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★★★再建築不可の物件★★★

1 :はくしょん大魔神社:02/08/20 11:12 ID:4dACRZ9A
築30年くらいの再建築不可の物件を
買った場合(相場より安い)、しろうとの
考えでは柱何本か残して建て替えればいいじゃん
と思ってしまうのですが、他に何かデメリット
はございますでしょうか。
ご教示ください。

2 :名無し不動さん:02/08/20 11:25 ID:2SxiZjFw
相場より安いのは当たり前ですが、
価値相応の価格かどうかの判断基準をどう求めるかですね。

再販価格を気にせず、将来的に売るつもりが無い、また
抵当権設定するつもりもなく、担保価値を気にしないのであれば
良い買い物になる可能性が高いですよ。

ただし、購入するための資金的メドはたってるんですよね?

3 :名無し不動さん:02/08/20 11:25 ID:???
近隣との関係 ぐらいのものでしょ。


4 :1:02/08/20 11:29 ID:4dACRZ9A
>>2
相場の半分くらいになっています。
抵当権も一般的な相場の半分くらい
なんでしょうか。

>>3
近隣と何か揉めることでもあるんでしょうか。

5 :名無し不動さん:02/08/20 11:31 ID:2SxiZjFw
>>4
>抵当権も一般的な相場の半分くらい

担保価値という意味なら銀行に聞いてみた方が良いです。
普通は相場の半額どころか融資しませんよ。

6 :名無し不動さん:02/08/20 11:35 ID:???
>>5
融資しないの?
相場が6000万の土地が3000万で売ってるなら、
再建築不可でも3000万の価値があるってことでしょ?
3000万貸して
貸し倒れても元取れるって素人考えをしてしまうが。

7 :1:02/08/20 11:40 ID:4dACRZ9A
>>6
私もそう思っていました。

8 :名無し不動さん:02/08/20 11:56 ID:O0OAU76w
横スレすみません。
>>6
>相場が6000万の土地が3000万で売ってるなら、

相場がいくら高くても、再建築不可では無価値です。
もし貸し倒れて銀行が転売しようとしても、3000万円では普通は売れません。
最近の銀行は、再建築不可だけでなく違法建築の中古家屋の購入についても、
融資はしない方針です。

ということで、最建築不可の物件を購入する場合は、現金で購入できる資産が必要です。
だから安いのです。

9 :名無し不動さん:02/08/20 12:07 ID:???
>>8
無価値なのか?
無価値なものが3000万で売られているってことか?

10 ::02/08/20 12:15 ID:X86CqL+f
>>9
だから>>2で申し上げたとおり、「価値相応の価格かどうかの判断基準をどう求めるか」です。


11 ::02/08/20 12:24 ID:X86CqL+f
ついで、ですが、柱一本残して云々について、、、
もし隣近所の人が不動産屋や弁護士に相談して
徹底的に争う事を選択した場合、はたしてその建物は無事に完成しますか?
それどころか罰金、損害賠償等のリスクがあるかどうか知ってますか?

瑕疵物件にもいろいろありますが、とても素人にはお勧めできませんね。

12 :1:02/08/20 12:30 ID:4dACRZ9A
>>8
「××平方メートル未登記部分有り」
っていうのも違法建築で、融資が受けられないのでしょうか?

13 :名無し不動さん:02/08/20 12:30 ID:???
>>10
3000万で売られてて、
銀行は2000万の価値ぐらいしかないだろうと判断したとして、
それでも融資はしないってことなのかな?
2000万の価値分を融資するとはならないってこと?

>>11
それでも法律上柱一本残っていればリフォームなわけでしょ?

14 :1:02/08/20 12:33 ID:4dACRZ9A
>>11
結構そういった場合のトラブルは多いのですか?
なぜ近所の方が再建築にそれほど神経質になるのか
わかりません。

15 ::02/08/20 12:48 ID:X86CqL+f
>>12-14

簡単に言えば建築基準法に違反してる場合、銀行は融資しませんってことでしょうね。

未登記部分に関しては防火地域でない場合、10平米以上あれば問題です。
そこを銀行もチェックします。
あと基本的にリフォームにも建築確認必要なんですよ。
例えば鉄骨造で2階建てなら、増改築を一切しない大規模模様替えでも確認が必要です。


16 ::02/08/20 12:56 ID:X86CqL+f
>>14

平屋建ての南側隣地が2階建てになれば日当たり&風通しも悪くなりますし、
近隣の建て替えは基本的に面白くないモノです。
ましてや、永らくご近所つきあいしてきた方ではなく、新参者が法に違反して
やるとなれば、ケンカを売ってるとしか思えません。

それでも>>2で言ったようにうまくやって担保価値を気にしなくて良いなら
安く終の棲家が手に入ると考えることができます。


17 :名無し不動さん:02/08/20 13:02 ID:???
>>15
接道や建蔽率でひっかかってたら、
リフォーム(大規模修繕)の確認申請は通らないということかなぁ?

18 :8:02/08/20 13:39 ID:O0OAU76w
木造の家のキッチンや風呂場や外壁などを、綺麗に「改修」する場合は建築確認申請は不要でしたよね。
ただ、この改修に銀行からの融資は望めないです。
水周りと外壁を治せば、まだまだ使えそうな再建築不可住宅を実は探しています。

19 :a:02/08/20 23:23 ID:CR1sVVqZ
ge

20 :名無し不動さん:02/08/23 17:16 ID:mbC/obVu
1はもう買っちゃったの?

21 :1:02/08/26 16:56 ID:hmAcIZYd
まだです。

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23 :名無し不動さん:02/08/26 17:47 ID:xRIgHzJE
建築基準法違反で融資しない銀行って具体的にどこ?
建蔽率数%程度のオーバーならどこの銀行でもOKでしょ。
そんなことやってたら銀行も商売にならない。
かなりの違法建築の物件で複数銀行の審査通りました。

煽りじゃなくてマジで融資条件厳しい銀行教えてほしいよ。

24 :名無し不動さん:02/08/26 20:15 ID:???
>>23
それは中古の話でしょ?
新築は厳しいんじゃないの?
担保評価と借入れ価格によるのかなー?

25 :名無し不動さん:02/08/26 20:16 ID:???
みずほは、厳しいです。

26 :名無し不動さん:02/08/26 22:08 ID:???
するが楽々OK!しかし金利ナメてる!
「厳しい案件下さ〜い」だと

27 :不動産屋:02/08/26 23:48 ID:Avc9SVlZ
>>1そもそも、何で再建不可なの?内容によっては救済処置あるよ!

28 :1:02/08/27 06:28 ID:f+nuaG83
>>27
くわしく教えてください

29 :不動産屋:02/08/27 10:51 ID:1Kvpc9pL
>>1再建築ができない理由が判らないとアドバイスのしようがないんだけど・・
接道に問題があるのか(この場合でも、前面道路が私道なのか公道なのか等)
市街化調整区域で農地とか・・できるだけ詳しい情報キボンヌ

30 :Nanashi:02/08/27 10:59 ID:???
>>23
そりゃ未登記部分があろうが、基準法違反だろうが、融資するものはあるけど、
融資しないのが基本だろ。ケースバイケースだ。
このスレのケース(再建築不可)では普通の銀行は融資しないのが基本でしょ。

31 :名無し不動さん:02/08/27 11:17 ID:8ZRUBjIe
シティーバンクの住宅ローンは、かなり違法建築に審査が甘い。
我が家は防火地域に準耐火構造の木造三階建てを建築してしまったが、ローン借りれた。

でも、シティーバンクは住宅ローン撤退という罠(藁

32 : :02/08/27 11:18 ID:???
74.14平米60%/200% 更地建築条件付
・敷地権利  所有権 ・地目 宅地
・私道面積 ( -- ) --
・古屋構造 無し ・セットバック 不要
・用途地域(1) 1種中高 ・用途地域(2)
・建ぺい率(2) 0 % ・容積率(2) 0 %
・接道状況(1)  北 側道路 2.7 mに 接道 ・接道状況(2) 側道路 0 mに 接道
・法令 ・建築条件 付
これは?

33 :Nanashi:02/08/27 11:27 ID:???
>>32
何が聞きたい?

34 :名無し不動さん:02/08/27 11:36 ID:Kt0hBDnm
銀行は1のような再建築不可物件に融資は基本的にしませんね。
多くの違法建築はあくまでも審査の際は違法にはなっていない
図面ですすめている訳ですから。
ところが>>32さんのように明らかに接道状況で違法建築とわか
るものにはいくら何でも融資しません。

例外としてはこの土地に接していて、接道面がきちんとある隣
地の所有者が建築不可の土地・家屋を購入する場合は融資する
ことはあります。

一般的にはこんなもんでしょうね。もちろん、あと、融資依頼者
の力(預金がたくさん有るとか)やその再建築不可の土地の魅力
(温泉がでる)などで異なるケースはありますがね。

35 :Nanashi:02/08/27 12:37 ID:???

>>32はなんで不適合接道?
北側通路2.7mに何メートル接道してるのかは書いてないと思うが。
どこかの登録(レインズ?)から引っ張ってきたみたいだけど、0%とか0mとあるのは
単に入力してないってことだよね?
だいたいが、建築条件付けてるんだから建売業者が売り主でしょ?
再建築不可なわけがないと思うが。

36 :名無し不動さん:02/08/29 00:18 ID:RQIekR3N
age

37 :名無し不動さん:02/08/29 00:49 ID:98ZQ8Bs6
再建築不可の土地ははっきり言ってタダと同じだよ。
建物も30年たってたらタダ。
そんなものを売りに出すなんてちょっとオカシイぞ。
ダメ元で吹っかけていると見た。

38 :名無し不動さん:02/08/29 09:08 ID:???
>>37
んならタダ同然で売ってるとこ教えてくれ。

39 :Nanashi:02/08/29 09:51 ID:???
>>37
専用住宅の営業しかやってない不動産屋はそう言うんだよね。


40 :名無し不動さん:02/08/29 10:00 ID:???
さすがに無道路の囲繞地やあっても里道だけとかはなぁ。

41 :名無し不動さん:02/08/29 20:49 ID:???
>>40
それをいうなら袋地だろ!・・・一応突っ込んどく。

42 :名無し不動さん:02/08/30 00:23 ID:???
専通の奥とか(道はないわけじゃない)袋地って言わない?
http://dictionary.goo.ne.jp/cgi-bin/jp-more_print.cgi?MT=%C2%DE%C3%CF&ID=a4d5/17652000.txt&sw=2

43 :名無し不動さん:02/09/12 07:03 ID:Qyha8Jqc
あげ

44 :名無し不動さん:02/09/18 20:19 ID:OXgIWpp0
age

45 :名無し不動さん:02/09/22 23:47 ID:tmjTZ09j
再建築不可物件を、マジで買いたいんですが
どこで売ってるんでしょうか?

46 :名無し不動さん:02/09/23 00:05 ID:???
八百屋にはないよ。千三つ屋(不動産業者の蔑称)にはあるでしょうが。
営業マンに聞くしかない。しかし、業者によっては「引き物」(おとり)に
使っているケースもあるので売ってくれないかもしれないね。
それとローンは付かないから現金取引の覚悟もね。

47 :名無し不動さん:02/10/02 13:46 ID:R3j0IGPl
車が入らないところに建った家,ど真ん中でもチョー安いけど
すっげえボロ,住めねえ〜よ。

48 :名無し不動さん:02/10/02 14:02 ID:???
>>47
何が「ど真ん中」なのか意味不明。

49 :名無し不動さん:02/10/02 15:08 ID:???
田舎の裁判所の競売の特売にいっぱいあるよ

50 :名無し不動さん:02/10/05 21:47 ID:GnTZij5b
>48
都会だYO


51 :名無し不動さん:02/10/07 16:44 ID:???
>>50
判りにくい日本語だね。

52 :名無し不動さん:02/10/16 19:54 ID:???
てか、なんでそんなにまでして買いたいの?

53 :名無し不動さん:02/10/26 10:04 ID:brSfwE1g
銀行は1のような再建築不可物件に融資は基本的にしませんね。
多くの違法建築はあくまでも審査の際は違法にはなっていない
図面ですすめている訳ですから。
ところが>>32さんのように明らかに接道状況で違法建築とわか
るものにはいくら何でも融資しません。

例外としてはこの土地に接していて、接道面がきちんとある隣
地の所有者が建築不可の土地・家屋を購入する場合は融資する
ことはあります。

一般的にはこんなもんでしょうね。もちろん、あと、融資依頼者
の力(預金がたくさん有るとか)やその再建築不可の土地の魅力
(温泉がでる)などで異なるケースはありますがね。

54 :名無し不動さん:02/10/26 10:09 ID:sr/jrwAR
>>53
だから何で>>32は不適合接道物件だと分かるの?
>>35にはげどー。

55 :名無し不動さん:02/10/26 19:02 ID:???
分家じゃないの?


56 :名無し不動さん:02/11/08 18:27 ID:5xnD1p0p
123qwe

57 :名無し不動さん:02/11/23 18:21 ID:1SENd4Fp
袋地

58 :名無し不動さん:02/12/16 01:59 ID:???


59 :名無し不動さん:02/12/16 10:45 ID:???
再建築不可物件だと銀行はなぜ貸さないの?
担保としての価値が少ないだけでは?
支払能力と担保分も貸さないってこと?
建物としての価値はなくとも土地分は価値があるわけでしょ。
オレが貸す側なら確実に返ってくる所には確実な分だけは貸しておくけどな。

例えば道路幅が足りないならセットバックした分の価値はあるわけだよね。
40坪の土地がセットバック後に39坪なら39坪の土地分は価値あるよね。

60 :名無し不動さん:02/12/16 23:01 ID:m7x79kBj
>>59
再建築不可物件は セットバックしてない物件のことではないのよ!!

建築基準法上の道路に接してないか、接していても2メートル以上接道してないか、
通路の奥行きが長すぎるか、して建築物を建築してはいけない土地な訳よ!!

建物の建たない土地に住宅ローンを貸すわけないでしょ?!

61 :名無し不動さん:02/12/28 07:37 ID:???
面倒が起こりそうな物件に融資をつける銀行はない。住宅ローンなんて
銀行にとっては小口だし、競売にかけなければいけない事態になったら
手間を考えると大赤字になるわけだ。

1は再建築不可の物件を買って更地にしてテント張って生活シル。

62 :名無し不動さん:02/12/30 18:21 ID:hzXZUckD
hafe

63 :名無し不動さん:02/12/30 18:37 ID:7QOz8fny
>23
建ペイ、容積オーバーの物件は、
新築、中古、共に『中央労働金庫』で融資を受けられます。
但し、ローンセンターや支店によって。どこでもという訳じゃないみたい。
接道義務違反は、多分無理。

64 :腐れ30男 ★:02/12/30 18:42 ID:???
>>53
> 銀行は1のような再建築不可物件に融資は基本的にしませんね。

どこまでを「銀行」と呼ぶのかわからないけど
再建築不可をターゲットにした商品や銀行もあるよ。
ライフ住宅ローンは変動金利3.8%で再建築不可やってるし。

三井住友のようにほぼ金融公庫と同じ基準のガチンコさで使えない銀行もありながら
再建築不可格安物件を選ばないと戸建が買えない属性最低っていうポジショニングの人にもちゃんと
一生住める家を分け与える為の仕組みはいくらでもありんす。

とりあえず、高い金利払っても住まいとしては格安物件である事は間違いないし
車さえなけりゃ不適合接道も間口ギリギリ2Mの敷延ミニ戸建となんら変わるところもなし。

どんな中古物件でもそれ相応の癖はあるから、それがちょっと多いけど
得を買ってみようか、いろいろめんどくさい事も飲み込んで一生付き合ってみるかと
思ったら、とりあえず買い付け書いて1週間物件止めて、金策と重説の前渡しでも
してもらってじっくり考えてみてください。

明和の話じゃないけど、市役所や付近住民が突然やってきて
いえこわせーとは言わないから(と思う)

#ただ、将来転売できるぜ、とは1MMも思っちゃだめっす。

65 :腐れ30男 ★:02/12/30 18:52 ID:???
>>59
> 再建築不可物件だと銀行はなぜ貸さないの?
> 担保としての価値が少ないだけでは?
> 支払能力と担保分も貸さないってこと?
> 建物としての価値はなくとも土地分は価値があるわけでしょ。

ただのその土地の価値を半値どころか無価値として銀行がみてしまうのは
それはそれでしょうがないことなんだな。

アクロバチックというわけじゃないにしろ、検査済み確認済みどころか
建築確認さえ下りない土地であるわけだから、金利優遇の使える商品もつかえなけりゃ
車をいれられる利便性もない。道路付けは決定的に悪い。袋になってる、とか。

だから永続的に価格が安くて、勢いに任せて現金で動かせるような中古とかになるわけであります。


これから先、中野や新宿のような込み入った地域で世代交代がもうちょい進んで
且つ、地面平たくしてもつかえないような地域は、やまほど再建築不可でてくるかもしれない。
元気いっぱいの地上げ屋さんの復活を熱望しとります。

66 :名無し不動さん:03/01/01 18:27 ID:vSlvA0hN
再建築不可の土地だと固定資産税どのぐらいやすくなりますか?

67 :山崎渉:03/01/06 08:14 ID:???
(^^)

68 :名無し不動さん:03/01/06 09:25 ID:???
最近ウチの近くに建ったミニコ。
どうみても道路幅員狭いんだけど、セットバック無しで建てた。
なんで建ったんだろう???


69 :名無し不動さん:03/01/15 20:36 ID:???
>>32
2.7m幅に接道でセットバック不要のわけがない。
セットバックしても道路にみなされなくても43条但書き適用の場合がある。


70 :名無し不動さん:03/01/15 20:38 ID:???
>>66
「再」建築不可とは一切の建築物が不可の意味ではない。

同じ規模は建たないという意味だ

たいていの土地は何かは建つ。

囲繞地通行権も、基準法を元に判断される










場合もある

71 :山崎渉:03/01/17 23:33 ID:???
(^^;

72 :名無し不動さん:03/01/21 22:26 ID:???


73 :名無し不動さん:03/01/22 10:14 ID:???
>>69
当該敷地と道路の境界が道路中心線から2M確保できてればセットバックの必要は無いよ。
つまり現況2.7M道路のうちすでに自分の側が一方的にセットバック済みである場合。
で、こういうケースは良くある。

74 :名無し不動さん:03/01/23 21:40 ID:mmAY00vH
法隆寺

75 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

76 :名無し不動さん:03/01/25 22:33 ID:GZCkgU2E
再建築不可って新築が不可なだけで、リフォームはOKなんでしょ?
どの範囲までのリフォームならOKなの?

77 :名無し不動さん:03/01/26 18:36 ID:LKBitj3i
骨組み残して後はなんでもこい

78 :名無し不動さん:03/01/26 20:15 ID:dl7rQokp
土地294平米
建物木造二階建 132平米(築35年)

・敷地権利  所有権 ・地目 宅地
・私道面積 ( -- ) --

 都市計画 市街化区域 
 用途地域 一種低層住専
・用途地域 1種高度 ・宅造規制
・建ぺい率 6 0 % ・容積率15 0 %
・接道状況 南側公道に約2m接面


宅造規制ということは今後、建て替えは不可能なのでしょうか?
また、増改築に関してはいかがでしょうか?
融資に関しても教えてください。
全く素人なので教えてください。

79 :名無し不動さん:03/01/26 20:55 ID:???
>>78
道路に2m接面してれば大丈夫なような・・・。

80 :名無し不動さん:03/01/27 00:45 ID:Xm58/CVz
>>78
「南側公道に約2m接面」 って 1.99メートルだったら 確認下りんぞ!!
地域の建築指導課でよ〜っく説明を聞いたほうが良い!!

81 :名無し不動さん:03/01/27 01:25 ID:OR67I59O
ありがとうございます。
「古い街並みで、2mと言っても実際は1.75mなんですけどねぇ」
と業者は言っておりました。
やはり、無理なのでしょうか…。はぁ…。

82 :名無し不動さん:03/01/27 11:11 ID:gL1+kbfR
>>78
敷地が道路に2m以上接していない土地は買ってはいけない。
口頭説明ではなく、測量図と隣家の立ち会いで確認すること。

宅造法は宅地造成等規制法といい、高さ2mをこえる切土、
1mを越える盛土をするばあい、擁壁等で安全にしなくては
いけない。詳細は役所にお尋ねください。





83 :名無し不動さん:03/02/05 14:20 ID:???
あげ

84 :名無し不動さん:03/02/20 00:23 ID:y0VQp1CD
再建築不可の物件はどんなに古くなってもリフォームできないのですか?


85 :腐れ30男 ★:03/02/20 22:59 ID:???
勝手にやっちゃえばいいのよ

86 :名無し不動さん:03/03/12 15:35 ID:MyI5aU18
そだね。
それまでに現金で改築費用を持っていれば問題なさそう。

87 :名無し不動さん:03/03/16 22:26 ID:QbcADofT
柱を残して丸ごとリフォームってできます?

88 :腐れ30男 ★:03/03/16 22:31 ID:???
柱を残して丸ごとリフォームした事にすればいいのよ。


89 :名無し不動さん:03/03/17 13:10 ID:???
ひょっとすると腐れ30男氏のファンになりそうです。

90 :腐れ30男 ★:03/03/17 13:14 ID:???
あなた変わってます

91 :名無し不動さん:03/03/30 13:55 ID:9We9bzP1
再建築不可の物件は、住めなくなるくらいボロになったら最後どーなるの?

92 :名無しさん:03/04/06 03:51 ID:CWLTusz7
>87 あほこくでねー
大規模改修は建築確認の対象だ。
そげなことしたら既存不適格から違法建築に昇格だべ


93 :名無し不動さん:03/04/06 11:33 ID:N3VJRhRz
2項道路なんでねーの?

94 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

95 :山崎渉:03/04/17 14:21 ID:???
(^^)

96 :山崎渉:03/04/20 01:48 ID:???
   ∧_∧
  (  ^^ )< ぬるぽ(^^)

97 :名無し不動さん:03/05/13 12:03 ID:???
私は業者だけど建築不可物件買いますよ

98 :名無し不動さん:03/05/13 12:55 ID:???
>>97
でも現実には再建築不可の物件がそれなりの価格で流通しているわけで
そういう物件を買うのはどういう理由?

99 :名無し不動さん:03/05/13 13:19 ID:???
徹底的に叩いて買います。1100万で出ている物件を600万
で買って80万で直して1200万で売ります。

100 :名無し不動さん:03/05/13 13:32 ID:6/tliMIp
再建築不可でも隣接した土地が複数あればいずれそのどれかを買うことが
できるかもしれない。それまでは倉庫にでもしておくか。

101 :名無し不動さん:03/05/13 16:19 ID:???
>>100
なるほど、ヤフー不動産で

|<-が通路(1メートル幅)
みたいな土地があったんだけど、通路部分の周りの土地も
取得できれば、再建築不可ではなくなるわけだ。

102 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

103 :名無し不動さん:03/05/14 01:40 ID:???
>>100
倉庫も建てられんわけだが。
それから、遊休地にしておくだけでも、
固定資産税はかかる。

104 :名無し不動さん:03/05/14 01:50 ID:???
築30年以上で、再建築不可の物件なんて、みんな手放す。
幾らリフォームしようと、築30年以上の家なんて、
白アリ・根腐れがあって、危なくて住めない。外見も汚いし。

そんな築30年以上の訳あり物件を買うのは、お金のない人
だろうけど、再建築不可だと融資も受けられないから、
1000万程度でも現金一括で出せる人はそうそういない。
もし、ギリギリ現金を用意出来ても、予期しない修理費が必要になる。
そうなっても、転売も難しいし、どうしようもないよ。再建築不可の物件なんてさ。

105 :名無し不動さん:03/05/14 17:32 ID:???
築30年の戸建てってごろごろあると思うけど?

106 :名無し不動さん:03/05/14 17:35 ID:???
>>104
周囲の反感買う覚悟があれば、
周囲ぐるりと覆って、基礎残しリフォームって手もあるよ。

ちなみにウチ築50年。増改築数回で築10数年に見えます。

107 :名無し不動さん:03/05/15 01:57 ID:???
>>105
築30年以上の戸建てはごろごろあるが、
築30年以上で再建築不可の戸建ては少ない。


108 :名無し不動さん:03/05/15 02:10 ID:???
>>106
不確かだが、50年前の建物って、建築基準法の規制を
受けないんじゃないの?
それならやりたい放題だと思うが、さすがに転売となると
築50年以上はダメっしょ。

昭和11年築の連棟式を分離して、リフォームしたの見た
けど、築20年位にしか見えなかった。
でも、景気が悪いのか、修理してなくて、雨漏りで腐って
る部分があって、建物価値は低かった。転売無理。

基礎残しとか、脱法行為っしょ。途中で隣人からチクリが
あれば、建築差し止めって罠。

109 :名無し不動さん:03/05/15 12:43 ID:???
>>108
念のため、ウチは再建築不可でないので。

でもね、よほど詳しい人じゃないと、隣の土地が再建築不可だなんて知らないでしょ。
どこまでが合法なリフォームでどこからが違法かもわからんでしょ。
知っていたとしてもチクル人はなかなかいないと思うよ。
建ってしまえばなかなか取り壊しって実現しないしね。

110 :名無し不動さん:03/05/15 23:27 ID:???
>>109
そうですね。やはり、一般人は法律は分からないと思う。
ちょっと詳しい人でも、「再建築不可は、従前と同じ建物は
ダメという事でしょ?」とか、「セットバックすれば建てれ
るんでしょ?」程度だと思う。

でも、さすがに不動産は一生の買い物なので、違法に建てよ
うとするのは、リスクが大きすぎる気がする。
(バレたら隣人の嫉妬買うし。バレなくても隠し事してオドオド暮らすのは嫌だ罠)

111 :名無し不動さん:03/05/16 00:21 ID:???
>>109
あと、建築基準法施行前の建物は、規制の適用除外に
なるみたい(既存不適格建物)。再建築不可とは違う。
この法律、昭和25年に施行されたみたい。

あと数年古ければ、適用除外でしたね。
先の昭和11年築の連棟式建物は分離して、昭和63年に
綺麗にリフォームされてる。でも柱は汚い。
隣なんか、なんと、3階建になっちゃってるよ。

結構、木造住宅はもつみたい。英国は70年寿命。
NHKで柱の耐久性計ってたけど、新しい柱より築40年の
柱の方が強いんだって。
でも、日本の住宅は地震国なのに地震に弱い。
欧米の木造住宅はツーバイフォーで、地震に強いという面があるみたい。
柱だけ強くてもダメ。

NHKによると、戦後の焼け野原で欠陥住宅が沢山建ったので
その頃の木造住宅の寿命は25年なんだって。
それに合わせて、質の良い今でも、経済耐用年数25年になってるって。

>>109さんは戦後の建物みたいだけど、モノは良さそうですね。
昔の藁葺の家なんか100年200年は当り前みたいですが、どうなんでしょう。

112 :名無し不動さん:03/05/16 00:46 ID:???
こんなスレあった。地盤によって耐用年数変るみたい。

「築30年以上の一戸建てを買った人集合」
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052325063/l50

113 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

114 :名無し不動さん:03/05/20 03:11 ID:phSXzfNy
111>阪神大震災で倒壊した建物の多くは、戦後すぐに平屋建て(基準法施行前)
→そのご二階を建て増しした木造家屋だったそうです。平屋のときは上屋
のことなんか考えてないからね。古くても、とことん古ければ安全だったりする。
中途半端に古いのが厄介だね。

>78「公道」とゆー表現が気になる。市道、県道、国道、単なる赤道?それとも
白道?単なる赤道で2項道路扱いにならなくても、自治体によっては2項の指定が
出来る場合があるよ。1.8M未満でも、とりあえず相談すべし。

(業者によっては、「不特定多数の人が通る道」とゆー意味で「公道」なんて曖昧な
表現をするから・・・。)

2項にならなくても、隣地から2Mに満たない分を借りるか買い足して、路地状敷地
(ハタザオ)にする方法もあるし、43条但し書き許可で官地をまたぐ方法もある。
隣近所皆の接道がないなら、白道2項や位置指定道路の申請も手かな?






115 :111:03/05/20 04:18 ID:???
>>114
詳しいですね。関心しました。

116 :名無し不動さん:03/05/20 09:47 ID:???
>>111
ウチは要セットバックなんだが、再建築はできる土地。

でもラーメンだから地震に弱いというのは間違いでは?
壁構造とラーメン構造それぞれに特徴があるわけだし。
ラーメンであっても筋交量でなんとでもなる。

ウチは建てた当時は金持ち(今は衰退)だったため、
しっかり建ててるようで、あと数十年は構造的に大丈夫そう。
ただ、細かい仕様が昔のものなので、建替えようと思っているところ。


117 :山崎渉:03/05/22 02:54 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

118 :111:03/05/22 06:15 ID:???
>>116
私、大阪なんですけど、神戸の震災で倒れたのは、よくある戦後の住宅だったので衝撃受けました。
それに、ローカルテレビでもやけに「ツーバイフォー」と言われていた気がする。
実は、規制を受けない平屋が、いい加減な構造計算で2階建にしたのが原因だったようですね。
ツーバイフォーが地震に強いみたいに誤解していたので、訂正します。

119 :名無し不動さん:03/05/23 21:27 ID:XQmfIX8z
>>118
2×4とか2×6とか、安全だと思っていたけど、そうでもないんですね。



120 :名無し不動さん:03/05/24 00:32 ID:???
>>119
いやいや、考え方が逆。
日本家屋は、柱だけで支えるので、地震に弱く思われるが、
構造計算がしっかりなされていれば、強い。

2×4は、壁の板で揺れを吸収するので、元々地震に強い構造。

121 :名無し不動さん:03/05/25 06:44 ID:???
阪神大震災の映像見たけど、1階だけペチャンコで、2階は無傷の家が沢山あった。構造計算マンセー

122 :名無し不動さん:03/05/28 08:12 ID:???
いくぞいくぞいくぞ

123 :山崎渉:03/05/28 10:16 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

124 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

125 :名無し不動さん:03/06/02 13:26 ID:???
age

126 :名無し不動さん:03/06/19 14:57 ID:???
あげ


127 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

128 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

129 :名無し不動さん:03/06/26 16:00 ID:???
>>120
>2×4は、壁の板で揺れを吸収するので、元々地震に強い構造

吸収は本来の在来工法で2X4突っ張っているということだと思う。
だから2X4工法も限界を越すとバラバラになる。 もちろん限界は
どの方式にもあるが。 ただし俺は素人だがね。

また建物が壊れないのと、中で家具が暴れるないのとは別。 阪神の時は
グランドピアノが家の中で何米も走り回った例もあるとか。

伝統的在来工法ではいわば自然体で吸収する筈。 筋交いは使わない
のではないか?  戦後の「在来建築」は伝統的工法とは違うようだし、
まして現在の在来工法は2X4とあまり大きな差はないような・・・。


130 :不動産販売担当者:03/07/09 20:57 ID:UTwUIpqV
43条但し書き道路に面している物件には要注意!!

新築物件の場合は融資承認が降りますが、中古物件になると
たとえ築1年でも「再建築不可」もしくは「再建築の際には
市役所と協議を要す」のような文言が重要事項の説明書に記載されるため
担保評価が出ないため融資の承認は降りません。




131 :山崎 渉:03/07/12 11:39 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

132 :山崎 渉:03/07/15 12:07 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

133 :山崎 渉:03/08/02 01:30 ID:???
(^^)

134 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:25 ID:???
        ,,,--─===─ヽ/へ
      /iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
     iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
    iiiiiiiiiiiiiiiiiiii/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄\ミiiiiiヽ
   iiiiiiiiiiiiiiiiii/             \iiiiiiiゞ
   iiiiiiiiiiii/                \iiヽ
  iiiiiiiiiiiiiii《    ━━━'/  ヽ━━━ ヽミヽ
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135 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:35 ID:???
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136 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:42 ID:???
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137 :山崎 渉:03/08/15 13:38 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

138 :名無し不動さん:03/08/15 15:00 ID:???
在来工法・軸組み工法・ラーメン構造
主に柱と梁で水平力を受け持つ。耐力壁の量と配置が強さをわける
自由な間取り・大きな開口・換気・増改築の自由度が大きな特徴
施工が難しく知識と経験が必要(プレカットや金具の普及により多少簡易化)

壁構造・面構造・ツーバイフォー
主に壁面で水平力をうけもつ。在来より容易に強度を出すことができる
壁面で支えるため、間取りに制限・開口に制限がある。
プラン変更や増改築が難しい。高気密のため、換気方法を考慮する必要がある
施工が容易でプラモ感覚で戸建が建つ

高層建築や公共土木は主に軸組みだね。


139 :名無し不動さん:03/08/30 22:08 ID:???
ご融資で生活応援致します

借入件数が多くなってしまった方、失業中の方、
フリーターの方、ご安心下さい。当社は皆さんの生活を
応援致します。全国どちらからでも即日銀行振り込み
致します。又、当社はキャッシングした事がバレない様
絶対秘密厳守です。



140 :名無し不動さん:03/09/07 09:55 ID:???
築30年以上で、再建築不可の物件なんて、みんな手放す。
幾らリフォームしようと、築30年以上の家なんて、
白アリ・根腐れがあって、危なくて住めない。外見も汚いし。


141 :名無し不動さん:03/09/07 14:12 ID:???
お舞いら、再建不可を買っても土地は残るが
借地の再建不可は買うのはやめとけよ

地主は建物が九敗するか火事地震で建物が消えるのを楽しみにしている物件だ。

あと、私道のセットバックが必要な借地物件もやめとけ

142 :名無し不動さん:03/09/07 15:20 ID:???
再建築不可の新築物件って見たけど何なの?
違法に役所を騙して
建築申請したやつなんだね?

それを手掛ける地元の中堅工務店って何者?

143 :名無し不動さん:03/09/07 22:31 ID:???
>>142
極端に間取りが変だったりしたでしょ?
最建築付加ってべつに絶対的でないんだよ。

144 :名無し不動さん:03/09/15 18:18 ID:???
晒しage

145 :名無し不動さん:03/09/17 16:48 ID:???
再建不可は
火事になったり
地震に見舞われたら
アウト?

146 :名無し不動さん:03/09/18 11:13 ID:???
最建築不可の土地に違法に新築建てたら、近所の反感買う。

防火上の立地も悪いし、火事になったら最建築考えるどころか死ぬね。
何故か火の玉がユラユラとただよっていてボヤになる。
そして、いつか乾燥した日に全焼になる。

147 :名無し不動さん:03/11/17 11:10 ID:wfafxhqE
age

148 :名無し不動さん:03/12/12 23:07 ID:SuxVRdFd
age

149 :名無し不動さん:03/12/12 23:08 ID:SuxVRdFd
age

150 :名無し不動さん:03/12/12 23:14 ID:???
柱一本残せばリフォーム その手で行けば

151 :名無し不動さん:03/12/13 00:53 ID:rBL02mdD
>>150
それ、もう通用しません。

152 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

153 :名無し不動さん:03/12/25 19:57 ID:???
ぼるじょあってホモ板の住人だと株板で教えてもらいました。オームを死んじゃらしいですね。
こう言う人間更生の再建築不可にはなりたくないものです。

154 :名無し不動さん:03/12/25 19:57 ID:???
ぼるじょあってホモ板の住人だと株板で教えてもらいました。オームを死んじゃらしいですね。
こう言う人間更生の再建築不可にはなりたくないものです。

155 :名無し不動さん:03/12/26 02:39 ID:vDQr7MLM
8年前ぐらい前、俺が工務店に勤めていたころの
世○谷の再建築不可物件の実話

1種低層の土地20坪だが、接道幅の路地が1.2mで最建築不可。
当時の近隣相場は坪単価250万円ぐらいだが、この物件
築30年超えの古屋つきで半額の2500万円で売りに出てた。
30代のサラリーマンが現金購入しリニューアル開始。


156 :名無し不動さん:03/12/26 02:40 ID:vDQr7MLM
当初は鉄骨柱を入れて床面積を増やす予定(もちろん違法)
だったが、近隣がその工事途中に図面を見てクレームを入れた。
ひと悶着あったが、近隣が団結しさらに役所もまじえて話あいの末断念。
すでに工務店と契約していたらしく、
内部は改修、外壁はサイディングを貼りつけて改修することに。(約300万円)
だが、やっぱり古屋は古屋。
樋つまり(樋の交換)、雨漏り(2度部分補修したが直らず、結局葺き替え)、
柱の根ぐされ(部分切断後根巻き)アンテナ取替え、さびのひどいサッシュ取替え等
その後、2年間で追加工事がでまくった。
追加の金額はさらに300万円。
当初は水廻り(風呂とキッチン)をやる予定だったが、
がまんしてこれにあてていたが、さらに半年後、
CCDカメラをつかって配管検査をしたところ、
鉄管だったので赤錆と緑黒色の藻がこびりついている
ことが判明。これが本当にひどい。
出てくる水は普通にきれいで無味無臭だが、
配管にへばりついてるものをけずってみると、
固形物の中に、0.1mmぐらいのほんとに
白い小さな虫が大量にいた。
今まで何も知らず、食事をつくって食べてた
奥様が気が狂ったように泣き出し手がつけられなかったほど。
そして1月後、ついに手放すことを決定。
既に土地価格は200万円に下がり20坪4000万円だが、
最建築不可ということで2000万円程度と思われた。
だが、だめもとの強気の値段の2800万円で出したところ
なんと格安だとまたまたサラリーマンが現金購入。
何も知らず、夫婦二人で仲良く暮らしています。

157 :名無し不動さん:03/12/26 03:21 ID:???
再建築不可でも場所がいいと、結構な値段で売れること多いみたいね。
でも、世田谷のその家は酷すぎですね。
普通は契約の際に、雨漏り、シロアリ、柱の根ぐされ等は
引き渡しから2ヵ月以内に発見した場合は不動産屋が修理しなくてはならないと思うけど。
そーゆー契約すらしないで購入しちゃったのかな?
あと、築30年だったら最初に基礎となる部分は修理しないとね。
再建築不可は相場の半額以下で買える分、その浮いた金でちゃんと修理して
きれいにリフォームするべきなんだけどね。
私の知り合いには(施工屋だけど)再建築不可の築30年をやっぱ格安で購入して
すごく格好良くリフォームして住んでる人いるよ。
一時期、リフォーム雑誌やファッション誌のインテリア特集にたまに出てた。

再建築不可にかぎらず、一戸建てもマンションも築古はロシアンルーレットみたいなもんですねぇ。

158 :名無し不動さん:03/12/26 14:50 ID:???
>156
再建築不可に限らず、築古の所は一戸建てもマンションも同じような状況だよ。
ただ、みんな正体を暴くのが怖くて検査してないだけ。
水道管に虫がわくのなんて、早い所だと築10年以内に始まるし…。
基礎がユルイ事なんて、普通は築30年の物件を買った人なら覚悟してるもんだけど。
一番ヒドイのは新築買ったのに筋交が無かったり、水回りが滅茶苦茶に設計されてる家でしょう。
80年代後半〜90年代にかけて突貫作業でつくられた建て売りの方が遥かにムゴいよ。

159 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

160 :名無し不動さん:04/01/24 22:00 ID:???
これってなんで新築できたんだ?

私道に接道1mなのにどうすりゃ新築できるんだ?
http://allabout.co.jp/house/architect/closeup/CU20030715/index.htm

161 :名無し不動さん:04/01/24 23:21 ID:???
>160

再建築不可の地域でも、実は裏技ならいくらでもあるからね。
隣の家などの理解が必要だけど。
あと、普通に再建築不可でも新築を建ててる家も都内にはいくらでもある。
たしかに違法なんだけど、罰っせられたって話しはあまり聞いた事がない。

162 :160:04/01/25 01:48 ID:???
>161
近所がOKしてくれれば新築もOKってことなの?
近所が嫌がって役所にたれこんだ場合ってどうなるの?

163 :名無し不動さん:04/01/25 15:32 ID:???
>近所がOKしてくれれば新築もOKってことなの?

そうです。

>近所が嫌がって役所にたれこんだ場合ってどうなるの?

事前にご近所さんに相談すればいい。また柱だけ残しておけばリフォームという名目で何でもできます。

http://e-bisou.co.jp/full-reform/full-reform.html
(↑この家の場合、柱も全て撤去して、土台だけを残して建て直してる)

ちなみに再建築不可なのに新築の家が建ってて売りに出てるケースもある。
(↓再建築不可なのに1992年築って事は・・・!?)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?shiku=%cc%dc%b9%f5%b6%e8&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&shiku_id=13110&code_b=12&no=a4654073501atho

164 :名無し不動さん:04/01/25 16:31 ID:???
いやいや建築許可が下りないよ
近所の住人を「騙す」事をなんとも思わないなら別にいいが

165 :名無し不動さん:04/01/25 18:24 ID:???
>>164
再建築不可なのに新築の家が売りにでてたりするんですけど、それってどーゆー事なんですか?
相場よりちょっと安いので購入を考えてるんですけど。
ちなみにそこ、近所3軒全てが再建築不可なのに新築なんです!?

166 :名無し不動さん:04/01/25 18:29 ID:???
確認申請を出す間だけ、公道に接道してる隣人の土地を借地として一時的に譲ってもらったり、
現状より床面積を小さくする等、建築許可を取る方法もあるらしい。


167 :名無し不動さん:04/01/27 02:56 ID:???
建築許可無しで家を建てるって可能ですか?

168 :名無し不動さん:04/01/27 11:34 ID:???
自力ならいけるかもしれないが
通報されて終わりだろうな

169 :名無し不動さん:04/01/27 14:10 ID:???
再建築不可でも、本当に立地がよくて物件が綺麗だと直ぐに決まってしまうよ。
試しにヤフー不動産に出てる格安の再建築不可、不動産屋に電話してみな。
「あ〜、それ先月に売れちゃってるんですよ〜」って返事が返ってくるから。
世の中には、そーゆーのを狙ってる人も大勢いるからね。

170 :名無し不動さん:04/01/28 16:21 ID:???
>167

無理ぽ

171 :名無し不動さん:04/01/28 19:56 ID:???
再建築不可の物件ってどんな感じで査定してるの?

172 :名無し不動さん:04/02/16 10:06 ID:i6Q26yn/
近所の再建築不可の家が全焼しました。
接道面を大きくするために、延焼は奇跡的に免れた隣地の住人に、
『一時的に土地を売ってくれ』
とお願いしたところ、
隣地の住人は、相場の5倍を要求している。

再建築不可の家は買うもんじゃねーな。

173 :名無し不動さん:04/02/16 10:39 ID:???
建築不可の家だったので建て替えを強行も考えたのですが、ダメモトで役所に逝きましたら、厳しい条件をもらい許可が出ました。
建築費が二割増しになりました。

174 :名無し不動さん:04/02/16 10:42 ID:???
床面積下げるとOKでる時もあるよね。いろいろ地域によって特例もあるみたいだけど、
そこら辺、素人にもよくわかるようにしてほしいよね。

175 :名無し不動さん:04/02/16 10:44 ID:???
他人の私道とか絡みだしたらもう最悪絶対買わない方がいいね

176 :名無し不動さん:04/02/16 23:12 ID:IG5tOzUv
国立の明和序所の物件とパークシテイ成城はDQN.

177 :名無し不動さん:04/02/26 10:43 ID:???
再建築不可の物件なんて素人が買うものじゃないよ。
どんなに安くてもね。
不可の理由もいろいろあるだろうけど、殆どが道路付けで身動きとれないものが殆ど。
築50年の物件云々があったけど、昔の商店街とかそういう物件は災害復興地区とか特例扱いされてるところもある。
あと、幅員足らずに隣地買い足して位置指定の申請とかもあったけど、4m無いと話にならないよね。

・何で融資が下りないか?
 銀行は商品価値があるものを担保とする。
 商品価値は国土法、路線価などの数値よりも、
 一般的に流通しやすい価格を基準にする。
 基本的に不動産に限らず違法に対して融資はしない。

・建坪率、容積率オーバーの新築物件
 建築確認申請時と売り出し時と物件の間取り、建坪率など違う場合が多い…らしい。
 実際調査時に建物平面図の面積と建築確認通知書の面積が違うことがあった。

・43条但し書きは生もの
 43条但し書きで確認が下りている物件でも、次に再建築しようとしたら確認が下りない場合もある…らしい。
 役所の担当窓口が言うには、但し書きは物件でなく人に与えられた権利だとか。


178 :177:04/02/26 10:45 ID:???
・登記簿上の「公衆用道路」には注意
 一般に公衆の通り道として存在する道路・通路があっても建築確認が下りない場合がある。
 道路交通法でいうところの「道路」と建築基準法でいうところの「道路」は必ずしも一致しない。
 別物と考え役所で調べるが吉。

  <道路交通法で言う道路>
  ○○県(若しくは市)○○号道路などの呼称が付いている。

  <建築基準法で言う道路>
  42条○項(○号)道路という扱いを受けている。(住宅地図に色分けされている場合が多い)
  たいていの道路は42条1項1号〜4号扱い。
  ココで上げられている要セットバックは42条2項道路(行政によっては"狭あい道路"と呼ぶところも)

・地域によっては特例で道路不要の物件もある
 湘南地区、鎌倉、など地域的に階段が多い立地の場合>役所にて要確認
 一例として、出入りする通路が隣の家の軒下なんて物件もあった。

・建築基準法の他に県条例、市条例なども要確認
 埼玉県越谷市だったと思うけど、地域によっては市条例で6m道路の確保というのがあり、
 道路中心から3m(通常のセットバックより1m多い)の確保が必要というのがあった。
 道路付けがきちんとあってもがけ条例で再建築不可なんてのもあったり。
 (隣地に家を建てるので擁壁工事してくれなんて言えない=施工費が莫大)

・区画割りがキチンとされていても再建築不可の分譲地
 青田売りで土地を売り、開発会社が倒産してしまった物件。とくに別荘地に多い。
 開発道路としての認定がなされていない。
 そこに家を建て住んじゃってる人もいたが。



179 :177:04/02/26 10:46 ID:???
・一見普通の分譲地で、住宅も建ち並んでいる(皆普通に生活してる)のに再建築不可
 全面道路がただの私道。開発道路としての認定がなされていない。
 転回道路(車の方向転換用)がついていない。またはそこまでの長さが長すぎるなど、
 開発指導要綱から外れているため現状では開発道路、位置指定道路の申請できない。
 
・調整区域で再建築不可
 線引き以前に宅地であったことの証明が必要。
 国土地理院(または別機関)にて航空写真の調査、線引き当初の課税台帳の調査(宅地か農地か)など。
 これは抜け道もあるようだけど、今はどうなのか…。
 そういえば、市の用途地域見直しで住居地域が調整区域になった例もありますね。この場合は再建築は可だけど。

・道路があるようでない物件?
 民間の区画整理組合により区画整理を施工したが、トラブル発生により中断してる場合。
 これは例としてはあまり無いと思うが。

…とまあ、思い出しただけでもこの位あるかな。


180 :177:04/02/26 10:53 ID:???
送信後書き忘れたのを思い出しました。

・河川脇の住宅街には要注意。
 河川の両脇に住宅、店舗が並んでいても法的には再建築不可の場合も。
 全面通路は「河川管理用道路」とされており
 建築基準法の道路としては扱われていない場合がある。


181 :177:04/02/26 15:43 ID:???
補足しておくと
>実際調査時に建物平面図の面積と建築確認通知書の面積が違うことがあった。

これは表面上は違って当然。
建物平面図は不動産登記法で定められた基準を用いて測量した面積。
建築確認申請書記載の図面は建築基準法で定められた基準を用いて算出した面積。
建物の壁芯計算と内法計算との差が生じる。
↑で言っているのはその際を考慮してもなおそれ以上の面積の差があったということ。



182 :名無し不動さん:04/03/04 21:24 ID:???
赤道、あかみちと読むがこれには注意。
一見普通の道路でも赤道のケースあり。
昔の農道とかのことね

183 :名無し不動さん:04/03/05 07:43 ID:???
赤道はあまり注意してないな。
殆ど建基法道路で扱われてる場合が多かったから。
昔の農道だと今は広域農道となってる場合が多く、
赤道は農道っていうより昔の畦道ってところが多いよ。


184 :名無し不動さん:04/03/17 18:20 ID:4P2C/11/
つい最近ですが、建替えしたいとの事で、調査したら道路に接続していないの
で再建築不可というお客さんがいました。
43条但し書きを取れば救済できるという話になりましたが、周辺住民の同意
をとるのが大変!!
このような物件を買う時はよく調査しなさい。


185 :名無し不動さん:04/03/17 18:29 ID:???
>このような物件を買う時はよく調査しなさい。

調査もなにも、再建築不可は不動産側が説明および提示をしなければならないので、
建て替える時になって初めて知るような人は、よっぽどのお馬鹿さんかと…。

186 :名無し不動さん:04/03/18 09:20 ID:???
>185
それがいるんだよ。
多分、何年後には調整が外れるでしょうとか、売るためにアマイ言葉を言って
、重要事項には何も書かない(根拠がないから書けない)。

187 :名無し不動さん:04/03/18 13:10 ID:???
> 売るためにアマイ言葉を言って、重要事項には何も書かない

そんなリスク背負ってる不動産屋はいないよ。絶対免許剥奪されるから。
自分の家が再建築不可というのを知らない人は、戦前から先祖代々その土地に住み続けてる人達じゃないの?
そもそも、昔は自由に家を建ててたのに(戦後や震災の後は強引にバラック小屋を建ててたし)
昭和50年代に新しい法律が出来て、消防車が通れないような私道だらけの密集地帯が再建築不可になったわけだから。

都内だと寺のまわりが多いみたい。元々は檀家さん達が住んでた長家を改築した家に多い。

188 :名無し不動さん:04/03/18 15:51 ID:???
>そんなリスク背負ってる不動産屋はいないよ。絶対免許剥奪されるから。
今の時代は確かにいないね。
けど、バブル時には買った人がいる。当時は銀行も金貸したんじゃないか?


189 :名無し不動さん:04/03/18 15:57 ID:???
どちらにせよ、普通のファミリー層や、家を買ったら一生そこに住もう!なんて人達には
絶対に進めないけど、安く都心に家が欲しい人にはいいかもね。
麻布で1500万とかで一戸建てが買えるなんて、どんなに物価や地価が下がった所でありえないよ。
2階建ての戸建てでも800万あれば新築同様にフルリフォームできるし(近所がうるさいと
そうもいかないらしいけど)。
10年ぐらい住むだけなら、都心で賃貸のワンルームに10万も家賃払うよりは
再建築不可を買った方がいいかな。

190 :名無し不動さん:04/03/18 16:11 ID:nnT4od8C
>都内だと寺のまわりが多いみたい。元々は檀家さん達が住んでた長家を改築した家に多い。

都心でも驚くほど静かで、昭和初期の面影を残してる場所に多いですよね。
車が通れないから静かなのは当たり前ですし、だいたい再建築不可が残ってる地域は
戦中に空襲を免れた場所だから戦前の雰囲気が多く残っている。
近所は老人ばかりだろうから、人とのコミュニケーションが好きな人にはいいだろうけど
あんまり他人と付き合いたくない人には酷かもしれませんね。

191 :名無し不動さん:04/03/18 19:09 ID:???
>>188
バブルの頃の銀行なんて再建築不可どころか、川底や原野でも融資していたからね。
それこそ一山いくらって感じだったよ。


192 :名無し不動さん:04/03/19 08:52 ID:???
>189
そうだね、都心だったら再建築不可物件を安く買って賃貸で回す。7年で回収
できればいいんでない?将来的には隣接者に売却だろうな〜?



193 :名無し不動さん:04/03/22 11:09 ID:???
再建不可って、再建可能物件の何割安ですか?市価の半値では高いですか?

194 :名無し不動さん:04/03/22 11:12 ID:???
>>193

立地や上物の状態にもよる。

195 :名無し不動さん:04/04/01 01:52 ID:???
そりゃそうだ。

196 :名無し不動さん:04/04/02 17:26 ID:???
地上げすりゃ解決するのにな、もったいない

197 :名無し不動さん:04/04/08 05:52 ID:???
地上げしてもそうそう黒字でんだろ?
両方つなげて使う?それとも綺麗に二分するか?
立ち退き解体建て直し税金、うまくいかないことうけあい

198 :名無し不動さん:04/04/08 13:19 ID:???
地域丸ごと地上げしてマンションにしろ!

199 :名無し不動さん:04/04/08 13:19 ID:???
地域丸ごと地上げしてマンションにしろ!

200 :名無し不動さん:04/04/08 13:20 ID:???
あしやがんのすけ死亡

201 :名無し不動さん:04/04/08 17:28 ID:???
いろいろ悪い条件を飲めば再建築可能みたいですね。
あと、震災で崩壊した場合は特例も認められるようです(当たり前だけど)。
そうなると、よっぽど立地が良くて格安、しかもさらに値切れそうなら買うもの悪くないかな。
俺の目安は都心で1500万以下。リフォームでなんとか理想の状態に復帰できる程度の間取り。

202 :名無し不動さん:04/04/09 16:11 ID:lJ2Cf/+O
都心で建築不可の空き地を時々みるのですが、そんなところに
イナバの物置を置くのは違法なんですかね?

203 :名無し不動さん:04/04/09 16:54 ID:z0XE5uVW
空き地はヤメておいた方がいいんじゃない?

麻布でも500万とかマジであるけどね。

持ち家が別にあって、冗談で買うなら有りだと思うけど。
前にどっかのスレに書いたけど、そこに大きな木を植えて小鳥のエサ台や鳥小屋をつけるとか、
ゴルフのグリーンがあって、パターとボールも置いて「御自由にどうぞ」とか、
ユーモア溢れる発想で買うのは面白いと思うけど。

204 :大家:04/04/09 17:35 ID:???
物置とか、飯場のようなプレハブ建物を空き地置くことも出来そうだが、建築基準法上の建物と認められず、結局、住民票は置けないし、住居表示も出来ないのではないかと思います。

205 :202:04/04/09 23:24 ID:PFvQvQ2C
住居ではなくて倉庫として使えたらなと思って。
都心だったらレンタル倉庫にできるのではないかと。
これこそ本当の隙間産業って感じで

206 :名無し不動さん:04/04/09 23:42 ID:???
空き地にコンテナを置いて貸し倉庫と言うか、トランクルームにしてるのあるよね。

207 :名無し不動さん:04/04/09 23:45 ID:YTRavHOk
貸し倉庫じゃ元とれないでしょ?
防犯設備も必要だろうし。
1畳で月いくらとるつもりよ?
それより、コレクションがある人がレコード、スニーカー、フィギアを飾ったり
保管する方が現実味があるかな。
卓球台を買って、たまに友達と卓球するってのはどうだ?

208 :202:04/04/10 00:05 ID:F6Hm2Ck+
一等地物件にしか興味はないので、1畳3万ぐらいがレンタル倉庫の相場なのでは。
空スペースを貸すだけだから、防犯は自己責任でしょ。駐車場と同じじゃない。。
>203
麻布で500万って10坪もあったらウハウハだよな



209 :名無し不動さん:04/04/13 01:06 ID:cTZxxVpI
私は、再建築不可の物件に融資する地方銀行を知っている。

210 :名無し不動さん:04/04/13 04:15 ID:???
再建築不可でもイロイロあるからね。
第43条の但書きが付いてれば再建築不可でも融資しますよ。
特例はいくらでもあるし、本当は建て直しも出来る。
その代わり建築費は通常より1〜2割増しですがね。
大地震で崩壊した時は、おそらく無条件で建て直しが可能。
でも、地震なんて何時くるかわからないので、フルリフォームが手っ取り早い手段。

一つ言えるのは、いくら再建築不可だから安いと言っても、お買得物件ばかりじゃなくて
タダでも止めておいた方がいい物件もある。
イイ物件は、立地がよく、近隣の環境が良く、基礎がしっかりしており、
低予算で十分なリフォームが出来そうな建物である事。
再建築不可でもこーゆーのはアッという間に無くなってしまうので、見つけるのは大変ですよ。


211 :名無し不動さん:04/04/14 01:05 ID:h5NtkaQ/
もっと教えて!

212 :名無し不動さん:04/04/14 01:59 ID:???
元麻布で売りに出てた再建築不可の中古戸建て、ネットで紹介した途端2日で問合せが300件以上だって!
購入者は物件を一度も下見せず、値下げ交渉も無しで即決したらしい。
値段は再建築不可にもかかわらず驚きの4000万円。
土地20坪、床面積25坪だってさ。

213 :名無し不動さん:04/04/14 13:14 ID:m3kn/cML
元麻布だったら飲食店向に賃貸にだせば場所により坪3〜10万ぐらい
で貸せるかもね。そんなおいしい物件がほしい。。。
新宿、渋谷、港区で物件さがしてます

214 :就職活動者:04/04/14 13:21 ID:???
加瀬倉庫って有名なんですか???

215 :名無し不動さん:04/04/15 15:45 ID:ANuwqbA/
再建築不可物件を実際に購入した人の感想を聞きたいです。
君臨求む!

216 :名無し不動さん:04/04/16 11:03 ID:???
再建築不可の3K-土地15坪-750万円
(23区内・メトロ・都営地下鉄・私鉄の3駅から歩3分-東京駅まで15分)を
買いそうになりました。
しかし、
再建築可能の3K-土地16坪-1,000万円(23区内・私鉄2駅から歩10分-東京駅まで16分)を購入した私は、
再建築不可スレの負け組みでつ。orz

217 :名無し不動さん:04/04/16 15:25 ID:B+JEfoFN
>216

安いな!
別に負け犬じゃないだろw
建築確認が取れる方がいいに決ってるのだから

218 :名無し不動さん:04/04/16 15:55 ID:???
頼むから具体的な地名を書いてくれ、頼む。地価を読むことができない

219 :名無し不動さん:04/04/16 16:29 ID:zdzidU1v
先日、港区高輪1丁目(最寄り駅は泉岳寺)に再建築不可の新築戸建てが3棟並んで発売されてた。
広告が出た当初は建設中!?で、システムキッチン、モニタ付きインターフォンetc、普通の新築戸建てと変わらない感じでした。
値段は小さい方から順に1500万、2200万、2800万ぐらいだったと記憶してます。
床面積は60平米ぐらいだったと思います(残念ながら広告は捨ててしまった)?
伊皿子坂のピーコックまで徒歩1分。皇室・高松宮邸の2軒隣という凄い好立地でした。
ネットにも出てたんですけど、即効消えてたので、アッという間に売れてしまったんでしょうね。

それにしても、再建築不可なのに新築ってどーゆー事なんだい?

220 :名無し不動さん:04/04/16 23:28 ID:dyfA1Kkr
再建築不可の家ってどうやって探すんですか?
「中古でもいいから都心で安い戸建てを探してます」って言えば紹介してもらえるのでしょうか?
とりあえず10年〜20年ぐらい住めれば、あとはボロボロになってもかまいません。
最終的には100万円ぐらいでも売れればいいですし。

221 :名無し不動さん:04/04/16 23:48 ID:???
>220
yahooやイサイズはじめ、ネット物件で山ほど出ています。
間違いなく相場より安い。

222 :名無し不動さん:04/04/17 16:33 ID:+urEo1JE
>>219

魅力的な値段だけど、逆に安すぎて怖い気もする・・・

223 :名無し不動さん :04/04/21 08:34 ID:+xeEjDCV
もっと教えて!

224 :名無し不動さん:04/04/27 20:07 ID:???
再建築不可物件ではないんだけど、容積率オーバー&一部連棟式の中古戸建を現金購入で
検討中です。この物件、銀行からローンが下りないのでキャンセルが相次いでいるとか。
一生住むつもりだがこの物件は買わない方がいいかな?こんな家に住んでいる人は
たくさんいると思うが・・・。


225 :名無し不動さん:04/04/27 21:09 ID:bIPpq0Sw
安くて狭くてあり得ないところに建ってるらしい。
許可なく建てたので違法だそうだ。
でもそこに住んでも逮捕されるということはないらしい。
でも再建築はしてはいけないらしい。
たとえ地震が起きても。
たしか建てるときに周囲の同意が必要だったような気がする。
あ、もちろんローンは下りない。
何があっても保障されないので、素人にはオススメしない。

226 :名無し不動さん:04/04/27 21:46 ID:???
>>224
あたりまえ
アホは普通に買え

227 :名無し不動さん:04/04/27 23:13 ID:???
>たとえ地震が起きても。

地震の場合は平気だよ。御上もそこまで鬼じゃない。
神戸のときも多くの再建築不可地域が整備されて
上手い事区切って確認申請が取れる土地になった(前の家より狭くなるけど)。

228 :名無し不動さん:04/04/27 23:21 ID:???
安易に勧めてるがかなり頑張らないと消防法もろもろクリアできませんよ

229 :名無し不動さん:04/04/28 06:26 ID:???
>>224
それって区分所有権になってるのかな。
一部連棟ってのがどの程度なのか気になるけど、
単独で建て替えって出来るのか?
その場合は現状より小さい建物になるだろうけど。


230 :224:04/04/28 14:42 ID:???
>229
区分所有について詳しくは聞いていないのでなんとも言えませんが、
隣家との間に境界線を示す金属が道路の側溝に打ち込んであります。
連棟については一見分かりませんが、地下車庫が繋がっているようです。
また、家前面のファザード(でかい門みたいなやつ)は隣とくっついています。

231 :名無し不動さん:04/04/28 16:10 ID:???
>>230
接道が足りないとか、
用途地域がまたがってるのを均したとか
問題が在る場合が多い


232 :名無し不動さん:04/04/28 19:33 ID:???
>>227
そうそう、広くはできないって言うの忘れた。
お上はともかくどんな場合でも周辺の許可が必要。
お上が無視しても周辺の同意が取れれば大丈夫だが
お上が無視しても周辺の同意がないとダメ。
土地関係はお上はあんまりうるさく言わないんだってさ。
だから地震がおきて再構築したいとき
周辺の反対にあうとお上が許しても(許すということはないだろうが
黙認してるので実質許可してることになるが)再構築できないらしい。

233 :名無し不動さん:04/04/28 22:52 ID:???
>>232

地震で自分の家だけ壊れたら難しいかもしれないが、
再建築不可なんてたいてい周辺一帯も同じ条件のはずだから
大地震の場合は、近隣の人も「あーだこーだ」と言える立場じゃないだろ。

とりあえず俺は普通のファミリー層、あるいは子供もいて永くそこに住もうという人には勧めないけど、
一人暮らしの人なら10年分の家賃程度の安い物件を、住み潰すぐらいの気分で買うのなら反対しない。


234 :名無し不動さん:04/04/28 23:01 ID:???
大地震で壊れそうな家に住んでいるのが不思議だ!

235 :名無し不動さん:04/04/29 18:02 ID:???
大地震の時は区画整理地区になれば再建築不可の土地も蘇るが、その土地が高層住宅や商業施設に収用されて、区分所有権に交換されてしまう恐れもある。

236 :名無し不動さん:04/04/29 18:18 ID:???
>>233
>周辺一帯も同じ条件のはずだから
それは思い違い。

237 :名無し不動さん:04/04/29 19:49 ID:???
大地震後の火災で消防車が入れない場所は全焼するから、
火災になれば区画整理地区になる。その確率は高いよ。

238 :名無し不動さん:04/04/29 23:50 ID:???
モマエラ大地震大地震て、地震を待ちわびてるかのような言い方ですねw




239 :名無し不動さん:04/04/30 00:23 ID:???
早く通り過ぎて欲しい訳であって
いつ来るんだ!

240 :アサハカ焼香 損死:04/05/03 15:28 ID:???
著書

「日出ずる国災い近し」


私の予言によれば我が国は崩壊が近い!北の国からハルマゲドンが必ず来るであろう。私に絶対帰依せよ!

241 :名無し不動さん:04/05/06 07:51 ID:GBNZlKgM
渋谷で築2年の物件でてたけど、建築許可とらずに建てたそうだ。当然銀行ローンは組めないが、
ノンバンクでローンを組めるところがあるそうだ。金利は4%ぐらいになるらしい。


242 :名無し不動さん:04/05/06 08:29 ID:???
私道の持ち主の許可なしでたてるって事は出来るけど
建築許可が無しでたてるのってできんのか?
そんな仕事受注すんの?

243 :名無し不動さん:04/05/06 11:05 ID:???
>>242

町の小さな建築屋は相変わらず不景気だからどんな仕事でも引き受けるよ。

244 :名無し不動さん:04/05/06 11:26 ID:???
正直聞いたこと無い

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