0gfl
>155
そう、つまりどこに価格差があるかという事ですね。
その線でいきましょう。
まず税金は分譲物件なので固定資産税の範疇ではないのかな??


160 :名無し不動さん:02/03/20 15:05 ID:???
>157
駐車場が全戸分揃ってれば問題ないんじゃないの?
少なくとも駐車場代の転用はできないわけだから、
管理費が不透明になる恐れもない。
あとは修繕積立費をきちんと確保するだけでしょ。
1円でも渋るアフォ住民を管理組合で説得してね。

161 :157:02/03/20 15:07 ID:???
えーっと 駐車場は全戸分+来訪者用が3台
で来訪者用は使用時に時間で徴収です。

DQNデベなのか・・・

162 : :02/03/20 16:48 ID:???
>>161
いや、台数じゃなく形態が気になる。立体の自走式でも保守費用や駐車場
分の修繕積立は必要。もし機械式だったら、月2000円では保守費用の捻出
も困難。壊れたら、どこから修理や交換のための費用を出すかということ
になる。管理費から持ち出したり、修繕積立金崩したら意味ないでしょ。

163 :名無し不動さん:02/03/20 16:54 ID:???
>162
平置きって書いてあるじゃん。

164 :名無し不動さん:02/03/20 17:02 ID:etWn4ab0
>>161
コインパーキングみたいな機械で徴収なの?
まあそれはいいとして、たとえば1時間200円
徴収ならば始めの30分は無料で30分〜1時間は
200円として欲しい。そうすれば駐車スペース
の回転があがるから満車ということも少なく
なるし路駐も減るのでは。これはマンション
の駐車場に限ったことではないが…

165 :157:02/03/20 17:59 ID:???
>>162
 自走式です。
 3F建てで1Fは6000円、2Fは4000円、3Fは2000円です。
 私は屋根がなくても値段が安い方がと思っているので3Fを希望中なのです。

>>164
 コインパーキングみたいなものではないです。
 申請制だと思います。

 というのもまだ建設中のマンションなんです。



166 :名無し不動さん:02/03/20 18:06 ID:???
自走式3階建てってことは立派な建築物なわけだな…
駐車場分の修繕積み立てはどうするつもり?


167 :158:02/03/20 18:35 ID:???
>>157
>>161
>>167

全戸分単純平置きなら問題は無いが、
>>166さんの言うとおり【駐車場分の修繕積み立てはどうするつもり?】だな・・
長期修繕計画(案)にその件も書いてるはずだから、
デベにコピーをもらうべきだね。
売りっぱなしで将来駐車場分の修繕費が別途徴収されるようなことがあったら、
住民同士の紛争の種になりかねない。

168 : :02/03/20 19:18 ID:???
162です。
>>163 いやね、区内で100%以上平置きってあり得ないと思ったから、
よく読まないで書き込んでしまった。スマソ。でもやっぱり自走式だったね。
166、167さんと言いたかったことは一緒です。

169 :名無し不動さん:02/03/20 20:26 ID:???
>>155
共用部分に税金はかからないだろ。

170 :155:02/03/20 22:16 ID:RH8chl2v
出かけた間にこんなに話が進んでて・・・亀レスでスマソ-!

>169
そうなの?じゃあ、共用部分の廊下・エントランス・集会場・・・などなどの固定資産税って、
誰が払うの??  ほんっとに厨房質問で恥ずかしいんだけど、
それって居住者が管理費を通じて払ってるのかと思ってたから・・。
そうなんだ、違うのね・・・   

>159
↑だとすれば、155に私が書いた税金ていうのは全く関係ないことになるね!
ただ、管理費の内訳はあなたが154で書いた掃除代だけってことはないよねぇ?
セキュリティシステムの維持管理だけでも結構な額しそうじゃない?
それと、前述のとおり、浦和市と港区では土地代が違うから
平置きの駐車場代が万単位で違っても不思議はないと思ったんだけど
それ以上のことは私も素人だから、説明はつかないわ。。。

171 :名無し不動さん:02/03/21 01:41 ID:bEXDoEzi
定期age

172 :名無し不動さん :02/03/21 22:23 ID:UALRAKr3
まあ、皆さんの所有物件だから、面積スライドの管理費はさておき、
駐車場料金は一定のメンテ、維持に掛かるもの以外は安いにこしたことは
ないわな。

近隣相場並を払わされている皆さんは、まあどこかで儲けられていると思うほうが
自然の感覚やないかな。どうしても管理会社が一番身近だから、可能性は高いよな。

基本的に、土地は共有、居住分は区分は一般的な登記事項。いづれにしても
自己物件の駐車代は高いから要改善大。管理費、修繕積立は、決算時には常にチェック
しときな。

これから購入予定の人で自動車所有者は、モデルで駐車代の論拠を良く聞いたほうが
懸命だよ。説明員が「ほぼ近隣価格に設定してあります」との返答だったら、相当の確立で
利益の原資とされてるだろうね。

173 :訂正:02/03/21 22:26 ID:UALRAKr3
居住分は区分は→が
懸命だよ→賢明

174 :名無し不動さん:02/03/21 22:31 ID:???
>>172

まだ、わかってないようだね。


175 :名無し不動さん:02/03/21 22:38 ID:???
>>172

以下のレスを、読み直してくれ。
>>8
>>40
>>42
>>47
>>48
>>49
>>57
>>58
>>61
>>62
>>66
>>70
>>114
>>145
>>167



176 :157:02/03/22 09:27 ID:???
>>167
長期修繕計画(案)ですね。
デベさんに頼んでコピーを見せて貰うように交渉します。
アドバイスありがとうございます。

177 :名無し不動さん:02/03/22 09:35 ID:iSKoSbZ/
駐車場だって専有面積の比率で区分所有してるんだろ。そこを使うのに
近隣相場並みの料金を払うというのはなにかおかしい。


178 :名無し不動さん:02/03/22 11:23 ID:uOV1gSiM
>>177
だからたかだか200に満たないレスすら読まずに書き込むなってーの。このDQNが。

179 :名無し不動さん:02/03/22 11:49 ID:???
>>177
>駐車場だって専有面積の比率で区分所有してるんだろ。

駐車場を、どうやって“区分所有”できるんだ?
区分所有者全員による“共有”が、正しいよ。


180 :名無し不動さん:02/03/22 14:40 ID:???
区分所有者全体の利益を考えれば、借り手がつく範囲で最大限高くするのが当然では?

181 :名無し不動さん:02/03/22 15:27 ID:???
そうそう、「借り手がつく範囲」ってのが、近隣相場なわけ。

182 :名無し不動さん:02/03/22 23:06 ID:???
>>170
共用部の建物の評価は専有部分に持分按分されている。

 あんたの書いた
>>都心は 〜略〜 共用部分にかかる税金ももちろん高いよね。

というのは「共用部分の建物に対して、都心は地方より高い税金がかかる」と言いたい
のだろうが、建物に対する課税額を決めるのは建築費、つまり建物そのものの価値で
あって、立地とは無関係。

 専有部分の建物の質と面積が同じ場合、豪華な共用部の田舎のマンションの税金は
高いが、貧弱な共用部の都心のマンションは安い。


183 ::名無し不動さん :02/03/23 21:29 ID:B5pqtzQR
だんだん2次の踏ん張りらしきレスでてきたわな。
まあ、免許無しで自動車所有無しの頑張りっていうか、
駐車代目当ての、修繕費拠出反対(車所有者に被せる)が
多いの良くわかるな。
そういう意味では、これらの衆は、管理会社が儲かろうが
高かろうが安かろうが関係無しの自己負担拒絶組のようだな。

このような衆も、子供が免許取得で所有したいとなると、
急に駐車代は高いし、なぜ生活配管等の修繕費に回すんだよと
躍起になっちゃうんだな、これが…。

いずれにしても、現支払い者も今後マンション購入予定者も駐車代に
ついては、自己所有の資産に置くわけだから”ふんだくられないよう注意”
したほうが利口だよ。
ただ、駐車場は分譲対象になってませんなんてのもあるから良く調べな。
前面道路部分が駐車敷地多いと、建て替え不能や資産価値も半分以下に
なるから事前のチェックで踏ん切りつけとけや。

184 :名無し不動さん:02/03/23 22:02 ID:7ppEpK/X
>>183
書き込む前に読み直せよ(W

呂律が回ってないぞ。

>前面道路部分が駐車敷地多いと、建て替え不能や資産価値も半分以下に
なるから事前のチェックで踏ん切りつけとけや。

ってなんだ?

185 ::名無し不動さん:02/03/23 22:03 ID:???
高い意外にも、分譲登記の範囲を確認しないと
取りかえしのつかない”散在”どころか悲劇的場面もあるわけかーー。

186 :名無し不動さん:02/03/23 22:38 ID:???
まさか、駐車場部分は共有ではなく、デべや第三者の所有物ってことはないんですよね。
そうだったら、近隣相場も自分たちの共有資産でないんだから、拒否できないで高い駐車場払わせられるのも
しょうがないんでしょうか?
駐車場は他人の土地だったり、駐車場機械は管理会社の所有物なんてとこに住んでいる人いたら
教えてください。

187 :名無し不動さん:02/03/23 22:41 ID:???
>>186
>駐車場部分は共有ではなく、デべや第三者の所有物ってことはないんですよね。


古いマンションやDQNデベの物件で、そういうのはある。
問題山積で、大変だよ。


188 :名無し不動さん:02/03/23 22:48 ID:???
>>187
そうだとすると、183、185が指摘していることも満更ネタではないんですね。
>問題山積は、駐車代金が高くても下げられないことになるわけですか?


189 :名無し不動さん:02/03/23 22:52 ID:???
>>188

権利関係も複雑になっていて、
マンションの建て替えができないこともあり得るよ。
中古を買うなら、重要事項説明書を良く確認することだね。


190 :183:02/03/23 23:01 ID:???
ほれ見てな。わしゃの見解もわかってくれたなも。
駐車場、管理費、修繕積立金は良く見極めてから
買ったり、決算よう見て交渉しなきゃ、痛い目に
あうのは、皆さんダヨ。

当然、「高か過ぎ」「他人名義だった」なんて、
大事なお金を見す見す逃がすことにもなるんけ
とりあえず管理会社の説明求めたり、これから
買う人は事前によう確認して、危ないと思うのは
見送りなさいな。

191 :187,189:02/03/23 23:05 ID:???
>>190

ただね、ごく稀なケースなんだよ。
重説を確認しれば、すぐにわかることだよ。


192 :名無し不動さん:02/03/23 23:07 ID:0EPIwIWZ
で、これはどうなったの?
勿論、管理費≠掃除代という議論を求めている訳ではないが。。。
同じ様な物件・管理費・積立金で駐車場代だけ相場並という場合が殆どだよな。

===>
マンションの管理費って土地の坪単価に比例しないよね。
だって、一坪掃除するのに坪単価は関係ないもん。
例えば(アリエナイガ)全く同じ物件が、東京都港区と埼玉県浦和市にあった
とすると、管理費+駐車場収入=実質管理費 は全く同一になるのかしら??

どうも上の議論を読んでいると、
駐車場収入は管理費とのバランスのようだけど、
つまり都会の物件は必要以上に管理費が高いと言う事ではないのか??


193 :名無し不動さん:02/03/23 23:15 ID:???
>>188
ネタに思われるかもしれないが一応貸主としての話。
うちの親が分譲マンション専用に駐車場貸しています。
うちの場合はかなり古い話だから逆なんだが
バブル期に相場の半分だったので値上げの話を持っていったら
組合の同意が無ければ上げられないとか
訳のわからない事ばかり言われて値上げをしてもらえなかったそうだ。
(最終的には値上げしたけど。)
その事があるのでバブル崩壊後でもばかばかしくて
下げる気なんかまったく無いと言っていた。
他にもマンション売って出ていった奴が駐車場の事を知らず
専用駐車場有りと言って売ったらしく
後々で損害賠償が発生した事もあったそうだ。

194 :名無し不動さん:02/03/23 23:21 ID:???
>>193

駐車場くらいなら、貸し主は立場が強いよ。
どうせなら、「○○マンション住人には、貸しません」とか、脅しちまおう。


195 :名無し不動さん:02/04/09 08:14 ID:/SbgqXwR
新入社員には、役に立つスレだぞ。

196 :名無し不動さん:02/04/10 17:35 ID:Wnb880OK
>>190
こっちがアタマ痛くなってくるぐらいアタマ悪いなコイツ。
たぶんマジに日本語が不自由だから、過去レス読んで理解するってのが不可能
なんだろうな。なんだか可哀想になってくるYO。

>>192
仮にまったく同じサービスであったとしても、都心では人件費が高くなるので
同額の管理費にはなり得ません。また、都心に住むような人々はよりクオリティの
高い管理、サービスを求める人が多いので、そういう意味でも高い管理費と
なります。必要以上に高いかどうかは、そこの住民の求めるサービスの質によります
ので、価値観の違いでしかありません。もちろん、高くて良いものを求める場合でも、
「不当に高い管理費」にならないよう監視は必要でしょう。
ちなみに、駐車場収入は管理費とのバランスではなく、修繕積立金とのバランスで
あるべきです。

197 :名無し不動さん:02/04/10 19:03 ID:W3K1QVpt
駐車場ねぇ。今売ってるマンションもこれが一番のネックになってるなぁ。
大阪だけど、今時のマンションの主流は自走式(駐車場棟建設)があたりまえ。
これって大規模修繕の費用と光熱費だけだから意外に安くつき、某ニ○メンは、駐車場代0になってる。
これが機械式だとメンテナンスと光熱費、修繕費で大規模物件でも月10,000円かかる。
これは痛いですなぁ。

198 :名無し不動さん:02/05/01 21:55 ID:???
 

199 :名無し不動さん:02/05/03 21:57 ID:0u3i/NPs
定期AGE

200 :名無し不動さん:02/05/03 22:36 ID:???
>>197
月一万円って、車一台あたり?

201 :名無し不動さん:02/06/05 00:47 ID:???
あげぇ

202 :名無し不動さん:02/06/11 03:31 ID:TXhx+u5p
人材派遣会社でマンションの管理人派件してくれないのかなあ。
働く人間管理組合共おいしいのに。


203 :名無し不動さん:02/06/11 03:37 ID:x49br1ks
>>1
23区内で駐車場が欲しいとか言う方がDQN
どうせ車社会の地方から出てきた田舎者だろ

204 :名無し単身赴任中:02/06/11 18:28 ID:nSWH/0Kq
東京郊外に戸建て住宅を持っていて、小さめの屋根つき駐車場も
あるのですが単身赴任中のためたまにしか乗らない自転車が置い
てあるだけです。

もったいないのと、車の出入りがないと泥棒に狙われやすいのでは
ないかという2点から、近所にできたマンションの住人に月極めで
貸そうかと思っているのですが、

1. 不動産屋に頼まないで、管理人さんに駐車場の空き待ちをして
いる人を紹介してもらって直接交渉するというのはありでしょうか?

2. 単身赴任から戻ったとしてもすぐに車が必要というわけではない
のですが、駐車場保有者から解約を申し出る場合にだいたい何カ月
前に通知すれば解約が認められるのでしょうか?

あもしかすると板違いかもしれませんが、どなたか教えていただければ
ありがたいです。m(_^_)m

205 :名無し不動さん:02/06/22 17:45 ID:???
板違いage

206 :結論:02/06/22 18:57 ID:pnX/Un94
不動産会社(含系列)は、販売後の収益を確保したいがゆえに、
管理費、駐車場代等、金額の融通が効く「金目」の余地を極力残したいということ。

安定的、継続的収入が欲しいということさ。

207 :名無し不動さん:02/06/22 18:59 ID:???
>>204
1 有りですが契約書はきちんと作りましょう。後々を考えて管理人さんには
菓子折りくらいは持って行きましょう。
2 原則1か月前ですが相手も新しい駐車場を探す時間がかかりますから
出来れば3か月位前に通知してあけだ方が親切でしょう。

208 :名無し不動さん:02/06/22 19:04 ID:???
自分は運転免許がないので当然車もないのですが、一年ほど先にマンション購入した知人に
「借りれるのだったら借りておいて貸せばいい、転売の時駐車場ないのは不利だ」と言われた。

後半は正しいと思うが、それってちょっとおかしくないか?

209 :名無し不動さん:02/06/22 19:05 ID:???
>>206
全然結論になってない。
管理会社の利益は管理委託費だけ。
206は管理組合の決算書見たこと無いんじゃないの?
管理費等が不動産会社の利益と思ってる時点で痛すぎ。
つーかマンション持ってないんじゃないの?

210 :名無し不動さん:02/06/22 19:10 ID:???
>>208
ある意味知人の意見は正しい。
駐車場の使用権を行使しておかないと二台目を借りたヤツがDQNの場合
既得権を主張して二台目の権利を放棄しなくてトラブるケースがよく
あります。

211 :>209:02/06/22 19:12 ID:pnX/Un94
何言ってるの?
不動産会社の系列でしょうが。

管理費はブラックボックスだよ、多くが。
販売後の収益源だね。

212 :名無し不動さん:02/06/22 19:12 ID:???
>>210
その場合、マージン取ってもいいわけですか?

お客用に借りとけとも言われたが、そこまで余裕はない。


213 :名無し不動さん:02/06/22 19:35 ID:???
>>211
系列である場合も無い場合もある。系列であっても管理費等は組合の財産
だから販売会社には1円も行かない。
管理費がブラックボックスなんて本当に決算書読んだこと無い証拠だね。


214 :名無し不動さん:02/06/22 19:39 ID:???
>>212
マージン取れるけど取ると転借人から既得権主張されそうな感じもするから
あくまで自分が車を買うまでの間善意で貸してる風にしとくのが良いかも。
ただ、転借人の車庫証明取るときに管理会社に何か言われるかもしれないから
そのあたりは注意。

215 :>213:02/06/22 19:43 ID:pnX/Un94
決算書の数値の真実性に疑惑があるということだよ。
監査もされてないケースが多いし、されててもいい加減だしね。

管理費ほどブラックボックスなものは滅多に無いね。
管理費の流用事件なんて山ほどあるし、手数料は少なくとも会社に入る。

「管理費が多いマンションは要注意」は、常識だね。

216 :名無し不動さん:02/06/22 19:56 ID:???
>>215
俺は組合の役員してます。209=213です。
疑惑があるなら何故215はきちんとチェックしないんだ?
疑惑のあるような管理会社なら何故215は管理組合総会で管理会社の変更
決議を取らないんだ?
普通は組合の通帳は理事会の会計役が保管して通帳印は理事長が保管して
るから管理会社は勝手に出金できないぞ。もしかして管理会社に全て預け
てるような意識の低い組合なのか?ならば何故自分から意見して改定しないんだ。
215は外野で文句言いながら自分では何もしないようなヤツか?


217 :>216:02/06/22 20:03 ID:pnX/Un94
外野も何も、マンションの保有者ではないよ。
君の場合はきちんとチェックしているかのしれないが、管理費がブラック的になっていることは、世間一般ではよくあること。

さらには、管理会社が販売会社の系列であり、グループ会社としての収益確保のための手段になっていることも多い。
このスレの趣旨である、「駐車場を販売したがらない」という側面はあるよ、こういった見地からね。


218 :名無し不動さん:02/06/22 20:08 ID:X6XF3P7e
なぁ〜んだ。216氏の言う通りだったのか。アホらし。
案外こういうのがマスコミの煽り記事とかに乗っちゃうんだよな。
もう書くな>pnX/Un94

219 :名無し不動さん:02/06/22 20:17 ID:???
>>217
よくあることって聞きかじりの知識で決め付けか?
このスレ全体は読んでないけど217の、「駐車場を販売したがらない」
というのは当たり前のことだろ、駐車場の敷地はマンションの共有敷地
なんだから分譲できないんだよ。

220 :名無し不動さん:02/06/22 20:32 ID:???
仮に、216の主張そのものは正しいとしても、
216のマンションがこのスレの趣旨である
「高い駐車場の分譲マンション」に該当していないなら
いくら理事をやっているとしても、216自身、
外野の一人に過ぎないと言えるかもしれぬ。

実際、殆どランニングコストのかからない駐車場を持つ物件でありながら
「駐車場代を管理費に入れ、余ったらその分を修繕費に入れる」
という説明をする管理説明会に遭遇したことあるしね。
その物件の入居者(管理組合)が、その点に異議を唱えなければ
上で言われてるとおりの実態といえるわけさね。


221 :名無し不動さん:02/06/22 20:54 ID:msgj7D8Y
>>220
>外野の一人に過ぎないと言えるかもしれぬ。
216は話の例えで「外野」という言葉を使っただけでは?
もう少し読解力を養って出直してください。



222 :名無し不動さん:02/06/22 22:28 ID:???
>>221
通常の意味で外野という言葉を使ったのだが何か?


223 :ダイナマン:02/06/22 22:36 ID:???
まだ、このスレあったのか・・

224 :名無し不動さん:02/06/22 22:44 ID:ygR7b9PJ
>>220
おおむね賛成。販社(売主デベ)系列の管理会社が大半。
安定利潤を付け替え(回す)してるよね。
駐車代と管理費の総額が同じ物件結構あるしね。
どう考えても高すぎでしょう

225 :>224:02/06/22 23:14 ID:/Ifq47Nk
現実的にはそうだろうね。
安定収益確保のために、駐車場を賃貸にしたいというのは、企業戦略上当然。



226 :名無し不動さん:02/06/22 23:50 ID:???
駐車場代は管理組合に入るものなんじゃないの?
224や225が言っているのは、管理会社が賃貸
しているってことですか?

227 :保証人提供@渋谷:02/06/23 00:10 ID:zCtALTCK
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228 :名無し不動さん:02/06/23 21:30 ID:5Hw2gsJa
>>226
結果的にそうなるよね。最終的にはなんだかんだ言っても
吸い上げられるわけでしょう。

例1…50戸。駐車場無。管理費平均20000円
管理費=月100万。年1200万。
例2…50戸。駐車場20台。管理費平均20000円。駐車代30000円
管理費=月100万。年1200万。駐車代=月60万。年720万
全体面積考えたら、いくら機械式とはいえ駐車代が大きすぎるよね。
設置率50〜80%あったら、恐ろしいほどの高負担だね。

また「近隣相場が当たり前」と言われそうですね。
なんだかんだ言っても、建物も土地も購入者の所有権でしょ。ほんとの維持メンテ費
プラスα払えばいいんじゃないの。なにもデベの言いなりにならなくても…。

この点が改善されない限り、日本のマンションは青山PTやツインP、Vタワー、
東京PTあたりでも、良くて70点以上はつけられない。
4年ほど前、40階ほどのガーデンタワーズ(三井販売)が2棟建ったときには、
上記物件と同じほどの敷地面積とはいえ、全戸分の自走式地下駐車場設置だった。

タレント、知名人もいるが、それでも上記の6割の価格で、平均90平米くらい
あったようだ。

結論→リーディンデベを目指す会社なら、それくらいの住居インフラ考えてほしいね。

229 :名無し不動さん:02/06/23 21:36 ID:5Hw2gsJa
228追加。
上記ガーデンタワーは確か900戸(2棟で)ほどの大規模物件でしたね。

230 :ダイナマン:02/06/24 16:52 ID:???
>>228

そこらへんは、レスを読み直して欲しい。
完璧には無理だが、住民同士の不公平感が出ないようにすることが肝要なんだよね。


231 :名無し不動さん:02/06/25 21:39 ID:JNyhUzaQ
>>228
理屈が通ってると思うね。
レス付きにくいのは、2ちゃんのこの板は、半分以上が関係者なんですよ。
だから、都合の悪いことにはレスが付かないんですよね。

特にこのテーマは、各社共通の「触れて欲しくない点」だからね。

物件だと、千差万別があり煽ったり擁護したり関係者(業界人)もムキに
なりますから流れで良く判るんですよ。

232 :デベ:02/06/25 22:05 ID:???
>>231
>半分以上が関係者なんですよ。
>だから、都合の悪いことにはレスが付かないんですよね。

んなこたあ無いよ。
匿名掲示板だから、きちんと内情をばらしているよ。
だいたい駐車場の料金設定や管理会社の選定は、区分所有者に委ねられているんだよ。
デベはなるべく不公平感の内容に駐車場の料金を設定してから、
購入者に販売して引き渡す。
その後は、購入者が話し合って管理すれば良い。
頼むから、もう一回スレを読み直してくれ。



233 :名無し不動さん:02/06/26 09:32 ID:???
相変わらず管理費駐車場代がデベの儲けになると勘違いしてるヤツ多いね。
金の流れを考えればデベには一円も行かないことくらいわからんかな?
管理規約・組合の決算書読めば一目で理解できるはずなのに。
どうしても管理費駐車場代がデベに行ってるって言うのなら詐欺や横領で
刑事告発したら?
>228
机上計算はいいから決算書読めよ。BSの見方わかるか?

234 :ダイナマン:02/06/27 17:18 ID:???
>>228
>>231

反論まだ〜?

235 :名無し不動さん:02/06/27 17:26 ID:???
駐車場代って、管理費と修繕費、どちらに入れた方が良いの?

個人的には修繕費かなって思う。



236 :コギャルとH:02/06/27 17:27 ID:s267o5gM
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237 :名無し不動さん:02/06/27 18:14 ID:???
>>235
もし管理費に余裕があるマンションなら修繕積立金に入れるのが理想的だと
思います。その場合は規約変更ね。

238 :名無し不動さん :02/07/05 23:12 ID:UTyWPjI8
>>233
>>237
おれんとこバブル期のハイグレードなんだけど、管理費6万、駐車代4.5万
今年春、最近のは管理費安いんだからって言ったら、契約なので値下げ
出来ないらしいよ。運が悪かったみたいなこと言われたよ
なんか「適正なんだから見たいな」変なレス辞めてほしいな
結局は儲けられてるって方に鞍替えした。同じような設備内容なのにね。

239 :名無し不動さん:02/07/05 23:43 ID:???
>233
カン違い野郎はおまえだ。

通常、駐車場料金は全額管理収入になる。
管理収入=管理費用=管理会社の取り分、ということ。
じゃあ、修繕積立に回せって?
この手の金のからむ話は規約を変えることは困難だ。
当初の管理収入が駐車場料金を当てこんで設定されているからだ。
管理会社と値引き交渉しなけりゃならんぞ。
相当な労力がいる。

良心的なデベなら、当初から、駐車場料、無料。2年ごとに抽選し直し。
駐車場修繕積立金、全戸から徴収、ということができるはず。

相場並の設定など、デベ(デベの関連管理会社)の暴利だよ。

240 :ダイナマン:02/07/06 11:11 ID:???
>>239
>良心的なデベなら、当初から、駐車場料、無料。2年ごとに抽選し直し。
>駐車場修繕積立金、全戸から徴収、ということができるはず。


駐車場が全戸数分以上あることが条件だね?
それに、駐車場に関しては管理業務はしなくても良いのか?
機械式駐車の場合、電気代は? メンテ料は? 清掃は? 不審車両のチェックは?
君こそ、良くわかっていないみたいだな・・
だいたい、抽選し直しなんて、マンション周辺の駐車場地主と不動産屋を喜ばすだけだよ。
それに、管理会社を替えてる管理組合は、結構あるぞ。
無能な住民が多いマンションだと、それすらも考えないんだろうな。



241 :239:02/07/06 19:30 ID:???
>240
よく読めよ。
駐車場修繕積立金、全戸から徴収って、書いてるだろ?
それに、駐車場の管理も、全住民の共有財産なんだから、全住民から広く浅く
徴収した管理費で賄えばよいだろ?
駐車場使ってない奴からも取るのかって?あほう。それだったら、
1階や2階の住民が、俺達はエレベーターを使わんから、エレベーター保守
修繕代は管理費等から抜いてくれ、とか、俺はエントランスを使わんで
裏口から入っているから、エントランス清掃費は払わんよ、というのも
ありだろ?

駐車場の抽選だって、敷地内駐車場(無料)+敷地外駐車場(有料)で
100%確保しておけば、みんな、機会は平等だろ?

そもそも、最初に決めた抽選が未来永劫既得権化されることのほうが
おかしいだろ?

242 :239:02/07/06 19:36 ID:???
大前提は、マンションは専有住居以外は、全て全住民の
共有物なんだよ。全住民からの浅く広い資金徴収で賄うべき
なんだよ。それは駐車場も例外ではない。
固定観念にとらわれてないで、少し頭を柔らかくして
うまい運用を考えろよ、デベたちよ。

243 :ダイナマン:02/07/06 20:05 ID:???
>>241
>それに、駐車場の管理も、全住民の共有財産なんだから、全住民から広く浅く
>徴収した管理費で賄えばよいだろ?

駅前マンションで、100戸のマンションがあったとする。
駐車場は、34台分しか無い。
それでも、全戸から徴収するかね?
君は、現場を知らないみたいだな。

244 :ダイナマン:02/07/06 20:13 ID:???
>>241
>駐車場の抽選だって、敷地内駐車場(無料)+敷地外駐車場(有料)で
>100%確保しておけば、みんな、機会は平等だろ?

全戸数分の駐車場を確保するのは、なんで?
車に乗らない人もいるよね?
途中で、車を手放す人もいるよね。
そのような場合でも、駐車場は全戸数分を確保しとくの?
何度でも言うが、不公平感を極力無くすようにするのがデベの使命だ。
単に売るだけで良いなら、駐車場料金を君の言うとおり無料にするよ。
実際、営業サイドからは「駐車場料金を、相場の半分以下にしてくれ」って言われるよ。
だけど、引き渡してからお客さんが不公平感を抱くのを、何とか阻止したいんだよ。
これは、将来的に企業イメージを左右するからだ。
もう一回、自分でシミュレーションしてみなよ。
どのようにすれば、一番不公平感が生じないかを・・



245 :ダイナマン:02/07/06 20:14 ID:???
>>241
>1階や2階の住民が、俺達はエレベーターを使わんから、エレベーター保守
>修繕代は管理費等から抜いてくれ、とか、俺はエントランスを使わんで
>裏口から入っているから、エントランス清掃費は払わんよ、というのも
>ありだろ?

まさに、子供の理屈だね。



246 :239:02/07/06 20:36 ID:???
ダイナマンさんへ。
>駅前マンションで、100戸のマンションがあったとする。
>駐車場は、34台分しか無い。
>それでも、全戸から徴収するかね?

徴収すればいいよ。
駐車場は共有施設なんだからね。

>全戸数分の駐車場を確保するのは、なんで?
>車に乗らない人もいるよね?

文意を汲めよ。
駐車場を所望してる人が敷地内駐車場より多かったら敷地外を
借りるしかないだろ?でも、それが最初の抽選のみで未来永劫
決まるのか?それころ、不平等極まりないだろ?

>だけど、引き渡してからお客さんが不公平感を抱くのを、
>何とか阻止したいんだよ。

きっちり説明すればいいだろ?駐車場は共有財産だから、
全住民で保守運用していきましょ?今は必要なくても将来
車が必要となるときが来るかもしれないでしょ?そのとき、
平等に機会が与えられたほうがいいでしょ?とかね。

そんなことも出来ないで、安易な方法しか取れないあふぉが
大層な口きくな。






247 :ダイナマン:02/07/06 20:36 ID:???
>>239

車は、贅沢品なんだよ。
エレベーターやエントランスなどとは、全く異なる物だよ。

248 :239:02/07/06 20:39 ID:???
>>247
>車は、贅沢品なんだよ。

はあ?住民の7割8割が所有しているものがなんで贅沢品なのよ。
苦し紛れに屁理屈こくな。



249 :ダイナマン:02/07/06 20:40 ID:???
>>246

100戸のマンション
敷地内駐車場34台

敷地外を66台借りるんだよね?
もし20人が車を手放しても、借り続けるの?
仮に20台分解約して、2ヶ月後にその20台分が必要になったら?
仲介手数料を20台分はらって、また確保するの?
その作業は、管理会社にやらせるの?
わけわからんよ。

250 :239:02/07/06 20:44 ID:???
まったく、浅い。浅知恵すぎる。

固定観念に凝り固まったデベの見本のような奴だね。
ダイナマンって。

少し、逆の発想ができないのかな?
駐車場は近隣相場が当然。
というふるーい発想を捨てて、まず、無料ありき。
そして、さて、どう保守運用したらみんな納得いくか?

どうして、そんな考えができないのかな?

251 :ダイナマン:02/07/06 20:58 ID:???
>>250
>駐車場は近隣相場が当然

違うよ。
「駐車場料金は近隣相場並に設定した方が、区分所有者間で不公平感が出にくい」と言ってるんだよ。
>>249の場合、どうするか答えてくれよ。


252 :239:02/07/06 21:04 ID:???
100戸のマンション
>敷地内駐車場34台
>敷地外を66台借りるんだよね?
>もし20人が車を手放しても、借り続けるの?
>仮に20台分解約して、2ヶ月後にその20台分が必要になったら?

わからんちんだな。
別に管理組合が敷地外を借りなくても、敷地内からあふれた人たちは
必然的に敷地外を借りなきゃいかんだろ?
俺が言いたいのは、2年に一回再抽選をすれば(敷地外が優先的に
敷地内に移れる)ある一定台数が、敷地内から敷地外へ、敷地外が
敷地内へ、となるだろ?そうすりゃ、外の高い駐車場代も長くて
2年我慢すりゃいいわけだろ?そのうちに、敷地内に収まるくらいの
台数になったらなお万々歳だろ?

というか、俺が言いたいのは、こんなことじゃなくて、近隣相場並の
駐車場料金にしたら、都心マンションはものすごい収入になるんだよ。
それをそっくり管理会社が巻き上げてるのがコスイと言うんだよ。

だってそうだろ?都心マンションと郊外マンションでは戸数・駐車場
数が同じでも、駐車場料金が全然違う。じゃあ、その分、都心マンション
の管理費が安いか?否だろ?要するにおまえらデベおよびデベ関連
管理会社がボッてるんだよ。

くだらん理屈つけるな。

253 :239:02/07/06 21:11 ID:???
おそらく、都心も郊外も、機械式駐車場の保守やメンテは
同じ金額だよね。だったら、その実費のみ徴収すればよい。全住民から。
そして、2年ごとに抽選。それで文句はでんよ。

でも、おまえらデベはやらんよね。それをやったら、巻き上げの
うまみがないもんな。

254 :ダイナマン:02/07/06 21:11 ID:???
>>252
>近隣相場並の
>駐車場料金にしたら、都心マンションはものすごい収入になるんだよ。
>それをそっくり管理会社が巻き上げてるのがコスイと言うんだよ。

あのね。
君の住んでいるマンションは、DQNしかいないのか?
管理会社を代える努力をしているのか?
何で、「駐車料金収入は、全て管理費に回される」と決めつけているんだい?
はっきり言おうか。
デベ社員は、引き渡し時に管理委託している管理会社が例えそのデベ系であっても、
代えられることに全く痛痒を感じないよ。
お客さんにも、「管理会社は、管理組合で代えられますよ」と説明してるぞ。
これは言いたくなかったが、「デベ社員から見ると、デベ系の管理会社なんてどうでも良いんだよ。」

255 :ダイナマン:02/07/06 21:14 ID:???
>>241
>駐車場の抽選だって、敷地内駐車場(無料)+敷地外駐車場(有料)で
>100%確保しておけば、みんな、機会は平等だろ?

>>252
>別に管理組合が敷地外を借りなくても、敷地内からあふれた人たちは
>必然的に敷地外を借りなきゃいかんだろ?

意見が変わってるし・・


256 :ダイナマン:02/07/06 21:21 ID:???
>>253
>でも、おまえらデベはやらんよね。それをやったら、巻き上げの
>うまみがないもんな。

デベが、いつまきあげた?
何度も言うが、デベと管理会社は全く別物。
例えデベ系の管理会社であっても、引き渡し後に優遇されることは無い。
(お客さんからクレームがあったら、デベの立場を利用して注意することはあるけどね)
引き渡し後は、管理会社の選定にデベが口出しできないことは君でもわかるよね?




257 :239:02/07/06 21:22 ID:???
>254
>何で、「駐車料金収入は、全て管理費に回される」と決めつけて
>いるんだい?

いやはや、ごう慢なデベだ。
おまえさんは本当にデベか?
そもそも、最初の価格設定は意味があるんだろ?
管理費が高いね。下げて。わかりました。下げます。とは簡単に
ならんだろ?それで簡単に下げたら、反対に最初の管理費設定が
ぼったくりだといっているようなものだろ?
管理会社に払う管理費の値下げは相当な根気体力がいる。
「いやなら、変えればいいだろ?」などという発想がもはや
お客軽視のごう慢デベだな。

かつ、デベ社員から見ると、デベ系の管理会社なんてどうでも良いん
だよ。だと?はあ、おまえらデベが一番えらくてデベ系管理会社なと
下の下とでもいうのかい?そんなふうに居の中の蛙で、見下して
生きてるから、大胆な発想ができないんだよ。

おまえ、デベ失格。お客はおまえのその裏でべろ出してる姿は
わかるのさ。おまえからは、もはや、だれも買わない。


258 :ダイナマン:02/07/06 21:28 ID:???
>>257

デベ系で無い管理会社2〜3社に、見積もりを依頼してみなよ。
その上で、現在管理委託している管理会社と交渉すれば良い。
君は、どうして欲しいんだい?
敷地内駐車場料金を無料にすれば、そりゃデベは売りやすいだろうね。
(実際、DQNな営業はそう思っている)
「そのあとは、勝手にしてくれ」ってか?
それこそ、管理会社の思うようにされちゃうぞ。

259 :ダイナマン:02/07/06 21:38 ID:???
>>257
>おまえらデベが一番えらくてデベ系管理会社なと
>下の下とでもいうのかい?

わからんやっちゃなあ。
引き渡し後に、デベは管理会社を擁護することは無いんだよ。
わかるかい?

260 :ダイナマン:02/07/06 21:40 ID:???
>>257

あ、そうそう。
自主管理って、方法もあるよ。
信用のおける管理員を雇えれば、そりゃ安くなるよ。


261 :ダイナマン:02/07/06 21:55 ID:???
ROMってる人、どう思う?

262 :239:02/07/06 22:01 ID:???
>258
>敷地内駐車場料金を無料にすれば、そりゃデベは売りやすいだろうね

だから、料金無料、2年ごとに再抽選、駐車場メンテ代浅く広く徴収、
がどうしてだめなのよ?おまえさんが言うように、デベや管理会社が
ぼらないのなら、結果(管理会社に流れる金)は同じだろ?

都心マンションで駐車代5万も6万も取る理屈は何?
それで、管理費・修繕費が下がらないのはなぜ?
「下げるよう交渉しろ」じゃなくてさ。
なんで、そんな高い管理費に設定するの?
なんで、最初から駐車場収入一部修繕積立振替に設定しないの?
「管理規約を変えろ」じゃなくてさ。

263 :ダイナマン:02/07/06 22:04 ID:???
>>262
>なんで、最初から駐車場収入一部修繕積立振替に設定しないの?

だから、俺はそうしてるって!
管理費を安く抑えて修繕積立金を多くして、
将来の値上げを無くそうとしてるよ。


264 :239:02/07/06 22:31 ID:???
>263
まあ、いいさね。
おまえさんがどんなに吠えようが、駐車場料金は無料となっていく
だろうね。その際、どうやったら、平等に、かつ、維持費等を
不足無く徴収するかが、ポイントになるだろうね。

俺はおまえさんがどんな屁理屈を言おうが、認めない。
近隣相場の駐車場設定など。そんなものに何の根拠も無い。

265 :名無し不動さん:02/07/06 22:35 ID:???
239

お前が馬鹿じゃないなら、どうやったら平等になるか
答えてくれ、

266 :ダイナマン:02/07/06 23:52 ID:???
>>264
>駐車場料金は無料となっていくだろうね

君は病気か?

267 :名無し不動さん:02/07/07 12:08 ID:???
239は地方の話をしているの?
都心ではそう簡単に敷地外駐車場は全戸分は探せないし、
そもそもそこまでの需要はまずないしね。
全体の70%ぐらいが理想じゃないかな。


268 :238:02/07/07 18:50 ID:HZlP2Ivh
レス100位まで読み返してみた。
デフレ、リストラ等でどこの会社なんかでもコスト低減は必然的に業務命令がでるし、
個人の生活でもよりコスト(安い)が安くパフォーマンスに優れてるものを選ぶ意識が
高まってますよね。

最初は「しょうがないのかな」とも思ってたんですが、こんなご時世故、常識的には
自分たちが購入した資産なのに「なぜこんなに高いの」と疑問になってしまったのが
レスした理由

前を読むと、修繕積み立てに「組み入れろ」みたいな意見もありますが、それがベター
なら、駐車場を借りてない人は「他人のフンドシで言いたい放題」って受け止められる
わけですから、ここ最近のレスでは私としては、>>239さんのほうが根拠が整然としてて
納得できますね。

友人3人が一戸建てで、私ともう1人がマンションなんですけど、庭付き派からは
早く「一戸建てに買い換えろ」といつも説教されてますね。その一因がこの管理費、
修繕積立金、駐車代の合計の負担額の多さです。いつも一戸建てならその10分の1
あれば家は維持できると、散在の極みだと言われてます。

前の方のレス読み返して説得性高かったのはー
>>39 >>82 >>84 >>86 >>102 >>107 あたりです(150以降はじっくり読みます)
特に >>113 のレス見たく数字出されるとホント納得できちゃいますね。

なぜコストにシビアな時代なのに、「かたくなに住民負担の軽減を議論推奨」しないのか
知人や会社の連中は笑ってます→「車なし他人のフンドシ目当て」か「ボッタに近い関係者」だろとー。

参考までに、ある業界関係者数人の裏では、駐車代安くしたら、引渡し後の管理収益がリーズナブルすぎて
うまみがなくなるという話もこの春聞きましたね。
だから、分譲時に「安くした方が売りやすいだろ。。」は、なにおか言わんや。。みたい
機械業者も、郊外が1万前後で都心部が4〜5万は、正直????と濁しましたね。まあ、儲けなきゃいかんので
という意味と、購入者の意識がモデルに夢中で助かるらし

269 :ダイナマン:02/07/07 19:04 ID:???
>>268
>ここ最近のレスでは私としては、>>239さんのほうが根拠が整然としてて
>納得できますね。

>>239
>良心的なデベなら、当初から、駐車場料、無料。


正気か?

270 :K:02/07/07 21:18 ID:P79SS98c
239さんへ
まず、管理費の剰余金→管理会社の収益。
ではなく、管理費の剰余金→管理組合にプール。
駐車場からの収益→管理費OR積立金(ここら辺はルール次第)。
ここまでOK?

管理会社に系列の会社を使うのは、デベとしては当然で、理由は管理会社が儲かるから。
儲かると言っても239さんが被害妄想をもたれているように搾取してるわけではない。
資本主義の中で民間企業が営利を追求するのは当然。
管理会社の収益源は、管理組合からの管理委託手数料。
総会で毎年度の管理費もガラス張りの会計報告がなされていてる。
もし、疑念があれば洗いざらい調べれば良いだけ。
管理会社が信頼を置けないなら、その後管理組合で決議して外せば良いだけ。

提案の駐車場無料方式だと、駐車場収益が管理費に充当されないので、当然管理費が高くなる。
車は必需品ではなく、嗜好品。
共有財産だから、みんなでコストを按分というのも分かるが、
車を持たない人の反発は高いはず。他の分譲事例は管理費充当なので。
本当にこの方法で考えているなら、最初から全部決めれるコーポラティブハウス以外ないのでは。
あと、本当に良心的なデベなら駐車場無料というような問題先送りは絶対しない。
後で問題になった方が、企業イメージに決定的に傷がつく。
一方的な見方にならずもっと勉強して下さい。

ダイナマンさんへ
分からない人に説明しても無駄な時があります。
特にネット上では...。

271 :ダイナマン:02/07/07 22:19 ID:???
>>470
>分からない人に説明しても無駄な時があります。

ありがとうございます。
根が単純なもんですから・・

272 :名無し不動さん :02/07/08 21:07 ID:xtLdJwqt
>>270
民間会社(株式会社なら)利益追求は必然。しかし…

このスレッドROMってましたが、いままでは駐車代は
世間相場αが常識、何故ならそれ位のメンテ費は掛かるだろ、が、
説明の趣旨だったんじゃ無いですか???!!!。
儲けてるなんて肯定してないよな過去レスは。
駐車代は利益(儲け)の源泉と認めてしまったね。
チョイトがっかりですね。

239の後段の指摘は鋭いよな。サラリーマンでもそれなりの
仕事でこのての取引しているのは結構いるから、コストや
価格を知っているものも多い

駐車代無料方式は現段階ではそれなりのメンテ費が必要だから
現状では一気の改革は無理だろうが、デベが占有広げたり、
床暖標準にしたり、ハイサッシ増えたり等々、将来的な方向性
としては、デベが良質住宅を適うなら考慮すべき点ではある。

私も機械メーカーに知人がいるが、2万円以上の駐車代は
ほとんど丸儲けだそうだ。こう説明されたよ。駐車場事業を起こして
それで会社経営を成り立たせる価格だよと。要は2万以上は土地代、
人件費、メンテ費等すべて負担しても法人として利益でますと。

マンション駐車場が管理会社所有ですべての経費を負担しているなら、
居住者が駐車場借りるなら、相場並みもやむを得ないが、そうじゃない
権利形態なら端的に「儲けられてる」でしょうねと。

問題点はダイナ氏のような負担押し付け派が必ず10%前後いて、管理費、
修繕費はシビアな対応するけど、駐車代は所詮負担しないので、自己中が
多くて困ると、ささやく方多いですね。


273 :名無し不動さん:02/07/08 21:27 ID:nAne7cKY
>>272

>駐車代は利益(儲け)の源泉と認めてしまったね

270の書込みのどこをどう読むとそういう解釈になるわけ?
私には「管理委託手数料」から利益が出る、としか読み取れない
のだが。

















274 :K:02/07/08 22:05 ID:JlCUPJHU
>>272
270です。
是非、冷静になってもう一度270を読んで下さい。
語句の意味等で分からない点があれば、答えるのでこのスレに書き込んで下さい。

あと、駐車場がタダだろうと、10万円だろうと管理会社の収益は同じだよ。
その分、管理費や積立金が高くなるだけ。
結局は同じ財布の中でのやり取りなので、どこから取るかという問題だけ。
管理費をより安くという事は、管理グレードを下げる事と同義で、資産価値の低下にもなります。

>>272
ありがとうございます。
日本語は難しいですね(上手く伝わらない)。

275 :272:02/07/08 22:48 ID:xtLdJwqt
>>274
@1氏が定義した「高すぎない」ってメインテーマに答えてないんだよ。
あなた以外の適正派みんなだけど

A全てを"単独事業の賃料"と"住民所有権の賃料"が同じなのか説明ない。
本来、管理会社に程々の利潤はしょうがない(当たり前)にしても、
居住者が対価をもって所有権移転されたものに、なぜ一般賃料を適用するかの
受益者の公平的対物対価のコストメリットを無視(すり替え)が目立つ

B車無しに購入者に負担は矛盾(不満)がでる、と、しつつ、なぜ車所有者の
賃料が車無し者の管理費や修繕費に充当されなかいけない、必然性の説明が
なされていない。
逆矛盾を説得ある論拠で過去レスは説明されてない

C相対的に過去レスでの、「高すぎる派」より「肯定派」の方が核論での論点すり替え
が目立つ

D肯定派が規約、BS・PL等と言うものの、高い派に事例レスが一つもなく、レスや
所有の実体に疑義がみられる(にわか知識レスか、この手の関係者)

E管理費、修繕積立金、駐車代、その他(ネット料、駐輪代等々)。購入者の負担は時節柄
なるべくパフォーマンスが良い価格(負担)がベターに決まっているが、それらについての
前向きなレスが"肯定派"にはほとんどみられない

Fレス主が "購入者" 対 "管理会社ORデベOR関係業者" の構図が相当みられるので
「高い負担が当たり前」を"ただ肯定している"レスが超不自然。

結果的に"高い派"の議論相手が、業者関係者(OR車非所有)であるフシが全レスで垣間見れる
ので、極常識的な「もう少し安くてもいいな」の良スレが期待できない。

すり替え利益、すり替え負担が、結構明瞭にでているスレだなが感想。
良質説明なレスでたら、またレスするが期待薄かな

276 :272:02/07/08 22:56 ID:xtLdJwqt
追加
このような"なぜ高い"みたいなスレッドに "花が咲かない" のは
レス住民が相当片寄ってる(板にも言えるが) 結果がでてると痛感。

277 :ダイナマン:02/07/08 23:19 ID:???
>>272
>問題点はダイナ氏のような負担押し付け派が必ず10%前後いて、管理費、
>修繕費はシビアな対応するけど、駐車代は所詮負担しないので、自己中が
>多くて困ると、ささやく方多いですね。

駐車場料収入が、まるっきり管理会社の収入になるわけじゃ無いよ。
駐車場料収入→管理費:修繕積立金=7:3

とか、管理会社から提案がある。

そこから、
○駐車料金が相場と比べてどうか?
○いくらに設定すれば、住民間で不公平感が出ないか?
○周辺の敷地外駐車場の空き状況は?
○平置きと機械式駐車場、屋根付きと屋根無しの賃料はいくらにすべきか?
○駅からの距離や交通の便を調べて、駐車場を戸数の何割設置すれば良いか?
○購入者の経済的レベルや車の嗜好から、どのような車が入るようにすべきか?
○身体障害者用の優先駐車場は?
○駐車料金を管理費と積立金に回すときに、どのような割合にするか?
○その他

いろいろと調べて、管理会社や設計事務所と話しあう。
駐車場は、とくに神経を使う所なんだよ。
デベが駐車場を安直に考えているなら、
無料にしちゃうよ。
購入者は「俺だけは、駐車場の抽選に当選するだろう」とギャンブラー的に考えてくれるから、
営業も売りやすいんだよね。
だけど、それだと後顧に憂いを残す結果になる。
だから、営業サイドから文句を言われても、駐車場に関してはちゃんと吟味して決めるんだよ。


とにかく、スレを読み直してくれよ。



278 :ダイナマン:02/07/08 23:35 ID:???
シミュレーション

戸数:100戸
総専有面積:8,264.45u
平均専有面積:82.6445u
敷地内駐車場34台(わかりやすくするために、全て平置き)
※9割(31台)が埋まっているものとする
駐車料金:3.0万
管理費:200円(u)
平均管理費:16,528.9円

駐車場を無料にした場合
管理費:312.5円(u)
平均管理費:25828.88円


※わかんなかったら、聞いてくれ。




279 :ダイナマン:02/07/08 23:41 ID:???
>>275

何が言いたいか、解読できん。

280 :273:02/07/08 23:59 ID:nAne7cKY
過去レスも読みましたが、どうも272さんの言っている
「高すぎる派」と「肯定派」の論点がかみ合わないのは
「駐車場代」の金の流れが理解されていないからでは?

「駐車場代」は「管理組合」の収入になる、ということ
はみなさん(特に273さんはじめ「高すぎる派」の方々)
理解しているでしょうか?

この点についてはっきりしないといつまでも不毛な書き
込みが続くと思われます。

281 :名無し不動さん:02/07/09 00:03 ID:0rK1ju1R
 駐車料って、修繕費とかの積立金になるんでしょ?

 管理会社は集金して管理組合に渡すだけのはず。

282 :ダイナマン:02/07/09 00:25 ID:???
>>272


駐車料金収入が多い場合、管理費は安くなるはず。
しかし、安く無い場合、次のことが考えられる

○戸数が少ない
○形状が複雑なマンション
○24時間常駐管理など、管理にお金をかけている
○内廊下だったり、植裁等が華美
○メンテのかかるマンション
○そもそも、駐車場が戸数に比べて少ない

敷地内駐車場は区分所有者全員の共有物であって、駐車場を借りている人の物ではない。
だから、区分所有者が、決めれば良い。

敷地内駐車場料金を無料(もしくは安価)にした場合の弊害
○駐車場を使わなくても、とりあえず確保しておく

区分所有者や管理会社は警察じゃないから、
いちいち所有の有無や購入予定が正しいかなんて調べられない。
例えば、
○自分名義の車両を、人に貸しっ放しにする。
○廃車にしたが、「購入予定だ」とごねる。
○夜中などに、知人に賃貸しする。

自分の身におきかえて、考えてみてくれ。




283 :ダイナマン:02/07/09 00:35 ID:???
管理会社→家政婦さん
管理費→家政婦さんへの日給(20,000円)
管理業務→家政婦さんの仕事の割合(料理3:長男の部屋の掃除3:残り4)
敷地外駐車場利用者→別居している妹
家政婦さんを自腹で、掃除だけのために10,000円で雇った。
駐車場利用者→長男
管理組合→家族

管理組合で、駐車場料金を相場並に設定した。
     ↓
家族会議で、長男の負担分を10,000円にした。


乱暴だが、こんな感じでわかりやすく説明してみる。


284 :ダイナマン:02/07/09 00:48 ID:???
>>275

敷地内駐車場が100%(により近いか)ない場合、
「駐車場使用料金を、無料もしくは安価にしろ」って声が大きいのか?
俺は、寡聞にして知らないが・・

君に、以下の事を提案する
○知り合いのマンションの管理業務委託契約書・収支決算書を見せてもらう。
○多くのマンション所有者に、「駐車場料金は、相場に比べていくらくらいが妥当か?」と聞く。
○法律家(弁護士等)に相談する
○築年数の長いマンション(経験がある)を訪問して、住人に聞いてみる

俺たちの話が理解(信用)できないなら、
自分で調べてみなよ。


285 :名無し不動さん:02/07/09 00:54 ID:???
>284
田舎のマンションは、駐車場が付いてるのが普通って所あるよ。

東京だけの基準で意見書いても、田舎の人は分からないよ。


286 :ダイナマン:02/07/09 00:56 ID:???
>>285

ここで議論されているのは、
敷地内駐車場が100%に満たない(まあ、7割以下くらいかな)マンションの件だよ。


287 :名無し不動さん:02/07/09 00:59 ID:???
高過ぎるどころか安すぎると思っているんですが
うちのマンションも2万くらいですけど、3万くらいにして他の人の管理費下げて欲しいわ
だいたい都区内で車持つ方がDQN

288 :ダイナマン:02/07/09 01:02 ID:???
田舎の人には理解できないかもしれないが、
渋谷や千代田区あたりだと月極が5万〜8万とか平気であるんだよね。
田舎だったら、3〜5万で戸建てが賃借できるもんな。

※俺も、田舎者です。

289 :ダイナマン:02/07/09 01:09 ID:???
「駐車場使用料は、社会通念上妥当と思われる枠内におさめるべき」と、
裁判では判断が下るだろうな。

例えば、相場が3万なのに、管理組合の多数決で20万とかにはできないだろう。
(具体的な判例は、探していないが・・)

290 :ダイナマン:02/07/09 18:23 ID:???
駐車場料金無料派って、このスレでは一人じゃないの?
一人が消えると、新たにまた出てくる。
(同時にジサクジエンしないだけ、マシ?)


291 :名無し不動さん :02/07/09 22:13 ID:siFaZZJr
>>278
それっておかしくない
おれんとこは、駐車場が無いんだけど、買う時に設置が40%と70%といま住んでるのを
くらべたんだけど、管理費自体はほとんど同じだったんですけど。駅近いのを選んだのと車
持ってなかったからなんだけど。
おれのマンションは駐車代がないぶんインチキ管理ってことになるの。
あんたの論法も相当身勝手というか、いいように駐車代悪用したいんかい

292 :ダイナマン:02/07/09 22:24 ID:???
>>291

例えば、駐車場が多くて戸数が多い場合、
余裕があってしかも管理を要するから24時間管理とか平日管理(朝のゴミ出しから夕方6時まで)とかにする。
これが、戸数が少なかったりすると、巡回管理(週3日しかも3時間程度)とかになる。
シミュレーションをみてもらえればわかると思うが、支出を同一にした場合に「誰がどのくらい負担するか?」を示しているんだよ。
わからんかな?

293 :名無し不動さん:02/07/09 22:29 ID:Thscvxmn
>>291
戸数とか管理内容によるし
大規模修繕積立金にも影響してくるしねぇ

294 :ダイナマン:02/07/09 22:30 ID:???
>>291

>>282を読んで、
元いたマンションと今のマンションについてカキコしてくれんかな?

○総戸数
○形状
○植裁・敷地内公園の有無
○駐車場台数・割合・機械式か平置きか
○光熱費を極端に使うような設備はないか
○駐車場料金
○管理の形態(管理員が週にどのくらい来て、何時間くらい業務を行っているか)
○その他

とりあえず、それを書き込んでくれれば、説明できると思うよ。

295 :名無し不動さん:02/07/09 22:35 ID:siFaZZJr
>>292
よく理解できんな?
前のほうよむとあんたは質問にでてた、駐車代を過剰に取り
管理費に充当したいだけじゃない。車持ってないから余計
鼻につく。
車所有者が車無し者の管理費をなぜ面倒みなきゃいかんのという逆矛盾
には一切応えてないじゃん
田舎の人のレスも返答が惑わしで自己カラレスでおかしいねのレス沈めてる
だけな気がするしあんたしか賛成してないもな
普通だったら、なるべく安くするのが全ての受益じゃないのかい
話しにならんオヤジだな

296 :ダイナマン:02/07/09 22:35 ID:???
>>291
>いいように駐車代悪用したいんかい

だから、支出は同じなんだよ。
収入に関して、どこから充当するかの問題。
駐車場の収入がいくらになろうが、
管理会社が受け取る管理業務委託料は一緒だよ。
「駐車場料金が高いから、管理会社は不当利得を得ている」みたいな考えは、
そもそもおかしいんだよ。

>>283を読んでくれよ。



297 :ダイナマン:02/07/09 22:40 ID:???
>>295

マンションは、区分所有者全員による共有物
     ↓
敷地内駐車場も、区分所有者全員による共有物
     ↓
管理組合(区分所有者による多数の意思)は、需給の法則に従って敷地内駐車場の料金を決められる
(ただし、社会通念上、明らかに不当と思われるような料金設定はできない)

君もガキじゃ無いんだろうから、少しは頭を使って欲しい。

298 :ダイナマン:02/07/09 22:42 ID:???
>>295

本当に、スレをちゃんと読んでいるのか?


299 :ダイナマン:02/07/09 22:45 ID:???
>>295

「駐車場料金を、無料もしくは極端に安くしろ」って唱えている人が、
君の周りにどのくらいいるの?
俺も多くのお客さんに説明してきたが、相場程度の料金に文句を言う人はほとんどいなかったぞ。


300 :名無し不動さん:02/07/09 22:46 ID:siFaZZJr
>>297
最後だけど、車所有者から巻き上げて、あんたや管理会社や車無し者に充当
するごまかし搾取が生来のボッタ人間にはなりたくないよ。
おれは車ないけどそこまではできんな。
逆矛盾に答えてみな。ちゃんと論理できるんでしょ。搾取じいさん

301 :名無し不動さん:02/07/09 22:51 ID:Thscvxmn
>>300
だから管理会社の収入じゃないっての

302 :ダイナマン:02/07/09 22:54 ID:???
>>300

頭悪そうなレスだな・・

それはおいといて、何が理解できんの?


君は子供みたいだから、もう少しわかりやすく例えてみるね。

君が、友人達と共同で別荘とスノーモビールを買ったとする。
     ↓
だけど、君はスノーモビールには乗らない。
     ↓
別荘の維持費を捻出するために、友人達と話し合って多数決でスノーモビールを使った場合に使用料を徴収することにした。


これは、不公平かい?納得できないかい?
マンションを別荘におきかえてみなよ。



303 :ダイナマン:02/07/09 22:57 ID:???
○このスレを読んでくれている人に質問

俺の説明で、理解できないかな?

304 :ダイナマン:02/07/09 23:00 ID:???
>>295
>田舎の人のレスも返答が惑わしで自己カラレスでおかしいねのレス

どれのことだい?

305 :ダイナマン:02/07/09 23:02 ID:???
そう言えば、管理会社の奴ってレスしてくれんのか?
おいらは、馬鹿を相手にするのも疲れたよ。
(「じゃあ、相手するな」と、言われそうだが・・)

306 :ダイナマン:02/07/09 23:10 ID:???
>>300

本当に逃げたの?

307 :名無し不動さん:02/07/09 23:55 ID:dA/LVSy5
272=295,300
「逆矛盾」ってどういう意味?
「矛盾」の「逆」だから「つじつまが合っている」ってことですかぁ。
なんか、バカ丸出しですね。

308 :名無し不動さん:02/07/10 16:56 ID:???
無料にしろって言ってる人たち

駐車料金ぼったくられて不満なら、管理組合で論議した上で規約を変えれば
済む話なのでは?管理組合によって違うと思うがある比率以上の賛成票が
あれば、それこそ自由に変更できる。管理会社ぼったくりだと思えばもっと安く
管理する会社に帰ればいいし、車持ってない人たちの修繕費まで持つのは
不公平だというならその分を管理費に転嫁すればいい。

という事を理解すればこんな事を延々言う事もないだろうと思うんだけどね。



 あ、自分は駐車場100%確保で料金無料のマンション買った車無し人です。
 100%だからって無料って言うのも問題あるような気がするんだが、どの辺は
 どうなんでしょ?


309 :名無し不動さん:02/07/10 17:01 ID:???
否定派が賃貸や安物件購入者である事を祈る。
来年完成のマンションにこんな奴等がいたら先が思いやられるよ。

310 :308:02/07/10 17:33 ID:???
補足

 そんな簡単に変えられるわけ無いだろって言われそうだけど、

 そもそも、決定権は住人にあるわけだからそりなりの説得力を持った内容の
議案を提案すればすんなりと通る。過去スレに安くしようとしたけどダメだった
という話があったけれど、その根拠を検討したのかどうか…。検討した結果妥当な
ものだったら納得がいくはずだし、不当だったらその理由を明らかにすれば賛同者
が増えて、結果管理会社なり、規約の変更が実現できるだろう。そういう努力もせず、
ただ愚痴っているだけじゃ何もかわらんよ。






 そういう努力をした上での話なのだったら同意も出来るんだけどね。

311 :横レス失礼:02/07/10 17:52 ID:sNOt1BXM
駐車場にかかる収支を独立させて,駐車場に関する支出(修繕費,電気代等)は
駐車場使用者で賄う(言い換えれば,駐車場代は駐車場維持費以外の目的には使わない)
形にすれば公平では?
その上で,駐車場100%未満で敷地外の相場と差がある場合,
2年に一度くらい抽選で入れ替えすればよい。

312 :ダイナマン:02/07/10 17:57 ID:???
>>311

駐車場は駐車場使用者の物ではなくて、区分所有者全体の共有物なんだよね。
だから、あなたのやり方も、ちょっと首肯しかねるよ。

313 :ちょっと読んだが:02/07/10 20:37 ID:dUMba+xz
>>302
>取ることにした  を仮定前提にしてるが

普通はそんなもん徴収しようなんて言わないよ。相当トラウマみたいだから
休んだほうがいいんじゃないですか

314 :ダイナマン:02/07/10 21:03 ID:???
>>313

小学生並みの“無料派”に、わかりやすく説明してあげただけ。
で、君は何がわからないの?

315 :ダイナマン:02/07/10 21:06 ID:???
>>313
>トラウマ

私が、何に対してトラウマを抱えてると?
だいたい、言葉の使い方を間違えているよ。

316 :名無し不動さん:02/07/10 21:22 ID:???
A.管理費がたくさん必要になる要素
 1.物件の金喰い設備・施設がたくさんある
 2.管理会社にボラれている

B.駐車場代の使われ方
 1.駐車設備(機械式など)の定期保守
 2.駐車施設の修繕
 3.月々の徴収で賄いきれない管理費へと流用
 4.一時金が発生しないように、物件全体の修繕費へとプール

このうち、管理組合(住民)にとっての不利益(=管理会社にとっては得)な
パターンは、A-2のために、B-3をやるという組み合わせで、
監視力の機能していない管理組合が管理会社の言いなりになると、こうなる。
管理費単体だけ見て、高い・安いは語れない。

イ 駐車場のいらない人
駐車料金は払わずに済むが、自分も共有している設備なので
共有にかかる出費は負っている。(固定資産税などで) ⇒不公平

ロ 駐車場利用者(あぶれた人)
外で駐車場を借りると高くつく ⇒不公平

で、近隣相場に駐車料金を合わせると‥

管理組合(住人全体)には、出費を上回る収入が入る。
これを、将来の修繕費や、「価値のある」管理費にまわせば、
イ・ロ双方の住民の利益となり、ロの不公平感も解消される。
みんなが、(゚д゚)ウマー

でも、せっかく儲かった駐車場代を、上に書いたような無駄遣いに当てれば
ただの損。注視すべきは、駐車料金じゃなくて、集めたその駐車料金を
どんなふうに使うのか、だね。


317 :名無し不動さん:02/07/10 21:45 ID:???
なるほどまとまってますね。
ある分析した人は貴殿が指摘した、B3、B4が高め提示が多いらしい。
住民もそう詳しい人ばりじゃないから、概ね提示額程度なだろうなで特別な
疑義がでてこない。そのため、Bの分をA2に流失していく。
管理費明細といえども、最近のリストラ旋風のなか、保守費が大幅値崩れして
ても平然とした請求だされると、従来からの継続ゆえ、うまく指摘(交渉)までは
持ち込めないみたいです。
駐車場原資があるから、管理会社請求は素人相手に楽な商売してるようです。
これが法人相手の保守点検管理費なら、値下げ必死なんでしょうけどね。
住民も団結して勉強しないといくらでも資金は必要になっちゃうんでしょうね。

スマソ。一つ指摘あります。
>ロ 駐車場利用者(あぶれた人)
>外で駐車場を借りると高くつく ⇒不公平
ってのは、駐車料は近隣と同等と唱えてる皆さんのを考えれば、「不公平」
にはならないですよね。敷地内外どちらでも大差ないわけですから。



318 :ダイナマン:02/07/10 21:45 ID:???
>>316

概ね、同意・・
ところで、俺の説明って、わかりにくい?

319 :名無し不動さん:02/07/10 22:06 ID:???
>>316、317
駐車代はいい財源目当てにされてるようですね。Aの2とかAそのもが高かったりするとB3になるということは、
よく交渉すれば駐車代は安くなる感じがします。ローン終わるまではなるべく負担は減らしたいですから参考になりまっせ。

320 :ダイナマン:02/07/10 22:12 ID:???
>>319

他の管理会社(信用のおけそうな所)に2〜3社に連絡して、
見積もりを出させましょう。
その上で、今の管理会社と交渉しましょう。
どうしても納得いかないなら、他の管理会社に代えるように運動しましょう。



321 :名無し不動さん:02/07/10 23:55 ID:???
>319
あぶれる人がないような駐車台数が確保された物件では、おっしゃるとおり。
でも、必要世帯数分が確保されていない物件では、
あぶれた人の不公平感を拭えないので、コトはそう単純ではない。

たとえば、外で借りる人の差額分を管理組合の財政から補填するとかすれば、
車所有者内の公平感は保てるんだけど、そうすると今度は財政の目減りするので、
駐車料金が安く済んでも、修繕一時金が増す可能性に繋がる。となれば、
回りまわって駐車場いらない人にとっての不公平感に繋がっていく罠。

(一応断っておくけど、1世帯1台までの話ね。)

322 :名無し不動さん:02/07/11 20:08 ID:???
>>321
>必要世帯数分が確保されていない物件では、
>あぶれた人の不公平感を拭えないので、コトはそう単純ではない。
そうですよね。それと>>317 のさらに先を考えると気が付きにくいけど、>>316
抽選に当たった人の、管理費や修繕に回される"絶対額の多さ"もきになります。

車ない人の負担増感はあるものの、インターネット利用料やペット施設、キッズルーム
なんかも同義と考えれば、結局はそれら費用(たとえば固定資産税)を遥かに上回る
金額を駐車場利用者の料金が流用されてることになりますよね。

それと書き込みにあったと思うんですが、>>316のB(駐車場が内場合)がない物件では、
Aそのものの管理費自体はそれほど高いと言う物件は少ない感じがしますので、そうすると
>>317の駐車代が潤沢(客観的には高いのかも知れません)にある分、Aの管理費自体の
見積額自体が過大と言う図式がうきぼりになってしまう。

ゆえに簡単ランニング費資産すると…
戸数100戸。平均管理費3万円。平均修繕費1万円。
駐車場60台。料金3万5千円

@管理費3,000,000円/月  36,000,000円/年
A修繕費1,000,000円/月  12,000,000円/年
B駐車料2,100,000円/月  25,200,000円/年
という住民徴収になります。駐車場保守メンテ費(機械式)や巡回費などを
どう考えてもここまでの費用が掛かるとは考えにくいです

ここがこのスレでの一番の問題点なんでしょうが、修繕費などに組み入れるのが
ベターだとすれば、冷静に数字をにらめば駐車料が大きく流用されてることへの
疑問がでるのもしかたがないような感じです。

323 :名無し不動さん:02/07/11 20:09 ID:???
322の続き
仮に駐車場がないとすると(それも組み入れないと管理できない、とする場合)、
平均駐車代は2万1千円ですから、平均管理費・修繕費とあわせて一戸あたりの
平均負担額は、なんと6万1千円にもなってしまいます。

結局>>1 がスレ建てた素朴な疑問も維持費合計でこんなに大きいのが、不可解
だったのでしょうね。

解決策は、>>320の提議のように管理会社への支払い額の中身を社会的運動として
住民の皆さんで再点検しましょう…ということになるのでしょう。

会社の営繕・管財担当者に聞いたら、90年以降、毎年点検を進め、大半の管理保守費は
値下げさせてるそうです。民間大手の場合は例外なく値下げできる(させた)事例が
最近では極一般的出来事だそうです。

いずれにしても、居住者は良く点検して粘り強い交渉をしないといけないようですね

324 :ダイナマン:02/07/11 20:16 ID:???
>>322
>という住民徴収になります。駐車場保守メンテ費(機械式)や巡回費などを
>どう考えてもここまでの費用が掛かるとは考えにくいです

何度も言うね。
○敷地内駐車場は、区分所有者全員による共有物
○敷地内駐車場の駐車料金は、区分所有者が構成する管理組合で決められる。
つまり、駐車場の管理や修繕にあまり費用がかからなくても、管理組合がその分だけに抑えなければならない理由は無いんだよね。

ちなみに、駐車場料金がいくらになろうが、管理会社の受け取る業務委託料は変わらないよ。





325 :名無し不動さん:02/07/11 20:23 ID:???
>>324 当面の業務委託料は継続されるものの
そのうちその財源目当ての提示があるのさ
(あまり大きい声ではいえないんだけど)

326 :名無し不動さん:02/07/11 20:58 ID:???
>>325
そりゃ修繕だろ?
居住者にデメリットってあるか?

327 :ダイナマン:02/07/12 20:21 ID:???
終わり?

328 :名無し不動さん:02/07/12 21:06 ID:vbY4Woyg
スレは大事にしましょう。余ってるし
ここたまにくるけど、管理会社の
儲けるからくり良くわかるので
参考になる。
ダイナマンさんも本音はより安くしたり
設置台数足りないのが不満にもみえるので
ドンドン書き込んで、色々宣伝広報
お願いしますよ

329 :ダイナマン:02/07/12 21:44 ID:???
>>328
>ダイナマンさんも本音はより安くしたり

管理費については、安くしたいですね。

戸数の100%(により近い)に足りない場合、
駐車場料金は特別な場合を除いて近隣相場が基準になると思っています。
その上で、管理会社のぼったくりには、管理組合(区分所有者)が厳しく対処すべきです。
理想は、管理員を直接雇っての自主管理です。
管理組合の人的負担は大きくなりますが、
金銭的負担は少なくなります。

>設置台数足りないのが不満にもみえるので

駐車場を100%設置したいのはやまやまなのですが、
販売価格が高くなってしまいますので現実的にはむずかしいです。
それに、逆に空き台数が多くなると、管理の問題などが出てきます。
(誰彼と無く、他人に貸したりする)
駐車場の設置台数について
○駅前の商業系の地域などは1/3以上
○郊外から離れたバス便物件は戸数分以上、
○それ以外は2/3以上

が、おおよその目安ですね。
(これは、指導要綱と大差ない考えだと思います)

>色々宣伝広報

匿名の掲示板なので、本音でレスしてます。
(一銭の得にもならないけど・・)

新人のマンション営業マンとか購入を考えている人には、
多少なりとも参考になっているでしょうか?


330 :名無し不動さん:02/07/12 21:51 ID:7hlsNS/j
>>329
でも都区内では一概にそうともいえない
現に自分のマンションなんかでは共用の駐車場を潰して駐輪場にしよう、なんて
意見も出てるし
実際自分もその案に賛成。駐車場なんかよりよっぽど切実ですよ、駐輪場

331 :名無し不動さん:02/07/12 23:24 ID:???
>>329
立場は違うけど大筋は近いですね。

@管理費=なるべく安くしたい

A設置台数=なるべく多い物件がいい(個人的には限りなく100%を。小さい敷地はしょうがないが)
友人と親戚が入居してる物件(比較的ハイクラス)では、平置きの何台かを
来客用のコインにしてます⇒これは個人的に賛成。
2〜3台置きたい人には門戸をひらく。後に必要な世帯が出た場合は、2台は継続し、
3台以降は期限付きで明けわたしてやる。それにも増して「車社会」であることは事実
ですから、なるべくインフラの充実された物件を好みますね私は。
のちのち、現在の当人は良くても子供が自動車を購入して必要になる場合も
考えられる訳けですから、その時は、誰しも自分たちの敷地内に置きたいと
思うでしょうしね…。

物件設置率は、敷地面積が1000平米を超えたら、相当な努力をデベもして
欲しいと思ってますが、最近の売り出される物件概要ではまだ60点弱くらい
ですかね。(個人的点数では)

B駐車代=近隣相場の半分程度が妥当(ダイナ氏と違うとこなんでしょう)
難しいかもしれないですが、「目的税的」使途ができればと思ってます。
それでも、不意のメンテもあるでしょうから、徴収総額の60〜70%は
目的支出、残りの半分は予備で後の半分は修繕費組み入れ準備金。

C管理員
巡回や清掃程度ならOKでしょうね。定年後再就職などで、住民から切れ目なく
調達できれば可能でしょうけど…。できればコストダウンになりますね

D駐輪場
やはり生活インフラの一部なんでしょうね。いろいろ見解はことなるのでしょうが
私は、駐車場ともども限りなく設置率上げたらいいと思ってます。
本人、妻、子供の3人家族でも、そのうちの2人は必要な場合あるでしょうから、
駐車場以上の世帯数×1.5〜1.2ぐらいは欲しいですね。

最終的には、電気・ガス・水道のライフラインに次ぐものと考えてますので、インフラ
は充実して欲しいが変わらぬ見解。(後では出来ないないので)

332 :名無し不動さん:02/07/13 01:33 ID:LcK9r61u
駐車場代5万位で騒ぐ貧乏人は港区流入してこないでくれ。
私鉄沿線でも住んでろ。
地方からの電車通勤リーマンは仕事終わったら早く家帰れ。ウザすぎ。
田舎エセ右翼うるせーよ。金ほしけりゃ地元帰って汚ねえトラックor
ダンプころがしてろ。

333 :会計担当理事:02/07/13 02:29 ID:979oWsOJ
初めてカキコします。管理組合の会計担当理事をしている者です。
様々なご意見があるようですが、当方のマンションの事例をご参考まで。
●マンション概要=東京都港区内。最寄り駅から徒歩5分。総戸数約80。
土地単価が177万円/平方メートル(平成13年度路線価格図)という
立地ゆえか駐車場は僅かに5台分(すべて平置)。
●駐車場使用料=45k円/月。周辺相場にあわせています。安くすると
使用者に相場との差額分の利益を与えることになってよろしくない。
高くすると誰も使わない。よって相場どおりが適当と思われます。
●駐車料使用料の使途=全額修繕積立金に繰り入れ。管理費に入れても
良いのかもしれませんが、管理費は収支の均衡がとれているので、やや
不足気味の修繕積立金に繰り入れています。
駐車場使用者の方が圧倒的に少ないですが、この運用に対して組合員から
意見等がなされたことはありません。

なお、スレを立てた1さんへ。私は普通のサラリーマンですが、都心での
生活に自家用車は不要です。むしろ通常の移動は地下鉄・電車の方がずっと
早くて楽です。車は行く先々で駐車場所確保が厄介だし。
タクシーは多用しますが都心内の移動なんて1回せいぜい2千円。月20回
利用したとしても駐車場使用料より安いですよ。

334 :330:02/07/13 02:46 ID:bRAdzMU0
>>333
同意です
都区内すんでりゃ車不要ですものね
地方から出てきた人が騒ぐんですかね、車に慣れきっちゃっていて

335 :ダイナマン:02/07/13 22:28 ID:???
敷地内駐車場料金無料推進派よ、納得していないならカキコんでね。


336 :名無し不動さん :02/07/13 22:39 ID:???
>>330
80戸で駐車場5台。
そうなんでしょうね。こういうような物件だと、多勢に無勢で近隣相場になっちゃうんでしょうね。
住居設備・インフラと自動車の普及の読みがマッチしてなかったですね。(売上額実績優先が本当
のとこで住人利便は後回し)

そういう意味では、売主もまずプランの多さ(販売戸数)を優先した訳でしょうね。終局的には
"買う買わない"は個人の判断ですから、必然のパターンかな。。。
時代の変化と共に、住戸公団なんかは、結構古いものでも住民の要望に答えて、敷地内を駐車場に
転用してる事例多いですから、>>331氏の基本インフラは大事。。。。。は後々民間分譲物件はどうしよう
も無いのが多いので充実されたものの方が価値は高いでしょう。

買い替えの時の売り出し(買い手にとっても)概要で"駐車場空き無し"や販社に詳細たずねたら
"設置わづかで将来に渡って車置けませんよ"となると、これだけ乗用車が普及して来ると
住宅としての総合力で劣るのは明白になりますね。

都心生活に車不要は、会計担当されてる方の助言としてはお粗末ですね。国家レベルでみたら
財務省や国税庁関係者がそれを唱えてるとなると、物件のグレードや運用の面で、経済・財政
論理に無知と感じちゃいますね。
旅行や帰省も”我が家だけなぜ車ないの?→荷物もたなきゃいけないし不便で大変”

路線価がその数字だと結構うるさい感じのとこですよね…?。

本来は限りなく住民の生活形態を吸収できる住居が望ましいですよ。賃貸ではないですから
ローン抱え大金はたいた訳ですから、ある面のコスト(この場合駐車料)が購入車利益転換
として安いほうがメリット大きいですね。
カキコのように管理費は帳尻合うし、修繕も毎月徴収してますし、駐車料は若干の余剰を修繕
にして後は維持費かな。

337 :名無し不動さん:02/07/13 22:47 ID:???
>>ダイナ氏
書き込みでました

338 :名無し不動さん:02/07/13 22:49 ID:bRAdzMU0
>>336
>都心生活に車不要は、会計担当されてる方の助言としてはお粗末ですね

お前の頭の方がお粗末
旅行の時だけレンタカーって手もありますが、何か?

339 :ダイナマン:02/07/13 22:51 ID:???
>>336

>多勢に無勢で近隣相場になっちゃうんでしょうね。

あのね、普通はその“無勢”の方から不平は出ないのよ。

>住居設備・インフラと自動車の普及の読みがマッチしてなかったですね。(売上額実績優先が本当
>のとこで住人利便は後回し)
>そういう意味では、売主もまずプランの多さ(販売戸数)を優先した訳でしょうね。終局的には
>"買う買わない"は個人の判断ですから、必然のパターンかな。。。

6,000マンの物件が8,000マンになって良いなら、
敷地内駐車場を多く設置できるでしょうね。

>時代の変化と共に、住戸公団なんかは、結構古いものでも住民の要望に答えて、敷地内を駐車場に
>転用してる事例多いですから、>>331氏の基本インフラは大事。。。。。は後々民間分譲物件はどうしよう
>も無いのが多いので充実されたものの方が価値は高いでしょう。

“古い”物だから・・では?



340 :ダイナマン:02/07/13 22:52 ID:???
>>336

>買い替えの時の売り出し(買い手にとっても)概要で"駐車場空き無し"や販社に詳細たずねたら
>"設置わづかで将来に渡って車置けませんよ"となると、これだけ乗用車が普及して来ると
>住宅としての総合力で劣るのは明白になりますね。

都心物件で、そんなことで価格は大きく左右されんよ。

>都心生活に車不要は、会計担当されてる方の助言としてはお粗末ですね。国家レベルでみたら
>財務省や国税庁関係者がそれを唱えてるとなると、物件のグレードや運用の面で、経済・財政
>論理に無知と感じちゃいますね。

一回、都庁か区役所に行ってみて、指導要綱を読んで来てください。

>旅行や帰省も”我が家だけなぜ車ないの?→荷物もたなきゃいけないし不便で大変”

都心に住むって意味を、君は知らないみたいだね。

>路線価がその数字だと結構うるさい感じのとこですよね…?。



>本来は限りなく住民の生活形態を吸収できる住居が望ましいですよ。

だからこそ、都心では車は贅沢品とみなされるのだよ。

>賃貸ではないですから
>ローン抱え大金はたいた訳ですから、
>ある面のコスト(この場合駐車料)が購入車利益転換
>として安いほうがメリット大きいですね。

だから、周辺相場並が、区分所有者にとってのメリットが大きいのだよ。

>カキコのように管理費は帳尻合うし、修繕も毎月徴収してますし、
>駐車料は若干の余剰を修繕
>にして後は維持費かな。




341 :名無し不動さん:02/07/13 22:52 ID:bRAdzMU0
>本来は限りなく住民の生活形態を吸収できる住居が望ましいですよ
だから都心の生活には車要らないって

342 :ダイナマン:02/07/13 22:57 ID:???
都心に住む人にとって車所有は贅沢なものとの認識があるから、
周辺相場並の駐車料金にガタガタ文句は言わんよ。
極端に言うと、周辺相場が5万でも、敷地内10万(警備費等含む)を借りるよ。

343 :名無し不動さん:02/07/13 22:58 ID:bRAdzMU0
>ダイナマンさん
結局こういう事言う人って東京や大阪の中心地で暮らすにも車がないと
どうにも成らないと思い込んでる余所者なのではないでしょうか?
幾ら言っても分からないので放っておいた方が良いですよ
駐輪場の方がどこのマンションも問題になっていると思いませんか?

344 :ダイナマン:02/07/13 23:13 ID:???
>>343
>駐輪場の方がどこのマンションも問題になっていると思いませんか?

駐輪場に関しては、最低戸数分は必要ですね。
○駅近物件:戸数の100%以上
○バス便物件:戸数の150%以上

駐輪場に関しては、子供用の自転車のことも考えなければなりません。
できれば、どの物件も戸数の200%以上は設置したいとこです。
自転車については、基本的に料金は徴収しません。
管理組合に登録をして、シールを貼る場合が多いです。

最近では、バイク置き場を必要とする人も多くなっています。
かく言う私も、バイクを持っています。
駐輪場の一部をバイク置き場にして、500円を徴収されていました。
※排気量によって、料金格差を付けていました。

あと、駐輪場と駐車場に関しては、お互いの動線が重ならないことが重要です。
機械式駐車場と駐輪場が真向かいにある物件がありましたが、
危険なこと極まりなかったです。
「意匠を重視するあまり、こうなってしまった」と設計士が言い訳していましたが、
何をか言わんやです。
入居者の安全を無視して、何が住宅でしょうか?

脱線して、すいません。
とにかく、駐輪場は、駐車場以上にもめ事が起きる場合が多いです。





345 :会計担当理事:02/07/14 02:31 ID:KBxwLYrN
>>336 さん
>多勢に無勢で近隣相場になっちゃうんでしょうね。
少数派だから安くしろと言いにくいということではないと思われます。
希に駐車場が空くことがあり、その場合は新たな使用希望者を募り抽選で
決めますが、抽選に当たった方は45千円/月でも喜ばれます。つまり、
45千円/月なら使いたいという住民の方が、45千円/月なら使わない
という住民より多いということです。
さすがに都心といえども80戸に対して5台はかなり少ないですからね。

しかし、75戸の住民は車が持てなくても当マンションに住み続けている
わけですから、車を持つことより当マンションの利便性が優先されている
ということでしょう。実際、立地が良いものですから、私は車がなくても
不便を感じません。地方に行くときは新幹線or飛行機+レンタカーで十分
間に合ってます。荷物が多ければ東京駅or羽田空港までタクシーですね。
もちろん、これはあくまでも私の場合です。
あなたのように、都心でも車は必需品であり駐車場が少ないマンションは
価値無しとお考えの方は、最低価格1億円以上の高級物件を購入すべきと
思われます。

>路線価がその数字だと結構うるさい感じのとこですよね…?。
ご推察のとおり商業地の大通りに面しておりますが、大通り側の低層階は
オフィスとして使われています。しかし、大通りに面していない奥の部屋
は意外に静かですよ。

346 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

347 :336:02/07/14 22:05 ID:Fy+2GbNI
>>345 さん
単なる賛否でなく考えかた含めたレス歓迎

前段でも書きましたが80戸で5台は、確かに少ないですよね。
ただ現実問題としては、敷地の問題(狭い等)やデベの売上重視などでそういう物件も
まだまだ有りますよね。私の個人感でしたら購入しませんが、貴殿のように「とりあえず違う方法で対処」や
「自動車免許なし=あっても車買う余裕なし=もしくは不用等の理由」などの人もいますから、
そういう価値観の方なら駅近という利便で納得できるのでしょうけど、車の所有率がこれだけ高くなると、
違う価値観の人が多いことも事実でしょうね。

私は山手線と営団地下鉄等3線は使えて、徒歩5分。占有200平米超。現在2件目。セカンドを物色中。
住居は「利便とインフラ」と常づね思ってますので、比較的高い物件を探してます。
最近は駐車場設置率と料金が、数年前に比べると両方の面で個人感に近づきつつある物件が相当増加して
ますので、選びやすくなってきたことは大歓迎。

貴殿の近くと言うか、もう少し広い「輪の中」が常に候補地ですけどね。
もう少し近郊に行くと「条件合致」も増えてきたんですが、都心利便地追求してますけどね。

348 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

349 :ダイナマン:02/07/14 22:21 ID:???
>>347
>違う価値観の人が多いことも事実でしょうね。

都心のマンションに住むような人は、
周辺相場並の駐車料金を払うことに納得するような“価値観”を持っています。
あなたの価値観は、やはりずれてます。



350 :会計担当理事:02/07/15 00:25 ID:3RMsrS4b
>>336=347 さん
>住居は「利便とインフラ」
同感です。誰だって広くて立地が良くて設備も整った住居を求めますよね。
もちろん駐車場だってあった方が良いに決まっています。
でも、都心(特に港区、千代田区)の駅歩5分以内で、戸数の1/2以上
の駐車場が確保されているマンションってそうそうないですよ。あっても
超高級(1億円超)物件ですよね。
私のような庶民には、とてもそんな高価なマンションは買えません。
でも通勤には時間をかけたくないわけで、私の場合は、駐車場よりも都心
(というか職場に近いエリア)に住むことを優先したわけです。
駐車場の方を優先するなら港区は諦めて少し郊外に探したでしょう。
都心だから車は要らないという判断もありましたが。
要は、港区、千代田区で車も持つというのは、よほど裕福でないと難しい
ということですね。
ダイナマンさんが言われるように、都心のマンションで車を持つなら、
4〜5万円/月の駐車場使用料くらい余裕で支出できるようでなければ
ならない、それが現実だと思います。

351 :名無し不動さん:02/07/15 00:55 ID:cCTXc4U8
>>347
比較的高い物件を探していると大見栄切ってる割には、
言ってることがかなり貧乏臭く、現実離れしていますね(w

352 :名無し不動さん:02/07/15 02:34 ID:???
だ〜からさぁ、、
住戸分100%の駐車台数確保できる物件では、駐車場代安くすりゃいいのよ。
実際可能だし、郊外のそういう物件じゃ、近隣相場より安いでしょ。

ここで言われてる「駐車場が高い」ていうのは、
都心駅近とかで、駐車台数<戸数 という物件の話でしょ?
都心駅近なのに、住戸分100%の駐車場を完備すれば
住戸の販売価格が跳ね上がるし、駐車場の空きリスク発生に繋がるから、
売主にとっても買主にとっても、必ずしもメリットじゃないの。
だから、駐車場は戸数より少なくしてある、
だから、駐車場代は近隣相場にあわせることになる。
それだけのことじゃン。

347=336みたいな人は、駐車台数が100%が確保されて
住戸価格が思い切り高くなった物件を買えばいいわけよ。
ついでに、駐車場に空きが発生した場合に
その維持費を自分らが賄うことも、お忘れなく。


353 :名無し不動さん:02/07/15 02:48 ID:???
訂正
347=336みたいな人は、駐車台数が100%が確保されて
住戸価格が思い切り高くなった「都心駅近」物件を買えばいいわけよ。


354 :336:02/07/15 22:40 ID:scfh+vA4
>>350 さん
>都心(特に港区、千代田区)の駅歩5分以内で、戸数の1/2以上
中央、渋谷あたりまで含めると私が見てる物件では結構多いですよ。まあ、千代田区は
物件が少ないですが、大PJで昨年2ヶ所ありましたが設置数は多いです。
まあ1億超ほど高くはなく、4500万円〜2、3億位のふり幅がありますけど。

個人的には港区物件(新築のみ)中心にみてますが、六本木、乃木坂、恵比寿、渋谷、三田、
白金、西麻布の大半の物件は、100%〜70%でした。半分は登録しましたが、結構人気
でハズレましたけど。駐車料金が5万は一つもなかったですし、3万台もあります。

>駐車場よりも都心(というか職場に近いエリア)に住むことを優先したわけです。
私は元々都心居住ですが、今後も都心を優先する点では同じですが、何かと便利な自動車は
捨てきれないですね。(結構大型です)
私も同じ庶民ですよ。会社は千代田区です。

>>352 さん
前段の趣旨同感なんですね。23区全域に広げると、結構下がってきてますし、
個人感では70%位の料金に向って欲しいと思ってますね(個別にはもっと安いのも
あるし、無料も時々目にする)
350さんのように現状料金では、住居費(購入、ローン他)と駐車料は負担しきれない
というような、住居パフォーマンスが向上(両方可)すれば、幅広い意味で「いい住宅を
購入できる範囲が広がる」‥のを望みたいところです。(利便・インフラの充実)

都心駅近いの限定ではなく、「住居とはそうありたい」が結論です。




355 :ダイナマン:02/07/15 22:54 ID:???
>>354
>都心駅近いの限定ではなく、「住居とはそうありたい」が結論です。


あなたの考えは、多数派の意見とは異なるものです。
一般論じゃないと自覚しているなら、
あなたなりの価値観で物件を選ぶべきでしょう。
人がせっかく説明してあげてるのに、
聞く耳を持たずに延々と持論を述べられるのはスレ住民にとって不愉快極まりないです。


356 :名無し不動さん:02/07/15 23:42 ID:???
ダイナマン.ちょっとだまってろ.

357 :名無し不動さん:02/07/16 00:32 ID:???
>354=336
>今後も都心を優先する点では同じですが、何かと便利な自動車は
>捨てきれないですね。(結構大型です)
>私も同じ庶民ですよ。会社は千代田区です。

千代田区勤務で都心を優先する庶民の中には、あなたと違って
自動車を便利とも思わないし、必要でもなく、邪魔ですらある、
という人が存在することも考えてみてください。
そして、その比率が、都心や駅に近づくほど高くなる可能性も。

>354=336さんの理想が必ずしも少数派とは思わないけれど、
利害が対極にある人の存在を忘れていると感じました。
子供がいない人の存在を無視して、
子供施設の充実を訴える子持ち層のようなものですね。
(子供施設に関する実際は、議論したり訴えたりするでなく、
それ相応の住み分けがなされてると思いますが)


358 :会計担当理事:02/07/16 00:41 ID:oh2f3mpX
>>336=354 さん
ま、価値観の違いということですね。
私は、都心の便利な地を得た代わりに車所有を放棄した。
実際、都心の便利な地では車は必需品ではないと思います。
あなたは、都心の便利な地を得て、なおかつ車も必需品だと考える。
そういう考えもあっていいでしょう。
そういう方には、1億円超の高級物件が相応しいと思います。
1億円は出せないが駐車場は完備されているべき、というお考えは
正直申し上げて現実的ではないと思いますよ。

359 :名無し不動さん:02/07/16 00:49 ID:???
>>357
おたくのほうが強引な話に思えるよ。

車とは交通手段としての足であることも確かだが、趣味的な
所有物ということも言えるのでは?その点で言えば、都心も
郊外も変わりないのでは?都心に住む=交通手段に優れているから
という図式は決め付け過ぎる。

俺は単純な「需要とのバランス」の観点で、都心だろうが
郊外だろうが「全世帯数の7割程度」の駐車場率が望ましいと思うが?
80世帯に5台はあまりにも少な過ぎるし、100%は、空き率が
高くなるだけだと思うが?

望ましいのは、駐車場設置率7割で、駐車代は、
駐車場管理費・修繕費等の実費程度負担で良いと思うよ。
都心の4万5万は修繕積立金に振り替えていたとしても
一部住民の不公平な負担増だと思うよ。

360 :359:02/07/16 00:53 ID:???
あと、素朴な疑問だが、なぜ、都心だと駐車場を多く設置できないの?
都心だろうが、郊外だろうが、法律で定められた建蔽率・容積率で
建物は建つんだろ?教えてくれ。

361 :ダイナマン:02/07/16 00:54 ID:???
>>359

このスレに初めて来たのなら、>>1からレスを読み直してください。
話が、ループしちゃいます。
あなたのようなご意見は、既出です・・




362 :ダイナマン:02/07/16 00:56 ID:???
>>360

土地代が高いので、
指導要綱もそこまでの駐車場設置の義務を課していないから。



363 :359:02/07/16 00:59 ID:???
スマン、まだ、わからない。
駐車場は、建蔽率・容積率に含まれるのね。
都心マンションは、その分を住居にして、できるだけ
多く住居を作っている(総販売戸数を多く)しているという
解釈でよいのかな?

364 :ダイナマン:02/07/16 01:04 ID:???
>>363

駐車場の設置率を指導要綱よりも多くして販売価格が高くなっても売れるなら、
どのデベもそうするだろうね。
だけど、消費者は駐車場の設置率は、購入に際してそれほどの重要でないみたいだよ。
高級億ションを検討する人は、その限りじゃないけどね。


365 :名無し不動さん:02/07/16 02:13 ID:???
そうそう都心で億ションじゃなくて駅5分以内のマンションだと、
新築でせいぜい4割から5割ぐらいしか駐車場希望者はいない。
7割も作ったら余ってしまって管理費が値上がるだけ。
なんか反対派は地方の奴っぽいな。
都心の事情を知らないのなら口を挟まなきゃいいのに。

366 :名無し不動さん:02/07/16 02:14 ID:aozIXwIw
>>359
鉄オタですが、敷地内に電車の廃車置いても良いですか?趣味的に(藁

367 :名無し不動さん:02/07/16 02:29 ID:aozIXwIw
>>365
>なんか反対派は地方の奴っぽいな。
禿同 地下鉄乗りこなせないんでしょ(w

368 :359:02/07/16 09:42 ID:???
>>367
別に煽るつもりはないが、車=足、という貧困な発想のほうが
情けないと思うが。俺の感覚では、もはや車は必需品であり、
都心だから、という理由で車所有を断念している連中のほうこそ、
いじましさを感じるが。

車とは好むと好まざるとにかかわらず一家に一台あっても
なんら不思議ではないものだと思うが。

都心だから、電車網が充実しているから車などいらない、などという
自らに言い聞かせるような涙ぐましい理論武装は滑稽なり。

369 :ダイナマン:02/07/16 09:56 ID:???
>>368

別に煽るつもりはないが、「車は、所有する物」、という貧困な発想のほうが
情けないと思うが。俺の感覚では、もはや車はライフスタイルによってその所有の意思の有無を判断するものであり、
「都心でも、車を持ちたい」と理由で、何が何でも定額な料金の敷地内駐車場を希求する連中のほうこそ、
いじましさを感じるが。

車とはその家族構成・交通手段・維持費等を総合的に勘案して、
持たない家庭があってもなんら不思議ではないものだと思うが。

「都心でも、車が持ちたい」などという、
自らの特殊な意見を皆に言い聞かせようとするような涙ぐましい屁理屈は滑稽なり。

370 :名無し不動さん:02/07/16 10:53 ID:???
都心で動くならタクシー+地下鉄のほうが合理的だと思うけどな。

371 :370:02/07/16 11:37 ID:???
既出でしたね。ごめんなさい。

372 :名無し不動さん:02/07/16 12:09 ID:???
>>368
だから都心の駅近マンションで車を持ちたいという人には、
おたくみたいに貧乏臭い考えの人は少なくて、車もおたく
みたいに中古の国産じゃなくて外車が多いの。
それで車に対する考えは移動手段というより趣味の色が強いの。
おたくが住んでいる地方では車が無けりゃ生活できないから、
一人につき一台なのかもしれないけどね。

373 :名無し不動さん:02/07/16 12:31 ID:???
都心に住んでようが、車は移動手段の一つでしょう
割高な移動手段になる為、趣味的な要素もでてくると
思うが、

都心で車所有=趣味ってのも極論と思うが

374 :名無し不動さん:02/07/16 12:44 ID:???
あと、都心だと屋内駐車場であることも必須かな。
悪戯やらなにやら、ここんところ物騒だから。

375 :河村隆一:02/07/16 12:47 ID:???
俺は風を感じたいときにキーを手にとる。。。

376 :名無し不動さん:02/07/16 12:49 ID:???
>>374
屋外機械式だと今日みたいな日は大変だろうな〜

377 :名無し不動さん:02/07/16 13:23 ID:aozIXwIw
>>368
>俺の感覚では、もはや車は必需品であり
俺=田舎者の感覚、でしょ
俺生まれてこの方マイカーが必要だなんて心底思った事ないんですが

378 :名無し不動さん:02/07/16 13:46 ID:izZrmdZs
>>372
たしかに都内で土日しか乗らないなら、タクシーやレンタカーの方が
かなり安上がりだな。
俺は好きだから高い維持費をかけてまでイタ車に乗っている。。。

379 :359:02/07/16 14:11 ID:???
いやはや、車所有が当たり前でしょ?と言っただけで、すごい反論。

そんなこと言ったら、あんたたちはなんで高い金払って
資産価値暴落のマンション買うの?賃貸でいいじゃん、という声に
反論できるのか?
そもそも金をどぶに捨てるに等しいマンションを買うのは良くて、
それよりも何十分の1の車所有はもったいないからやめる、か?

いやはや、ついてけないですな。

あなたがたはこのスレでお互いにキズを慰め合いなさいね。

380 :名無し不動さん:02/07/16 14:22 ID:???
>>379
資産価値落ちようが、今住む所が欲しいからかうんだろ。馬鹿!
高い金でも経済とリンクして儲けてるから関係ないの。馬鹿!
たかだか4〜5万の駐車場代が高いと思うなら港区、渋谷区、中央区とか
は検討しないほうが......。マイカーorタクシーとかの論争なんて
問題外。アホ!

381 :ダイナマン:02/07/16 14:29 ID:???
>>379
>キズを慰め合いなさいね。

頭悪いのはわかったから、
君が本当に都心を検討しているのか教えてくれよ。



382 :名無し不動さん:02/07/16 14:29 ID:aozIXwIw
>>379
勿体無いもなにも不要なんだから
沖縄の人に暖房器具必要か?
お金以前の問題なんですけど

殺人者にもなりたくないし

383 :名無し不動さん:02/07/16 14:32 ID:???
タクシーも車も電車も使うけどなあ。
そんなの、使いやすいものをそのときに使うってのが普通だと思う。
車も使いたいから持ってるわけで、それに見合う分の出費も覚悟
しなきゃならんわけだしな。
マイカーVSタクシーなんてあほらしい議論だぜ。

384 :名無し不動さん:02/07/16 15:14 ID:???
359っていくつぐらいでどんな奴なんだろう?
この頭の悪さは尋常ではないな。
京王スレの1に匹敵するものを感じたのは俺だけだろうか?

385 :名無し不動さん:02/07/16 15:35 ID:???
どう?
この間、この近くの病院に行ったけど、きれいな町並みなんだけど、
なんか変なんだよね。雰囲気が。
DQNが住んでいそうな、いないような変な感じがしたけど。

386 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

387 :名無し不動さん:02/07/16 15:37 ID:7RBQaaVh
>385ゴバクデス

388 :名無し不動さん:02/07/16 21:13 ID:KvxPEnBt
>>387
何だこれ!。
少し戻つたらわかった。
マンションに駐車場いらん=車不要ってことだろ。
DQNが住んでると恐ろしや。

389 :会計担当理事:02/07/16 23:12 ID:oh2f3mpX
堂々巡りですな。こりゃ。都心に住んで、なおかつ車も所有したい人は、
そうしたらよろしい。できるならね。
私のように、都心では車はなくても不自由ない、車が趣味というわけでも
ない人は、駐車場が少ないマンションでもかまわないのですよ。
実際、都心の駅近マンションの多くは駐車場少ないけど、それでも相応の
の値で売れているということは、私のような人が少なくないからでは?
念のため聞いてみたいんだけど、「都心でも車は必需品派」の方は、実際
に都心駅歩5分、その徒歩5分も含めて銀座や東京駅から15分程度、
深夜タクシーなら10分程度(深夜割増でも2千円以下)というところに
住んでいて(住んだことがあって)なお車は必需品なんですよね。う〜ん。
私とはライフスタイルが全然違うようですなぁ。

390 :ダイナマン:02/07/17 00:21 ID:???
>>389

どうやら、敷地内駐車場料金無料派は一人みたいですな。

391 :名無し不動さん:02/07/17 00:27 ID:???
東京駅や渋谷、六本木からタクシーで10分程度に住んでるけど、車持ってる。

392 :名無し不動さん:02/07/17 01:04 ID:tNEly1jO
>>398
>銀座や東京駅から
さすがや これが359なんかだと新宿、渋谷なんて持ち出すんだろうな

393 :名無し不動さん:02/07/17 01:16 ID:dMi9WhnB
お、なんぱいっぱい釣れてるぞ。

394 :名無し不動さん:02/07/17 02:00 ID:Vjm56vCf
都心なら床面積1坪を250〜300万円、
億ションが出来るとこなら300〜400万円でデベは販売する

駐車場1台増やすということは、3坪800万円くらいを
全住戸に分散して価格に上乗せするということ

359は設置率の高いマンション(200万円くらい割高)を購入し
利用料を払うことで、駐車場を借りない人の修繕金を一部肩代わり
すればイイだけですよ

395 :名無し不動さん:02/07/17 03:14 ID:???
>いやはや、車所有が当たり前でしょ?と言っただけで、すごい反論。

「だけ」じゃないだろ。
駐車場代安くしろっていうのが前提だから反論されてんの。
わかってないね。


396 :名無し不動さん:02/07/17 03:17 ID:BXghPmAx
359はさすがに恥ずかしくて、もう出て来れないと思われ

397 :横レス:02/07/17 21:40 ID:MCITt/TX
なんだか車も買えない(持てない)人達って、粘着質がすごいな。
良くねたみ、そねみは、金ボッタに変身するというけど、ここ読むと
よくわかるね。
裏を返すと駐車場借りてる人達にお世話になってるってことだから
レスの流れ見てもダイナマンってなのは、ストーカーじゃん。
ちなみに俺は車は生活必需品。すまんね生活レベルが上で!!

398 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

399 :名無し不動さん:02/07/17 21:50 ID:???
>>397
そうですね、たしかに車が住まいのあなたには必需品ですね

400 :ダイナマン:02/07/17 21:54 ID:???
>>397

あのさ、ジサクジエンは止めなよ。
敷地内駐車場無料派って、君一人だけだよ。

401 :名無し不動さん:02/07/17 22:10 ID:tNEly1jO
>>397
お体でも悪いんですか?
自転車乗れないんですか?

402 :ダイナマン:02/07/17 22:13 ID:???
>>397
>裏を返すと駐車場借りてる人達にお世話になってるってことだから

管理組合が、区分所有者(占有者含む)に駐車場を貸して“あげてる”んだよ。


403 :横レス:02/07/17 22:19 ID:MCITt/TX
397だけど
>>400
妄想思い込みがすごいね。
やっぱ印象どうりじゃ
貧乏くさいのとは嫌だからサイナラ

404 :名無し不動さん:02/07/17 22:22 ID:???
自分の言っていることが一番貧乏臭いということを、
この人は一体いつ気付くのだろうか?

405 :ダイナマン:02/07/17 22:24 ID:???
>>403

勝利宣言かい?
逃げちゃだめだよ。
君は「車を持たない=貧乏人」って思いこみでしか、物を言ってないだろう?
もうちょっと、論理的に説明してくれよ。
こちとら金にならないのに、できるだけかみ砕いて君みたいな馬鹿に説明してあげてんだからさ。
これで理解できないのは、君がおかしいからだよ。

406 :名無し不動さん :02/07/17 23:55 ID:???
>>405
最近良く上がってるけど、そんなに本性丸出しがおかしく思うけどね。
だから、一度きても皆逃げ出すんじゃないの

407 :名無し不動さん:02/07/17 23:59 ID:j2Qf7N1p
>>406
日本語ヘンですよ

408 :名無し不動さん:02/07/18 00:14 ID:uQHzcCyB
自分は100%確保物件だけど車持ってません(w
実際、車が必要だと心から思う時って年に数回しかないからね。
そういう人が少なからずいると言うことを考えれば、別にここの住人
が変なこと言っている訳ではないとこは理解できると思うけどねぇ。


まあ、車持ってないのに100%物件購入したオレは変だけどな(゚∀゚)

409 :名無し不動さん:02/07/18 00:18 ID:LQWsCF69
>>408
その駐車場って、他の人に有償で貸したりしてもいいの?
自分も、都内駅前なので、駐車場料金高いし、持たない派。
(持ってたら部屋買えなかった)

410 :ダイナマン:02/07/18 00:27 ID:???
>>409
>その駐車場って、他の人に有償で貸したりしてもいいの?

販売時には、その旨も重要事項説明書に明記します。
つまり、優先順位は、
マンション住人(区分所有者に限らない)一台分
     ↓
マンション住人(区分所有者に限らない)2台目分
     ↓
マンション以外の近隣住民

しかし、マンション以外の近隣住人に貸すのは、あまりお勧めしません。




411 :名無し不動さん:02/07/18 08:36 ID:oXCAPPbW
絶対無料にしろってのも極論だけど
都心じゃクルマはいらない、クルマは贅沢ってのも極論だよ。

都心のマンション住民=通勤電車利用のリーマン じゃないでしょ。
俺は自営の専門職で、都心とは言わないけど23区で、
駅徒歩5分、3駅利用可のマンション住まい。でもクルマ必要。
仕事関係の荷物を運ぶ必要があるし、深夜の打ち合わせでも使う。
駅徒歩5分は、家族と来客への配慮。

サラリーマンでも、週末は必ず家族でドライブって人もいる。

ただ、ウチの駐車場は戸数の60%だけど、
さすがに全部は埋まってないな。
近隣相場よりは2割ぐらい安い。

駐車場比率の設定って難しいんだろうね。

412 :ダイナマン:02/07/18 10:39 ID:???
デベ社員のレスが欲しいな。
営業はあまり駐車場の設置比率や料金設定についてあまり考えていないだろうが、
わかる範囲でカキコして欲しいね。

413 :名無し不動さん:02/07/18 15:18 ID:???
>>411-412
でもデベもデータがあるのか分からないが、なかなか設定比率
うまいと思うな。
極端に余ったり、足りないというのはほとんどないみたい。
話を聞くと場所にもよるけれど駅10分以上だと7割ぐらい、
駅5分以内だと4割ぐらいが基本らしい。
さすがに億ションなどは駅近でも8割〜9割以上にするみたいだけどね。
でも個人的には駐車場よりも駐輪場を何とかして欲しいな。
近くのマンションのほとんどは自転車がけっこうあふれているよ。

414 :ダイナマン:02/07/18 15:32 ID:???
>>413

設定比率に関しては、普通の物件(大衆向け)ではデベはあまり考えていません。
指導要綱による設置比率義務に則して、それ以上を心がけているだけ。
あなたの言うとおり、極端な過不足が出ない場合が多いです。
敷地内に駐車場を設置しても、平置き以外の場合敷地外を借りられたりしちゃいます。
ランクルや大型の高級車は、機械式に入らない場合が多いですから。
平置きだけで駐車場を設置しようとすると、物件価格が高くなってしまいます。
むずかしいですね。




415 :会計担当理事:02/07/18 22:16 ID:gj27Mw8L
>>411
>都心のマンション住民=通勤電車利用のリーマン じゃないでしょ。
私は通勤電車利用の普通のサラリーマンですし、同じマンションの他の
住民も多くはサラリーマンみたいですが、あなたのように仕事で車が
必要な人もいれば、ドライブが好きで車が手放せないという人もいる
でしょう。もっとも私が住むマンションは40平方m前後の単身者向け
住居も少なくない中級以下の物件なので、ファミリーが多い物件よりは
駐車場の需要が少ないものと思われます。

>>413
>でも個人的には駐車場よりも駐輪場を何とかして欲しいな。
そうですね。都心駅近でもちょっとした買い物等に自転車は必要ですね。
当マンションでも駐輪場に収まらないほど自転車が増えてきたため、
2400円/年の駐輪場使用料の徴収を徹底して、期限までに支払が
ない場合は処分しますとやったら、半分近い自転車が処分対象になって
しまいました。当マンションは賃貸に出されている住居が少なくないこ
とも一因と思われますがあるでしょうけど、駐輪場も管理をちゃんとし
ていないと、いつのまにか放置自転車ばかりになってしまうんですね。


416 :会計担当理事:02/07/18 22:39 ID:gj27Mw8L
↑ 訂正 413 に対するレス中「あるでしょうけど」を削る。

417 :ダイナマン:02/07/23 22:16 ID:???
これで、終わり?

418 ::02/08/06 22:53 ID:???


419 :名無し不動さん :02/08/09 21:15 ID:IgefXiS5
最近の住宅情報やらみてると、やたらと駐車場が常識値段
に転換し始めてる。
比較的規模大だけど、設置率100%、駐車代1000円から1万程度だし
無料もある。今や車は完全に必需品かしてるので、一戸建ては当然無料だから
マンションのこのような傾向は大歓迎。なんだかんだの理屈つけられて
高額取られるのOKなのは普通はいないはず。
デベロッパーや販売会社も自分の家に車置いて、金取るのは構造改革のご時世
では「本来の料金に変換せなければ生き残れない」のが判ってきたんだろう。
こんなのと、管理費合わせて、4万、5万以上ふんだくられちゃ、買う方も
選球眼ができてきたことへの対応とみれる。さんざ儲けたわけだから、摘発
や問題おこって、社会ダネになる前の対応策だと思う。へたすりゃ潰される時代
だからかな。

420 :名無し不動さん:02/08/09 22:22 ID:WuQa1ZIV
>>419

スレを読みなおしてくれ。
馬鹿丸出しだぞ。

421 :名無し不動さん:02/08/09 22:24 ID:aR0sd6DB
どこだったか忘れたが、都心で、数百万で駐車場購入させて、
1,2万円の管理費徴収してる物件があったなぁ。
これってどう思います!?

422 :ダイナマン:02/08/10 19:07 ID:EuUiU9Fh
>>421

形態によるね。
躯体の中にあるのなら、駐車場を区分所有物として売買できる。
まあ、あんまお薦めできないが・・

423 :名無し不動さん :02/08/10 22:05 ID:0Tj2I9aW
>>419
同意。ホント多いよ数千円の駐車台物件
なんたって時代の流れやな。デベも不良債権多いから
そろそろ購入者本位で行かなきゃ、へたすりゃ潰されるよ。
管理会社はその前に潰れるからデベから大量流入だろ

管理会社事務部門は偏差値低いからしょうがないんだろうけどね

424 :ダイナマン:02/08/10 22:34 ID:NvKk3hy6
>>423

だから、スレを読み直せよ。

425 :名無し不動さん:02/08/10 23:37 ID:???
>419,423
駐車場100%確保物件の駐車料金が安くても
このスレテーマには当てはまらないの。
100%なら、昔っから安いよ。

スレ読んで出直してね。



426 :名無し不動さん:02/08/11 01:23 ID:???
マンション買うとき、管理費、修繕積立金が異常に安い物件は要注意というのは常識。
駐車場料金は管理組合(管理会社じゃないよ)の重要な収入源だから、
これも異常に安い物件は要注意だよ。

427 :名無し不動さん:02/08/12 03:07 ID:???
>>426
管理費は別に安くても構わないと思うけど

428 :ダイナマン:02/08/12 08:26 ID:Vd8+3Wt6
>>427
>管理費は別に安くても構わないと思うけど

管理が杜撰になるし、数年後には倍増させられるのだよ。
理事長当たりが買収されて、普通の区分所有者は不利益を被るのみだしね。

429 :427:02/08/12 13:20 ID:???
>>428
どういった理由で、数年後に倍増するんですか?
一応最初の金額も、損益対照表みたいのを出して
計算した結果ですよね

430 :ダイナマン:02/08/12 14:51 ID:Vd8+3Wt6
>>429

DQNデベとDQN管理会社は、
新築分譲時に極端に安い管理費・積立金・駐車場料金などを提示するんだよ。
管理費の見積もりなどを出すけど、それを永久に保証する義務も無いわけだからね。
そうすると、安さに吊られて購入した区分所有者は、
あとで泣きを見ることになるんだよ。
もちろん、そんな管理会社は代えるべきだが、
前述の通り結構汚い手を使うこともあるんだよ。
区分所有者は、管理には関心を持って運営すべきだね。

431 :427:02/08/12 19:30 ID:???
>>430
解説ありがとうございます
そういうことだったのですか
ちなみにDQNデベとDQN管理会社って、
大手(大凶除く)でもそうなんですか?

432 :名無し不動さん:02/08/12 21:59 ID:???
>区分所有者は、管理には関心を持って運営すべきだね。
ま、あたりまえのことだが
「管理(管理業務という意味ではない)するのは管理会社ではなくて区分所有者」
ということだな。


433 :名無し不動さん:02/08/12 22:31 ID:???
>430
そういえば、最近世田谷区で販売していた某マンション、
あまり売れていなかったからか、
駐車場代が、予定(内覧会で聞いた)よりうんと安く、
周辺相場の半値くらいになってた。
やっぱり。。。

434 :名無し不動さん :02/08/13 19:49 ID:I1BwMeJp
>>433
売れてる売れてないということではなく
半値あれば十分保守可能じゃない。
そういう物件増えてるから急遽追従しないと
生き残れないんじゃないの。
管理会社なんか所詮親からみれば、
大したことない見識者ブリ多いから
まず本体や販社の守るため、ニーズに
答えてると判断できる

435 :名無し不動さん:02/08/13 19:53 ID:IS8FGxer
>>434
販売価格が下げられるんじゃなく、駐車場代が
引き下げられてるのはあとあと怖い。
それこそ、デベの売っちまったらあとは知らない
ってことになりそうだな。

436 :名無し不動さん:02/08/14 01:03 ID:???
>>434
管理費、修繕積立金の中身を吟味するのが重要。
必要な額を集めてない物件はいずれ集めなくてはいけなくなる。
そのとき、安い管理費、修繕積立金でライフプランを立ててる人間が多いと、
必要なお金をあつめられず、確実にスラム化する。
だから、管理費等が異常に安い物件は要注意となる。
内訳等をよく吟味して大丈夫ならいいが、最近の物件はすぐ値上げを前提にしてる
物件が多いのだ。

437 :名無し不動さん:02/08/21 16:27 ID:???
age

438 :名無し不動さん:02/08/21 16:40 ID:???
ふと思ったのですが、
総戸数20戸、駐車場100%(駐車場代30000円)の
マンションがあったとします
ただ駐車場希望者が10人しかいませんでした
その場合、外部の人に貸さない場合は、管理費が
15000円アップになるということでいいのでしょうか?
また売れ残り物件があった場合、デベは管理費と
修繕積み立て金は負担するようになっていますが、
駐車場代は当然負担しないですよね
その場合は早急に管理組合を立ち上げて、管理費の
値上げをしなければ、ただ管理組合が赤字になって
しまうだけなのでしょうか?

439 :ダイナマン:02/08/21 17:18 ID:r4M5AFM0
>>438

通常は、設置台数の7〜8割が借りられていると想定します。
それ以下しか埋まらないなら、根本的に設置台数が多すぎるか賃料が高すぎるかです。

質問に対して答えます。
駐車場料収入は、管理費だけでなく積立金にも充当されます。
つまり、その割合によっては、管理分は大丈夫な場合もあるわけです。
あと、想定した分を超えて借り主がいたときの余分な駐車場料収入の積み立て分があった場合、
それを取り崩すことになるでしょう。

まあ、それでも管理費分が足りない場合は、仰せの通り管理費を余分に徴収することになるでしょうね。


440 :名無し不動さん:02/08/21 19:31 ID:???
>>439
早速のレスありがとうございます
近くにこういうマンションがあり、ちょっと気になっていました
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A1327000/index02.htm
ちなみに駐車場にはいつも車が1台しかありません
まだ購入して未入居の人も何人かいるのかもしれませんが
あと今まで検討していたマンションは駐車場料が修繕費にはいかず、
全て管理費に充当されるマンションばかりでした
最近はこういうマンションが多いみたいです

>あと、想定した分を超えて借り主がいたときの余分な駐車場料収入の積み立て分があった場合、
>それを取り崩すことになるでしょう。

ちょっとこの部分の意味がわかりづらかったので、別のことばで教えてください
宜しくお願いします

441 :名無し不動さん:02/08/21 19:35 ID:???
age

442 :ダイナマン:02/08/21 20:23 ID:zaapsuAd
>>440
>>あと、想定した分を超えて借り主がいたときの余分な駐車場料収入の積み立て分があった場合、
>>それを取り崩すことになるでしょう。

>ちょっとこの部分の意味がわかりづらかったので、別のことばで教えてください


賃料三万円で駐車場が20台分だった場合
全てがフルに借りられているとして収入を考えると、
空きが出たときに困ってしまいます。
それで、3万×20台×(0.7〜0.8)=42万〜48万
を収入として考えます。
それ以上の収入があれば、剰余金として積み立てる(保管)しておくのです。
20台丸まるフル稼働していれば、60万です。
60万−(42万〜48万)=18万〜12万
つまり、毎月12万〜18万の余分な収入があるわけです。
それを、駐車場の使用者が予想数を下回った場合に、取り崩すわけです。




443 :名無し不動さん:02/08/21 21:18 ID:???
>>442
説明ありがとうございます
取り崩すというのは、余剰金をそこに当てるということで
いいのでしょうか?
あと一般的に駐車場使用者の想定は7〜8割とありましたが、
どのマンションでもそのように設定されているのでしょうか?
それともデベごとやマンションごとに違うのでしょうか?
またあくまで10割と想定しているデベもあるのでしょうか?

444 :名無し不動さん:02/08/21 21:49 ID:/CeipHum
横浜です。駅から5分。駐車場は7割あります。駐車場待ちで困っているという
話は聞きませんがほぼ埋まっているという感じ。
機械式の2段。機械の操作は面倒ですが、建物と同じようなレンガづくりの
駐車場で雨にもほとんどぬれなくて済みます。景観的にも満足です。
夏でもひんやりとした車に乗れるので大変ありがたい!!夫はイタズラやよごれが
嫌だと言って下段を希望していました。月々1マン4セン。これで維持できる
のかなと思いますがメンテナンスもバッチリです。

445 :名無し不動さん :02/08/21 22:06 ID:de0i1Cwz
>横浜です。駅から5分。駐車場は7割あります。
>月々1マン4セン。これで維持できるのかなと思いますがメンテナンスもバッチリです。

横浜駅5分でもそのくらいの料金だと適切な設定だと専門家筋も推奨しますね。
ただ、不足だ管理費値上げとかの、俗に「ボッタ的管理会社」でなくていいですね。



446 :名無し不動さん:02/08/21 22:46 ID:/CeipHum
すみません。横浜駅から5分ではなくて 横浜市内の某駅から5分です。
一応急行が止まる駅です。この頃は駐車場100%完備で1000円/月なんて
言うマンションも多いのでちょっと羨ましい気もしますが。

447 :名無し不動さん:02/08/21 22:48 ID:h5Uf/DfA
機械式のメンテナンス費用って、どこに住もうが同じでしょ。
ということは、上の横浜の人と港区の人では駐車場代は3万円は
違うだろうから、条件(住戸数・駐車場台数・管理時間など)が
同じだとしたら、その分管理費が高くなってしまうんだよね?
港区のマンションは小規模が多いので管理費が高いのかな?

448 :名無し不動さん:02/08/21 22:52 ID:???
>>446
その考え危険ですよ
過去スレ読んだほうが

449 :名無し不動さん:02/08/22 01:19 ID:???
age

450 :名無し不動さん:02/08/22 13:25 ID:???
>>447
でもそうすると横浜の小規模なんか買う人いないような。。。

451 :名無し不動さん:02/08/22 21:51 ID:???
今日はダイナマン来ないのかな?

452 :名無し不動さん :02/08/22 23:08 ID:SaIcgWpI
ほんと必死だもな!!
今時あれほどフンダクリをマジやってるのも
たまにみたら幻滅だろうな。
常識的に適正価格追求の時代にだからさ。

453 :名無し不動さん:02/08/22 23:11 ID:???
↑誤爆?

454 :ダイナマン:02/08/23 00:27 ID:WuQ6ViV1
>>451

ちゃんと、いますよ。

>>452



455 :名無し不動さん:02/08/23 04:16 ID:???
>>454
来ただけかい!

456 :名無し不動さん:02/08/23 22:12 ID:KqPpZnEm
都合悪いやつはレスしないのかな?

457 :ダイナマン:02/08/23 22:19 ID:FBdhS/WX
>>456

どれに答えれば良いの?

458 :名無し不動さん:02/08/23 22:22 ID:KqPpZnEm
>>457
ああ、いらしたんですか
どうしても>>447が気になるのでお願いします

459 :ダイナマン:02/08/23 22:25 ID:FBdhS/WX
>>458

管理費も修繕費用も、小規模物件の方が割高になります。
都心で小規模物件が成り立つのは、都心に住むような人は割高なそれらの費用を気にしないからです。


460 :名無し不動さん:02/08/23 22:29 ID:KqPpZnEm
>>459
ということは、横浜や埼玉などには小規模で駐車場が機械式の
マンションは、ほとんど存在しないということでしょうか?

461 :ダイナマン:02/08/23 22:37 ID:FBdhS/WX
>>460

正直言うと、小規模物件はやめた方が良いです。
都心以外にも小規模物件はありますが、管理費も修繕積立金も割高です。
しかも、管理内容も週3巡回とかになります。
それから、小規模物件の場合、駐車場の設置義務の対象外になることもありますので、
そもそも駐車場を置かないマンションもあります。
小規模物件の場合、駐車場も機械式にする必要の無い場合もありますしね。
(小規模なので公園などの設置義務がないので、平置き駐車場が確保できる)


462 :名無し不動さん:02/08/23 22:53 ID:KqPpZnEm
>>461
わかりやすい説明ありがとうございました
たしかに管理が週5で午前中のみなどの物件多かったです
過去レスで管理費が上がるケースもあるとあったことなどをふまえると、
やはりそこそこの規模のマンションの方を選らんだ方がいいようですね

463 :名無し不動さん :02/08/29 20:57 ID:UKTJ5/TZ
>>461
いい中古マンションでバブルのときのは、何故管理費が高いのですか。
調べると、安くて5万ぐらいで、10万前後もたくさん出てきます。どうかんがえても高すぎると
思うのですが、管理会社は見直しせずハイ頂きってな具合に相当儲かる感じします。携帯やプロバイダ
料金なんかでも良心的に値下げしますけど、ボッタと言う書込みもありますが、どうなんでしょう?。

464 :名無し不動さん:02/08/29 21:00 ID:???
>>463
小規模で24時間管理とかなんじゃないの?

465 :ポチ:02/08/29 23:20 ID:SVUkh8IB
ぜーんぶ読ませていただきました。
駐車場料金を有料にして、管理やメンテナンスにかかる費用に充当するということは
当たり前だと納得しました。

ただし、(この議論、いつのまにやらトーンダウンしてしまったようですが)
「料金を周辺相場に合わせる」ということには、納得いきません。

そもそも共有とはいえ、その一部をお金を出して購入しているのに、何故使用料金が
(土地を全く所有しない人が借りる)一般の駐車場と同じなのでしょうか?

仮に、駐車場の管理やメンテナンスに必要な費用が月あたりに換算して1万円だと
して、かつその周辺の駐車場相場が5万円だとします。

そうすると、差額のの4万円は土地所有による利益と考えられます。
しかし、全員が駐車場を利用しているわけではないので、この利益から、駐車場
を利用しない人へ、土地の所有比率分だけ還元しなければなりません。
たとえば、駐車場の使用者が50%だとしたら、2/4=2万円は支払う必要があるでしょう。

そうすると、駐車場代金は、1+2=3万円が"公平"だと思いますが。

そして、この3万円を管理費や修繕積みたて金に計上して運営すればよいと思いますが。

もし、マンションの駐車場の料金を周辺相場に合わせるなら、駐車場の使用者は不公平に
多くの管理費/修前積立金を払わされていることになると思います。
駐車場利用者にしてみれば、周辺相場の料金をはらうくらいなら、マンションの駐車場を
外部の人に貸して、自分たちは、外部の一般駐車場を借りた方が格安だということになって
しまいます。
(外部の人に貸して得た5万円の収入を管理/修繕費に計上すれば、(住居数の50%の駐車場
を貸したとして)一人あたり、2.5万円/月の額が、管理/修繕費負担の減額になります。
その上で、外部の一般駐車場を5万円で借りれば言いのです。)

長々と、素人考えを述べさせていただきましたが、どーも「料金を周辺相場に合わせる」
という考えには納得がいきません。

466 :ポチ:02/08/29 23:23 ID:SVUkh8IB
>465
すみません、ちょっと間違えました。

(外部の人に貸して得た5-1=4万円の収入を管理/修繕費に計上すれば、(住居数の50%の駐車場
を貸したとして)一人あたり、2万円/月の額が、管理/修繕費負担の減額になります。
その上で、外部の一般駐車場を5万円で借りれば言いのです。)

467 :名無し不動さん:02/08/29 23:31 ID:???
マンションの駐車場代が5万ぐらいでも借りる人は、
金額よりも敷地内ということが重要なんじゃない

468 :名無し不動さん:02/08/30 00:44 ID:KfzExhyB
ポチさんへ
駐車場代を決めるのはデベでも管理会社でもない、
そのマンション住人達自身なんですよ。
あなたが高い料金に納得できなければ、管理組合
の定期総会の時に議題として、他の住民に問いか
けてみてはいかがですか?

469 :名無し不動さん:02/08/30 00:47 ID:???
465は、
根本的なところで何か誤解してるようだ。

470 :lp:02/08/30 00:50 ID:SZWwAhN+
465
本当に全部読んだのかと小一時間問い詰め・・・(略)

471 :名無し不動さん:02/08/30 08:03 ID:???
>465
管理組合にとっては
外部からもらおうが住民からもらおうが
収入は5-1の4万円でかわらない
管理費も変らないとおもわれ
というか 払う相手がそれぞれぐるりとかわっただけで
管理組合、住人、住民以外の車所有者、外部の駐車場オーナー
だれひとりとして収支はかわらないのでは?



472 :ダイナマン:02/08/30 08:03 ID:???
>>465

顔を洗って、出直してきてください。
わかりやすく説明してあるレスを、
きちんと読んでくださいね。

473 :ダイナマン:02/08/30 08:07 ID:???
>>469

確かに、>>465さんはおかしな計算をしているようだ。



474 :名無し不動さん:02/08/30 08:33 ID:???
467がいいことを言った!
普通近隣の駐車場と同じ値段で敷地内の駐車場借りれるなら
そっちを選ぶでしょ(逆に少しくらい高くても選ぶ人もいるくらいでは?)
管理組合からみればなるだけ高い金額で多くの人に貸せれば
それだけ収入はふえるわけで
(経済学で「需要曲線」と「効用関数」から効用の最大化をだすよね?それとおなじこと)
管理収入が増えるということは
委託管理料が変らないとすれば(管理会社がぼったくるとかいうことはここでは考えないとする)
一軒当りの管理費は減る(一軒当りの経済利益は同じ)
逆に相場より安い駐車場代にすると
駐車場使う人は相場より安く借りれるわけだから経済利益をうける
一方使わない人は管理費高くなるわけで
それこそ不公平なんじゃないの?


475 :名無し不動さん:02/08/30 10:49 ID:???
>>474
でも外部の駐車場は地主の利益も含まれた金額なのだから、
本来マンションの敷地内駐車場は、メンテナンス費用+α
ぐらいにした方が公平のような気もする
特に100%駐車場設置のマンションだったら、近隣相場に
無理に合わせる必要もないと思うし

476 :名無し不動さん:02/08/30 11:57 ID:???
まず、今の話題は50%のケースですよね?
100%の場合は全然状況がかわってくるので…
あくまで100%でない物件で考えると
敷地内駐車場にも利益が含まれた金額でも問題ないのでは?
その利益は管理組合の利益となるわけで
管理組合の利益は住民の利益でしょ
もし相場より安い設定の場合
敷地内駐車場を獲得した人だけが普通よりも安く借りれた
という利益を得るほうが不公平におもいますが
そういう私は敷地内を使ってますが
相場並みの駐車代に不公平感を感じたことはありません
もしどうしても納得いかないようなことになったときは
外の駐車場に行くか車をあきらめます
要は需要にあった料金設定かどうかということだと思います

477 :名無し不動さん:02/08/30 12:22 ID:???
>>476
でもそうすると駐車場使わない人は、
駐車場代が高いマンションに住んだ方が、
管理費の負担が少なくなって、得という
ことになるんじゃない?
やっぱ駐車場代は全額修繕費に回すのが
一番公平だと思う

478 :ダイナマン:02/08/30 12:25 ID:???
>>477
>駐車場代が高いマンションに住んだ方が、
>管理費の負担が少なくなって、得という
>ことになるんじゃない?

社会通念上、高額過ぎる料金設定はできません。
周辺相場“並”が、妥当な線ですね。

>やっぱ駐車場代は全額修繕費に回すのが
>一番公平だと思う

公平か不公平の問題でなく、それが理想でしょうね。
(メンテ費用くらいは、管理費分に回すべきだけど)


479 :477:02/08/30 12:42 ID:???
>>478
>社会通念上、高額過ぎる料金設定はできません

そういう意味じゃなくて、世田谷・目黒あたりよりも
港・渋谷の方が、借りない人は得じゃないということ

>周辺相場“並”が、妥当な線ですね

でも最近は一部崩れてきてますよね
駐車場無料のマンションとか、ナイスみたいに何千円とか
別にそういうのがいいというわけではありませんが

480 :ダイナマン:02/08/30 12:52 ID:???
>>479
>駐車場無料のマンションとか、ナイスみたいに何千円とか

駐車場が戸数分の100%以上の物件では、
それはアリだと思います。

481 :名無し不動さん:02/08/30 13:28 ID:???
>479

だいたいにおいて港、渋谷のマンションのほうが駐車場の確保率少ないですよね
ということは 住民に占める車を使わない人の割合が多いということで
同じパイをとりあうのであれば人数は少ないほうが得なわけで
地域だけでは一概に比べられないのでは




482 :名無し不動さん:02/08/30 13:36 ID:???
>>481
そんなことないですよ。
高級マンションが多いので、駐車場確保率はけっこう高かったです。
年配の方も多いので、駅近だとあまるケースや2台目を借りれる
ケースもけっこう多いみたいです。

>>480
港・渋谷にも建ててくれるといいんですが。。。
でも機械式だと管理費にかなりしわ寄せがきそうに思います。

483 :ポチ:02/08/30 19:08 ID:4oU7ZU6v
みなさん、昨日はお騒がせしました。
収支計算、間違ってました。
駐車場料金の高さを、「誰かにぼったくられてる」という被害妄想を抱いていた為、
このような大きな間違いを犯してしまいました。

一晩考えて、すべて納得しました。
「駐車場の料金は周辺相場に合わせるべきである」と。
100%分確保しようがしなかろうが、一人でも駐車場を利用しない住人がいるかぎりは。

そもそも、駐車場はマンション住人の共有財産であり、その価値は、周辺相場に反映されると思われます。

仮に、その"タイプ"の駐車場の管理やメンテナンスに必要な費用が月あたりに換算して1万円だと
して、かつその周辺の駐車場相場が5万円だとします。
そうすると、差額のの4万円は「マンションの所有者」が、その土地の所有により
上げ得る利益と考えられます。

しかし、全員が駐車場を利用しているわけではないので、この利益から、駐車場
を利用しない人へ、土地の所有比率分だけ還元しなければなりません。

その場合、差額の4万円を管理組合へ支払った場合、(ぼったくられずにきちんと
管理費や修繕維持費に計上されるとして)、50%分は駐車場の利用者へも(管理費や修繕費
の負担減として)還元されることになります。
そして残りの50%は、駐車場を利用しない人へ、その共有土地の所有分に対する当然の
利益として還元されます。

よって、駐車場利用者が、周辺相場そうとうの料金を支払うことが、すべての住人にとって
最も公平な処理と考えられます。

ということは、利用者が100%でない駐車場があったとして、尚且つ、料金が周辺相場
より安かった場合は、駐車場を利用しない住民は、不公平に割高な管理費をはらわされて
いることになります。

ところで、「無料駐車場完備」だとか、「格安な駐車場」とかをアピールしている物件や
仲介業者は、詐欺行為を働いているということでしょうか?

484 :ダイナマン:02/08/30 19:20 ID:???
>>483
>その場合、差額の4万円を管理組合へ支払った場合、(ぼったくられずにきちんと
>管理費や修繕維持費に計上されるとして)、50%分は駐車場の利用者へも(管理費や修繕費
>の負担減として)還元されることになります。
>そして残りの50%は、駐車場を利用しない人へ、その共有土地の所有分に対する当然の
>利益として還元されます。

それは、駐車場が戸数の50%の場合ですね。



485 :ポチ:02/08/30 19:30 ID:4oU7ZU6v
>それは、駐車場が戸数の50%の場合ですね。

というか、駐車場が戸数の50%で且つ、全部が住人に利用された場合です。
もし仮に、駐車場が戸数の60%で、利用者が50%の場合は、差分の10%
分は、全住民が本来土地所有で上げ得る利益を"公平に”失うことになるべきだと思います。

よって、駐車場利用者は、やはり周辺相場そうとうの料金を支払うべきだということです。

もしくは、外部の人に貸し出しすか... ただし、こんなことをしたら、厄介なことになりそうですが。

486 :名無し不動さん:02/08/30 19:39 ID:???
ウチの購入したマンションは、車を持っていない人でも
駐車料金はキチンと払う仕組みになっているみたい。
ちなみに500世帯で戸数に対し100%完備。

487 :ポチ:02/08/30 19:46 ID:4oU7ZU6v
>486 名前:名無し不動さん :02/08/30 19:39 ID:???
>ウチの購入したマンションは、車を持っていない人でも

それは、「100%無料駐車場完備」とまったく同じことと思いますが。
単に支払い名目が、駐車場なのか、管理費or修前積立金の違いだけという...

488 :名無し不動さん:02/08/30 23:46 ID:C1xgpKki
駐車場周辺相場論に物申す。

>>483
>ということは、利用者が100%でない駐車場があったとして、尚且つ、
>料金が周辺相場より安かった場合は、駐車場を利用しない住民は、
>不公平に割高な管理費をはらわされていることになります。

駐車場を使わない人を中心に想定するから、歪んだ考えになるんだよね。
そもそも駐車場とは、マンション全住民の共有財産だろ?
つまり、集会所とかエントランスとかエレベータとかといっしょだろ?
使わないから払わない、の理屈がまかり通るなら、1階住民は
エレベーターは使わないから、保守代は払わない、という理屈が通る。

共有財産なのだから「全住民に対して公平に使用できる体制」が
確保されれば「無料」が原則だと思うが?

つまり、駐車場のメンテナンス代、修繕積立金は、全住民から広く浅く
徴収し、例えば、2年ごとの再抽選制度を取り入れればいいと思うよ。
抽選からはずれた人は、周辺の民間駐車場を借りて我慢する。
抽選にあたった人も恩恵は2年。どうだ?

そもそも、入居時のたった1回の抽選で未来永劫、使用既得権が確立
されるほうが、おかしいと思わないか?

489 :ダイナマン:02/08/30 23:48 ID:???
>>488

また、あんたかい・・
もう、きちんと説明してあげてるだろう?

490 :名無し不動さん:02/08/31 00:01 ID:jYi3BVfP
ポチさん、ちゃんと理解できたようでよかったね

491 :名無:02/08/31 00:06 ID:???
>>465
管理組合の組合員には、駐車場を利用する人も利用しない人も
いるわけだから、周辺相場に合わせないと、不公平だよな

492 :488:02/08/31 00:06 ID:ZxW0karG
>>489

はぁ?
ここの馴れ合い連中は、自分達の意に添わない意見がでると、
「過去に結論がでてるだろ」とか「消えろ」だの、ばっかり。

過去を読め、だの「逃げ口上」言ってないで
旬の言葉で説明しろよ。

俺の言ってる事がおかしいなら「何がおかしいのか」
きちんと論理立てて説明してくれ。


493 :ダイナマン:02/08/31 00:13 ID:???
>>492

レスが500もないスレなんだから、
すぐに読めるだろう?
だいたい、君は前にもレスしてるだろう?


494 :488:02/08/31 00:14 ID:ZxW0karG
そもそも、「エレベーター」と「駐車場」の違いは何?
同じ「強要施設」だろ?使用する人(2階以上)と使用しない人(1階)
がいることもいっしょだろ?
2階以上の人だけから「使用料」取るのか?
違うだろ?エレベーターは全住民の修繕積立金・管理費で賄うだろ?
ならば、「駐車場」も同じだろ?

おまえらの浅はかな「決め付け」では論破できんよ。

495 :名無し不動さん:02/08/31 00:15 ID:jYi3BVfP
>>488
・2年ごとの再抽選でハズレたら追い出すのって現実的?
・駐車場代をとらなければ、そのぶん管理費や修繕積立金は高くなるよ

496 :488:02/08/31 00:17 ID:ZxW0karG
>>493
「過去を読め」はよせよ。

「過去」だって、おまえらの「決め付け」でうやむやだろ?

497 :名無し不動さん:02/08/31 00:17 ID:???
>>494 はあ? 馬鹿?

498 :ダイナマン:02/08/31 00:21 ID:???
>>494
>同じ「強要施設」だろ?使用する人(2階以上)と使用しない人(1階)
>がいることもいっしょだろ?

共用ですね。
だけど、エレベーターは共用施設で、みんなが無償で利用します。
駐車場はエレベーターと同じく共用施設ですが、利用者を決めてその人が“専用使用”するものです。
専用使用するものと共用する物とでは、その性格が異なります。
それから、一階の人は、絶対にエレベーターを利用しないのかい?
そんなこと言えんだろう?


499 :名無し不動さん:02/08/31 00:22 ID:???
>>494
共用するか専用するかの違いだろ<エレベータと駐車場

500 :499:02/08/31 00:23 ID:???
>>498 かぶったね

501 :ダイナマン:02/08/31 00:25 ID:???
>>495
>・2年ごとの再抽選でハズレたら追い出すのって現実的?

特に駐車場が戸数に対して少なすぎて空き待ちの人が多い物件に、
そのようなシステムを導入しているケースが多いですね。
現実的には、近隣の駐車場を管理する不動産屋を、喜ばすだけです。


502 :488:02/08/31 00:26 ID:ZxW0karG
>>495
やっと、回答らしきもんがでてきたな。

>・2年ごとの再抽選でハズレたら追い出すのって現実的?
じゃあ、最初の抽選で何十年も既得権を行使するのが正しいのか?
切り替える半年前とかに再抽選して、切替前に、周辺駐車場を
探せばよかろう?

>・駐車場代をとらなければ、そのぶん管理費や修繕積立金は高くなるよ
君たちはおつむが軽すぎる。
駐車場メンテナンス等を含めた「マンション全体の修繕積立金や管理費」
は、どういう集め方をしようが、同じなわけだよ。
「都心のマンション駐車場代」のようない5万とか6万は、あまりにも
いびつな「駐車場使用者」の偏った負担だろ?

じゃあ、聞くが、そんな「偏った負担」をしていて、他の住民の
「管理費」が劇的に安いか?
そうじゃあないだろ?

そんな話より「駐車場」と「エレベーター」の違いを教えてよ。
答えられないだろ?






503 :名無し不動さん:02/08/31 00:29 ID:jYi3BVfP
>>494
エレベータは、1階の人はまず使わないかもしれないけど、いちおう
みんなで平等に使うものでしょう。
駐車場も、特定の人に占有使用権を与えず、@住民の誰もが、Aどこでも
適当なところに、Bいつでも自由に車を停めていいですよ、という
システムなら、あなたの言うとおりかもね。

504 :488:02/08/31 00:29 ID:ZxW0karG
>>498
馬脚を表したな。

1階住民は、「絶対エレベーターを使用しない」と宣言し実行できる
だろ?そうすれば、「保守料」払わなくていいのね?

505 :ダイナマン:02/08/31 00:30 ID:???
>>502
>じゃあ、聞くが、そんな「偏った負担」をしていて、他の住民の
>「管理費」が劇的に安いか?

そんな質問をするくらいしか理解していないから、
「スレを読み直せ」って言われるんだよ。


506 :_:02/08/31 00:31 ID:???
>>504
宣言では不可。管理組合で決定すべきこと。

507 :ダイナマン:02/08/31 00:32 ID:???
>>504

残念だがそれをイチイチチェックできんから、
現実的には不可能だよ。
つまり、机上の空論だね。


508 :488:02/08/31 00:33 ID:ZxW0karG
>>503
おたくがいうことは「定期的な再抽選」を行うことにより
実現できると思うよ。

変な屁理屈をこねるより、「エレベーター」も「駐車場」も
同じ共有財産という位置付けのほうがよほと自然だよ。

509 :ダイナマン:02/08/31 00:35 ID:???
>>504

そんな屁理屈が通るなら、

○エントランスを使わない人は、エントランスの光熱費やメンテ費用を負担しなくて良いのか?
○エレベーターからの距離が短い人は廊下を歩く距離が短いので、
 廊下の保守費用を軽減されるのか?
○空き室にしている間は、その分の管理費を払わなくて良いのか?
○以下略

答えてくれよ。

510 :488:02/08/31 00:36 ID:ZxW0karG
>>506,507
でた。でた。
不可能だの、管理組合で決めるべき、だのの「逃げ口上」が。

511 :ダイナマン:02/08/31 00:36 ID:???
>>508

じゃあ、ルーバルや専用庭の使用料も無料かい?


512 :_:02/08/31 00:36 ID:???
>>508
「共有」と「共用」と混同してるでしょ、あんた。
所有と使用とは全然違うよ。

513 :ダイナマン:02/08/31 00:39 ID:???
>>488

じゃあ、もう一回説明してあげるね。

駐車場が管理組合の物だということを踏まえて、
読んでくれ。

○周辺相場
○設置率
○機械式か平置きか
○屋根付きか屋根無しか
○大きさは
○住民間の公平感

それらを勘案したうえで、管理組合が駐車場使用料を決定するんだよ。
周辺相場並の駐車場料金に異議を唱える住民は、
君くらいのもんじゃないの?


514 :ダイナマン:02/08/31 00:41 ID:???
追加

○社会通念

515 :488:02/08/31 00:42 ID:ZxW0karG
>>509
それは俺のせりふだろ?

そういうこと言い出したら切りがないから「駐車場」も「エントランス」
と同じだし「廊下」と同じという理屈がすっきりするのさ。

要は、いかに「使用機会の公平性」のルールを作るかだろ?

共用施設なのに「何十年も既得権に縛られる状態」があたりまえ
だという認識があるからだめなんだろ?

数十年後に足腰が弱って車のお世話になりたいときに敷地内の駐車場は
借りられないんだぜ?

そんな状態が「当たり前」か?


516 :通りすがり:02/08/31 00:43 ID:lqYs8U5G
>>488痛すぎ。
駐車場は専用庭やルーフバルコニーと同じ「専用使用権」のある共有部。
エレベーターは「住民全員に使用権のある」共用共有部。
「専用使用権」に使用料金を設定するのは問題とは思えない。

517 :ダイナマン:02/08/31 00:47 ID:???
>>515

あのね、だからこそ、周辺相場並にするの。
それに、空き待ちで、借りることもできるようになるしね。

それより、そんなに納得できないなら、裁判でも起こしてみれば。
俺の知る限り、そんな判例を見たことが無いので、
君がやってくれれば良い参考判例になるんだけどな。

518 :ダイナマン:02/08/31 00:50 ID:???
社会通念上ふさわしく無いと考えられる場合、
専用使用部分でも使用料を徴収するのが控えられる場合がる。
例えば、窓ガラス、玄関ドア・・その他

519 :名無し不動さん:02/08/31 00:54 ID:jYi3BVfP
>>488
じゃ、あなたの言うように2年ごとに再抽選をするとしよう。
あなたは運悪く最初の抽選にはずれ、5万/月(60万/年)で
近くの駐車場を借りる。2年後あなたはまたはずれ、さらに2年
近くの駐車場を借りる。その間の支出は240万になる。
他方、運良く初回の抽選にも2度目の抽選にも当たって4年間
駐車場経費がかからない人もいたとしよう。
あなたは、自分の運が悪かったのは仕方がないことだと納得する?

520 :再掲:ダイナマン:02/08/31 00:55 ID:???
駐車料金収入が多い場合、管理費は安くなるはず。
しかし、安く無い場合、次のことが考えられる

○戸数が少ない
○形状が複雑なマンション
○24時間常駐管理など、管理にお金をかけている
○内廊下だったり、植裁等が華美
○メンテのかかるマンション
○そもそも、駐車場が戸数に比べて少ない

敷地内駐車場は区分所有者全員の共有物であって、駐車場を借りている人の物ではない。
だから、区分所有者が、決めれば良い。

敷地内駐車場料金を無料(もしくは安価)にした場合の弊害
○駐車場を使わなくても、とりあえず確保しておく

区分所有者や管理会社は警察じゃないから、
いちいち所有の有無や購入予定が正しいかなんて調べられない。
例えば、
○自分名義の車両を、人に貸しっ放しにする。
○廃車にしたが、「購入予定だ」とごねる。
○夜中などに、知人に賃貸しする。

自分の身におきかえて、考えてみてくれ。

521 :488:02/08/31 00:57 ID:ZxW0karG
おまさんたち、ばかまるだし。

俺がいいたいのは「法律」でこうなっている、とか、ではなくて、
はたして「駐車場」は「共有財産」となり得ないのか、という
問題提起をしているのよ。

それに対しての、おたくらの意見は「社会通念上」とか、なんとか。

最初の抽選で永代使用権が発生するから「専用」なんだろ?
そうじゃない形にして、全住民に恩恵があるような「共有」に
できないかを模索してるんだろうが?


522 :ダイナマン:02/08/31 01:01 ID:???
>>521
>おたくらの意見は「社会通念上」とか、なんとか。

俺が言ってる社会通念ってのは、管理組合が高額な駐車場料金を設定しないようにすること。
つまり、周辺相場が2万なのに、敷地内を10万にするとかね。

>全住民に恩恵があるような「共有」に

それが、周辺相場並の敷地内駐車場料金設定なんだよ。
ところで、君以外で、君のような意見を持つ人っているの?


523 :名無し不動さん:02/08/31 01:01 ID:???
>>521
いや、だから、まず、所有と使用との違いを理解しなよ。
「共有」と「専用」とは、対立概念じゃないんだよ。
「専用」の代償として相場並みの料金を取ることが、
全住民に恩恵のあるような「共有」なんだよ。

524 :488:02/08/31 01:03 ID:ZxW0karG
>>519
あ〜あ、何の工夫も無い考え。
そもそも、駐車場台数は、あらかた埋まることを見越して設定
してるだろ?
つまり、あふれるほうが少ない。2年後は、あふれた人は確実に
敷地内に入れてあげればよかろう。
そうすれば、運良くずっと借り続けられる人がいるかもしれんが、
我慢する人は2年ですむ。
しかも、駐車場があふれた場合のみだ。あふれない場合は、
全員敷地内だ。

525 :ダイナマン:02/08/31 01:04 ID:???
>>523

もっと簡単に言うと、「エレベーターは全住民が使えるが、戸数分の100%に満たない駐車場は“限られた”住民しか使えない。」
だから、駐車場は共用部分だがその中でも専用使用部分に当たるし、
使用料を徴収するのが妥当と言うことになる。



526 :ダイナマン:02/08/31 01:07 ID:???
>>524

例えば、敷地内駐車場に入らない車を持っている場合は、どうなるんだい?
大きめの高級外車やランクルなんかだと、機械式に入らないぞ。
そこらへんも考慮して、不公平感の出ないように駐車場料金を設定するんだよ。


527 :名無し不動さん:02/08/31 01:07 ID:jYi3BVfP
>>524
つまり、自分の意志で車を持たない人は損をするわけだが
「車を持たないあんたが悪い」と言われちゃうのね。

528 :488:02/08/31 01:10 ID:ZxW0karG
>>525
もう、わからんちんだな。

だから「永代使用権」じゃなくて「交代交代の使用権」を
訴えてんだろ?

ポイントを絞ろうか?
なぜ、2年ごとの再抽選(はずれているひと優先」は成り立たないの?

529 :ダイナマン:02/08/31 01:10 ID:???
>>488って、鶏みたいだな。
言い返せなくなって逃げるけど、レスが少なくなった頃に顔を出す。
忘れやすいとのと臆病者という側面を、鶏は持ってるからね。


530 :名無し不動さん:02/08/31 01:12 ID:???
>>528
車を持たない人に対しても公平であるべきだから

531 :ダイナマン:02/08/31 01:13 ID:???
>>528
>なぜ、2年ごとの再抽選(はずれているひと優先」は成り立たないの?

それについて、俺がいつ全否定した?
やってる物件は、確かにあるよ。
極端に敷地内駐車場が少ない場合は、
俺も賛成するよ。
だけど、普通の物件では、それはお薦めできない。



532 :ダイナマン:02/08/31 01:17 ID:???
>>527
>つまり、自分の意志で車を持たない人は損をするわけだが

その場合は、下記の通り。

敷地内駐車場料金を無料(もしくは安価)にした場合の弊害
○駐車場を使わなくても、とりあえず確保しておく

区分所有者や管理会社は警察じゃないから、
いちいち所有の有無や購入予定が正しいかなんて調べられない。
例えば、
○自分名義の車両を、人に貸しっ放しにする。
○廃車にしたが、「購入予定だ」とごねる。
○夜中などに、知人に賃貸しする。



533 :488:02/08/31 01:22 ID:ZxW0karG
俺は「駐車場代」が「無料」までは迫るつもりはないよ。
メンテナンス代、保守代は、借りる人が持ってもいいかもね。
そんなに「車を持たない人」に気を使うならね。
でも、せいぜい1〜2万だろ?都心でも郊外でも。

あとは、「交代の使用権」により、公平に全住民の財産として
使っていくのがよいのでは、と訴えてるだけだよ。


534 :ダイナマン:02/08/31 01:24 ID:???
>>532

その場合も、>>532のようになります。

535 :名無し不動さん:02/08/31 01:24 ID:MIb14F4t
>>533
相場並み料金を取ることが、公平に全所有者の財産として使っていく方法
なんだよ。徴収したその料金も、全所有者の共有財産になるんだから。

536 :488:02/08/31 01:31 ID:ZxW0karG
>>532
それは住民の質の話だろ?

俺が言いたいのは「車は持たんから持ってる奴は相応に負担しろ」と
言うのは「永代使用権」を認めているようなものだろ?

いざ、車を買いたい、敷地内に停めたい、となっても、できないわけだろ?
なぜ、それに納得いくのかわからんなあ。
そりゃあ、おたくはいいさ。「車は持たん」という信念があるからな。
持ちたくなっても我慢するしかないさね。でも、家族にもそれを
強いるのか?息子娘にもそれを強いるのか?

2年ごとの再抽選なら長くとも2年まては、敷地内の駐車場を
借りられる。それこそ理想の「マンション駐車場」と思わないか?

537 :名無し不動さん:02/08/31 01:32 ID:jYi3BVfP
住民全員が車を所有するのなら488の案はアリかもしれないが、
車を所有しない人もいるのだから、結局は…(以下535に同じ)

538 :488:02/08/31 01:35 ID:ZxW0karG
>>537
俺が言いたいのは、車を所有するしないはあくまでも「現在」の
選択だろ?その現在の選択によりあるいは抽選ハズレにより
未来永劫閉ざされるのはおかしい、と言ってるだけだよ。

これに対するコメントがないんだよなあ。不思議。

539 :名無し不動さん:02/08/31 01:36 ID:jYi3BVfP
永代使用権が不合理なら2年ごとの再抽選もいいだろうけど
料金は近隣駐車場と同等にしないとダイナマン氏が指摘する
ような問題は残るね。

540 :ダイナマン:02/08/31 01:37 ID:???
>>536

何で、永代使用になるんだい?
墓じゃあるまいし・・
車を手放したり引っ越したら、
通常は専用使用をしなくなるよ。
周辺相場並の使用料が妥当だとして、
2年ごとの抽選は物件周辺の不動産屋を喜ばすだけ。
何度言ったら、わかるんだい?
それから、さっきの質問に答えてもらってないが、
「君の周りに、君のような“周辺相場料金否定派”っているかい?」


541 :488:02/08/31 01:41 ID:ZxW0karG
>>535
おまえさんたちはだめだね。
「駐車場の使用権」を「使用者の多大な負担」で「放棄」するんだからね。
車を持つ際の「敷地内駐車場」はものすごいメリットがあるんだよ。
防犯上、手軽さ・・・。
それを全て「放棄」するわけだ。

542 :ダイナマン:02/08/31 01:42 ID:???
>>538

だから、2年ごとの抽選を否定してないだろう?
管理組合が決めれば、すぐにでも代えられる。
駐車場の設置率が低い場合は、
そもそもそのような意味の無い方法にはしない。
駐車場の設置率が高い場合は、
敷地内駐車場希望者はそのように出費が多くなる方法を選びたがらない。
(敷地内駐車場設置率が極端に低く、希望者が極端に多い場合を除く)

543 :名無し不動さん:02/08/31 01:44 ID:jYi3BVfP
>>541
駐車場がいくらあっても車は不要という人もいるのだよ。

544 :488:02/08/31 01:45 ID:ZxW0karG
>>540
残念ながら、俺は、自分の意見でものを言っている。
周りがどう、なぞ、どうでもよい。

きみだって、そうだろ?
正しいと思ったら、たった一人でも行動するだろ?
それとも、きみは、100人中君以外の99人が違うこと言ったら、
納得しなくても意見を変えるのかい?

あさはかなこというな。

545 :ダイナマン:02/08/31 01:47 ID:???
>>541

全住人が敷地内駐車場に入る車を持っていて、
しかも敷地内駐車場を希望すると思っているの?
わけわからんよ。
とりあえず、>>526に答えてくれよ。

546 :ダイナマン:02/08/31 01:48 ID:???
>>544

君の意見が特殊で、しかも理屈に合わないと言ってるんだよ。


547 :488:02/08/31 01:49 ID:ZxW0karG
ダイナマンは、まだ中身のあるこというので聞けるが、
他の腰ぎんちゃく連中はすこし自分で考えて答えろよ。

駐車場がほしいとき、借りられる確率が高いほうがよかあないか?
腰ぎんちゃくくんたちよ?

548 :535:02/08/31 01:51 ID:MIb14F4t
>>541
>「駐車場の使用権」を「使用者の多大な負担」で「放棄」するんだからね。
という部分が日本語として意味不明だが・・・ それは置いといて。

>車を持つ際の「敷地内駐車場」はものすごいメリットがあるんだよ。
>防犯上、手軽さ・・・。
そんなにメリットがあるものならばこそ、使用者が所有者に対して
相応の対価を支払うことが、経済的合理性があることなんだよ。

549 :名無し不動さん:02/08/31 01:52 ID:jYi3BVfP
>>547
>駐車場がほしいとき、借りられる確率が高いほうがよかあないか?
そうなら、駐車場設置率が高いマンションに住めばいいだけのこと。

550 :488:02/08/31 01:58 ID:ZxW0karG
>>547
いや、ダイナマンもだめだ。

そういう話をしだしたらきりがないだろ?
少なくとも「普通の乗用車」ならば「短期間の待ちで敷地内が借りられる」
ということがメリットだろ?
でかい車が優先なら、敷地内でかりられる確率が低くなるだけだろ?
でも、それはあくまでも本人の選択だろ?

要するに、ある程度の限定された形ではあるが、借りたいほうがある程度
譲歩すれば短期間で駐車場を確保できる体制、を構築することが大事だろ?

おまえらのいうように高額な駐車場代を取れば、反対に既得権の強化に
つながる。なぜ、それに疑問をもたないのかなあ?

そうすることによるメリットとして、売却のさいのポイントにも
なるだろ?駐車場が比較的借り易いというね。

551 :488:02/08/31 02:02 ID:ZxW0karG
とにかく、誰も答えないが、最初のたった一回の抽選で
長期の使用権が確率されてしまうのは、あまりにもおかしいだろ?
駐車代はちょっと置いとくとして、それすらも、「それがあたりまえだろ」
と言うのかい?

552 :名無し不動さん:02/08/31 02:03 ID:jYi3BVfP
>>550
>そうすることによるメリットとして、売却のさいのポイントにも
>なるだろ?駐車場が比較的借り易いというね。

「2年で追い出されることもある」というポイントもお忘れなきよう。

553 :名無し不動さん:02/08/31 02:04 ID:jYi3BVfP
>>551
誰も2年ごとの再抽選方式を否定してないよ。くどいね。

554 :488:02/08/31 02:08 ID:ZxW0karG
俺の感覚でいうと、駐車代が高いからいやだとか安いから得だ、
という認識はないよ(高額駐車代を払っている身だが)。

駐車場を借りる権利が平等に欲しい、ということだよ。
また、機会が平等であれば、全員から広く浅く徴収するのが
筋だろうということだよ。だって、みんなのものだからね。

555 :488:02/08/31 02:22 ID:ZxW0karG
>>552
浅はかなこと言うなよ。こっちが哀しくなるよ。

売却の際のメリットとして「早めに駐車場が確実に借りられます」は
大きなメリットだろ?

「2年後にもしかしたら追い出されます」はささいなデメリットに
過ぎんよ。

556 :488:02/08/31 02:41 ID:???
あ〜あ。
このスレの馴れ合いどもは、既存のやり方をまったく変える大胆な
発想ができないのかなあ?

駐車場100%格安料金と同じ理屈だろうにね。
100%だったら再抽選はいらんが、100%未満ならば、再抽選制度
を付す。それにより、公平であり平等であり、だ。

エレベーターの話もまったく論破できずだな。
「共有」と「専有」も固定観念に凝り固まった連中だ。

少し自分の頭で新しい発想をしてようという気にならんのかな?

あ〜あ、やだ、やだ。

557 :名無し不動さん:02/08/31 03:10 ID:jYi3BVfP
>>556
>このスレの馴れ合いどもは、既存のやり方をまったく変える大胆な
>発想ができないのかなあ?
みんな、あなたの発想や考え方には無理があると言っているだけです。

>エレベーターの話もまったく論破できずだな。
>「共有」と「専有」も固定観念に凝り固まった連中だ。
「建物の区分所有等に関する法律」のイロハも知らずに好き勝手な
こと書いてるの? 書けば書くほど恥をかいているんだよ。あんた。
それに気がついていないの?

558 :名無し不動さん:02/08/31 03:14 ID:???
>>488
マンションの住人にこういう基地外がいないことを祈るよ

559 :ダイナマン:02/08/31 06:41 ID:???
>>556
>「共有」と「専有」も固定観念に凝り固まった連中だ。

恥ずかしい奴だな。
きちんとレスを読んでないじゃないか。

>>550
>でかい車が優先なら、敷地内でかりられる確率が低くなるだけだろ?
>でも、それはあくまでも本人の選択だろ?

意味不明な箇所もあるが、概ね言いたいことはわかる。
だいたい、敷地内駐車場の大きさに合わせて車を購入しないと、
君の言う1〜2万程度の敷地内駐車場のメリットを享受できないわけだよね。
君は車を持っていると言ってるが、そんないじましい気持ちで車に乗っているのかい?
俺は、自分の好きな車に乗りたいけどな。

何度も言うが、2年ごとの抽選には、誰も反対していないぞ。
管理組合が決めればそれも可能だし、実際そのように運営している物件もある。
だけど、メリットが少ないんだよ。
わかるかい?
それから、駐車場とエレベーターの違いだが、既に説明済みだよ。
これで理解できないのは、君が読んでいないか読んでも認めたくないだけなのだろう。
君以外の住人は、納得してくれてると思うよ。



560 :名無し不動さん:02/08/31 06:49 ID:???
488は、
借り手で、かつ2年毎に追い出されることを厭わない人の論理でしか
ものを言ってないね。
貸し手(=管理組合)は空きが発生するリスクも並行して考えるわけだから、
一部の借り手の希望を汲む事より、
安定した満車状態の確保を優先するのが普通だと思うよ。

それから、駐車場にかかるのは保守・修繕以外に固定資産税もあって、
駐車場が共有である以上、車を持たない人も、問答無用で負担してる。

あと、一旦駐車料金として払っても、
その収益によって管理・修繕金が軽減されるなら、
借り手に利益還元されてるよね。もし相場より安く設定すると、
あぶれて周辺に借りる人にとっては、
駐車場代の差額+利益還元の目減り、と二重の打撃になるよ。

561 :名無し不動さん:02/08/31 07:10 ID:???
>>488のレスって
駐車場が100%と仮定している意見へのレスだろ?
その後の488の話は
100%以下の物件の使う使わないの話になっていて、
論点がズレまくってると思うんだが。

駐車場が100%で共有にするなら、
区画は決定しないで、好きなところに停めていいんだよね。
テナントがいっぱいの商業ビルなら、それもアリじゃない。
でもマンション用としてはナンセンスだよ。
10戸10台ならともかく、100戸100台になると
そのクルマが住人のものかどうか、すぐにわからないだろ。

それに、すべての駐車場がまったく同条件なら
同じ料金(それが0円だとしても)になると思うけど、
住居用となると入り口に近い、遠い、で価値の差は出るよね。
そこを解決しないと納得できない人も多いんじゃない?

あと、エレベータの話は共有か専有かという問題の
引き合いに出すとややこしくなるよ。
受益者負担か否か、という論点ならまだわかるけど。

562 :ダイナマン:02/08/31 11:21 ID:???
>>488って、2年ごとの再抽選に重点を置いてきているな。
駐車場料金無料(もしくは必要経費)を唱えていたが、
今回はトーンダウンしてきているようだ。

563 :名無し不動さん:02/08/31 11:31 ID:???
2年毎の再抽選って実現困難じゃない?
駐車場充足率が50%以上であれば、現状棟内駐車場を持っている人達は反対するでしょ。
最初からそういうルールじゃなければ規約改正は難しい。
また最初からそういうルールだと売りにくいでしょ。
最初の一発勝負で頑張るしかないね。

564 :ダイナマン:02/08/31 18:44 ID:???
数年後との再抽選をやっている物件の住民に、
レスをお願いしたい。
あるはずなんだよね。

565 :ダイナマン:02/09/01 00:08 ID:???
>>488は、どうした?

566 :名無し不動さん:02/09/01 00:13 ID:Q3G/YKZn
488は恥ずかしくなって逃げたと思われ

567 :名無し不動さん:02/09/01 01:20 ID:???
488カモーン

568 :名無し不動さん:02/09/01 01:21 ID:???
>>567  呼ばなくていいよ。不毛な議論しかできないやつを。

569 :名無し不動さん:02/09/01 03:54 ID:???
前回は7月に現れたから、また11月ぐらいに現れるんじゃない?

570 :ダイナマン:02/09/01 18:27 ID:???
>>569

何か、自爆テロみたいだったね。
しかも、効果が無いし・・

571 :名無し不動さん:02/09/01 19:16 ID:???
>>570
でもちょっとずつ内容変えてるよね
次のテロは一体何だろう?
11月が楽しみ

572 :名無し不動さん:02/09/01 21:35 ID:???
かまってほしかったんだろうねぇ……

573 :名無し不動さん:02/09/03 23:34 ID:zHiOCYXM
買い替えで、駐車場100% の物件を探しています。

機械式は除外していて、
土地に平置きが理想ですが、なかなか無いので、
自走式3階建てぐらいが落とし所かな、と思っているのですが。

自走式立体は、使い心地は、どんなもんでしょうか。
後、維持費は、どのぐらいでしょうか。
雨漏りぐらいなら許容範囲ですが、コンクリ剥落は避けたいな、ですが。


574 :ダイナマン:02/09/03 23:44 ID:???
>>573
>自走式立体は、

コンクリ使って無いんじゃないの?
パチンコ屋とかドンキとかなら、
躯体で造るけどね。

>使い心地は、どんなもんでしょうか。

上の段だと、夏場は車が暑くなる。
下の段は、夏場でも陰になるので、ちと涼しい。
だけど、上の段からの雨漏り(汚れ付き)が愛車に滴り落ちるので、
汚れるかもしれない。


575 :名無し不動さん:02/09/03 23:58 ID:???
屋内地下駐車場で機械式3段立体の一番上狙ってますが、
どんなもんでしょうか。
本当は平置にしたいのだけど、数が少ないので無理だろうなと思って。

576 :573:02/09/04 21:00 ID:8J3ml7wt
ダイナマンさん

まだ、自走式立体の実物を見たことが無いのですが、と言うことは、
鉄骨を組み上げて、コンクリかなんかの合板のようなモノを床に敷き詰めて
隙間をとりあえずパテで詰めたような建物でしょうか。

そうだとすると、雨、油、排気ガス等を煮詰めたような液体がたれてきそうですね。
年数が経てば、鉄骨の赤錆も。

それはイヤだなぁ。
屋上にするかな。でも荷物を持って階段を登るのは辛いなぁ。
エレベーター付だと維持費が高くなるし。。。


577 :名無し不動さん:02/09/04 21:15 ID:18c4VWHK
横行昇降縦列式(16台)駐車場でいちばん奥に
車を駐車した場合、どのくらいで出てくるのでしょうか?
最近よくマンションで見かけるチェーン式のです。

こんど駐車場を借りるのですが、ちょっと時間が知りたいもので、、

578 :ダイナマン:02/09/04 21:18 ID:???
>>576
>自走式立体の実物

私も専門家じゃ無いので、一般的な話だけします。
自走式には2種類あって、概ね3〜5階建てのRCの物と概ね2層の鉄骨造りの物があります。
RCの物は、パチンコ屋とかドンキホーテなどの量販店にあります。
屋根付きで、土地代が高い環状線とかに多く見受けられます。
一般的なマンションにおける自走式は、鉄骨の2層式の場合が多いです。
上段と下段を仕切るのは、網目状の金属です。
隙間がありごみや雨(汚れた)が下段に落ちる物と、
コンクリ床の物があるみたいです。
土地代の安い郊外型の大規模マンションに、多く見受けられます。
あとは、敷地の広い月極駐車場でも、このような自走式を採用しています。

自走式立体 例:http://www.ohi-kenkou.co.jp/frame.html
自走式   例:http://www.taikoh.net/ritai.htm


579 :名無し不動さん:02/09/04 22:27 ID:CWGhjsQq
こんなのもあるYO!ピット式
http://www.dhcnet.daikin.co.jp:8100/guest/products/tp.html

580 :名無し不動さん :02/09/04 22:43 ID:zhaj0AZd
地下埋設式の機械式は、ポンプの運動量を越えた豪雨の場合
車が水浸しなると聞いた事があります。


581 :ダイナマン:02/09/04 22:50 ID:???
>>580

そうです。
その場合は、管理員か住民の誰かが立駐を操作して、上昇させておくようにします。


582 :名無し不動さん:02/09/04 23:54 ID:YKZ3A5ti
>>580
屋外3段式の場合、ポンプが故障したら豪雨じゃなくても最下段はあぶないなあ。
できれば最上段がいいね。


583 :573:02/09/05 00:26 ID:t9U7y+Kr
皆様、色々と有難うございます。
じっくりと考えてみます。


素人考えですが、機械式は待ち行列が出来ると、辛い。
維持費が高そう、と思います。


584 :名無し不動さん:02/09/05 01:39 ID:TBKOBAxM
屋内ならまだいいけど、屋外は雨の日とかは最悪っぽい
一番上の人以外は車出した後、また降りて戻さなくちゃならないしね

585 :名無し不動さん:02/09/05 21:22 ID:t9U7y+Kr
>>584

機械式ですよね。
最も下げた状態が、デフォルトですか?


586 :名無し不動さん :02/09/07 21:38 ID:ZKOv1m7n
どうも3流会社のハンドルは客観的にみて確かに「決め付け=思い込み」目立つな。
それなりの考え方と言う意味では否定はしないけどね。

流れでは
@エレベーターは共用施設で、みんなが無償で利用→1階の住民は‥に答えてないよ
Aまあ広げれば、EV、キッズルーム、子供遊び室なんかもそうでしょうね。
B現在駐車場使用してない人も、空きがでたり、子供が成人して‥欲しがることも
可能性は否定できないでしょう。

どうもおたくも会社は、駐車場無し物件ばかり造ってる→しかるに自身も車無所有。
でもいんですよ。論拠が偏向してるから、いつもの通り皆に相手にされず、いつもの
通り「あいつとは止めたで逃げ出すよ」ってな繰り返し。スレ立ってるあいだは、
また違うスレが入ってくるけど「寂しい方だな」

587 :名無し不動さん:02/09/07 21:43 ID:ZKOv1m7n
586は>>ダイナ氏
名指しでスマン。
ただ、100駐なんかのコメントは「緩み」も見えるし、必然性の高いもの
だから、時代の趨勢も少しは考慮しないとね。
NET利用料必要としない世帯もあるしな。一般生活の必需品化してるもの
は‥。

588 :名無し不動さん:02/09/07 21:51 ID:E0KPKzna
>586.587

何言ってるかわからないよ?


589 :名無し不動さん :02/09/07 22:06 ID:ZKOv1m7n
>>588
ワンサイドだけが目立ったレスに対してね。
少し前にその逆を決め付け(あり得ない的)
た当人レスあるけどね。目に付いたので書いただけ

590 :名無し不動さん:02/09/07 22:39 ID:85ljOsLK
>>586
日本語になっていないですね。言いたいことがわからない。

591 :会計担当理事:02/09/07 23:25 ID:85ljOsLK
>>586
【マンション1階の人はエレベータの管理費を支払わなくてよいか】
本スレからちょっと脱線しますが、駐車場との違いで話題になっていた
ことから、実際にマンション1階所有者が管理組合と裁判で争った実例
のポイントを紹介します。
●1階所有者の主張=エレベータは2階以上所有者のみが使用する「一部
共用部分」であり、その管理費を1階所有者が負担する必要はない。
判例=1階所有者がエレベータを使用する可能性が全くないとは言えず
「一部共用部分」であるとはいえない。
●1階所有者の主張=(エレベータを含め)共有部分に関する利益情況を
考慮せず一律に専有部分の面積に応じ管理費を負担することは不適当。
判例=区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、
利益情況も各区分所有者ごとに異なっていることが通常であるが、共有
部分について各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額に全て反映
させることは不可能であり、共有部分に対する各区分所有者の利害得失を
有る程度捨象し、一律に各区分所有者の面積に応じて管理費を負担する
ことは合理的な方法である。

【参考 建物の区分所有等に関する法律】
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有
者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権
の目的とならないものとする。
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部
共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
第十九条  各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、
共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

592 :名無し不動さん:02/09/07 23:32 ID:XOWF6Fro
つまり ダイナマンは、うざいってことでしょ。
590なんてダイナマンでしょ。

ダイナマン抜きで討論したい。もちろんへたな討論術なしで、紳士的に。
586じゃないよ私は。

593 :名無し不動さん:02/09/07 23:34 ID:???
>>592
ダイナマンがいると誤魔化しが利かなくなるから(w

594 :592:02/09/07 23:36 ID:XOWF6Fro
591参考になった。ダイナマンもこうゆう語りなら復活してよし。

595 :会計担当理事:02/09/07 23:41 ID:85ljOsLK
590 は私です。591 を書いていて、ここでかつて使ったハンドルが
あったことを思い出しました。

596 :名無し不動さん:02/09/07 23:44 ID:???
>>594
おまえ何様のつもり

597 :592:02/09/07 23:48 ID:XOWF6Fro
失礼しました。私は消えるので。それでわ

598 :名無し不動さん:02/09/08 01:24 ID:t535eUKx
うざいなぁ。

供給側は、売れそうな物件を企画販売して、
需要側は、ホスイ物件を探して買えば良いだけじゃないか。

結論の無い激論大好き派と、有益情報交換派と分けようZE!


599 :名無し不動さん:02/09/08 01:47 ID:???
じゃ、結論の無い激論大好き派の>>488>>596はよそでやってね。

600 :名無し不動さん:02/09/08 04:05 ID:???
592=594=597=599

601 :ダイナマン:02/09/08 15:04 ID:???
知らぬ間に、終わってた?

602 :名無し不動さん:02/09/08 16:45 ID:t535eUKx
業界用語の質問ですが、
「平置き」は、地面に置く。
「自走式」イコール複数階建ての駐車場棟。
立体自走式を平置きとは言わない。
で良いのでしょうか。

ジェイパーク王子神谷のチラシがあって、「平置き率100%」。
良いなぁ。と思って良く見たら、
地面の駐車が64台。
でも、総戸数は96戸。
この表現は、OK なの?


603 :名無し不動さん:02/09/08 17:11 ID:???
みんな、平置きにこだわってるけど、屋根付きか屋根無しかの
ほうが重要だよ。車の持ちが全然違うよ。

俺のところ、マンションの1階が駐車場なので屋根付きだ。
車、買ってから2年経つけど、月1回スタンドで水洗い洗車のみで
新車同然にピッカピカだよ。雨の日だって、濡れずに乗り降りできる。

機械式なので、乗り降りに多少時間がかかるが、大満足。
屋根無平置きと屋根有機械式とどちらを選ぶ?と言われたら、俺だったら、
屋根有機械式だな(もちろん屋根有平置きがベストには違いないが)。

604 :名無し不動さん:02/09/08 17:20 ID:???
地下平置きシャッター付きがベストだろう。
パークタワー地下3階みたいなのがいい感じ。
当然幅、奥行き、高さも十分なので。
洗車場まであったら言うことなし。

605 :名無し不動さん:02/09/08 17:30 ID:???
>>603
地震こないといいね

606 :名無し不動さん:02/09/08 18:15 ID:???
>>603
ピロティw

607 :名無し不動さん :02/09/08 20:52 ID:eH00S4ke
>>591
>第四条 その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、
>区分所有権の目的とならないものとする。
具体的にEV以外ではどうものが該当しますか?

>判例=区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、
>利益情況も異なっていることが通常。
>共有部分に対する各区分所有者の利害得失を「有る程度捨象し」、
>一律に各区分所有者の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法である。
そうでしょうね。この判例はどこの地裁でいつ頃(年月)のものですか?

ちなみに駐車場(料金や利用形態等)や修繕積立金に関する”判例”をご存知でしたら
併せてREしてくれると参考になります。

608 :会計担当理事:02/09/08 23:51 ID:5WZ9ZTul
>>607
●区分所有権の目的とならないモノ
すなわち共有部分のことで、共同の出入口、ロビー、廊下、階段室、屋上、
外壁、貯水・浄水槽などが該当します。ベランダやバルコニーも一般には
(専有使用権のある)共有部分とされます。
●いつ・どこの判例か?
どこから持ってきたかわからなくなってしまいました。すみません。
東京地裁・平成5年3月頃だったと思います。
●駐車場に関する判例
最高裁昭和56年1月、福岡高裁平成7年10月に駐車場関係の判例有り
との情報あるも、内容未確認です。
正確さに欠ける情報ですみません。また何か参考になるものを見つけたら
紹介したいと思います。

609 :603:02/09/09 09:57 ID:???
>>604
>地下平置きシャッター付きがベストだろう。
俺のところは、半地下機械式(3段)出入り口電動シャッター付き。
平置きがベストだが、土地が限られる都心ではなかな出来ないだろうね。
機械式だが、今のところ(築3年)大きな故障はないね。

>>605,606
>地震こないといいね
>ピロティw
そうだね。俺もピロティというのが気になったんだ。
でも、俺のところは、開口部が正面の出入り口(シャッター付き)だけなので
正面から見ない限り、下が駐車場なのか住居なのかわからんくらい柱と
壁で覆われている。これなら頑丈だろうとふんだのだが。

とにかく、屋根付きは車が汚れないし濡れないよ。1、2万くらい高く払う価値
ありだよ。
大雨の日の買物や食事も、マンション駐車場→店舗駐車場→マンション駐車場
と、まったく雨に濡れず、だ。

610 :名無し不動さん:02/09/09 21:44 ID:1EZFP5M8
>とにかく、屋根付きは車が汚れないし濡れないよ。1、2万くらい高く払う価値
>ありだよ。

おかねもちぃー!!
代わりに濡れて、洗ってあげるから、2万くれー。

611 :ダイナマン:02/09/11 22:42 ID:???
さびしあげ

612 :名無し不動さん:02/09/13 18:15 ID:???
ここを読んでいると管理組合というマンションに住んでいる
住人が自分たちで管理するという思想が皆無ですね。
駐車場が高い安いは自分たちが決めることだとわかっていない。
自分達が駐車場がいらないと思ったらなくすこともできる。
駐車場はとりあえず必要と思われるから付けて売られてる
だけ。いやなら買わなきゃいい。
駐車場代、管理費、修繕積み立ても全部自分たちで決めるの。
駐車場に屋根つけたかったら、自分たちでつけるの。
管理会社はその目安を示しているだけ。
ダイナマンの説明はよくわかった。

613 :名無し不動さん:02/09/13 21:20 ID:???
そうそう。委任状出しといて影で文句言う奴とかサイテーだよな。

614 :ダイナマン:02/09/18 21:47 ID:???
みんな、元気?

615 :名無し不動さん:02/09/19 04:54 ID:73Jw1P9R
東京パークタワーの駐車場、平置きで5万、機械式でも4万5千ぐらいしてたのが
変更になって、いきなり3万5千円ほどとなりました。
地権者のみなさんが強力に三井にねじこんだか、
高すぎて車あきらめた人間が多すぎて泣く泣くさげたのか
知らないけど助かった。おれも車あきらめようとおもってた。

616 :名無し不動さん :02/09/23 21:44 ID:IXomEaNf
>>615
TPT結局間取り合わずで見送った組。
場所的にはOKだったんですけどね…。
三井の場合、私の経験だと近隣比較で10%〜30%安い物件なんどか
経験してます。車は必然組みの当方の事情があるとは言え、変更後料金
のところ他にもありましたね(約30%安)。

ローン抱えて(一括組みもいるが…)、管理費・修繕費合わせると、
5万近い駐車料金では、月間8万〜10万(専有面積も考慮)には
なってしますうので、サラリーマンの購入者にとっては助かるでしょうね。

個人的にも4.5や5万の物件は、他が幾ら気に入っても見送りますね。
ランニング費はリーズナブルかどうか個人的な線を決めてます。

617 :名無し不動さん:02/09/23 21:49 ID:???
駐車場代下がることなんてあるんだ。
ちょっと驚いた。

618 :名無し不動さん:02/09/30 02:10 ID:wMsehWBc
age

619 :名無し不動さん:02/09/30 12:58 ID:???
>616
毎月5万プラスはきついよ。
都心物件だったらタクシー使いまくっても
2万でかなりつかえそう。地下鉄バスもあるしね。
5万を支払いに組み込みたいよ。
自営業でも3万が限界だよ。
日本経済はもう先進国じゃないんだから。

620 :名無し不動さん:02/09/30 13:25 ID:???
機械式で駐車料金下げると、機械の入れ替え時に一時金を
がっぽり取られそうだね。

621 :名無し不動さん:02/10/01 21:31 ID:???
これからの大規模開発物件の駐車場は
どのぐらいになるのかな。
都内なのに1万そこそこの物件なんかが
普通になったらうらやましくて鬱々になる。

622 :ダイナマン:02/10/01 22:42 ID:???
>>621

住民間で不公平感が出ないのなら、
それも良いんじゃないの?


623 :名無し不動さん:02/10/04 19:58 ID:n/rUl+2+
age
age

624 :名無し不動さん:02/10/06 02:29 ID:???
二子玉川のあたりは1万以内も出始めた

625 :名無し不動さん:02/10/15 19:06 ID:???
ftr

626 :ダイナマン:02/10/18 11:06 ID:???
みんな、元気かい?

627 :名無し不動さん:02/10/18 21:14 ID:???
>1
のアフォっぷりに泣けるな このスレは

おめーの嫁さん売って下さい 

って言ってるよーなもんだ(藁

借りるのか借りないのか金出すのか出さないのか

世の中白黒はっきり出来ないのか・・・

ヴァカは氏んだ方がいいな つか要らねーな

628 :ダイナマン:02/10/18 21:26 ID:???
>>627

誤爆?

629 :名無し不動さん:02/10/18 22:08 ID:???
一人寂しくしてる人にプレゼント

630 :ダイナマン:02/10/26 22:19 ID:???
誰もいないの?

631 :名無し不動さん:02/10/27 18:13 ID:???
上がったときは見てるよん
「お客」が来ないと、人が集まらないよね(w

632 :名無し不動さん:02/10/28 10:20 ID:???
駐輪場スレの40みたいなDQN主婦の登場を熱望。

633 :名無し不動さん:02/10/28 12:10 ID:???
オマエがなりきれ

634 :結論は:02/11/05 02:33 ID:nzuBZ9sa
私は、以前デベの企画と営業をやっていて、自分も分譲マンションにいます。
一応一級建築士です。宅建もあります。というわけで、管理組合の顧問みたいな
こともやらされてます。うちのマンションは規約や、駐車場料金も変えました。
具体的には、機械式上段、地下の値を下げ、中段を上げました。
ダイナマンさんの意見におおむね賛成です。駐車場代を安くすると将来の
修繕費が火の車です。機械式はなおさらです。最近自走式でただのマンションも
ありますが騙されてはいけません。自走式でも塗装費、掃除代、電気代はかかります。
それは、エレベーターや、エントランス、廊下とは別物です。低層以外のマンション
ではこれらがあるのは当たり前として、駐車場は何台あるかはマンションによって
かなり違うのです。それによって得られる利用者の利益もはるかに大きいのですから
使用料を払うのは社会通念上おかしくないと思います。
例えば、どこかのビルに用事で行って、玄関やエレベーターに料金を払う人はいないでしょう?
でも駐車場には、払うでしょう?買い物して人だけただとかはあるけど。
まあ、自分たちのマンションなんだから、値段は好きに設定すればいいけど、
駐車料金取らないと大規模修繕のとき金が無くて、一部しかできないとかそんな
事態が予測される。他のマンションと差別化しようとして駐車場0円とかうたってるのを
蛸足マンションと呼んでます。蛸が自分の足食ってるだけ。

635 :名無し不動さん:02/11/05 10:54 ID:???
なるほど、タコ足か。
前々から「駐車場0円」なんつーデペはろくなヤシじゃないと
話には聞いていたが、そういう専門用語まであったのね。

関係ないけど、うちは部屋の中が蛸足だらけ(藁

636 :結論は:02/11/05 19:14 ID:nzuBZ9sa
だから常識から考えて、取れるとこから取っておかないと修繕費は出ない。
勿論、管理費は値切り倒す、必要以外の掃除やサービスはしない、
それをやってもなかなか充分な積み立ては出来ないのだから。
予言してもいいけど、今駐車場代0円とか言って売っているマンションでも、
実際に自分たちで管理し始めて、5年くらいたったら、将来の修理にそなえて
駐車場代取ろうかという話が出てくるはず。修繕費は減らないし、増えるばっかり。
真剣に考えると、必ずそうなる。一律の負担を求めるより、利益を得ていると
思われる人から取る案が、賛同を得やすい。今0円なら、修繕費のために、
2Kくらい払ってもいいと思う人は多い。それが嫌なら、10年先に30万
払ってもらうことになります。しかし、集められるでしょうか?と住民にアンケートを
取ると、皆少しづつ払うほうに賛成するよ。そうやって、私たちのマンションでも
規約を変えてきた。現実を知らない奴ほど、平等とか法規の概念に振り回される。
実務では、答えは出てるでしょう。駐車場代は取れ。当たり前田のクラッカー。
(年がばれたか?)

637 :ダイナマン:02/11/05 19:19 ID:???
>>634
>>635
>>636

ちょっと、俺の意見は違うよ。
住民間で不公平感が出ないなら、駐車場使用料は無料でも良いと思う。
さんざん既出だが、戸数分以上の駐車場が確保されている場合などだ。
修繕費などは、区分所有者からまさに「修繕費」の名目で徴収すれば良いだけの話だ。


638 :結論は:02/11/05 19:51 ID:nzuBZ9sa
だから常識から考えて、取れるとこから取っておかないと修繕費は出ない。
勿論、管理費は値切り倒す、必要以外の掃除やサービスはしない、
それをやってもなかなか充分な積み立ては出来ないのだから。
予言してもいいけど、今駐車場代0円とか言って売っているマンションでも、
実際に自分たちで管理し始めて、5年くらいたったら、将来の修理にそなえて
駐車場代取ろうかという話が出てくるはず。修繕費は減らないし、増えるばっかり。
真剣に考えると、必ずそうなる。一律の負担を求めるより、利益を得ていると
思われる人から取る案が、賛同を得やすい。今0円なら、修繕費のために、
2Kくらい払ってもいいと思う人は多い。それが嫌なら、10年先に30万
払ってもらうことになります。しかし、集められるでしょうか?と住民にアンケートを
取ると、皆少しづつ払うほうに賛成するよ。そうやって、私たちのマンションでも
規約を変えてきた。現実を知らない奴ほど、平等とか法規の概念に振り回される。
実務では、答えは出てるでしょう。駐車場代は取れ。当たり前田のクラッカー。
(年がばれたか?)

639 :結論は:02/11/05 19:53 ID:nzuBZ9sa
638
二重書き込みすみません。

640 :結論は:02/11/05 20:45 ID:nzuBZ9sa
私は、ただはまずいと思う。なぜなら、そうすると空きが出たときに
ただなので、必ずといっていいほど知り合いに貸したり、ひどい場合は金を取ったり。
親戚や親が来ることに備えて自分や妻の名義で2台目を買って、駐車場を借りる。
これをやられると取り締まりようが無い。すると、住民の間に不公平感が広まる。
その後の会議では、何か決めようとするたびに、あんなことをしている人がいるのに
という話になり、ギクシャクしてしまう。元々、そんなことをする人は、かえるの面に
ションベンというタイプなので、住民以外は駐車場を借りれませんといっても
住民票だけを移したりして何がだめなんだと居直る。
だから、利益に値する代価は取るべしである。私のマンションでも高齢で
車を手放す人もいて、100%あるので10台以上空いた。そこで2台目希望の
人に貸しているが、車庫証明は取らせない。中古で部屋を買った人が
車を持っていたときに出て行ってもらうため。契約も1年更新で、自動更新はしない。

641 :名無し不動さん:02/11/05 23:15 ID:pUu9gDin
駐車場100% の物件にお住まいですか。良いですね。
そのような物件に買い替えを検討しています。

ただでも良いのでは。積立金か駐車場かの名目だけの問題だし。駐車場代の方が理解を得られやすい気がしますが。
非所有者が、人に貸すのはちょっと。でも、有りそうでやむをえないかな。
2台目を無断で置くのは無いでしょ。各戸に場所を割り当てれば、すぐ分かるし。
2台目の駐車場代を割高に設定して、本来の権利所有者が車を所有したら、必ず立ち退くべし、
で契約すれば、OK なのでは。

実際に直面しそうな問題なので、興味アリアリです。


642 ::02/11/05 23:17 ID:wVJBbicj
おいここで日本人が朝鮮人に虐められてるぞ!
http://japanese.joins.com/transboard/trabbs01_1.html
ここで荒らしツールあるからそれでやっつけろ!
http://biz.cside.com/i/

643 :結論は:02/11/05 23:57 ID:nzuBZ9sa
>641
いたちごっこですが、2台目を有料にすると、車を持ってない世帯の名義で
車を登録して実際は自分たちや近所に住む家族が乗るという事態が起きます。
親しい人に名義貸してよ、保険もちゃんとつけるし、いるときはいつでも乗って、
といわれると貸してしまう人もいるんです。提出された車検証は他の世帯のものだし、
頻繁に乗っているからといって、借りてるんですといわれれば追求できません。
しかし、明らかに不正をしている。そういうことで管理組合の結束が崩れていった
のも見ています。1台目から料金を取っていれば不正をする必要は少なくなります。
(駐車場不足の場合、不正をする人はいる)

644 :結論は:02/11/06 00:07 ID:uz2nMTlJ
都心で低料金駐車場100%を創ると必ず不正貸しがあります。
大阪近郊市にあるマンションで約月2Kのマンションは駐車場は
ほとんど埋まっているそうです。でも駅ひとつ隔てたマンションは
1万以上なので、3割以上空いていて、修繕費の不足を招きそうとのこと。
この差は何かは、実際はわからないですが、おかしいでしょう?

645 ::02/11/06 19:22 ID:???
>>644

>約月2Kのマンションは駐車場は
>ほとんど埋まっているそうです。
>でも駅ひとつ隔てたマンションは
>1万以上なので、3割以上空いていて、
>修繕費の不足を招きそうとのこと。


それは、「駐車場料金を安くしたほうが、修繕費が集まる」ってこと?
違うよね?


646 :結論は:02/11/06 20:25 ID:uz2nMTlJ
>>645
勿論違います。駐車料金を近隣相場よりはるかに安く設定すると、車を持って
いない人まで、他人の駐車場確保に狩り出されて、結果として近所の車の駐車場
及び親戚の駐車場になるのです。(車の名義は変更して)
大阪では、(多分東京でも)都心のマンション駐車場は住戸分もいらないのです。

647 :ダイナマン:02/11/06 21:16 ID:???
>>646

だから、戸数分以上の駐車場設置率でのマンションでは、
他人に貸そうが貸すまいが関係ないのでは?
もちろん、治安や管理の問題はあるけどね。


648 :名無し不動さん:02/11/06 21:54 ID:DpZupWvi
>戸数分以上の駐車場設置率でのマンションでは、
>他人に貸そうが貸すまいが関係ないのでは?
そう思いますね私は‥。まったく住民外へ貸し出されるか‥は、文言上は
いろいろなケースを想定できるものの、現実的には同じマンション住民。
ある程度の共同体意識は働くと思いますがね。

余ったら@2台借りたい人に貸すA来客用にする‥が私の持論ですけどね。
Aは設置経費が掛かるもののコイン式料金徴収。


649 :641:02/11/07 23:31 ID:cu66cAiM
贅沢な悩みですね。うらやましい。

色々なケースが有るのは理解できました。
最低、ランニングコスト程度は、駐車場代を徴収したほうが良いということでしょうか。
まぁ、当の住民同士で積立金との分配を決めれば良いのでしょうが。

100%自走式駐車場、各戸3台の平置駐輪、20%ぐらいのミニバイク置き場有り、
で探しています。なかなか無いですな。


650 :名無し不動さん:02/11/08 08:51 ID:???
ウチは二輪のほうが問題。
駐輪場はいくらあっても足りない。
自転車は自転車置き場の区画整理で詰め込んだけど
数台の大型二輪がはみ出してる。

スレ違いなのでsage

651 :結論は:02/11/08 21:22 ID:i/PaTnUd
自転車は無料のところも多いから。それでどうなるかというと、私のマンション
みたいに、さび付いたのを置いてる人が多いということになる。
適正料金か少し安くても料金を取れば、いらなくいなったら、捨てる。
住民の自助努力を要求しても約束を破る人が必ずいて、あの人は勝手にやっているのに、
このぐらいいいじゃないといろんな規則を皆が破りだす。
だから、駐車場、駐輪場は、近隣より少しだけ安く貸すのがいいと思う。
そうすれば、第三者の不正利用もかなり防げるし、廃車置場になることも無い。

652 :ダイナマン:02/11/08 21:26 ID:???
>>651
>だから、駐車場、駐輪場は、近隣より少しだけ安く貸すのがいいと思う。

駐輪場はともかく、駐車場のついては相場並にすべき。
(もちろん、総合的に勘案しなければならんがね・・)
※立体か平置きか?屋根付きか屋根なしか?他


653 :名無し不動さん:02/11/08 22:52 ID:TQsIsm9R
>相場並にすべき。
どうも「この点だけは」、相変わらずすれ違う。
当方はなるべく「安くする派」なんですよね。

>立体か平置きか?屋根付きか屋根なしか?他
駐車場としてのパフォーマンスを出してくれたのは歓迎。
これで屋内(地下)と屋外で全て同額では割高もありますね。

654 :名無し不動さん:02/11/08 22:55 ID:???
>>653
>駐車場としてのパフォーマンスを出してくれたのは歓迎。

それは、以前から言ってるよ。
例:(敷地内)平置き>(敷地内)立駐最下段>(敷地外)平置き>(敷地内)立駐の最上段>(敷地外)立駐最下段>(敷地外)立駐最上段


655 :641:02/11/09 00:41 ID:mwVPmc3d
駐車場が空き無く、管理組合に金が入ってくるのが理想。
駐車場が充足している物件では、相場より安め。
駐車場が不足している物件では、相場より高め、が良いのかな。

で、頭が痛いのは自転車。
駐輪代金を徴収すると、各戸の玄関前まで持ち込みそうで怖い。
通路が自転車であふれたら、と想像するだけで恐ろしい。
実際に有りますよね。通路両脇の戸、つまり角住戸で通路に置いちゃう人。
まぁ、両脇なら、駐輪場の混雑が緩和されるので、黙認なのだが。


656 :名無し不動さん:02/11/09 00:46 ID:???
>>654
何で立駐最下段>立駐最上段

657 :名無し不動さん:02/11/09 00:51 ID:???
すぐ出し入れできるじゃん

658 :名無し不動さん:02/11/09 00:54 ID:???
>>656

地下式じゃなくて、地上3段立体駐車場とかのこと。
もちろん、料金は下段の方が高い。
治安が悪い所なんかだと、最上段を高くしても良いかもしれない。
車上荒らしとか、車泥棒に遭いにくいからね。

659 :名無し不動さん:02/11/09 00:59 ID:???
>>658
地上3段立体駐車場って、上の車どう降ろすの?
もし地下にもぐるなら、最初から地下式の方が見栄えがいいと思うけど

660 :658:02/11/09 08:08 ID:???
>>659
>最初から地下式の方が見栄えがいいと思うけど

費用も割高になるし、大雨の際に水没の虞があるよ。



661 :結論は:02/11/09 09:15 ID:v4C1HeCK
>659
構造上は造れるよ。ただ、2台分空きスペースが出来るので、ほとんど
造っていないと思う。
>660
三段式だとほとんど地下にする。確かに水没の危険はあり価格も高いけど、
地上三段だと、高さがあって、圧迫感を与える。最上階の車を出すとき、
地下式より、移動に時間がかかって、(2階分降りてくる)朝など、混む。
こんなところが理由だと思う。水没の心配は皆あまりしていないよう。
地下街と同じだと思って造ってる。実際は、水没も皆無ではないと思うが。

662 :名無し不動さん:02/11/09 10:06 ID:???
うちは地上三段式だったな。
神田川のほとりで、台風のたびに増水して、被害状況がテレビに
映るくらいの場所だからなー(w
自分は一階を借りることができ、でも上二段の人たちより多少賃料が
高かったんだ。
それなのに上の人たち、自分が車を入庫すると、段をそのまま
動かさないことが多い。
つまり自分が出庫する時、上段の人たちと同じような操作をしないと
出庫できないということ。
賃料高く払ってるのに、これはないよなー。


663 :名無し不動さん:02/11/09 12:48 ID:???
100%に満たない駐車場の場合の料金は、
敷地外を借りた人が「しょうがないかな」と納得できるくらいにすべきです。

664 :名無し不動さん:02/11/09 12:55 ID:???
そんなの個人差あるでしょ
1000円でもいい人もいれば、5万でも嫌な人いるだろうし

665 :名無し不動さん:02/11/09 13:02 ID:???
屋外機械式のマンション買う人は勇者だ。
俺にはとてもじゃないが真似できん。

666 :名無し不動さん:02/11/09 17:06 ID:2rwE33sm
>>1の疑問は全く正しい!
高い駐車料金はデベロッパの収益源の一つになってる。
機械式を前提にした話では無く自走式駐車場だと修繕費など殆ど要りません。
土地代をケチってその分、得しようという考え。
都心を除きイイ分譲は自走式で2000円/月が当たり前になってくる。
これから土地が余ってくるので高いと思えば買わずに待つしかない。


667 :名無し不動さん:02/11/09 18:46 ID:???
>>666
>高い駐車料金はデベロッパの収益源の一つになってる。

デベが分譲したマンションの駐車料金を収益にしているとは、寡聞にして知らないが?
すまないが、具体例を挙げてくれないか?

668 :666:02/11/09 19:38 ID:NfZNyxYG
>>667
間違いました。
>デベが分譲したマンションの駐車料金を収益にしている
じゃなくその後に書いた土地代をケチって・・・って事です。

機械式で駐車料金が高くなることは同意しますが、
それ以前に消費者の負担を少なくできると思い。


669 :名無し不動さん:02/11/09 19:41 ID:f/rWLHI/
>>666
がいしゅつ。このスレを読め!


って言われるぞヽ(´ー`)ノ

670 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

671 :名無し不動さん:02/11/09 19:53 ID:/RTIsV+Y
マンションは搾取の固まりだろ。
管理費でもぼられてるぜ。



672 :名無し不動さん:02/11/09 19:55 ID:???
>>671
>マンションは搾取の固まりだろ。

共産主義者さんですか?

673 :名無し不動さん:02/11/09 20:15 ID:sJBY2EyV
とんでもない奴ら発見。
http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/r990926b.html
何でもかんでも公団のせいにして、税金を無駄使いしようとしている。

674 :名無し不動さん :02/11/09 21:35 ID:GxzsLdXz

ある駐車機械代理店が自社の駐車場に設置した、管理予算はこの記述でも
指摘している通り「高すぎる」→「値下げに応じない」→「代替が現状では難しい」の
点は明白ある。なぜならこの代理店会社の保守予算は3段式(台数レベル)で月額5000円を
遥かに下回っているのである。

よって
>マンションは搾取の固まりだろ。
>管理費でもぼられてるぜ。
は極常識的に企業の管財や不動産管理部門に知識あるものは、この指摘が該当することは
遥か昔に承知している。だからバブル期前後の管理費+駐車代で遥かに10万円を超える
設定も管理会社の責任とまやかし体質は大きいのであろう


675 :名無し不動さん:02/11/09 21:37 ID:???
>>674

すまんが、レスを1から読み直してくれ。


676 :名無し不動さん:02/11/09 21:43 ID:GxzsLdXz

レス読みなんか不要。実態レベルはむさぼりなのね。
知らんのが指示だしても所詮維持費はそんなに掛からんのよ。
住民と管理組合レベルではそこらの情報というか実態価格(維持費)が
わからんだけ。ある意味では、住民が食い物にされ悲劇的負担なんだよ。

677 :名無し不動さん:02/11/09 21:49 ID:???
>>676

還って来たね。
だいたい、維持管理費の分しか駐車料金を徴収してはいけないと、誰が決めたのかね?


678 :名無し不動さん:02/11/09 21:52 ID:GxzsLdXz
矢印を逆に引けば、どこがコスト高(負担)の要因は明白ね。
対外問題になるから「突破できてない」だけなの。
コップの中の議論に戻してもだめなのよ。悲しいね。

679 :名無し不動さん:02/11/09 21:54 ID:???
>>678



680 :666:02/11/09 22:08 ID:NfZNyxYG
あのう・・・自走式で2000円/月は充分可能であると思いませんか?
機械式の維持費がいくらかかるかは、興味が無いので他へ行きます。
2度と来ることは無いでしょう。

681 :名無し不動さん:02/11/09 22:52 ID:oVPde98T
ここでの話が理解できてないようなので
もう来ない方が良いでしょう。

682 :結論は:02/11/09 23:00 ID:/t3by2WO
>680
仮に100台で2000円/月として、20万。掃除の人件費と電気代で
いっぱいで、10年後に予想される、塗装塗り替え、補修費は出ないのでは?

683 :名無し不動さん:02/11/10 00:03 ID:2qXTx2bS
100%収容の駐車場なら検討の余地はあると思うが、
それ以下で、例えば敷地内が2000円、敷地外が30000円だったら、
だれもが死にものぐるいで抽選するでしょう。

684 :名無し不動さん:02/11/10 00:10 ID:xdLvb8yy
めぐって物件内駐車場の需要と供給が是正され、
最終的には優良な物件が増える。
そういう選別が効いてくればデベの格差は
いまより格段に差が開き、生活利便のいい
物件がふえそう

685 :名無し不動さん:02/11/10 05:23 ID:???
>>565-571

571 :名無し不動さん :02/09/01 19:16 ID:???
>>570
でもちょっとずつ内容変えてるよね
次のテロは一体何だろう?
11月が楽しみ

-----------
571じゃないけど、予定通り?

686 :名無し不動さん:02/11/10 18:18 ID:???
そんで、1はナットクできたのだろうか

687 :名無し不動さん :02/11/10 20:42 ID:99bjleNq
今回のは488じゃないとおもうけど
それで次回登場はいつごろですかね?

688 :名無し不動さん:02/11/11 19:01 ID:???
デベor管理会社暴利論者って、いつも尻切れトンボでいなくなるな・・

689 :名無し不動さん:02/11/19 01:45 ID:???
車に乗りたければレンタカーを借りればいい。

690 :名無し不動さん :02/11/24 21:01 ID:fbrTzSVI
688みたいのが689みたいな、今の時代にミスマッチなレスがでても、なんのレスもできないのが
悲しいというか車ももてないほど余裕がないような皆の衆が多いことに嫌気さすね。


691 :☆☆☆☆☆:02/11/24 21:08 ID:PHtaXTsl
http://alink3.uic.to/user/ranranxx.html

692 :名無し不動さん:02/11/24 21:10 ID:???
みんなローン返済で必死なんだね

無理して高いとこかうから

693 :名無し不動さん:02/11/24 22:47 ID:???
>>688
分譲マンションの駐車場が高い=デベの暴利
これを主張するのはいくら2chでもムリがあるだろ。

694 :名無し不動さん:02/12/01 23:33 ID:???
駐車場算定率は普通どれぐらいですか?

695 :923:02/12/01 23:39 ID:???
>>694

算定率?
全戸数に対しての、駐車場の割合のこと?

696 :名無し不動さん:02/12/01 23:42 ID:???
管理費にあらかじめ充当している駐車場使用料の割合です。

697 :923:02/12/01 23:46 ID:???
>>696

んなもん、決まって無いよ。
戸数なり駐車料金なり、物件によって異なるからね。

698 :名無し不動さん:02/12/01 23:55 ID:???
一般的にはということで

699 :名無し不動さん:02/12/02 03:57 ID:???
駐車場代から管理会社が利益を1割以上取っているようなら、
管理会社をクビにした方がいいよ。

長期修繕計画に、ボディーブローのように効いてくるんだ、
この寄生物が。

絶対に、管理費だけで成り立つように管理費設定してるから、
わかりやすいんだよね。余分な取り分。
(その管理費すら管理会社を替えたらたいてい下がるが)

700 :923:02/12/02 08:44 ID:???
>>699
>駐車場代から管理会社が利益を1割以上取っているようなら

そんなの、ありませんよ。
なんで、わざわざ別会計にする必要があるの?

701 :名無し不動さん:02/12/14 22:49 ID:???
ほしゅ

702 :名無し不動さん:02/12/19 19:13 ID:???
ひゅお」

703 :名無し不動さん:03/01/01 17:35 ID:???
ほいほい

704 :名無し不動さん :03/01/01 17:47 ID:???
昨日あるTV番組で、マンションと一戸建ての比較で、駐車場料金の話題に
なって→このマンションは4万円とアナウンサーがコメントしたら、
長者番付級の女優(タレント)やアシスタントなどは、一同に「高すぎ」を
強調してたです。

705 :名無し不動さん:03/01/01 18:52 ID:hih+1hRu
そらぁー、駐車場の料金の余剰金は、
管理費や施設の積立金に補填されて、
管理組合は、裕福になりますから、
管理会社への管理費の減額要求や、施設改修費の見積もりが
あまくなりますよね(一般的に)


706 :山崎渉:03/01/06 08:14 ID:???
(^^)

707 :名無し不動さん:03/01/06 17:23 ID:???
当方、雪国に住んでおります。
ロードヒーティングのついている駐車場を借りているのですが、
冬場のロードヒーティング費のようなものって、1ヶ月どのくらい
が相場なのでしょうか?毎月2000円なのですが、
高いでしょうか?なんか、高い気がするのですが・・・。
よろしくお願いします。


708 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

709 :山崎渉:03/01/17 23:32 ID:???
(^^;

710 :名無し不動さん:03/01/20 11:58 ID:???
良スレage

711 :名無し不動さん:03/01/20 13:40 ID:dteB3N/5
私が住んでいた分譲マンション(借り上げ社宅)は
駐車料金は1台5千円だった。人口50万弱の地方都市でした。
都心に住む友人にそれ言ったら「やす〜い!!」って驚かれた。
彼女の住むマンションは1台、2万5千円だそうです。
分譲の場合はローンの他に管理費、修繕費もあるから駐車料金
2万5千円って大きいと思う。

712 :名無し不動さん:03/02/04 00:02 ID:???
都心で2万5千円は安いような?
つか、文句あるなら近所を歩いて安い月極駐車場でも探せばって感じもするが。


713 :名無し不動さん:03/02/18 21:13 ID:???
月ぎめはもっと高い

714 :名無し不動さん:03/03/15 17:40 ID:74tp6KSJ
久しぶりに覗いたが、誰もいないね。
「デベ=暴利を貪る悪徳業者」論の彼は?

715 :ダイナマン:03/03/15 18:48 ID:???
読み直したが、懐かしいね。

716 :1:03/03/25 23:35 ID:WgClxW3n
>>715
ダイナマンさんご健在でしたか。
じつはその後色々事情がかわって、今は神戸にすんでいます。
港区か〜。あんな駐車場代高い所、二度と住もうとは思わないだろうなァ。
今は敷地内で13,000円です。

717 :1:03/03/25 23:38 ID:WgClxW3n
でも皆様のおかげで良スレに成長し大変勉強にもなりました。
ありがとうございました。
今後もちょこちょこのぞきにきます!

718 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

719 :名無し不動さん:03/03/26 08:56 ID:???
>>716

あなたも、いろいろあったんですね。

720 :名無し不動さん:03/04/06 17:51 ID:???
近いから高い当たり前

721 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

722 :ダイナマン:03/04/06 17:59 ID:???
つまらないな。
暴利君、来ないかな?

723 :名無し不動さん:03/04/06 18:25 ID:???
分譲マンションの駐車場って高い?

浦安は安いよ

724 :名無し不動さん:03/04/06 19:20 ID:???
うちは、アホ住民ばかりだから近隣と同じくらい。


725 :名無し不動さん:03/04/06 23:35 ID:???
算定率はどれくらいが標準?

726 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

727 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

728 :山崎渉:03/04/17 13:33 ID:???
(^^)

729 :山崎渉:03/04/20 01:55 ID:???
   ∧_∧
  (  ^^ )< ぬるぽ(^^)

730 :名無し不動さん:03/04/29 12:55 ID:0mJ5pGpb
横浜市青葉区、分譲マンション駐車場代1500円〜4000円。
ちなみにうちは、1500円。
安いと思うけどなー。

731 :名無し不動さん:03/04/29 13:41 ID:???
どうせナイスだろ?

732 :名無し不動さん:03/05/20 22:21 ID:???
かも

733 :age:03/05/21 01:12 ID:???
>>730 そりゃ安いな。その分、修繕積立金を高くしないと(以下ガイシュツ)

734 :山崎渉:03/05/22 02:46 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

735 :名無し不動さん:03/05/28 08:55 ID:???


736 :山崎渉:03/05/28 10:15 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

737 :名無し不動さん:03/06/15 03:06 ID:???
 


738 :名無し不動さん:03/06/15 04:54 ID:jSuQb8fl
>1
車に住めよ
月4万

739 :名無し不動さん:03/06/15 11:06 ID:4cueRYnN
駐車場代が気になるような貧乏人は都心に住むなってことだ

740 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

741 :名無し不動さん:03/07/04 22:27 ID:???
不動産トラブル〜借主のための相談室〜4軒目
http://school.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1049041603/l50

742 :名無し不動さん:03/07/09 22:44 ID:???
こんなんでましたけど。
ttp://money.msn.co.jp/RealEstate/Column/ColumnCon.asp?nt=12&ac=1469&cc=30

743 :山崎 渉:03/07/12 11:37 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

744 :山崎 渉:03/07/15 12:07 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

745 :山崎 渉:03/08/02 01:30 ID:???
(^^)

746 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:25 ID:???
        ,,,--─===─ヽ/へ
      /iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
     iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
    iiiiiiiiiiiiiiiiiiii/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄\ミiiiiiヽ
   iiiiiiiiiiiiiiiiii/             \iiiiiiiゞ
   iiiiiiiiiiii/                \iiヽ
  iiiiiiiiiiiiiii《    ━━━'/  ヽ━━━ ヽミヽ
 ...iiiiiiiiii彡/      __,.::  :: __  ヽiiiii|
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 iiiiiiiiiiiiiiii|,                     |iii|
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iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii       》━━━━《       |iiiii|
iiiiiiiiiiiiiii《《《ヽ     》 / ̄ ̄\ 《     |iiiiiiii|
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747 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:35 ID:???
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748 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:42 ID:???
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749 :山崎 渉:03/08/15 13:38 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

750 :名無し不動さん:03/08/30 22:26 ID:???
○このスレを読んでくれている人に質問

俺の説明で、理解できないかな?


751 :名無し不動さん:03/08/31 16:12 ID:???
うちの分譲マンション、駐車場代が周辺より高いからということで下げてしまいました。
機械式駐車場であり、その上まだ長期修繕計画ができていないのに。
私は管理組合の総会で長期修繕計画が出てからと反対したのですが
賛同者は居ませんでした。
居住者の管理意識が低いと考えたほうがよいでしょうか?

752 :あんけ〜と:03/08/31 16:56 ID:2w4YocsX
投票してみない?
http://multianq3.uic.to/mesganq.cgi?room=yasuhito


753 : :03/09/08 01:22 ID:???
先のこと考えんで今下げろといってる奴らあとどうする気だ?

754 :名無し不動さん:03/10/24 22:22 ID:2CWNZhz9
ほしゅ

755 :名無し不動さん:03/10/25 13:05 ID:???
金出したから先が保証されるとは限らんしな
騙されるもんか

756 :名無し不動産:03/11/22 08:58 ID:???
分譲マンションの駐車場料金は地域の相場で決まっているわけでない。
ようは、1年間の共用部分の管理維持費がいくらかかるかを個数で割って
更に12で割って1ヶ月分の管理費を算出する。
その、維持管理費の内訳として管理費+駐車場料金でまかなっている。
ようは、なんでもかんでも施設を造っているとその分負担が多くなるシステムです。
だから、なんで毎月の管理費と駐車場料金が高いかは余分なことをしていないかです。
または、管理会社の言いなりになり好き勝手にお金をつかわれていないかですが。
まだ、注意が必要なのは修繕積立金です。 チラシでやけに安い金額がかかれていませんか。
契約時の一時金と毎月の積みたて金では長期修繕計画の3分の1から4分の1くらいしか
たまりません、だから修繕工事実施の都度まとまったお金が出ますので十分内容をチエック
して判断すべきです。
ようは、数字のマジックです。

757 :名無し不動さん:03/11/29 01:43 ID:3PRJE46F
新居のマンションの立体駐車場では
今の車は高さ制限でひっかかってしまう場合、
やっぱり車も買い換えるしかないのでしょうか…
平面駐車場の空き待ちとか申し込んでいる人います?
こんな場合みなさんはどのパターンが良いと思いますか?
ちなみに今の車は買ったばかりでものすごく気に入ってます・゚・(ノД`)・゚・。

1)立体に停めることができる車に買い換えた
2)平面の空き待ちを申し込んで、その間一時的に誰かに車を交換しといてもらう
3)少しぐらい遠くても仕方がないので、近隣の月極駐車場を借りた

どれも嫌だわい、、
困ったよー



758 :名無し不動さん:03/11/29 02:11 ID:???
>>757
その車を手放せない時点で機械式駐車場のマンションは選定対象外なんじゃないの?
物件調査をもっと頑張って戸建も視野に入れた方が良いと思う。

どうしてもそのマンションというのなら3)が一般論的な解決策。

759 :名無し不動さん:03/11/29 10:22 ID:???
>>757
うちの万村も高さ制限で困ってます。
幸い、万村の北側に一般の月極駐車場があるので、入らない車はそこを借り、
万村の駐車場を近隣の人に(または万村の住民に)貸し出しています。
立体なので近隣よりちょっとお安く(2000円位)していると
結構需要があります。立体は青空じゃないし。

760 :759です:03/11/29 10:27 ID:???
うちは車を2台所有しているので、1台分はそうやってお借りしています。
すごく助かってます。

761 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

762 :名無し不動さん:03/12/11 23:19 ID:Gug4RsGV
マンションの立体駐車場の決まりで
高さ制限が150センチまでと書いてあります。
151.5センチの車でもダメなんでしょうか?
監理組合の規定とかそういうことではなくて、
物理的なことだけいえば、入ることは入りますよね?
どう思われますか? ご意見お聞かせください。

763 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

764 :名無し不動さん:03/12/27 13:12 ID:PoTwS/DE
> 762

車をローダウンするっていうのは?
1.5cmぐらいなら簡単に下がるし、格好良くなる。

あまり下げすぎると、段差を越えられなくなるが

765 :名無し不動さん:03/12/27 17:19 ID:???
>751
駐車場代が安いという理由でマンション選びをしているヤシもいるくらいなので、
貴方の正論はまるで通じないでしょう。バカのなかに迷い込んでしまったら、
自分もバカになった方がいいです。でないと神経が疲れます。それか、売ってでていくか、です。

766 :名無し不動さん:03/12/27 17:59 ID:???
>>765
管理会社にボロ儲けさせる必要は全然ないから、
駐車代は安い方がベター。例えば。。。グレード同等で占有面積も同じ条件
@駐車場なしで管理費2万円。
A駐車場ありで管理費2万円。駐車代3万(設置50%ととして)
3万円は若干の駐車場管理費が必要としても、管理費充当とかの
まやかしで1.5倍も負担する必要はないのが最近のトレンド。
公取委も管理会社拘束を警告したごとく、業界では"美味しい"財源を
見破られて四苦八苦。今までが儲け過ぎだったからな。

767 :名無し不動さん:03/12/27 18:19 ID:???
つか元同業者として、ミニミニ見ていると
もうなんか人間のする事じゃねぇだろって事
平気でやっているね。
ウジムシ以下というか、ホント業界内のダニ
的存在だな。

768 :名無し不動さん:03/12/27 18:29 ID:???
駐車場代と管理費、20年で1440万円・・・。
(しかも途中から管理費は値上がるし、修繕代がプラスされるんだよね)

一戸建て買えたじゃん・・・。

769 :名無し不動さん:03/12/27 18:29 ID:???
つか元同業者として、ミニミニ見ていると
もうなんか人間のする事じゃねぇだろって事
平気でやっているね。
ウジムシ以下というか、ホント業界内のダニ
的存在だな。

770 :名無し不動さん:03/12/27 19:31 ID:???
>>766
管理費として必要額の総額は一定だろうから、駐車場で3万もとっていれば
管理費は相当下げられると思われ。

771 :名無し不動さん :03/12/28 20:56 ID:???
>>766
駐車場あってMRで説明聞くと
100%管理費充当ですと返事くるよ

確かに駐車場代が管理費の下げに貢献
してない感じする罠。
同じ機械式で郊外だと1万だからその差額は
やっぱ儲けなんだろうな。その分管理費の割安感が全然ないから
よけい腹たつよ。来年は理事会で管理委託見直し検討するけどね。
どこもリストラ賃カツで業者変更本気になってきた感じかな

772 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

773 :名無し不動さん:03/12/29 08:59 ID:???
>>768
うち約2000万円なんですが…。

774 :名無し不動さん:03/12/29 22:06 ID:???
俺が買った某駅近物件
駐車場は全住戸の40%しか確保してないにも拘らず
周辺相場より二割程割安の賃料

でもなんと駐車場の申し込みが先着順だったので
俺が部屋を契約した時点で空き無し。抽選もなくあぶれちゃったよ

デベが言うには「そんなに賃料安いんだったら車買うかも〜」って言って
車持ってない人が結構申し込んだらしい。
これってどう考えても不公平だよな?

775 :名無し不動さん:03/12/30 13:31 ID:???
>768、773
そうですよ。マンソン買っちゃダメスレでさんざんガイシュツですが、
駐車場や駐輪代、管理費などでマンソンは月々の出費が大きい!
修繕積立金も長期でみるとバカになりません。6年目から跳ね上がるし、エレベーター
の取り替えや機械式駐車場のリプレースを修繕計画のなかにいれてないので、
実額はもっと必要なんです。
最初の割安さにまどわされた私はいま激しく後悔しています。


776 :名無し不動さん:03/12/30 17:18 ID:???
管理費と駐車場代を20年払い続けて2000万円なんて都心のマンションなら普通ですよ。
問題は、さらに老朽化して建て替える時。
だいたいどのぐらい払うんですかねぇ。やっぱ2000万ぐらいは覚悟しといた方がいいのかな?

でも建て直しに反対で、金を出さない人がいた場合は建て直しできないんですよね。
マンションって本当に難しいですね。

777 :名無し不動さん:03/12/30 18:54 ID:???
それゆえマンションはババ抜きといわれています。
そのうち移転登記するのにお金払うようになります。
むかし車が高級品だったとき捨てる人が考えられなかったけど、
今はお金払って引き取ってますよね。これと同じ。

778 :名無し不動さん:04/01/10 00:01 ID:???
まあ、マンソンなんてかっちゃだめってこった。

779 :名無し不動さん:04/01/10 00:07 ID:???
>>776
2000万円程度じゃあダメでは。なんだかんだでその倍程度
用意しておかないとまともじゃないと思う。
うちは、まだ新築入居1.5ヶ月だけど、20年程度の適当な
ところでうっぱらうか、賃貸にして別のところを買おうと
思ってる。

780 :名無し不動さん:04/01/10 16:10 ID:CcjDtOCj
>でも建て直しに反対で、金を出さない人がいた場合は建て直しできないんですよね。

円滑法ができたから、建て直しに反対の人が1/5だった場合は立ち退きさせられるよ。

781 :名無し不動さん:04/01/10 18:31 ID:???
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782 :名無し不動さん:04/02/22 02:39 ID:???
>>768

うちなんて2400万w

戸建てにすりゃよかった。デベの利益と合わせて、たぶん
マンション買ったせいだけで4000万くらいドブに捨ててる。

ローン金利も別途、2000万くらい捨ててるなぁw

783 :名無し不動さん:04/02/22 02:49 ID:Z0VjzXp/
三鷹市にある某財閥パークハウスは月5000円です。マジですよ。
ただ敷地内にお墓もセットされているのでご了承下さい。
お隣には層化もあります。信者の方は便利かと。

784 :名無し不動さん:04/02/22 11:30 ID:???
>>782
そうだよね。ホント
マンションなんて駅近なら利用価値はあっても資産価値なんて無いのと同じだよね。
建物は竣工後から年々年老いていくわけだし、土地の持分(共有ってだけで実質意味無いが)なんて雀の涙。
改修工事を繰り返し、老後も管理費、積立金を支払うことを考えるとなんだかなーって気はする。
そもそも戸建てより設備が多い時点で余計な経費がかかりすぎるんだよね。
戸建てにしておけば良かった。

駐車場問題といえば、フロント×理事会で相談し、総会で審議した結果、
うちのマンションでは必要台数分、近隣の駐車場を管理組合名義で借り上げました。
利用者は敷地内利用者と同じく、管理費、積立金と一緒に引き落とされ、管理会社が地主に支払い代行してます。(敷地内外の価格差はありません。)
今のところ借り上げ金額=使用料ですが、借り上げ金額≦使用料になっても、借り上げ金額≧使用料になっても、
余剰金、不足金は一般管理費で収納、支払いするので利用者の中で不公平は出ません。
敷地内、外での、位置関係の問題で2年おきに抽選で位置を変えることになってます。


785 :名無し不動さん:04/03/04 13:13 ID:???
マンション買って駐車場代払う椰子の気がしれん

786 :名無し不動さん:04/03/06 15:03 ID:???
>>784
うちの駐車場もそうですが、管理組合名義の契約は効力ありますよ。
取りっぱぐれないですからね。
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1016114494/784


787 :名無し不動さん:04/03/16 22:13 ID:nYaoI99T
マンションって現在4000万の物件が1500万ぐらいなら買ってもいいけどねえ。

はっきり言ってぼったくり杉。

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