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売買営業でエースになる為の作戦・Vol.1

1 :攻撃的MF:02/08/04 23:46 ID:gv5w2Tup
明日のエースになりたいお前ら、知恵を出し合いましょう。

2 :仲介屋です:02/08/05 23:20 ID:wlosHcLa
電柱と仲良くしましょう


3 :ぼくも仲介屋:02/08/06 01:15 ID:???
とりあえず
ぼくが、撒ききれなかったチラシ
100000枚撒いてください。

4 :販社:02/08/07 00:45 ID:dTZulhCr
>3
ま、10万枚というのはネタっぽいけど・・・ホントに同業者だとしたらかわいそうだから、いいこと教えてあげる。

チラシ、宅急便で自宅に送り返したんだろうけど
まぁ、それもいいんだけどさ

俺は、「大規模分譲マンションの集合郵便受け」に2枚づつ入れたり、「チラシ捨てごみ箱(集合郵便受けの脇に置いてあったりする)」に捨てたりして、その日のうちにさばいてる。



5 :名無し不動さん:02/08/07 01:16 ID:+VrTSe3T
今も昔も手まきは基本?!
日産(車)の営業には恐れ入った!約10年以上同じ地域に名刺付チラシを
定期的に戸建て・マンション全てに撒いて、今や俺も、名前をフルネームで
覚えてしまい・・今度、そのおっさんから新車マーチを思いっきり値切って
(指値?)買うか迷ってる・・・”仲介歴約15年”

6 : :02/08/07 13:01 ID:6Geh/kim
営業って毎日どんなことをやってるんですか?


7 : :02/08/07 17:16 ID:wPxiKuAy
チラシ配りってどんな感じでやるんですか?

8 : :02/08/07 20:26 ID:wPxiKuAy
宅建取ったんで不動産(売買)の会社の面接を受けようとしたら知り合いにおまえにはムリって言われたんですよ。
売買の営業ってどんなことをやるんですか???

9 : :02/08/07 20:35 ID:wPxiKuAy
ノルマとかやっぱりあるんですか?
入社後何日以内に家を売れないと解雇とかあるんですか?
平均的な人は1年で何件くらいの物件の仲介を成功させてるんですか?

10 : :02/08/07 21:15 ID:KbsZgkAb
ネタじゃないのにレス附かない。。

営業ってモデルハウスで待機してればそれでOKなんですか?

11 :名無し不動さん:02/08/07 21:40 ID:FIUw1Sea
あほか、おまえら。そんなことなんでただで教えたらなあかんねん。
>>8 知り合いの言うことが正しい。

12 :名無し不動さん:02/08/07 21:51 ID:???
>>8
リカちゃん人形ごっことか〜トレカ交換するらしい。藁
>>10
待機だけじゃ無理!
そこにくる女性と応接セットのソファ〜でやらねば!
>>7
クスリでラリってる気分でGO!藁

13 : :02/08/07 23:40 ID:6S3Te6Ys
レスが附いたのは嬉しいけどもう少し情報ください。

求人票の仕事の内容。

1.宅地開発販売業務
2.不動産の賃貸並びに管理業務
3.宅地建物取引業全般

気になるのが必要な経験・免許資格の蘭にマイカー所持者って書いてあるところです。

現役売買営業の人居たら今日どんな仕事をやったか教えてください。

14 : :02/08/08 00:14 ID:mrOXP66k
管理人が不動産売買の営業日記を書いてるサイトってありませんか?

15 : :02/08/08 00:28 ID:mrOXP66k
http://uwasa.uruma.gr.jp/uwasa_gyokai_tateuri.html

こんなのしか見つからない。。

16 :名無し不動さん:02/08/08 00:50 ID:???
は・・・!低学歴の寄せ集めが。。。

17 : :02/08/08 15:46 ID:7nAq6kJX
将来のエースになりたいものですが仕事の内容に

戸別訪問(飛び込み)

って書いてない場合はどんな営業をすれば良いんですか?
っていうか売買の営業の種類を教えてください。

18 :名無し不動さん:02/08/12 19:43 ID:sDwqFDqU
体力。
毎日手撒き。
金・土・日チラシの日は他人より早く出社しろ。
常に電話は他人より早く取れ。
客に信用されろ。
レインズ・アットホーム・住宅情報誌は毎日見ろ。
実務に必要な知識は常に勉強しろ。
トップの人のマネをしろ。
仕事を好きになれ。
客の悪口言うな(口に出すな!)
他業者の悪口言うな!
トップになってもタカビシャになるな。
取り合えず100件以上契約しろ。
不動産屋は経験!そして・・・
体力。


19 :名無し不動さん:02/08/12 22:43 ID:vmIUUfVa
実際その通りなんだよね。。。。
おりゃーと一足飛びにはだれもいけないわけなんだな。

20 :名無し不動さん:02/08/12 22:54 ID:???
ヤパーリ地道にってことなんだなぁ
広告の出る日は受話器に手を置いて待機ってか?

21 :リハウスくん:02/08/12 23:02 ID:8XAs/xQy
うちは電話よりか来店の方が多いかな。
先月から何やっても全然電話ならねー。

ステカンの方がなるよねえ。

22 :名無し不動さん:02/08/19 13:19 ID:C3OaAcUJ
エースになる為には今まで書いていた事はもちろん。一番大事なのは相手の内心を読み取れる感覚の必要。地道にやっても、そのセンスがないとダメ

23 :仲介屋です:02/08/19 16:47 ID:FfwFl6bm
契約しちゃえば毎日ヒマヒマ
昼サロ・鮎つり・ゴルフの練習・パチとかなり忙しい??
4年目になるけど週末の予定がばっちりはいってれば
その準備が済んでしまえば 暇なのねん。 フルコミだよ〜ん

24 :30歳営業部長:02/08/19 17:33 ID:djdSgOL3
みんなポスティングって何枚くらいやってる?
オレは気の向いたときに1日500枚くらいやってるよ。

でもポスティングって効果あるのかなぁ・・・

25 :らったた:02/08/20 01:02 ID:c8Ylw0Lf
>24
まあ、普段してない運動と思えば。
空地空家の所有者当たる方が効率はいいはずだけどね。


26 : :02/08/20 03:13 ID:+dP9ADKO
ここの書き込み読んで売買は諦め付きました。
みなさんレスありがとうございました。
すっごく参考になりました。

27 :名無し不動さん:02/08/25 02:19 ID:uoNY2Is+
諦めないで・・・
売買仲介は楽しいヨ!?
ね!リハウス・ステップの皆さん

28 : :02/08/26 23:43 ID:0lEg46d9
ここでレスがないってことはやっぱり楽しくないんですか???

29 :仲介業者:02/08/26 23:56 ID:???
私は週に7000枚まいてます。マンションの空き部屋調査も兼ねて。

30 :名無し不動さん:02/08/27 01:02 ID:oLOWbmiz
いや、楽しい。
但し契約すれば・・

31 :名無し不動さん:02/08/27 01:41 ID:???
電話で新築マンションの分譲案内ってやりますか?

32 :名無し不動さん:02/08/30 19:05 ID:7AIz/zF0
age

33 :名無し不動さん:02/09/01 23:30 ID:KiFRqlct
>>31
ウチニキタ電話「ヒツウチ」
なぜなんだ?

34 :販社:02/09/06 00:35 ID:F6kWgpbI
>>31
やるよ。テレコールっていうんだ。
俺、毎日やってる。

>>33
それはね・・コールバックか゛うざいから。
(俺は通知でやってるよ。「ヒツウチ」だと話聞いてもらえないから)


35 : :02/09/06 15:42 ID:6HZwEpFk
今日マンション売買の営業って求人票を見つけました。
22〜40って給料の幅広すぎ!!
勤務先はモデルハウスらしい。

これってどんな仕事やることになるんだろう?

36 :名無し不動さん:02/09/06 19:47 ID:XJ3ylkES
>>34
>「ヒツウチ」だと話聞いてもらえないから
そうだよね普通は、
たのんでないのに知らないところから非通知で電話きたら
相当いかがわしい会社なんだろうと思うよ

37 :名無し不動さん:02/09/08 19:02 ID:qGSvDkqm
A希望者いないなぁ

38 :名無し不動さん:02/09/09 20:46 ID:zddl6n2z
えーすを
ねらえ

39 : :02/09/10 21:00 ID:rSFzqDfa
マンション売買の営業ってどういうことをやるんですか?
やけに給料が多いんで怖いです。

40 :名無し不動さん:02/09/12 06:38 ID:xd1X+vi7
素人にはおすすめしない・・
選らばれた男達の世界

41 :名無し不動さん:02/09/12 12:14 ID:???
>>40
実際はあちらこちらで選ばれなかった男達の世界だよね。

42 :名無し不動さん:02/09/14 17:03 ID:gHJIDKkG
>>41
・・身も蓋も無い

43 :名無し不動さん:02/09/18 04:51 ID:vJJ56JHp
同じ営業でも新築マン・新築戸ダテしか知らない・やった事ない人は”仲介”来ると
皆、言います、大変・面倒くさい言って・・
最近は管財・差押・事件物・物件多いから途中入社の”業界経験済新人?”よりも
返ってまったくのド素人の方が使えます。
夢中で仕事覚えようとするから。
頭でっかちの経験なしバカ「主任者」が最近多い。
そんな奴には仕事教えたくない!
ステップ・リハウス・昔のオオクラヤ・信託系住販等で・で最低5年以上
転職(同じ会社に居たらダメ!)して又5年以上計10年以上
”仲介”してからうちへコイ!!!



44 :???:02/09/20 07:53 ID:???
経験や努力も多少は必要だが、営業とは 「センス」で決まる。センスのない人は絶対にエースにはなれません。

45 :名無し不動さん:02/09/25 16:10 ID:5cUpwJxW
age

46 :名無し不動さん:02/09/27 02:49 ID:7sICynsH
金に執着心の有る奴がトップ・エース。


47 :名無し不動さん:02/09/27 12:37 ID:jKET2mUY
売組のトップ・スター

48 :日本保証互助会 渋谷店:02/09/27 12:42 ID:???
入居〜ローンまで幅広く貴方をサポート!
日本保証人紹介業協会推薦店ですので安心です。
保証人でお困りの方、ぜひ一度ご相談ください。

49 :名無し不動さん:02/09/27 12:51 ID:i9P9VG7w
男前(美人)でないと難しい
みたいですよ。

50 :名無し不動さん:02/09/29 10:01 ID:T5p7Fk6u
up

51 :名無し不動さん:02/09/29 19:34 ID:QJi3RPZV
売媒介いっぱい集めて両手。
一番の近道です。
そのためには
あれこれ考えるより
ポスティングが手っ取り早い。

ステップより

52 :名無し不動さん:02/09/30 19:09 ID:rBDlTZVL
age

53 :名無し不動さん:02/10/05 09:31 ID:eBmigVaP
ちらしで釣れるのは
大抵、金はあるが周りに相談できる
不動産関係者がいない優良物件(カモねぎ)
・・なのか?

54 :名無し不動さん:02/10/05 17:08 ID:qwRdt2ze
会社の反響電話の線を自分の電話につなぎ替えましたが、何か?

55 :真面目な営業マン@デベです:02/10/05 17:23 ID:???
誠実に営業対応していればちゃんと実績に繋がります。
小手先営業はアフターで必ずトラブルを起こす事が多いですね。
当然、私達事業主に責任追及が回ってきます・・・
ハードセールス系販社の方達と話すと申請、建築構造、市場に関する知識に
乏しいケースを見掛けますがちゃんと勉強して欲しいです・・・

56 : ◆IGEMrmvKLI :02/10/05 23:34 ID:41nsms5q
>>55
売ってなんぼじゃい!!
このインテリ担当が!!
てめぇで売ってからもの言えや。
不動産は知識じゃのうて、気力・体力・根性で売るもんじゃ!

販売力=(交渉力+知識)×やる気←気力・体力・根性

わかる??

57 :名無し不動さん:02/10/06 00:21 ID:Ie2vBmmq
>56

でも買う側から言えば、こんな人からは買いたくないな・・・

58 :名無し不動さん:02/10/08 03:47 ID:???
営業論かぁ。。。
不動産歴13年で現在33歳の私が、ベテランさん前にして語るのもおこがましいが、
街の仲介屋で最初っからフルコミ(歩合30%)でやってきた私としては、
まず食う為が第一で営業成績は二の次でとにかく必死だった。
幸いにも現在は零細企業ながら経営者になって、安定して月100万円給料を取れるようになったが、
一方で営業に専念出来ない分若干の減収にもなってる。
まぁ、数名いる社員を育てていけば更なる向上ができると期待しているんだけど。

そんな私の意見を少々・・・。
初心者は、とにかく1人〜2人の客の事を四六時中考えてろって事です。
「どうやったら自分の言いたい事が伝わるか」「どうやったらお客の本心を理解できるか」
「どうやったら、どうやったら・・・」ってね。
多分効果の出なかった考えが99%以上を占めると思うし、結論は決まらない客はどうやっても決まらないって事に行き着くと思う。
でもこの時に考えてた手法が自分の「ひきだし」の一つになっていって、段々と一人一人のお客の見極めが早くなっていく。
そして「決まるお客をいかに取りこぼさないか」の重要さを理解できれば初心者卒業って感じだと思う。
中級者は、決まるか決まらないか微妙なお客を成約に持っていけるレベルぐらいで、
ほとんどの営業がこのクラスで甘んじてるように思う。
本題のエース級と言うか、一人前の営業と言えるのはお客を導いてあげられる人だと思う。
しかもお客自身が導かれたと感じさせずに「その気にさせる」事ができる営業。
「営業とは物を売るのではなく自分を売る事だ」とはよく言ったもので実に奥の深い言葉だと思う。
営業マンの会話は物件の話題を1としたら雑談9ぐらいでいい。
物件の事を多く喋り過ぎるヤツに営業のうまいヤツはいない。
流暢なトークは不動産営業には不必要。
一人で完璧な営業を目指さず上司や部下を上手に利用しろ。
物件の良し悪しは自分が決める事ではなくお客が決める事。
などなど、初心者の頃に思い悩んだり失敗した事をいかに教訓にできるかがポイント。
もちろんプラスアルファを目指すならこれ以外にもたくさんあるが、企業秘密(笑)かな。

59 :名無し不動さん:02/10/08 14:44 ID:???
>>58
(・∀・)イイ!

60 :名無し不動さん:02/10/08 19:21 ID:???
ちょっと面白くなってきたのであげ

61 :未経験:02/10/09 01:12 ID:???
「営業」て職には当たり前の事なんだけどね。
この業界の人達はそんなこともわからない人が多いみたい。
物は違ってもやることは一緒なのに

と、思ったのでこの業界に転職することにしましたw(内定済み)

まともにやれば普通に成り上がれると確信してますのでね

62 :名無し不動さん:02/10/10 00:21 ID:sHvwUNxT
ガンガレ

63 :名無し不動さん:02/10/10 22:51 ID:HHNt6koJ
>58さすがですね。
けっこう当たり前のことかもしれないけど、それを実行できたから今のあなたがあるんでしょうね。
業界は違うけど勉強になりました。

64 :名無し不動さん:02/10/10 23:18 ID:XHyA2XVO
>知識じゃのうて、気力・体力・根性で売るもんじゃ!

 この人↑ 不動産屋にしとくの もったいないな。
  害夢省の 対北朝鮮交渉要員とかになってほしい。

65 :今岡誠:02/10/10 23:19 ID:qUGQb1HM
(‘ ε ’) 「嫁がネイルサロンやるとか言ってるモナ。
       イイ物件探して欲しいモナ。」

66 :名無し不動さん:02/10/12 18:58 ID:???
>>58
俺が買った不動産屋の営業さんはそういう感じの人だったよ。
最初は法律知識に関しては乏しいのかなって思ったけど、具体的な質問したら実に明確な答えをくれて驚いた。
この人の薦めてくれる物件なら大丈夫だろうとさえ思ったもんな。

67 :名無し不動さん:02/10/15 00:11 ID:8fY03UCb
そういう人っているね、
逆に
第一印象が業界っぽいのは・・
見かけ倒しだったりすることも・・

68 :名無し不動さん:02/10/15 00:15 ID:???
>58
勉強になりますた

69 :58:02/10/16 00:37 ID:QT63Vbs5
反応いただいた方、ありがとうございます。
調子に乗って能書きを書きましたが、
これを実践するにも、その為のノウハウがあると思います。
人それぞれ体型や声や顔など、変えられない部分もありますし、
雰囲気などのように相手が受け止める印象によるものは自分で把握し難い事もあります。
お客が札束に見える時には背伸びした営業をしがちですが、自然体が一番です。
その為には自己暗示をかけるように「物件に惚れて、客に惚れて、上司や部下に惚れる」事が大事。
物件を褒める時は周辺住民を上手に利用し、
客を褒める時は、直接本人ではなく旦那の事なら奥さんへ言う。
上司を褒める時は叱られた事を話し、部下を褒める時は生真面目さ一生懸命さゆえの失敗談を話題に出す。
そんな話をすれば自然と愛着も生まれ特別な存在になるし、あわよくば気に入ってもらえる。
自慢話などしなくても十分だから自分自身無理が生じず自然体でいられる。
そんな中から自分の営業スタイルが確立されていくんじゃないでしょうかね。
もちろんケースバイケースですから、結局はいかに自分の営業しやすい環境を作るかって事です。

70 :E業者:02/10/16 01:05 ID:???
成り上がり経営者って自分の意見(経験)しか信じない
回りの意見に耳を傾けたふりして、最初から結論は自分の中にある。
だから、成功する。


理屈で成り立つ商売じゃないです。不動産屋は
こんな粗利のある甘い商売は他業界の方には
理解できないでしょう。
こんなデフレ時代でも、5000万円で仕入れた土地が、分筆(諸費用50万円)しただけで翌月に2500万円×3個=7500万円で売れるんです。
綺麗事じゃないんです。世の中金で商売してるのが不動産屋。。。
ついでに、頭を下げないで売るのが不動産屋。頭下げてまで、下げたからって買ってくれません。
物件を気に入ったから営業マンがイイ人にみえるんです。

不向きの人はしょせん使い捨て。せいぜい零細不動産屋で社長の番頭が出来るように頑張りましょう。




71 :E業者:02/10/16 01:20 ID:???
>>58さんの意見に近い事を言ったつもりです。

>>61さんせいぜい頑張って成り上がってください。営業マン感覚では限界がありますけど。

72 :E業者:02/10/16 01:25 ID:???
さっきの粗利の件
他業界の営業マンは勘違いしやすいかもしれませんが
企業じゃなく個人の粗利です。念のため。>>58さんもそれ位の事はそろそろ日常でしょう。

73 :名無し不動さん:02/10/16 02:05 ID:cssYrqDH
私は完全歩合50%の所で働いています。
決済ベースなので、給料日は決まってませんが
最低でも月100万は、頂いております。
ちなみに今日現在で今年頂いた給料は3000万超です
ちなみに、ステカンは週600枚位です。

74 :名無し不動さん:02/10/16 02:08 ID:???
>>58
いいこというね。その通りだと思う。

75 :リハウス社員:02/10/16 09:58 ID:+D3BcGV2
>>73
ステカンってただ電柱に両面テープではるやつですか?
それとも木の枠で出来てるヤツっすか?
反響は凄いですか? 質問ばかりでゴメンなさい
私もリハウス社員ながらそろそろケータイ番号を記載した
ステカンを会社に内緒で考えてます。。。

76 :名無し不動さん:02/10/16 11:12 ID:tmaZNwgB
>>75頑張って

>>58まぁ サラリーマンだな、きっと。

77 :名無し不動さん:02/10/16 11:48 ID:???
>>73
なんで売り主やらないの?
もうやってるの

78 :名無し不動さん:02/10/16 11:55 ID:u8wSsyz2
>>77
ネタにマジレス恥ずかしいです。


79 :77:02/10/16 12:39 ID:Ta56xSg8
>78素人?
そういう業界だよ不動産屋は。固定給料サラリーマンには理解できないんだろうけど。

80 :名無し不動さん:02/10/16 12:43 ID:???
車売るのとは、訳が違う。人がいい、営業が上手いだけじゃ家なんか勝ってくれない。
物件情報があれば客は寄ってくる。素人に情報収集は無理。


その後>>58さんのような営業。

81 :リハウス社員:02/10/16 13:14 ID:+D3BcGV2
やっぱ水曜だけあって皆さんよく書き込んでますね

82 :名無し不動さん:02/10/16 13:25 ID:???
カキコしている営業マンは宅建持ってるもんね

83 : :02/10/16 14:24 ID:tmaZNwgB
諦めますた。

84 :58:02/10/17 00:54 ID:cYXzfHHk
ちょっと調子に乗り過ぎたようです。
一夜明け読み直したら>>69での書き込みは赤面モノでした。
スレの趣旨ともはずれてるし、当たり前の事を偉そうに言い過ぎでしたね。

>>70-72E業者さん
自論になりますが、仲介業というのは金銭リスクの少なさに魅力があると思ってます。
とはいえ、地元の低額物件で利益が少ない代わりにジックリ資金調達できる物件なら広告効果を考慮して手を出すようにしてますが、
転売は仲介にとっておいしい仕事ですね。
企業ではなく個人という意味がいまひとつよく分からんのですが・・・。

>>73
私もステ看板は営業マン時代にさんざんやりました。
以前は木枠のステ看を週に30本ぐらいのペースでしたが、
色々と問題点も指摘されはじめましたんで、その後は針金タイプの厚紙で50枚〜。
両面テープで貼る張り紙タイプはあまりやりませんでしたが、やる場合は最低でも50枚って感じだったと思います。
だけど、とにかく毎週やりましたし2回ほど捕まりました(笑)
一人で週に600枚は驚異的ですね、それだけの根性があればその収入もあり得るんでしょうね。
今は立場的にも自分は一切やってませんが、精神的にも非常にきつい仕事だと感じます。
逆にいうとそれだけに反響があった際はより一層一生懸命やりますけどね。

>>76
私はサラリーマン営業の経験は全くないですが、
長く不動産営業を続けていける社員を育てるためには、サラリーマン的な要素も重要だと思ってます。
そういう部分を乗り越えてフルコミッションで自立するのなら賛成できるのですが、
目先の高歩合目当てに基本の部分が抜けた完成品になって欲しくないんですよね。
そういう意味では当たってますね。

85 :名無し不動さん:02/10/17 02:12 ID:qwDQTXJT
>58さんへ
33歳にして落ち着いた物腰ですね。それに比べ76のなんと洞察力のないこと。
61の確かに成り上がるという表現自体が不動産=一攫千金と捕らえられているのかもしれませんが、
金に目がくらんで結果しか追い求めない=基本の抜けた人
も気にしてレスした所も気に入りました。がんばってください、そして同じ人間としてさらに住む人間の事を考えた営業を!

86 :名無し不動さん:02/10/17 20:49 ID:5QsOdPeJ
今時売りたくて売る売り主なんかいない。
買い主も客だけど売り主も客(売り主が業者ならなおさら)
買い主寄りになると、結論が長くなり手数料値引かざりえない状況が多い。
しまいには他業者から買われてイイ人で終わるか、物件を他に売られて買い主に怒られるか。
売った営業マンが勝ち。結果、御礼を言われる

買い主、だけを考えた営業が基本ではない。まともな商売じゃない事は確か。
同じ事をやっても、弁護士ならまとも。

87 : :02/10/17 22:30 ID:???
>>86
>買い主、だけを考えた営業が基本ではない
その辺はネゴシエーターが誘拐犯に「私は君の味方だ」って言うのと同じですよね。
本当は警察側なんだけど犯人側の代弁者であるかのように振る舞わなければならない。


88 : :02/10/17 22:50 ID:???
奥さんとやった事ある営業っている?

89 :変態営業マソ:02/10/18 14:59 ID:h7H9RCHv
>>88
呼んだか?
話聞きたいか?
今年になってからは33歳2児のママと30歳の奥様と実懇になりますた。
コツは決済前には絶対手を出さないこと(モーションもダメ)、
狙った奥サマのダンナに取り入ること、
お子様に好かれること、
緩急を付けた、それでいてマメなTELフォロー・宅訪、
この四点だけで、あとは普通の女性を口説くのと同じだと思いますが
他の経験者の方はどう思われますか?


90 :名無し不動さん:02/10/18 15:00 ID:???
こういう妄想大歓迎

91 :変態営業マソ:02/10/18 15:03 ID:h7H9RCHv
>>90
妄想扱いですか・・・
じゃいいや、もうやめた。

92 :名無し不動さん:02/10/18 15:03 ID:VdHgvP8n
>>90=>>89だろうけどなんか笑っちゃったよ。サンキュー。

93 :名無し不動さん:02/10/18 15:07 ID:???
満員電車内でまわりオヤジリーマンだらけ…イライラ
ドア付近のベストポジションをオヤジにとられ…イライラ

空いてる座席に座ったら両側オヤジに座られ…イライラ

隣のオヤジ足と肩を広げ始め…イライラ

不自然にギャルの後ろに並ぶオヤジ…イライラ

エロ視線でギャルを眺めるオヤジに…イライラ



94 :名無し不動さん:02/10/18 15:10 ID:???
もう妄想おわり?

95 :名無し不動さん:02/10/18 16:26 ID:5Aw7bX1q
>>75
73です。返信遅くなりすいません
ステ看板は紙だけのタイプでビニール針金で止めてます
もし自分でするなら携帯番号は怪しまれて電話の鳴りが悪いので
家の電話で良いなら、それにボイスワープをつけて携帯に転送すれば
良いと思いますよ。

96 :名無し不動さん:02/10/18 21:04 ID:qa1mjAee
>>86
私は買主よりも売主の方が大事です。
大手ゆえの特権ですが、
売主しっかり押さえて魅力的(価格下げ)な物件にすれば
買主なんていくらでも来るもん
案内して3日以内に返事できない買主なんか
切りはしないけど、保留にしますよ
本当は買って欲しくてウズウズしてるんだけど
その場では無理に押しません。
押せば押すほど手数料値引きの話が出てくるし
この客欲しがってるなと思うと逆にそっけない態度しますよ。
次の案内客と電話してるふりしたりして。
全部が全部そうじゃないけどね

買主必死でフォローしても所詮片手。
売主押さえとけば最低でも片手。
買主煽らないから手数料値引きもこっちがミスしない限りありませんよ
手数料もらってナンボだもん
案内の時点では正直、まだ客じゃないよ
ほかの不動産屋にも絶対行ってるし。
客だってクールに考えてるんだから
こっちが必死になっても平気で裏切るよ!

でも、契約したら公平にやってます。
物件の調査も手ぇ抜きませんよ


97 :76=86:02/10/18 22:36 ID:???
>>58さんの意見には同感だと思います。
その裏にある綺麗事ではない不動産取引を理解しての発言というのも解ります。
が、それにただただ賛同し営業職と不動産屋とを同じに考えてるヤシは、その他鉄砲玉で終わりでしょう。使い捨てという事です。

>>96
>案内の時点では正直、まだ客じゃないよ
>ほかの不動産屋にも絶対行ってるし。
>客だってクールに考えてるんだから
>こっちが必死になっても平気で裏切るよ!
経験が物語ってますね。契約して客。私は零細ですが売主のが大事なのは同じです。
何千万の物件を、
たかが不動産屋の営業に全幅の信頼を寄せる訳がありません。
客のが上手ですよね。世話した客が他で買ってもありがとうだけで済ますんだから。
自分だから買ってくれたって客は年間3,4人位じゃないでしょうか。
殆どは気に入った物件を、たまたま紹介したからイイ営業マンだって言われてるだけ。。






98 :名無し不動さん:02/10/19 22:56 ID:cuGKf4P+
>96です。
いい物件=価格の崩れた物件。
女と同じだと思います。
見た目いい女でもお性格悪きゃ抱く事はあっても結婚はしたくない。
表状よい物件、案内はしてもらうけど買いません。
同じだと思います。
だから売主に重点おきます。
決まるまでは。

99 :名無し不動さん:02/10/20 22:41 ID:???
ageとけ

100 :名無し不動さん:02/10/20 22:43 ID:???
ageとけ。

101 :リハウス社員:02/10/20 23:35 ID:edsmev3/
うーむ・・・。このスレは熱いです!私はまだまだ
若く誠意だけで営業してるので諸先輩の話は為になります。
水曜日最初から読みなおそっと!

102 :96です:02/10/21 00:01 ID:f8JBWpuX
101さん
誠意だけで営業するのは悪くはないと思います。
水商売の女しかり。
騙されて石は積み重なる。
騙されて、上司に罵られ、経験積み重ねてください。
でも、誠意、心の片隅に置いといてね。
必要になる時あるから。

今、会社帰りです

103 :97:02/10/21 13:35 ID:geeyjggj
>101
102さんにハゲドー
せっかく不動産屋やってるんだから、10年位で独立できるよう頑張って下さい。
誠意は基本です。

104 :名無し不動さん:02/10/21 14:17 ID:???
昨日、宅建の試験だったワケだが、君らは当然主任者なのだろうな?
主任者資格は接客の上で最低限の誠意だと思うぞ。
主任者になる知識も無く接客するなんてお客に対して失礼極まりない。
主任者であっても実務経験がなきゃダメだ。しかし経験はその前提になる法的知識が
無ければ単なる体験で終わってしまう。
エースになる前にお客に信頼されるにはどうあるべきかをまず考えよ。

105 :96です:02/10/21 15:20 ID:f8JBWpuX
宅建とコンサルは一応もってます。
でも知識に関してはまだまだ知らないこと沢山あると思います。
それも積み重ねだと思います。
しかし宅建はなくてもトップセールスにはなれると私は思ってます。
宅建は重説するための許可証みたいなものだと思ってる。
営業とはあまり関係ないような気がするのですが間違ってるかなぁ?

これから価格を下げに売主訪問します。魅力的な物件にしたいです。その方が重要です。


106 :97:02/10/21 20:56 ID:geeyjggj
宅建は、アフォ揃いと思われがちな不動産屋の最低限の見せかけ。
でも一人で登記迄出来ないのでは、営業以前だと思われ。

金があれば宅建要らないし、使い捨て社員になりたくなければ、宅建くらい取る。

107 : :02/10/21 23:40 ID:???
ooo

108 :名無し不動さん:02/10/22 13:03 ID:???
独自の売主確保方法を実施!(口外しません)
そして、出来るだけ両手若しくは、買主付けば
買ってから転売をしています。

税務署が怖〜い。

109 :97:02/10/22 13:48 ID:PqOQdkAJ
>買主付けば
>買ってから転売をしています。
税務署よりも引っかからないように気をつけて下さい。
買い付けは信用ならないから。
特に最近は金に詰まった業者や一般顧客。
一般顧客がブローカーを詐欺罪で告訴。ブローカーはただ物件が挙がらないだけなのに…
業者もブローカーは利用するだけが基本。信用より何千万円のが大事です。
いくつか見てきました。

まさか、売り渡しだけで、転売してから買ってないですよね。

110 :108:02/10/22 16:59 ID:???
>>109
中間省略です。


111 :bloom:02/10/22 17:02 ID:4/tAxEoU

http://homepage.mac.com/bloombloom/

112 :名無し不動さん:02/10/22 17:26 ID:???
>110
それは税務署より警察(110)のほうが怖いな!(w

113 :97:02/10/22 21:10 ID:euMMapwf
もし決済金が無いのに中間省略を繰り返して、決済出来ない事態がきたら、、、、手付放棄なんて甘く考えないほうがいいYO。。。。。
中間省略3、4回やれば4、5千万円は貯まるだろうから、
早いとこ、まともな売主になったほうが良いと思われ。

114 :リハウス社員:02/10/23 11:39 ID:???
諸先輩方におたずねしますけど、買うか買わないかで悩んでいる
お客様に対して、必殺の一言!みたいなのありますか?
私は『7割気に入っているのなら、買って後悔することはありません!
もしそれ以上求めると7割を越える物件が無かった時、この物件(今検討中の)
は売れていて、あの時買っていれば・・・、あの時あなたがもっと押してくれれば、
あの時、あの時・・・という事態になりかねません!!ご決断を!!!』と言って
お客様を詰めます。
このスレは熱いので成績優秀な先輩方のお話を御願いいたします。



115 :108:02/10/23 11:55 ID:???
>>113の97様、御鞭撻ありがとう御座います。

 実際には、売主にもなり乍、物件と人と状況に
応じて中間省略を・・・臨機応変にやっています。
 今後も、このスレのご意見をも参考にさせて
頂きながら、精進する所存です。

116 :名無し不動さん:02/10/23 23:28 ID:M5rxVoUO
○○ジショのエースの方
未だに悲痛討ち電話する
愚か者を叩いてください


117 :58:02/10/24 00:24 ID:lFJbMeYy
>>114
あくまでもお客次第だから、万人共通の決め台詞っていうのは難しいよね。
個人的にはだけど、必殺の一言っていうのは厳密には無いんじゃないかと思う。
詰め段階で言った台詞は、すべてセールストークだと思われても仕方ない状況だし、
そう思われた時点でどんな言葉でも信憑性を失いかねない。
ただ、お客によっては背中を押して欲しいだけの人もいますから一概には言えませんが、
気に入らない物件では悩まないって事は共通ですよね。

動産を衝動買いするのと訳が違いますので、大多数の人は決断する事にプレッシャーがあるんです。
そしてそのプレッシャーは「後悔(失敗)したくない」って気持ちから表れるものだと思います。
後悔しない為に考えて「正解」とされる答えを探しているのだと思いますが、
これは結論の出ない考えを同道巡りさせて悩んでるだけ。
言葉を変えれば、大義名分を探しているんです。
つまり、購入後に満足しない部分があった場合の自分の中での言い訳ですよね。
詳細は個人差もあるので避けますが、最終的に決め手となるのはこの辺を突いた言葉ではないでしょうかね。
ちなみに必殺の一言でもないですが、終盤に自分がよく使うのは、
「私はこの物件を売らなければいけない立場じゃないですが・・・」のように仲介である立場を利用したり、
実はすでにクリアできている事を、あえて「○○○さえ△△△であれば・・・」
のように問題点や不安点を一点に集中させて、いわゆるキッカケを作ってあげたりですね。
もちろんそれぞれに布石があっての事ですから千差万別ですね。


118 :名無し不動さん:02/10/24 13:41 ID:???
リハウスなら中古がほとんどでしょ?
ならば衝動買いさせるために結論早くとるようにしないと
中古なんだから見て行けば行く程ボロ出てくるんだから。
時間かけたら負けだよ。
瑕疵ならば隠す訳にはいかないけど、汚れ、キズなんて当たり前じゃん。
新築価格で売ってるんじゃないんだから。

それをリードするのが仲介の営業マンだと思うよ。
お客さんのためになんてじっくり構えてたら決まるもんも決まんないよ。
買付書いた後でも客はチラシ見て他の物件探してるよ



119 :名無し不動さん:02/10/24 19:23 ID:TlEdvt8R
>>114
マンションなら3〜4軒位見せて
「どれに決めますか?」
客「えっ あー じゃあ最後に見せてもらったやつ」

てな感じになる事あるよ
試しにやってみたら?

私、これで年3件くらい決めます。

120 :97:02/10/24 21:03 ID:TS36vzlQ
>>119
私も、ミニ戸建業者ですが、そうです。
買う時は買う。買わないなら早く断わらせる。話しを進めれば、客が勝手に断ります。
客の購入する背景(意志etc)が煮詰まっていなければ、待ってても買いません。
煮詰まってるかを把握するのが数を売るには大事かと。。
でも一度断わられても、その物件&客は要注意!
買い付け書いた事ある客は、一度は決断した訳だから殆ど買います。
あと試しに大幅値引きの買い付け書かすのも手。でも判断を誤ると客が気に入ってたのに買えなくなりますYO
言葉で買わそうとしても、私には大抵は無理です。

121 :名無し不動さん:02/10/24 21:09 ID:???
○仲介の場合は、売り物件を探すのが仕事。
○売り主(業者)の場合は、買い主を捜して買って貰うのが仕事。

こんな認識ですが、間違ってますか?

122 :? :02/10/24 22:32 ID:GZm6ju2x
>>121
たぶん大手のDQNサラリーマン。

仲介は買主を探した方が売れる。

123 :名無し不動さん:02/10/25 04:14 ID:ZqyWSrc0
リハウス・ステップ・リバブル・他・の方々、半期で5000万(店単位)いった?
但し23区内の店舗で・・

124 :58:02/10/25 04:15 ID:TRK7B+7D
ちょっと質問です。
ビシッと詰めた上で断りの入った客が、再度仕切りなおして成約になったケースってどのくらいありましたか?
零細の弱みかもしれませんが、かなり可能性が低く思っています。
つまり、詰める機会はワンチャンスぐらいの感覚です。
内容的には>>120さんに非常に同意なんですが、
煮詰まっている客のタイミングを見計らうのが、営業にとって非常に大事な部分だと思います。
ちょっと違うのは、このタイミングを逃した客はしばらく買いませんし、逆に決断できなかった客がタイミングを逃すのだと思います。
おそらく>>118さんの最後の1行にある客が最後の悪足掻きで連絡や来店してくケースが多いのだと思います。
だから、あえてちょっとした裏技を使うのですが、初期状態にあるお客を教育していただける業者さんには感謝してます。
不動産業者としては同類でもそれぞれに役割分担があるのだなと改めて実感します。
ちなみに私は、不動産が相場である以上一長一短が必ずあると思っています。
これは我々零細にとっては生命線で、都市銀行とノンバンクの差だとも思ってます。

125 :97:02/10/25 13:56 ID:11Nd37Le
>>124
確かに、一度タイミングを逃した客は、次が難しいかも、
私はそういう客は2ヶ月以内に強引に詰めます。それででも駄目ならダラダラ1年2年は追ってタイミングをはかります。一度詰まった客は把握度合いが濃いからやりやすいです。客も自分にさらけだしてるから楽らしいです。それでも、他地域を突然買われたりして失敗しますが。
客を好みで追客したらいけない、と私は言ってます。
当社の客で、買い付け書いたり、案内されたり、会社に電話くる客は、2年以内に3分の2以上は買ってます。
新規顧客と合わせれば結構売れますYO

126 :97:02/10/25 14:06 ID:2uEeKZwf
以上は零細だから出来る売り方かもしれません。
年間、営業マン1人当たり、3000〜5000万円の手数料売り上げです。
ステ看業者には物足りないかもしれませんが、私は充分です。

127 :リハウス社員:02/10/25 22:49 ID:???
ステカン業者ってそんなに儲かるんですか?

128 :名無し不動さん:02/10/25 22:52 ID:???
MR近くに設置したスレ看は、全て撤去します。
みなさん、他社のステ看を、どうしていますか?

129 :名無し不動さん:02/10/25 23:02 ID:???
大阪は条例で禁止されているから遠慮なく排除していますが。

130 :名無し不動さん:02/10/25 23:10 ID:???
>>129

いや、どこでも禁止だと思うが?
あんまり酷い場合は、警察か土木事務所に電話して撤去させます。
自分の所は棚に上げてですけどね・・

131 : :02/10/25 23:13 ID:???
http://www2a.kagoya.net/~adults-toybox/sample1.wmv
http://www2a.kagoya.net/~adults-toybox/sample2.wmv
http://www2a.kagoya.net/~adults-toybox/

132 :ステ看業者:02/10/25 23:22 ID:???
うちは、ステカン4人で月5000枚やりますが、年間一人7000万平均売り上げます。
短期勝負で独立目指して一直線。
給料フルコミ6割。
長くは無理だよ、違法だから。
会社は潰してナンボ。
また作ればいいし

133 :名無し不動さん:02/10/25 23:29 ID:???
>>132

平均で、月に何回くらい警察に捕まるの?

134 :名無し不動さん:02/10/26 11:37 ID:???
>>133
1回

135 :アホ:02/10/26 11:38 ID:???
転職した方がいいんじゃん

136 :名無し不動さん:02/10/26 11:45 ID:???
↑転職したくても。仕事が無い・・・・・

137 :名無し不動さん:02/10/26 11:50 ID:???
ステ看のせいで交通事故死した場合とか、訴訟になったらすごいことになるな。
○ステ看業者
○売り主(不動産業者)
○警察(自治体)
○土木事務所

訴えられるのは、こんなところか?

138 :名無し不動さん:02/10/26 14:11 ID:GfguoXKR
>>123
そんなの郊外の店でもいくよ
>>125
ちょっと甘いんじゃない?
本当に不動産屋か?

一回買付潰した客が同じ店で成約する確立なんて5%くらいだな


139 :名無し不動さん:02/10/26 14:38 ID:???
これは良スレ!勉強させて頂きます。

140 :97:02/10/26 18:43 ID:GfguoXKR
>>138
私が甘いかは知らんが
買い付け潰した客を他業者で買わす方が、
営業のやり方として、よっぽど甘い。

買わせようとして断られて、次が無いのかな。プライドが傷つくのかな。それでも物件は紹介しなきゃ。
自信がないから断られた客を追客出来ないのかな。

前にも書いたが、客が気に入ったら断らせる営業をして追客して、新規顧客と平衡しないと数は売れない。
うちは、一度潰れた客の7割位は買ってもらってる。
なんで他業者にあげる必要がある?

141 :名無し不動さん:02/10/26 19:41 ID:GuqMD+Yl
>>140
2年は時間かけすぎ。ってこと
買い付け潰されたら次の土日までには
次の物件で契約する勢いなきゃ

142 :名無し不動さん:02/10/26 20:38 ID:IMhjNV1v
第一印象と知識、話題豊富さ
口のうまさと
体力、健康、忍耐力、マメさ。
But金がより欲しけりゃ失う物もあり

143 :97:02/10/26 21:45 ID:fEfvII/f
即決は基本。
言ってるのはそれ以外の事。
たしかに2年は永い罠
でも、買うのは客だからな
それを繰り返してれば、客が途切れず、売れない時期が少ない。


それと根本的にステカン屋とは、考え方が違うと思われ
ステカン屋の社員は使い捨てだから。
ステカン屋さんは、早く自分で全部出来るようガムバって。
使い物にならない元ステカン屋がうちにもいます。3年間も何やってたんだか。。

144 :名無し不動さん:02/10/26 21:49 ID:???
ダメ元で1年追客したら、契約にこぎつけられた。
世間話程度だが話にのっていたら、信頼されたみたいだ。
本当の事は言わないが、子供がイジメに遭っていたらしく、転校の理由付けにしたみたいだ。
源泉(追客含む)と反響(MR来場など)は、半分半分くらいで契約をとるのが理想だね。


145 :  :02/10/26 21:51 ID:???
>>142はだいぶ勘違いしてるらしい。
経験3〜5、6年位の営業マンにありがち。。。

146 :見込み(追客)ノート:02/10/26 22:02 ID:???
日付:10/26○○葛飾(来場)
住所:東京都葛飾区・・301号室
氏名:高田一郎
年齢:43
勤務先:東○機器
年収:950万
自己資金:500万
希望:3LDK・4,000万以内
   葛飾区内
家族構成4人(中2娘)(小3息子)
住居:賃貸 2LDK12万
実家:夫・北海道
※  妻・葛飾区内


※実家は、結構重要。

概ね、こんな感じかな。
あとは、主人が長男かどうかとかかな。
みんなは、どう?

147 :ここらへん、参考になるよ:02/10/26 22:06 ID:???
【怒り】来場アンケートくらい書けよ!【殺意】
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1016201595/

分譲マンションの駐車場って何で高いの?
http://caramel.2ch.net/test/read.cgi/estate/1016114494/l50



148 :名無し不動さん:02/10/26 22:08 ID:???
>>145

同感だね。
こういう勘違い野郎は、長続きしないだろうね。

149 :名無し不動さん:02/10/26 23:46 ID:???
あげ

150 :58:02/10/27 02:15 ID:uz87H22X
>>143-144
激しく同意です。
私も長〜く追いかけるお客はいますし、何件も成約になったケースもあります。
ようするに、お客が決断できるタイミングにあるかないかなんですよね。
本当の意味で機が熟してない客を無理に詰めても成約にならないし、将来の良客を失うだけです。
長期戦のお客なら、月に1回ご機嫌伺いに行くぐらいの姿勢で付き合ってるのも悪くないですよ。
大して営業に影響が出るわけでもないし、本人自身が買って(売って)ないのに紹介だってしてくれる人もいる。
もし「俺が決断させた!」って喜んでる営業がいるとしたら、全くの勘違いだと思います。
ポジティブに考えるのは必要な事ですが、自惚れる事とは違うんです。
仲介は売ってるんじゃなく紹介してるんだって事をちゃんと理解していれば、天狗になんてなれないんです。
自分が見てきた尊敬できる営業はみんな基本に忠実です。
のんびり構えているようでいて、勝負どころではキチッと詰める。
奇策は奇策と分かった時点で奇策ではなくなる。
メリハリがあるから言葉に信憑性が生まれるんです。
即決が大前提なのは当然。
でもそれができる客かそうでない客かの見極めが、年間通しての収入の差につながってくるんです。
新陳代謝が旺盛な営業方針も悪くないと思いますが、1〜2人ぐらいジックリ付き合う客がいても営業の邪魔にはなりません。


151 :名無し不動さん:02/10/27 11:34 ID:???
春から全然売れないんです。去年の半分です。
エースの皆さんは今年はどうですか?
センチュリー系やユニハウスや皆さん、今年の状況を教えて下さい。

みんなで乗りきりましょう。売れないのは私だけだったりして……

152 :ぷらん412:02/10/27 13:27 ID:7Vl7xtbo
ただ今、営業・設計・工事・受付と総勢19名の取りまとめ役として、
不動産部にて奮闘中!!
確かに成績悪いなぁ・・・先月はキャンペーン(社内)で新築15棟だったけど
今月は目標12棟に対して未だ4棟・・・。
なんかむずかしいです。

こんなん書くとこじゃないかな??

153 :名無し不動さん:02/10/28 17:45 ID:???
>>150の58さんへ、
激しく同意致します!

154 :名無し不動さん:02/10/28 23:26 ID:LJbDteGb
禿同 age

155 :名無し不動さん:02/10/29 01:50 ID:???
住宅バーゲンってあるんですか?
この間行った不動産屋さんでそうやって家を紹介されて
最後に100万円も安くなってビックリしたんですけど…
結局、あやしいので断って帰ってきました。



156 :名無し不動さん:02/10/29 18:59 ID:???
あげ

157 :リハウス社員:02/10/30 08:39 ID:???
ステカン業者のお客さんって銀行ローン大丈夫なんすか?
大手とか地元でずっとやってる業者なら銀行は100%出すけど
一見の業者の客には担保評価みたり、100%は出さないと
銀行担当者は言ってたので・・・。
やっぱ、フカシっすか?

158 :名無し不動さん:02/10/30 09:13 ID:???
>>157

このスレのステ看業者は、ステ看だけを専門に扱っている人たちのことです。
不動産業者ではありませんよ。


159 :97:02/10/30 11:47 ID:cOWlrhmY
銀行は、本当の新参業者以外なら、ステカン業者とも取り引きするよ。
ふかしがばれた担当者は出入り禁止だが、その業者とは付き合うし
所詮、金貸し屋


あさひ、大和、は客の属性がよければ、業者に関係なく100%融資。
みずほは、合併後、今現在少し落ちる。

160 :名無し不動さん:02/10/30 12:25 ID:gT2G+e3W
すまんがステカンって何?
電柱とかに貼られてる広告のこと?

161 :えすてーと:02/10/30 21:43 ID:???


162 :名無し不動さん:02/11/01 00:11 ID:???
>>160
そだyo

163 :名無し不動さん:02/11/01 16:30 ID:cYxJRQbV
age

164 :名無し不動さん:02/11/02 21:27 ID:???
>>1

試行錯誤しろっ!

165 :名無し不動さん:02/11/02 23:47 ID:???
舌をもう一枚つければ、すぐにエースになれる。

166 :名無し不動さん:02/11/02 23:52 ID:???
>>165

それは、詐欺師。
まともな営業は、嘘を吐かないよ。

167 :58:02/11/03 00:08 ID:lCsYBX8p
>>165-166
食いつくような話題じゃないんだろうけどちょっと興味深かっかったので。

お客の求めている物件を気に入るように営業してあげられないのは、
逆の意味で詐欺師みたいなものだと思ってます。
あ、もちろん利益を得なければ詐欺にはならんのですが、不利益を与えているって意味で。

168 :名無し不動さん:02/11/03 00:14 ID:???
>>166

お言葉ですが、
高く売りたい売主と、安く買いたい買主の両方に、心からの満足を
与えるためには、舌は2枚必要です。
両者から感謝されてこそエースです。
まぁ、言ってみれば必要嘘というとこかな。

169 :名無し不動さん:02/11/05 00:13 ID:j36B8Gzv
↑ 嘘も方便ってやつね。
禿同です!
それが仲介業の使命だよ
「誠実」失ってはだめだけどそれだけじゃこの業界切り抜けられない。
客につく嘘が客のためになる
客のためになる嘘はつかなきゃならない。
そのためには俳優にならなきゃいけない。


170 :かつもと:02/11/05 00:56 ID:QWACsW1E
僕は常に嘘をついてますよ、自分のためになるように。まあ、客のためにはならないね。

171 :名無し不動さん:02/11/11 22:29 ID:???
>>170

今すぐ、業界から足を洗ってくれ。

172 :リハウス社員:02/11/13 10:24 ID:???
居住中の物件案内するときって
売主に説明してもらった方が成約率上がりますか?
やっぱり営業マンが説明するより売主からの言葉の
方がしんぴょうせいが高い様な気がするんですけど。


173 :名無し不動さん:02/11/13 10:38 ID:???
>>172

購入検討者が、突っ込んだ質問をできなくなる。
それに、「この営業マンは、“売り主”側」とのマイナスイメージを与えかねない。
やめとけ。

174 :リハウス社員:02/11/13 11:20 ID:???

ありがとう

175 :名無し不動さん:02/11/22 13:15 ID:???
age

176 :名無し不動さん:02/11/24 01:08 ID:1dHWjK9I
大学3年で、将来不動産仲介で独立したいと思ってるんですが、
キャリア的には、はじめから仲介の方がいいのでしょうか?
それとも、マンデベや住宅から入った方がいいのでしょうか?
板違いですが、よろしければエースの皆さんの意見を聞かせてください。


177 :名無し不動さん:02/11/24 01:24 ID:6CLueUBR
仲介が不動産屋の本質。
マンやデベじゃ土地戸建の取引はできないよ
大手で数こなして知識つけて、街場で客付覚えたら独立できるんじゃないかなぁ?


178 :名無し不動さん:02/11/24 01:53 ID:Aw88t27H
25歳。
去年まで金無し君だったけど、オンラインカジノとパチンコで
二年で350万貯めた。一度やってみなよ。
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金なきゃオフラインでゲームすればいいだけ。暇つぶしになる。
ビデオポーカーとかスロとか色々あるのでマジでお勧め。
http://www.imperialcasino.com/~1j4z/japanese/

179 :名無し不動さん:02/11/29 19:31 ID:5Mr5yNjK
一に根性二に根性

180 :176:02/12/01 21:48 ID:???
レスありがとうございます。
返事が遅れてすいませんでした。
やっぱり、基本は仲介からですか。
競売代理とかもできたら広がりが出来るかなって
思ったりもするんですが。
競売で落とした物件をリフォームして、付加価値をつけるとか。
ただ、まずは基本をしっかり身につけてからだと思いますから
とりあえずは大手の仲介を中心に就職活動してみます。
ありがとうございました。

181 :名無し不動さん:02/12/03 00:05 ID:h/drlQbM
>>180
頑張ってください

仲介がわかれば自然と競売とかわかってきますよ。

182 :名無し不動さん:02/12/08 15:04 ID:???
age

183 :販売会社4ヶ月目:02/12/09 19:16 ID:???
あ〜いつも架電・宅配・飛込のオンパレード。
もちろんこういうのは大事だっていうのはよくわかってるけど、
なにか画期的とはいわないまでも、新しい試みで成功した方いらっしゃいませんか?
若しくはオススメの販売方法とか(あっても他言はしない罠

184 :名無し不動さん:02/12/11 11:09 ID:cxr7JxNC
よく不動産の営業はセンスだって言う不動産業界の人多いけど
どんな業種でもそれって当り前でしょっ!!
スポーツでもそう。

上司とかが「営業は経験だ―、センスだー」って言うのは
仕事を体系的にまとめれてないので、「不動産の営業とは」
という問いに答えれない逃げの発言。(こんなとこも営業マンらしいが)

もし、プロ野球とかの世界で、選手がコーチに「スイングのフォーム」
のことに質問して、「センスだよ」なんで答えたらどうなるでしょう。
もっと不動産の営業に関してもちゃんとレクチャーできるひとが
必要だと思うけど、なにぶんこの業界の人は人に教えるとか教わるとか
の経験が乏しい人間ばっかだから、無理あると思う。学歴も低いし
頭悪い人ばっかだし・・・




185 :名無し不動さん:02/12/16 22:49 ID:???
現行犯じゃないと、捕まらないの?

186 :名無し不動さん:02/12/16 23:16 ID:F2wYhCn5
>>1
     ∧_∧∩ / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
    ( ´∀`)/<先生!こんなのがありました!
 _ / /   /   \___________
\⊂ノ ̄ ̄ ̄ ̄\
 ||\        \
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 ||  || ̄ ̄ ̄ ̄ ̄||
http://freeweb2.kakiko.com/tama/

187 :名無し不動さん:02/12/17 00:05 ID:OesNCAHc
http://www.bi.wakwak.com/~murra/index.html

準備だけでも・・

188 :名無し不動さん:02/12/20 21:51 ID:???
age

189 :名無し不動さん:02/12/20 22:01 ID:???
>>184
>もし、プロ野球とかの世界で、選手がコーチに「スイングのフォーム」
>のことに質問して、「センスだよ」なんで答えたらどうなるでしょう。

だからさ、個々人には、きちんと教えているよ。
野球選手だって、その人なりにあったフォームがあるわけだよね?
営業だって、同じだよ。
細かいことを言えば、
○服装
○髪型
○挨拶
○物腰
○案内の仕方
○資料作成のやり方
○DMの作り方
○令状の書き方
○MR(MH)の案内の仕方
○インテリアなどの配置
○MR(MH)の立地

何百と、教えることがあるぞ。


190 :名無し不動さん:02/12/21 01:45 ID:???
age

191 :リハウス社員:02/12/22 23:49 ID:???
仲介で成功するためにこの本を
読んでおけっていうの
なんかありますか?

192 :名無し不動さん:02/12/22 23:54 ID:???
>>191

「宅地建物取引の知識」(住宅新報社)

193 :名無し不動さん:02/12/30 03:12 ID:4qCiDLKW
ここは質問コーナーじゃありません。

194 :名無し不動さん:02/12/30 06:13 ID:???
http://pu.imagesky.to/hgi-01_s2.rm




195 :名無し不動さん:03/01/05 13:15 ID:???
あげ

196 :名無し不動さん:03/01/06 14:11 ID:???
age

197 :名無し不動さん:03/01/17 20:03 ID:1TxM33mw
もう一丁あげ

198 :山崎渉:03/01/17 23:32 ID:???
(^^;

199 :名無し不動さん:03/01/23 16:26 ID:XPvUPlHT
飛び込みよりもやはりチラシ、DMで集客したあとでないかなあ?

やっぱ賃貸アパマンへのポスティングも大事だろうがねえ。
ポスティングでの作戦ってどうよ?

やはり2k、2DK、若夫婦が住んでそうなところへのポス?


200 :名無し不動さん:03/01/23 16:26 ID:XPvUPlHT
ついでに
200!

201 :メルオ:03/01/23 17:08 ID:+RzKmUFn
リハウスはこんな素人ばかりのあつまりですか?

202 :名無し不動さん:03/01/23 18:55 ID:???
客だけど、、、
不動産屋の嘘はすぐにばれるよ。
客はだまされているフリをしているだけ。
嘘がわかった時点で当り障りのない理由でお断りします。
客は隠れていろんなところで聞いたり調べたりしてますよ。

203 :腐れ30男 ★:03/01/23 19:50 ID:???
つーか嘘つかなきゃならんような柵がないから仲介屋なんだけどな。
建売屋、デベさんならいざ知らずブローカーが貧乏人に嘘つく必要はいっこもねえんだ。

204 :名無し不動さん:03/01/25 00:59 ID:???
正直な話、図面をその場で瞬時に書ける・ローン付けがうまい。
この二つを兼ね備えているヤシは、大抵成功してると思う。

この二つができてるやつは、ほぼベテランだが。

「物件を買ってもらうんじゃない、自分を買ってもらうことだ。」
「仲介にしろ、お前らはガイドじゃない、営業マソだ。
 案内して見せてケテーイ、アピールしたけど気に入った物件が、今のところ
 ないから無理ですた。なんて、それこそ他決ケテーイだ。
 条件から離れてても、気に入らせることはできるんだ。」

エース営業マンに同行した時、本当にそう感じますた。
自分の拙さもよく理解できた。

205 :名無し不動さん:03/01/25 20:56 ID:???
ageます。

206 :名無し不動さん:03/01/25 23:17 ID:/NK15Gnn
同業者の仲介の看板が上がったら売主調べてあそこよりも高く売ってあげると
とか言って手っ取り早く客をものにする業者が我が町では大成功をしています。

207 :名無し不動さん:03/01/27 21:28 ID:NrUA/QAZ
あげ

208 :名無し不動さん:03/01/29 19:52 ID:oQKX29C+
>>206
価格改定させるんですか?(爆笑

209 :名無し不動さん:03/01/29 21:02 ID:VpWRBUr0
>>208
そうなんです。売る方は少しでも高く売れた方がいいですもんね。
業者間では鼻つまみ者ですけどね。
まあ良い死に方はしないと回りからは言われていますよ。

210 :名無し不動さん:03/01/29 21:56 ID:rCIvMMR0
フェミファシストによる女得男卑のフェミファシズム社会に反対するホームページ

http://apesta.tripod.co.jp/


211 :腐れ30男 ★:03/01/30 00:08 ID:???
>>209
それどこの田舎すか?(笑

212 :名無し不動さん:03/01/30 00:28 ID:9UY/EbIu
     ∧_∧∩ / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
    ( ´∀`)/<先生!こんなのがありました!
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\⊂ノ ̄ ̄ ̄ ̄\
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http://saitama.gasuki.com/wara/

213 :名無し不動さん:03/01/30 14:22 ID:9tftSlrG
>>211
山口県のクソ田舎です。

214 :名無し不動さん:03/01/30 15:40 ID:???
 

215 :名無し不動さん:03/02/01 18:03 ID:9jvyXG6Q
>>206
>>209

そんなん、営業が“抑え”をしとけば、客は取られないよ。
「看板が立ったら、○○という業者が声をかけてくるかもしれません」ってね・・

216 :209:03/02/02 12:40 ID:6QtnhO/0
>>215
売主も知らないうちに勝手に看板並べて立てられていた事もあったそうですよ。


217 :名無し不動さん:03/02/02 13:16 ID:8wkXrIqU
お役に立てれば
http://www.bi.wakwak.com/~murra/index.html

218 :仲介会社社長:03/02/10 20:11 ID:???
私は所沢で不動産業をやっています。最近人の紹介で出会った渋谷の業者さん
なんですが、かなりやり手とうわさは聞いてたんですが、さすがでしたよ。手
土産にと思いマンション用地2つと戸建用地を3つ持っていったんですが・・
・約1週間の間にマンション用地2つ分と戸建用地1つの買い付けを持ってきて
くれました。あいにく私のペナルティーで、マンション用地は1つ没になりまし
たが・・・まだ20代半ばなのにあんなに買主を知ってるのは立派。ランドエス
テートの中島さんに稼がせてもらってる方も多いんじゃないですか?
(結構いろんなデべさんで名前を聞いてたんで実名だしちゃいます。)

219 :宣伝ですか。:03/02/10 21:54 ID:Ipw9EX44
172 名前:名無し メール:t43ssy4 投稿日:03/02/10 20:29 ID:???
中島中島中島中島中島
中島中島中島中島中島
中島中島中島中島中島
中島中島中島中島中島

220 :名無し不動産:03/02/13 18:51 ID:qkXzxbfx
>>219 って言うか、会ってみれば分かると思うけど、
いかにもパソコンを使った事がなさそうな奴だよ。多分、
この掲示板の存在を知らないと思う。(確信)

221 :名無し不動さん:03/02/13 21:22 ID:HrAPJ0zf
バレンタインだよ!全員集合!
    --------------------------
     Captain of the Ship祭り
    --------------------------

【日時】2/14(金)12:00〜24:00

【方法】各自、殺伐と各地の有線へ
    長渕剛「キャプテン オブ ザ シップ」をリクエストしる!

    全国同時多発長渕現象でバレンタイン台無し(゚д゚)ウマー

(・∀・)ノヨーソロー (・∀・)ノヨーソロー (・∀・)ノヨーソロー (・∀・)ノヨーソロー (・∀・)ノヨーソロー
http://life2.2ch.net/test/read.cgi/offevent/1045096328/


222 :名無し不動さん:03/02/15 21:03 ID:fU9QyXtn
営業するには建築の知識(法律ではなく)は必要ですか?
案内してる時、御客から建築の事(材料や工法等)聞かれたりしないですか?
もし聞かれたらなんて言いますか?

223 :名無し不動さん:03/02/22 22:08 ID:bHbvu4J0
>>222
知識は必要ですね。見せるだけならアルバイトだけでOKでしょ。
それで売れたら営業はいらないからね。

224 :名無し不動さん:03/02/23 13:57 ID:+ozuu9wO
>>222

知識は必要だが、無意味な知識のひけらかしは慎むべきだ。

225 :58:03/02/24 03:21 ID:E9ehuMMW
みなさんお久し振りです。
このスレまだあったんですね。
そろそろ時期的な忙しさも解消されそうなので、また時々覗かせてもらいます。

ところで、うちは年明けから妙に好調で、店頭来店客も著しく増えました。
つい最近も買い替えの為に専任で預かった物件が公開して1週間で契約になったケースが立て続けに2件あり、客付けしていただいた業者さんには感謝感謝なのですが、全般的に動きが変わってきましたか?
付き合いのある業者に様子を伺っても然程変化は感じられないのですが、広告などの反響はいかがでしょうか?


226 :現社員:03/02/26 00:24 ID:???
うちは、ここ一週間で売相談が6つ位来た。
ちょっと異常かなと、感じてしまう。
来店は普段どおり。あまり来ないな。

227 :名無し不動さん:03/02/26 01:47 ID:ykQ5hRh9
客付けられて感謝してるようじゃまだまだだにゃ。キミは

228 :281:03/03/22 19:14 ID:???
あげ

229 :名無し不動さん:03/04/04 23:12 ID:???
はげ

230 :名無し不動さん:03/04/06 12:12 ID:t8Eya1zq
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231 :山崎渉:03/04/07 00:03 ID:???
(^^)

232 :山崎渉:03/04/17 14:17 ID:???
(^^)

233 :山崎渉:03/04/20 01:49 ID:???
   ∧_∧
  (  ^^ )< ぬるぽ(^^)

234 :名無し不動さん:03/05/05 10:28 ID:qeeNSOqf
売買営業でエースになる為の作戦がわかってたら2ちゃんやってるひま
あるわけ無いだろ!

235 :名無し不動さん:03/05/05 12:15 ID:???
ご融資で生活応援致します

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236 :名無し不動さん:03/05/11 22:18 ID:g7vAH+7L
>>227
禿同!
この業界、客付けてなんぼだよな。

何がみなさんお久しぶりですだよ。なんか勘違いしてるな>>225
リハ○スかどっかのボンボンなんじゃねーの?

237 :名無し不動さん:03/05/14 22:35 ID:???
>>236にはリハウス(高卒)ボンボンに思えるらしい。
かわいそうな人だね(W


238 :名無し不動さん:03/05/15 00:57 ID:MLvjw2h+
↑ リハウスのひとでつか?


239 :山崎渉:03/05/22 03:17 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

240 :山崎渉:03/05/28 11:01 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

241 :村上 直樹:03/05/28 13:53 ID:???
そうは問屋がおろさんぞおおおお山崎いいいいいいい』いいい

242 :村上 直樹:03/05/28 23:11 ID:???
ここのスレ気に入った

243 :名無し不動さん:03/05/29 14:54 ID:WeEsERza
気に入ったならなんか書けよ!

244 :名無し不動さん:03/05/29 16:04 ID:Jdev7qyH
割り込みで失礼します。売買仲介かけだしの新人です。このスレ今日発見して
凄く勉強になりました。
私も諸先輩方に質問宜しいでしょうか?
先輩方はお客様カードの管理はどうされてますか?
私の場合あいうえお順にクリアファイルに入れて、問い合わせが着たらすぐ対応できるようにしていますが、
他の会社の方から見込み度でABCランクで分けて管理する方法も聞いた事があります。
効率がいい方法を模索中なのでいい方法があったら是非教えてください。
それと、長期的に探してる客のフォローはどうやったら上手くいきますでしょうか?
やはり定期的DM、TELといったところでしょうか?
以上新人の質問でした。よかったらアドバイスください。


245 :名無し不動さん:03/05/29 22:36 ID:2U1MUQJS
↑あなた、住○不販の新人さんでつね。
こんなとこ見てる暇あったら
チラシまけ!
チラシまけ!
チラシまけ!

246 :名無し不動さん:03/05/29 22:55 ID:???
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247 :3個ロビン:03/06/15 23:49 ID:???
女はからだよ
         /::::::::::| l:::::: :ヽ;: : ヽ: ヽ: : : :゙i: : : : : :i: ゙i: :
      ,':::/::,':.i:! ゙i::!:::: : ヽ: .:.゙、:..゙i、:.:.:::i:.:.: : :.:.:i.:.:i :
       l.:.:i.:.:i: i:.! ゙i:゙、:、::::゙、、:::゙i::::!l゙i:::::::i:::::.:::::::i::::i.:
        |: :i: :.i: :!l!  ゙、ヽ,.<ヾ`''" `' '´`i:!::::::::::::::i::::i:
        |.:.:i.:.:i.,._:,゙、  ヾ  ,,、===  |::::::::::::::i::::i
       |::::i:::/‐'}''"ヽ   '´         !::::::::::::::i::::i
      l::i::〈 /. ,r''' i           |:::::::::::::::i::::
      l!、:、! i. -'")l        ,./  |:::.:::::i::::::i:::
          ゙i l´ ,.-i l_,. -  ,. -'"    |.:.:.:.::i:::::::::::
         / }ヽi:、  - ''´,,,.       |: : : :i::.:.:::.::
         ヽ. \l:i:ヽ  ゙"       ,,.|: : : :i:::.: : ::
          ヽ. l:!゙、-`ー--- 、 ,、-'"/!.:.: :.:i!::: : : :


248 :名無し不動さん:03/06/26 23:49 ID:FnIGycuY
age

249 ::03/07/01 12:51 ID:3sgZxcdM
面白いのであげさせてもらいます

250 :名無し不動さん:03/07/01 12:55 ID:0tAlNdE5

こんなシチュエーションに萌える・・・
■高校の体育のプールの時間のあと、
「ほら、クラスの女子全員の前でパンツ脱ぐんだよ。」と言われる。

■会社のOLたちに「セクハラのこと言われたくなかったら、
女の子全員の前でオナニーしなさいよ。」と言われる。

つよいおんなのこ
http://tsuyoi.free-city.net/


251 :とも:03/07/01 12:59 ID:dRMLZBMV
みてね〜♪
http://s-rf9.free-city.net/page008.html

252 :_:03/07/01 13:02 ID:???
http://homepage.mac.com/hiroyuki44/hankaku10.html

253 :名無し不動さん:03/07/01 22:06 ID:???
貴方のお財布に力を
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254 :山崎 渉:03/07/12 12:09 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

255 :山崎 渉:03/07/15 12:04 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

256 :山崎 渉:03/08/02 01:32 ID:???
(^^)

257 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:28 ID:???
        ,,,--─===─ヽ/へ
      /iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
     iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
    iiiiiiiiiiiiiiiiiiii/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄\ミiiiiiヽ
   iiiiiiiiiiiiiiiiii/             \iiiiiiiゞ
   iiiiiiiiiiii/                \iiヽ
  iiiiiiiiiiiiiii《    ━━━'/  ヽ━━━ ヽミヽ
 ...iiiiiiiiii彡/      __,.::  :: __  ヽiiiii|
 ..iiiiiiiiiiiii》|             :::      |iiiii|
 iiiiiiiiiiiiiiii|,                     |iii|
..iiiiiiiiiiiiiiiiii,         ( ● ● )      .|iiii|
iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii       》━━━━《       |iiiii|
iiiiiiiiiiiiiii《《《ヽ     》 / ̄ ̄\ 《     |iiiiiiii|
iiiiiiiii《《《《《《《《    《《 \ ̄ ̄/ 》》   |iiiiiiiiiii|
iiiiiiiiiiii《《《《《《《《《《《 》》   ̄ ̄  《《 》》》》》iiiii|
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258 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:38 ID:???
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259 :山崎 渉:03/08/15 13:42 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

260 :名無し不動さん:03/08/30 22:19 ID:???
騙されて石は積み重なる。
騙されて、上司に罵られ、経験積み重ねてください。
でも、誠意、心の片隅に置いといてね。
必要になる時あるから。

今、会社帰りです


261 :名無し不動さん:03/09/20 18:04 ID:YKLpcFJy
良縁結びのお手伝い、仲介人あげ

262 :↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑クソボケ万個野郎サッサと氏ね:03/09/20 18:45 ID:???
氏ねカス

263 :名無し不動さん:03/09/20 19:00 ID:YKLpcFJy

 (´ー`)y─┛~~

264 :名無し不動さん:03/10/20 22:42 ID:???
客が銀行でローン付けてくれってって言って来た。
うちの会社は基本的にそんなことした事無いから
(お客様が自分で銀行に話してくる)
よくわかりません。銀行に話持ってけば好いの?お客の源泉と抵当権付ける
(お客に売る予定の物件)資料持って行けば銀行は話し聞いてくれるの?
ちなみに中古戸建です。




265 :名無し不動さん:03/10/21 00:05 ID:3E6BHe+F
>>264
銀行のローンセンターに相談いったら?

266 :名無し不動さん:03/11/02 13:53 ID:???
>264

必要な物
・源泉
・勤務年数
・年齢
・家族構成
・物件資料

この辺を持って銀行の住宅ローン担当のところへ行ったらいいのでは?
行く前に銀行に電話して、どんな資料持っていけばいいか
聞いた方が二度手間にならないだろうけど。

あと、銀行はいくつか行った方がよろしいかと。

267 :名無し不動さん:04/01/13 02:12 ID:SadyA2EC
問題

母子家庭断りは入りました。落とし所は?

268 :名無し不動さん:04/03/04 00:44 ID:4Z0FMVLn
age

269 :名無し不動さん:04/04/01 01:44 ID:???
悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電(エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など)は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか?
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか?
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。

○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ

270 :名無し不動さん:04/04/16 20:31 ID:hv7l6xyh
C21マイホームの山アは
NO1のおとこですよ。

271 :名無し不動さん:04/04/16 21:46 ID:???
age

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