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【管理費】足りるわけねえだろ【修繕積立金】

1 :名無し不動さん:03/04/21 13:38 ID:kEHUiHu2
ちゃんと理解して買ってるか?

2 :名無し不動さん:03/04/21 14:04 ID:???
修繕積立金は共用部分の修繕のみです
個々の内装のリフォーム代は別です

さらに固定資産税・駐車場は別です
修繕積立金は10年後には倍ぐらいになりますんでそれもちゃんと払ってください
同じマンションに脱落者が出ると競売で買い叩かれてスラム化、低価格化の一途
を辿りますので払えない人はマンション買わないで下さい

3 :名無し不動さん:03/04/21 14:11 ID:???
うちのマンションは築30年なのでそろそろ建て替えの話がでていますが、
専門家に試算を出してもらったところ、一世帯辺り800万円ほどの負担で、
最新設備のマンションに建て替えできるそうです。
その間の引越し費用、賃貸料などを考えても、1000万円ちょい越えぐらいですみそうです。
すぐにお金がない人でも、たった後のマンションを担保にして借りるとか、
完全に引越ししてしまって、新築マンションで得られた部屋を売りに出すとかの方法もあり。

一軒家であったとしても同等のリフォーム代がかかるわけですから、
まぁ、普通じゃないでしょうかね。


4 :名無し不動さん:03/04/21 14:12 ID:???
>>2
10年後に倍ってことはありません。
普通、3年ごとに1.5倍くらいになり、10年後くらいには当初の3倍くらい
になっているものですよ。それくらい購入当初の修繕積立金は安く設定
されています。
まあ、3倍になってもしれたもんですが・・・。

5 :名無し不動さん:03/04/21 14:14 ID:???
>>3
お仕事ご苦労様です
全世帯がちゃんと修繕積立金と別に貯金してくれているといいね
せっかくローンが終わったのにまたローンかよって人が払いたくなくて
うまくいかなかったりするんだよね

6 :名無し不動さん:03/04/21 14:25 ID:???
うちのマンションも築30年過ぎてるんで、下水の配管交換やら、電気の
配線交換やら、エレベーターの入れ替えや、ら外装の再塗装やらで修繕費
と管理費あわせて、2万近い金額がここ5年ほど続いてます。
まあ、うちの場合は立替ではなく最終的には耐震補強を・・・という話なん
ですが(都市計画の関係で近所の土地を買収しないと同じ容積の物がたてら
れない、しかもウチのマンションと近所は建てるときイザコザがまだ尾を
引いてる)診断するだけでもすごい金額とられるから積年の問題となって
おります。

7 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

8 :名無し不動さん:03/04/21 14:47 ID:???
管理費も修繕積立金も駐車場代もいらない一戸建て、ミニ戸建てにする
のが正解!
余分な支出が無いから、生活にも余裕。将来の不安もなし。
40年でも50年でも安心して暮らせます。

9 :名無し不動さん:03/04/21 14:50 ID:yRqcuL26
40年でも50年でもボロ家で頑張りな!

10 :名無し不動さん:03/04/21 14:50 ID:???
わざと>8みたいなこと書く人はいったい何を考えているんだろう?

11 :名無し不動さん:03/04/21 14:51 ID:???
438 名前:名無し不動さん 投稿日:03/04/21 14:48 ID:???
管理費も修繕積立金も駐車場代もいらない一戸建て、ミニ戸建てにする
のが正解!
余分な支出が無いから、生活にも余裕。将来の不安もなし。
40年でも50年でも安心して暮らせます。

マルチポストで釣りでございましたか

12 :名無し不動さん:03/04/21 14:59 ID:kEHUiHu2
はっきり言って新築の管理費、修繕積立金の設定はほとんど詐欺ですね。

13 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

14 :名無し不動さん:03/04/21 15:49 ID:PA3PBhe2
>>4
これって、値上げの時になっていきなり連絡が来るものなのですか?

15 :名無し不動さん:03/04/21 15:55 ID:???
>>14
いえいえ。最初からそう計画されています。
分譲マンションを新築で購入する場合、長期修繕計画書を渡されます。
そこに何年後にいくらにし、いつの時点で累計でいくらになり、大規模修繕工事で
いくらかかる・・・っていうのが明記されています。
ただ、あくまで予定なので総会等の話し合い次第で額が増減されたりもします。
また、計画どおり値上がりする場合も、事前に通知は来ますよ。

16 :名無し不動さん:03/04/21 16:34 ID:PA3PBhe2
>>15
自分のマンションの長期修繕計画では、値上げは入っていないのですよ。
予定外(計画に書いていない)で値上げされるものか思っていました。

17 :名無し不動さん:03/04/21 16:35 ID:/wOYfJ3G
>>16
インチキ業者から買ったね。


18 :名無し不動さん:03/04/21 16:42 ID:???
>>16
値上げは入っていないということですが、その長期修繕計画での
収支予定はどうなっているのですか?

19 :名無し不動さん:03/04/21 17:13 ID:PA3PBhe2
>>18
どんなことを書けばいいんでしょうか?
25年間に渡って、30項目ほどの項目についてそれぞれ修繕周期が書かれています。
10年目と20年目に共有部分の大きな修繕項目の周期がきますが、全期間に渡って
累積積立額は、累積工事費を上回っています。そうでなければ資金不足で一時金を
拠出しないといけないわけですからね。

細目の中でエレベータの取り替え周期が30年に設定されているので、エレベータの
取り替え費用が大きいと、累積積立額だけでは足りないことがあるところまで書かれて
いないところは配慮する必要があるかもしれません。

20 :名無し不動さん:03/04/21 17:41 ID:???
>>19 全期間に渡って累積積立額は、累積工事費を上回っています

であれば、問題ないと思います。当初の修繕積立金が低く設定されている
マンションが多いですが、そちらはそうでなかったのでしょう。
もしくは駐車場代が管理費の穴埋めに使われることなく、修繕積立金に
大部分が回っているとか。

21 : ◆CRAZ/E5RCI :03/04/21 18:26 ID:???
数十年先を見越した修繕積立ては、大まかな参考にしかならないかも。
今はデフレの時代でも、将来インフレに移れば全く足りなくなるでしょうし
銀行金利でカバーできるとは到底考えられません。
駐車場代等を充当してるなら値上げで補正できる面もあるかな?

あとは工事内容の見なおしで減額を図るとか?
エレベーターも30年で全く使えなくなるわけではないので、消耗の激しい部品の
交換や若干のリフォームで延命を図って見るとかでコストダウンをしてみるとか。
修繕項目は絶対やらなければならないことではなく、省ける部分は見なおして
実際の積立て額に近づけていく努力も必要でしょう。借り入れでカバーするのは
最終手段でしょうね。

あと、管理会社や施工会社に無関係の建築工事会社に建築物の診断や工事見積もりを
出してもらったら如何でしょう?そんなに高いものでもないですし、ただでやってくれる
ところもあるでしょうから。役所とかで斡旋してくれるところもあったように思います。

22 :名無し不動さん:03/04/21 19:34 ID:62LAs4AG
築40年で建替えが具体化しつつあります。
管理費はエレベーターがないので非常に安いですが、修繕積立はそれなりに払っています。
>>3さん、最初からお住まいならすでにローンも終わっているでしょうから
1000万円ぐらいラクに出せるのかもしれませんが、中途で買った世帯は大変ですよ。
建替えの決議がもうとれたのでしょうか?
うちのマンションは幸い土地持分が多いので、等価交換で持ち出しなし。
引越しや仮住まい費用も出る計算でデベロッパーがついています。



23 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

24 :名無し不動さん:03/04/23 10:27 ID:dEBHpNJy
インフレとかデフレとか関係なく、現状で計算して足りるか考えてみるといいよ。
足りるわけないんだから。

25 :名無し不動さん:03/04/23 10:54 ID:9rrrpWd/
>管理費はエレベーターがないので非常に安いですが
何階建てでしょう?
当方はエレベーター無し内階段5階建て築三十年。
建て替えたらエレベーターあり外階段になってしまうだろう。
外階段なんて最悪だし許容できない。

今のところ水周り含めてなんの問題も無い。
大規模修繕で綺麗にしてるし。
そうは言っても上下水配管は交換なりなんなり必要だろうけど、
上階の人には悪いが建て替えには絶対反対だ。

…こうやって住民間で揉めていくのだろうね。
これまで建て替えの話は一切出たことありませんが。

26 :22:03/04/23 11:22 ID:ev4Zcr14
>>25
4階建てです。
建替え後の計画は2戸1エレベーターになる予定。高級マンションタイプにありがちだけど、
住民のコミュニケーションがとれなくなるので(うちは以前2戸1タイプに住んだことある)
女性達&子育て中の男性達は大反対。資産価値を気にする高齢の男性達は賛成しています。
でも、エレベーターの維持費考えたらそれこそ「管理費足りるわけねえだろ」ですよね。

>今のところ水周り含めてなんの問題も無い。
>大規模修繕で綺麗にしてるし。

ここも同じです。が、築50年を超えてから話し始めても遅いだろうということで
数世帯以外は建替えに賛成。その数世帯はかなり高齢で引越しが面倒というお年寄りたち。
建替え問題に際して思ったのは住んでいる人の意識が高いところ=管理費高くても文句出ない
=建替えその他の話も比較的スムーズということです。
中古マンションスレでループな話題ですが、「マンションは管理を買う」これに尽きます。



27 :22:03/04/23 11:26 ID:ev4Zcr14
つまり賛成も反対も話し合いができるかどうかがポイント。
水まわり含めて問題が多発する→管理費あげたくてもでたらめに反対するヤシが多い
→管理が行き届かなくなる
一方、問題が起こる→きちんと話し合いができる→納得して管理費をあげる→管理が行き届く
管理費の金額・値上げの時の状況が建替え時にも反映されるでしょう。


28 :名無し不動さん:03/04/23 12:58 ID:dEBHpNJy
問題はデベが費用の上昇をごまかして販売してること。

29 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

30 :25:03/04/23 14:15 ID:???
>26
>「マンションは管理を買う」これに尽きます。
22さんのマンションは土地持分が多く、それだけで資産価値(中古価格)が維持でき、
建て替えへの展望もあるから管理も住民の質も維持できたろうけど、
民間のマンションでは難しそう。

古くなるほど中古価格が下がる>低所得者が増える>管理費上昇にも建て替え負担にも反対
という悪循環があって、当初の数十年は管理が良くても住民が入れ替わるとね…

立地さえ良ければ資産価値が下がる下がらないは管理次第なので、管理がよいと
結果的に管理が悪くなるのもかなり遅れさせるし、その間にリニューアルして新築の
居住性にどこまで近づけられるか、かな。
等価交換が出来ないと、建て直しはやはり難しそうです。

31 :名無し不動さん:03/04/27 09:56 ID:FuDeDPRW
家は18年目で120万負担だったよ。

32 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

33 :名無し不動さん:03/05/02 10:32 ID:fLs8iZo0
>>32
何者?

34 :名無し不動さん:03/05/02 10:35 ID:???
>>27
それは管理費ではなく修繕費では?

35 :名無し不動さん:03/05/02 13:18 ID:???

管理費+修繕積み立て費が20000円なら妥当な額ですね
それを少し越えてもいいのでは?

管理費と修繕積み立て費は上がるのを覚悟で
管理をちゃんとしてもらいたい人が
マンションを買っていると思います。

管理を自分でおこなう人&
庭など自由にる部分が多いところを望む人が一戸建て
管理を買って楽をしたい人がマンションでは
ないでしょうか

マンションの建て替えは1戸の負担額が
比較的安いところも魅力だと思います。

36 :名無し不動さん:03/05/02 14:50 ID:fLs8iZo0
>>
20000円では絶対足りない。

37 :名無し不動さん:03/05/02 15:26 ID:???
>20000円では絶対足りない。

根拠が無いですよ。


38 :名無し不動さん:03/05/02 16:00 ID:Z8PwUDO6
高置水槽やエレベーターが無く、小規模でもなければ20000円前後でなんとかなると思う。
というか大規模修繕含めて賄ってる。築30年。

39 :36:03/05/02 16:33 ID:fLs8iZo0
>>37
計算してみな。足りねえから。
自主管理の団地みたいなマンションなら足りるかもね。
ちなみにエレベーター無はマンションとは呼べません。

40 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

41 :名無し不動さん:03/05/02 16:59 ID:???
元マンション業者ですが

売る時は管理費は最初からしっかり頂かないとならないので、あまり最初から安く設定は
しませんが、修繕費は極端に安くしておくのが業界では当り前の事です。

売ってしまえば関係ないですから。あとは管理会者が計画建てて、それを飲むか飲まないか
はお客さん次第ですからね。結局スラムマンションにしないために飲まざるを得ず、修繕費はアップ
していく事になるのが通常ですよね。

42 :6:03/05/02 18:58 ID:???
前に管理費+修繕費月20000円とかきましたが、実際には一括で10万ぐらい
を過去数回払ってます。
私も月20000円では絶対足りないと思います。ただこれ以上管理費の値上げ
は組合の足並みが乱れますので(過去何回か総会でもめました)管理費とし
ての現実的なラインかなと思います。

43 :名無し不動さん:03/05/03 13:09 ID:???
>>42
それは当然あると考えておいたほうがいいですね
大規模修繕が近づくと5・60万の別途支払金は
必要になってくるでしょう

あとは
その別途支払い金を管理費修繕積み立て費にわけて
はらうのがいいか、それとも臨時徴収すべきかは
マンションの住人の意見によるのでは。

私は臨時徴収のほうがいいです。

44 :名無し不動さん:03/05/03 19:52 ID:KRmF6YSl
築15年以上で足りてる物件の情報キボンヌ。

45 :名無し不動さん:03/05/06 20:28 ID:???
>>3
立て替え1000万でできるんだー
ってことは取り壊し費用500万として
買値は500万くらい?



46 :名無し不動さん:03/05/07 16:18 ID:???
1000万は未使用容積を使った等価交換を使う想定と思われ。

http://www.stbri.co.jp/cafe/no53-1/53-1-3.html
>築後の年数を経た古いマンションにおいては、建替えを真剣に考える時期が早晩訪れるでしょう。等価交換型でない建替えの場合には戸当たり 2,000万円程度の負担が発生します。

取り壊しや工事中の仮住居や引越し費用を含めてだと思うけど。

47 :名無し不動さん:03/05/07 16:24 ID:???
つーことは30年前とかそのぐらいのマンションが1000万とかで売ってるのを見かけても
それを買っちゃうと・・・ってこと?

48 :名無し不動さん:03/05/07 19:05 ID:S+Ur7guP
>>46
いくらのマンションが2000万/戸で立て替えられるんだろ
その差額が宣伝広告費だったってことだろ

49 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

50 :名無し不動さん:03/05/08 12:00 ID:20FU1HUb
契約時に管理費や修繕積立金は上がりませんと説明を受けた人。
何人いるかな?


51 :名無し不動さん:03/05/08 15:04 ID:m68liEhx
等価交換で建て替える場合、元々土地に対してゆったりと建物が建っている場合か
上に伸ばして高層化する場合は住民の負担金が軽くなるんですよね。
今時のマンションは、全戸分駐車場が無いところもあるし、
それほど「ゆったり」建っているのは見かけない
後は「高層化」か? だとしたら住宅街の中の低層地域のマンションは
上に伸ばしようがないから不利かなぁ〜

52 :名無し不動さん:03/05/08 17:43 ID:???
この間見に行った温泉・ジム・ミニシアターつきマンソン、
管理費・積立金あわせて12,500円ぐらい。
いくら地方とはいえ、この値段はウソだろ?
入居後にどんなことがおこるんだろ〜?ガクブル

53 :名無し不動さん:03/05/12 15:40 ID:184fGtmS
>>
こわいこわい


54 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

55 :山崎渉:03/05/22 03:21 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

56 :名無し不動さん:03/05/26 20:07 ID:Jl19x6x2
11年目で4倍。


57 :山崎渉:03/05/28 10:39 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

58 :名無し不動さん:03/06/01 19:46 ID:mvD5vsoN
>>57
OK


59 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

60 :名無し不動さん:03/06/13 11:10 ID:???
五十数世帯の万村買いました。
宅建協会の人に聞いたら
万村はこれからどんどん売れなくなってデベは儲からなくなる
どこで儲けを出すかと言ったら管理費から。
結構デベの関連会社に管理会社があるとこ多いでしょ。
だから管理費はどんどん高くなるもんだと思ったほうが良いってさ。
安い管理専門会社に乗り換えればいいんだろうけど、
絶対デベからは住民の不安を煽るような妨害が入るとさ。
修繕積立金も、デベからは一度だけ値上げするけど、
それで大丈夫なんて言われたけど絶対足りない、と言われてしまった。
少なくとも倍にはなるから覚悟しなさいって・・・
おうちなんか買うんじゃなかった。



61 :名無し不動さん:03/06/20 17:32 ID:iQC3ZI4Q
とあるタワーマンションの修繕計画
当初の積立金4*00円、20年後4*000円
正直すぎるのか?これでも低めなのか?
どちらにしろ((;゚Д゚)ガクガクブルブル

62 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

63 :名無し不動さん:03/07/13 23:27 ID:???
管理費は高い方がいいね

64 :名無し不動さん:03/07/13 23:43 ID:???
管理修繕費で月5万くらいかけたい。
いい環境で住みたいが・・・他の住人が納得してくれるかどうか?

65 :名無し不動さん:03/07/14 00:44 ID:???
ちょっと古いところだと、5万なんていくらでもある。
物件価格とくらべると異様に高いともいえるなあ

まともに見直すとずいぶん下がるはず


66 :197:03/07/14 00:47 ID:???
>>65
それでも家賃に比べたら5万は異様に安い。
だって、好立地で4LDKとかで家賃5万なんていくら古くても考えられない。


67 :無し不動さん :03/07/14 01:40 ID:???
>>66
は?大丈夫ですか?

68 :名無し不動さん:03/07/14 01:45 ID:???
家賃と比べてしまったか・・・。

69 :名無し不動さん:03/07/14 01:54 ID:???
>>68
だってローンが無かったらさ、あと修繕費だけじゃん?
戸建てと比べても割安じゃない?


70 :名無し不動さん:03/07/14 04:56 ID:OZF24r0m
でも、通常ならローン付いているやな。
一般大衆で〜す。

71 :山崎 渉:03/07/15 11:53 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

72 :名無し不動さん:03/07/16 12:46 ID:???
>>43
>大規模修繕が近づくと5・60万の別途支払金は
>必要になってくるでしょう

はっきり言って安いじゃないか。
金さえ払えば管理を人がやってくれるから気楽。


73 :名無し不動さん:03/07/17 03:11 ID:???
だいたい管理会社が売る会社とは違うて事わかってんだから
買う前にしっかり調べて買えよな住民ども
安い買い物じゃないくせにいいかげん
うちの親もそうだった
ばかとしかおもえねえよ

74 :山崎 渉:03/08/02 01:28 ID:???
(^^)

75 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:22 ID:???
        ,,,--─===─ヽ/へ
      /iiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡|≡ヾ ヽ
     iiiiiiiiiiiiiiiiiii彡≡≡≡≡|≡ミミヾ丶
    iiiiiiiiiiiiiiiiiiii/ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄\ミiiiiiヽ
   iiiiiiiiiiiiiiiiii/             \iiiiiiiゞ
   iiiiiiiiiiii/                \iiヽ
  iiiiiiiiiiiiiii《    ━━━'/  ヽ━━━ ヽミヽ
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76 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:32 ID:???
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77 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 20:39 ID:???
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78 :名無し不動さん:03/08/10 21:10 ID:128RWpJi
おまいらのマンションの管理はどこがやってる?
デベの子会社じゃねえのか?
子会社ってのはなぁ、どこの世界でも親会社で使い物にならないヤツらが
出向させられてくるんだよ。
あるいは親会社を退職したOBの再就職先よ。
つまり、おまいらはデベの子会社にぼられてるんだよ。
自分らのマンションの管理が年間いくらでできるのか、
複数の管理会社から相見積もり取って入札させてみな。
びっくりするほど安くなるぜ。

79 :名無し不動さん:03/08/11 01:30 ID:???
>>78

でべの子会社じゃ無いけど、息が掛かったとこだよ
だからどうした
たかだか3〜5万だろ
へでもねぇ

80 :山崎 渉:03/08/15 12:49 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

81 :名無し不動さん:03/08/17 07:21 ID:gQ1ddF+U
長期修繕計画っていつできているもんだ?
うちのマンション築2年なんだけどいまだできとらん。

82 :名無し不動さん:03/08/17 08:37 ID:45FsdlHU
 管理費高いって言う意見はあちこちで聞くけど、一口にマンションの管理といっても
様々な業務あるよね。掃除から始まって、ポンプや給水塔等の水周りの管理、植木や植栽の
管理など。。最初はマンション作ったデベロッパーが一括して請け負っているだろうけど、
管理組合の力量がついてきたら、一部業務を他の業者に代えてみたらどうだろう?うちの
マンションは植木植栽管理と水周りは入札後他の業者に代えたらずいぶんと管理費安くなったよ。

83 :名無し不動さん:03/08/17 08:42 ID:45FsdlHU
 修繕積立金の件。最近建設されたどこのマンションも大規模修繕計画は策定
されていると思う。だけど、それって、大抵は最初にデベロッパーが作った計画
じゃないかな?
 竣工後8,9年経ったら、コンサルタント会社に依頼してマンションの診断して
もらうといいと思う。確かにコンサルタント料は数百万円かかるけど、外壁塗装
や大規模修繕になるとうちのマンションの場合億単位のカネだから、コンサルタントに
診断してもらって、「本当に必要な工事は何か」って同定してもらった。そして、
竣工後8、9年目ってえのが大事で、10年間の瑕疵担保保証が切れる直前でしょ?
不具合の内容によっては、瑕疵担保として修繕してもらえるからね。

84 :名無し不動さん:03/08/17 08:52 ID:45FsdlHU
>81
 長期修繕計画はつくってあるべきなんだけど、実は、早い段階で詳細なもの作っても、
その後の不具合がどういう風に生じるか予測できないでしょ?なので、常に見直しが
必要とされます。
 築2年で、作成されていなくても、まだまだ間に合いますよ。今は管理組合を含めて
住民の意識向上に力を注いで、貴方を含めて納得できる長期修繕計画を作り上げていけば
いいのではないでしょうか?

85 :名無し不動さん:03/08/17 08:53 ID:???
以前居たとこ、管理は東○○○がやってたけど
住民が大人しいのをいいことにボリまくりが発覚。
他の会社に見積もり出したら大慌てで値下げ。
そんなもん。

86 :名無し不動さん:03/08/17 08:56 ID:???
億ばっかのマンションだとやっぱ金持ち喧嘩せずで高いんすかね?

87 :名無し不動さん:03/08/17 09:52 ID:???
もちろん取れるとこからは取るよw

88 :名無し不動さん:03/08/17 10:09 ID:45FsdlHU
>86
 どっかの雑誌で、そういったマンションに値下がり中古を買った「一般人」が
入居したら、「金持ちケンカせず」って感じで管理会社にいいようにされていたらしい。
で、その一般人が頑張って、管理費を値下げできるように頑張ったら、「金持ち住民」の
意識も高くなったとか。
 「金持ち」って乱暴な言い方すれば「時間給」の高額な人たちだから、管理会社といった
下々にたとえ管理費が高くても、煩わしい仕事まるなげしちゃってその浮いた時間でビジネス
や休養をとりたいんだろうね。確かに、管理組合の役員なんかになっちゃうと、下手をすると
毎週半日はつぶれちゃう可能せいだってあるし。。

89 :名無し不動さん:03/08/17 10:51 ID:???
このスレ見てると
あ〜マンションって面倒くさそうって思うのは漏れだけ?


90 :名無し不動さん:03/08/17 11:27 ID:???
>>89
みんな思うよ。
でも都市部に住んでいれば一戸建ては無理だし、
たとえ手に入れても一戸建ては四方が窓だから、
泥棒に簡単に侵入される。
防犯面を考えると、
ドアのカギを掛ければOKのマンションの手軽さは捨てがたい。

91 :名無し不動さん:03/08/17 11:28 ID:???
>89
私も面倒だと思うよ。
でも面倒がってると管理会社のいいなりね。


92 :名無し不動さん:03/08/17 11:42 ID:???
>>90
あなたの部屋には窓がないのれすか?

93 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

94 :名無し不動さん:03/08/17 12:19 ID:???
築35年のマンションは戸あたり1000万くらいで建て替えもありうる。
容積率が余ってるから。

今の新築のマンションは、容積率ギリギリの高度利用だから
建て替えなら戸あたり2500万はかかる。
他に大規模修繕の借金(管理組合名義)返済もかかってくるな。

足りるわけねぇからなw


95 :”管理”会社:03/08/17 18:27 ID:8W8wb+ll
管理費ウマー!

96 :名無し不動さん:03/08/17 18:49 ID:???
うーむ、
管理費と修繕積立金は全く正反対の性格を持つ
ってことが理解できてない人、
ずーっといるんだね‥


97 :名無し不動さん:03/08/17 18:57 ID:???
管理費=金づるですが何か?

98 :名無し不動さん:03/08/17 18:59 ID:???
修繕積立金以外は管理会社の懐にくるんだよねw
管理人はバイト君だし、がっぽりありが豚>住民

99 :名無し不動さん:03/08/17 19:55 ID:???
うち自主管理になって管理費24000→4000円。
修繕費用は管理会社排除したから同じ工事が4割引。
清掃費用に至っては半額。
管理組合の理事には管理費から薄謝を出し始めたら
皆まじめにやるようになった。持ち回り交代制で全員回ってくる。
薄謝が出るようになってから、忙しくてどうしても駄目なら
別の人に代わってもらう事もできるようになった。

管理会社イラネ。

100 :名無し不動さん:03/08/19 00:14 ID:PRLmyrFF
>52
>この間見に行った温泉・ジム・ミニシアターつきマンソン、
>管理費・積立金あわせて12,500円ぐらい

すごいね。
これだけ付いてるなら管理費だけでも5万ぐらい
必要だと思う。
1年後には、管理費値上げすると思うよ。


101 :名無し不動さん:03/08/20 23:11 ID:???
しかし、管理委託費が安いと、

管理人の給与、総支給で20マソ下回るってのは考え辛いだろ、仕事内容はともかく
暦通りに出勤してる専属なんだし。 管理人の給与引いて、事務処理の単位人件費は・・
おい、残りこれでやってけるんか会社として、という気になる。 シロートじゃわかんない
ような、でも、とんでもない手抜きをされそう。

どのくらいが適正なんかね。 今、地方新築55戸の12Fマンションで25マソだが・・35くらい?

で、修繕積み立て。 今は月\3.5kとアレで、まぁさすがに皆ワカッてるだろうが、来年には
せめて倍にせんと。
はぁ・・来年、持ち回りで俺も理事だよ。 この議題出したら嫌われるだろうなー・・
ふふ、営業魂が騒ぐぜ。 嫌われて、でも受け入れられるのが悦び♪

102 :名無し不動さん:03/08/21 02:19 ID:???
>>101
管理人の給与、それ下回って当然じゃないかな?
管理会社が雇ってるバイトだよ。バイト。
事務処理経費だって、殆ど何もしてない。リベートや、関連デベとの
関係だけで修繕業者選定。住人の不利益になる事しかしないのが
管理会社。修繕計画も滅茶苦茶。修繕で合い見積もりを徹底的に
検討したような報告をしない管理会社なんてクビだよクビ。

デベと関係ない管理会社を探して個別交渉で入れ替わって貰うか、
自主管理だな。住民の不利益で商売ばかり考える管理会社を
頑張って監視するより、修繕の時に業者を監視する方がラク。全然ラク。


103 :名無し不動さん:03/08/23 13:45 ID:???
修繕積立金の金額ってちゃんと長期修繕計画を根拠に決められているのかな?

104 :名無し不動さん:03/08/24 17:40 ID:???
あげ

105 :名無し不動さん:03/08/28 17:22 ID:???
新築マンション引渡し時に長期修繕計画できとらんデベってどうよ?

106 :名無し不動さん:03/08/28 17:33 ID:???
そんなのほとんどすべてのデベに当てはまる
最初にあるやつなんて、使いまわしや大体の概算
あんなのあてにしない方がいいよ
あれじゃ絶対足りないから

107 :名無し不動さん:03/08/28 19:00 ID:???
>>106
うちのマンションは足りましたが、何か?

108 :プッ!:03/08/28 19:13 ID:???
>>107
いいや、別に、そりゃあ、よかったじゃん  W

109 :名無し不動さん:03/08/28 19:17 ID:x+7ecJEI
>107
どこのデベでつか?

110 :名無し不動さん:03/08/28 20:35 ID:???
>106
長期修繕計画って通常いつ頃できているものなの?

111 :名無し不動さん:03/08/30 18:14 ID:???
販売時になければ管理組合が発足してから出来るだけ早く
作らないとだめだよ

112 :名無し不動さん:03/08/31 07:03 ID:???
<分譲マンション>大規模な修繕必要、築後10年超の6割
 70年代から本格化した分譲マンションの供給で、大規模修繕が必要とされる築後10年を超える物件が02年末で全体の約6割にのぼり、十分な修繕が実施されていないことも、国土交通省の調べでわかった。
このため、住宅金融公庫は、マンションの管理組合向けに大規模修繕を成功させるためのポイントをまとめた「大規模修繕マニュアル」を作成。安全性を含めマンションの「価値」を低下させないためのスムーズな
修繕支援に乗り出した。
 同省によると、02年末の分譲マンションは約427万戸、居住者約1100万人で、このうち58.8%に当たる約251万戸が、大規模修繕が必要とされる築後10年を超えている。
また同省が99年度に実施したマンションの総合調査では、修繕が適切な時期に実施されなかったり、修繕積立金不足の管理組合が多い。
 例えば、築後10年程度で大規模修繕が必要とされる給水管工事や屋上防水工事、外壁塗装工事について、築後14年までの物件の実施率を見ると、給水管は11.6%、
屋上防水は44.2%、外壁塗装は59.9%しか実施されていなかった。資金調達方法でも、修繕積立金だけで実施したマンションは39.9%で、
大半は居住者からの「一時徴収金」や金融機関からの借り入れで賄っているのが実態。
 また、各所有者の合意が難しいことから適切な修繕を施さず、劣悪な住環境の老朽化マンションも増えており、
99年の調査から02年末までに、急速に修繕が進んだ状況にはないようだ。

113 :名無し不動さん:03/08/31 07:26 ID:???
 住宅金融公庫のマニュアルは、施工会社とは別に、管理組合が主体的に長期修繕計画に取り組むため
「パートナーとなる専門家の協力が不可欠」と指摘。建築家や設計事務所などの専門家に建物診断や修繕設計、
工事監理を委託し、施工会社と交渉してもらう「設計監理方式」を勧めている。現状では設計監理料がかかることから、
同方式を採用している管理組合は全体の1割に満たないが、同公庫は「管理組合の主体的判断で修繕ができる同方式が得策」としている。
 修繕そのもののポイントをまとめたガイドブックは、公庫や地方自治体が既に作成しているが、
各所有者の合意形成の進め方などを含む総合的なマンション修繕マニュアルは、公的機関では初めて。
問い合わせは、同公庫本店ストック管理課(03・5800・8159)または全国各支店まで。【若島正浩】(毎日新聞)
[8月26日12時20分更新]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20030826-00001025-mai-bus_all

114 :名無し不動さん:03/08/31 07:29 ID:???
>建築家や設計事務所などの専門家に建物診断や修繕設計、
>工事監理を委託し、施工会社と交渉してもらう「設計監理方式」を勧めている。
設計監理方式でやると費用はいくらかかるものでしょうか?

115 :名無し不動さん:03/08/31 07:47 ID:???
>78
>子会社ってのはなぁ、どこの世界でも親会社で使い物にならないヤツらが
出向させられてくるんだよ。

 そっかあ。。とすると、
富士通は富士電機から、日立製作所は日本鉱業から、旭化成はチッソから使い物に
ならないやつらが出向させられて仕事しているクソ企業だったんですね。

116 :名無し不動さん:03/08/31 14:26 ID:???
うちのマンションの長期修繕計画、管理会社が無料で作成中だ。
どの程度のものができるだろうか?

117 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

118 :名無し不動さん:03/08/31 16:29 ID:???
こんなマンションもあるんだ。
管理に恵まれてるな。
こんなこと問題提起する住民には困ったもんだが。

http://npo.house110.com/J110/J110_120.html#430

119 :118:03/08/31 16:35 ID:???
うまく移動しないようだからもう一度貼り付けるな。
おれが指し示してるのは、最後の投稿の「修繕積立金が余ってしまう」だよ。

ttp://npo.house110.com/J110/J110_120.html#430

120 :名無し不動さん:03/09/01 19:11 ID:???
管理費や修繕積立金を滞納する住民に対し管理組合はどんな対策ができるんだ?

121 :名無し不動さん:03/09/01 19:24 ID:???
滞納する香具師の区分を差し押さえしる!

122 :名無し不動さん:03/09/03 20:43 ID:???
>121
どれだけの費用と手間がかかるんだ?

123 :名無し不動さん:03/09/03 23:50 ID:iuTFaRE9
(管理費等を含む)一般会計と積立金会計は全く別物。
管理費=管理会社の懐に入るお金ではない。
一般会計の中から予算に基づいて管理委託費が管理会社に支払われる。
管理費と管理会社に払う委託費をイコールと勘違いしている人が多すぎる。

124 :名無し不動さん:03/09/04 00:01 ID:v5FLrSxc
管理組合は督促文書等を内容証明で送ったり、
(滞納者は内容証明なんか慣れっこだけど)
組合によっては水や油を止めることができる。
弁護士に相談しても競売になるのを待つほうが得策と言われることが多い。

125 :名無し不動さん:03/09/07 20:31 ID:DUiWp53y
マンションに住んでいます。
私は毎月管理費を払っているのですが、
最近入居した人は管理費ゼロだと知ってしまいました。
マンションの共用部分の管理のために必要な費用を
(管理費は入居時の時期に関係なく)住居人全員で折半するんですよね?


126 :名無し不動さん:03/09/07 20:42 ID:???
>>125
ひょっとして賃貸マンションの「管理費」のことじゃない?
だとしたらスレちがい。
このスレの管理費は区分所有建物(いわゆる分譲マンション)の管理組合費のこと。



127 :名無し不動さん:03/09/07 21:50 ID:???
駐車場料金の管理ってどうしてる?
うちのマンションって全部管理費の会計に入っているんだけど
これを修繕積立金の会計に切り分けたほうが良いだろうか?
このままいくと費用管理がルーズになりなねないと思うんだが。

128 :名無し不動さん:03/09/07 22:19 ID:CFXhTvCg
1階に住むなら、エレベータのメンテ代、
オレなら払わないぜ。


129 :名無し不動さん:03/09/07 22:24 ID:???
>>126
分譲タイプの賃貸なら管理費込みの家賃。
そうでなければ空き部屋の多いマンションかも。
その場合、管理費ゼロだけでなく家賃も相当安くなっていると思われ。

130 :名無し不動さん:03/09/08 01:25 ID:???
>128
自分だけよければという感覚だよ。それ。

131 :名無し不動さん:03/09/08 18:32 ID:???
2階に住んでてもエレベータ使わないので、メンテ代は払わない。

132 :名無し不動さん:03/09/09 00:21 ID:???
>131
それで住民みんなとの同意がとれるか?
マンションのスラム化の引き金を引くことになりそうだが。

133 :名無し不動さん:03/09/09 01:21 ID:mlHCD/y9
じゃ、おまいは1〜2階に住んで、
エレベータ代払うのか?

中古マンションでも1階は、結構売りに出されているぞ。
そして買い手がつかない。
なぜだかわかるか?

134 :名無し不動さん:03/09/09 01:27 ID:???
すげーな 会合ではらわないって言い切るのか?

上からいろんなものが降ってくる予感

135 :名無し不動さん:03/09/09 01:29 ID:???
>>134
背に腹は変えられぬ。出せぬものは出せん。

136 :名無し不動さん:03/09/09 01:33 ID:???
管理費、修繕費から払われるわけだから、出さないといっても
無理なわけだが

滞納すれば、駐車場使用停止とか、掲示板でさらしものとか・・
まあガンガレ

137 :名無し不動さん:03/09/09 01:33 ID:???
エレベーターのメンテ代だけ払わないということは可能か?

138 :名無し不動さん:03/09/09 01:51 ID:???
>>137
結局管理組合の規定次第だからザルな規定マンションならばどうとでもなる。
20%超えたあたりからは主張を無視できなくなって来るから一階二階あたり
でグルになれば階によっての管理費格差をつけられるよ。

139 :名無し不動さん:03/09/09 19:33 ID:???
>138
2割程度だと多数決で負けてしまうからかなり難しいと思うが。

140 :名無し不動さん:03/09/09 20:27 ID:???
>>138
エレベーターの使用頻度が違うからっていう理由で、
管理費の負担割合の違うマンションなんて本当にあるの?


141 :名無し不動さん:03/09/09 20:56 ID:???
子供いないからキッズルームの分
管理費安くしろって言ってるのと同じ?

142 :名無し不動さん:03/09/09 22:13 ID:C+PgT6DZ
はいはい。

あなたたちは、上階にお住まいなのですね。

わかりました。

143 :名無し不動さん:03/09/09 23:30 ID:???
>142
おれも2階だからほとんど使わないエレベーターのメンテ代の負担はあまり払いたくない。
受益者負担の原則でできるならそうしたいとこだけど、マンション住人のコンセンサスをとることが可能か?
上階の人間は負担が増えるから猛烈に反対するぞ。

144 :名無し不動さん:03/09/09 23:32 ID:???
エレベーターを使わないから管理費負けろっていうのは
自衛隊承認してないから税金の一部払わないとかいう香具師といっしょ。
社会党的発想。

145 :名無し不動さん:03/09/10 00:33 ID:???
>>143
戦略が違うんだよ。先ず、専用庭やルーフバルコニー等の共用部の排他的利用して
いる値段を吊り上げる働きを行うんだ。受益者負担の原則に従って。
当然、該当者達は反対するから、今度は受益者負担の原則を振りかざし、エレベーター
のメンテ代の話にすりかえる。
その前に規約について誰よりも詳しくなっておく必要があるけれどね。

共用部の排他的利用を行っている部分の重点値上げは比較的楽だよ。

146 :名無し不動さん:03/09/10 00:35 ID:???
専用庭にうんこされるのがオチだな

147 :名無し不動さん:03/09/10 00:47 ID:???
エレベーターのメンテ代    管理費内
専用庭やルーフバルコニー等  個別規定金額



148 :購入予定者:03/09/10 00:49 ID:KRPYrrA+
見識ある皆さんにお尋ねします。修繕積立金とは本来毎月いくらほど
あれば足りるものなのでしょうか?
例えば100平米マンションだとどれくらいですか?

149 :名無し不動さん:03/09/10 00:51 ID:???
坂本ちゃん キタ━━━━━(゚∀゚)━━━━━!!!!

150 :名無し不動さん:03/09/10 00:52 ID:???
384 :坂本 ◆.QtnuI7zjc :03/09/10 00:26 ID:KRPYrrA+
>>382
ばかやろ。これは喪前らにすごい情報を教えてやろうと、他のスレで
たった今使ったコテハンだ。間違えてここにも貼ってしまったが、
軽いジョークさ。ハハハハハ

151 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

152 :名無し不動さん:03/09/10 01:13 ID:???
>>145
その程度の戦略じゃ無理だな。
まとまりはつけられん。

153 :名無し不動さん:03/09/10 01:17 ID:???
結局管理費、修繕費は最初の規定値から一律に上げるしかない
つうか管理会社がちゃんと計画を作ってる

145はバカってこった


154 :名無し不動さん:03/09/10 01:29 ID:2U55FarJ
管理費っつうのは使う使わないで払うものではありません。
所有していることに対して払うんですよ!エレベーターは区分所有者全員の共用物です。
皆さんその辺もうちょっと大人の頭で考えて下さい。


155 :名無し不動さん:03/09/10 01:34 ID:2U55FarJ
>148
規模にもよるが、一戸あたり30年トータルでおおよそ450マン〜600マン
というあたりを目安にすると充分な補修ができるかと。
部屋のu数はあまり関係ないと思われ。


156 :名無し不動さん:03/09/10 01:36 ID:/NPf0JfF
>>148
坂本、管理費は管理様式やマンションの形態、世帯数などで金額は
異なる。
一概に言えないんだな。
土地代除いて、高級マンションの上ものは坪単価100万以上かかっているし、
チープなマンションは30万くらいから。
だから、月2万で済むこともあり得るし、月10万になることもある。
共有施設に依ってもランニングコストが異なる。


157 :148:03/09/10 01:45 ID:???
>>155,156
大変参考になりました。本当にありがとうございました。

158 :名無し不動さん:03/09/10 02:10 ID:???
1階・2階でグルになってみる価値はある。

159 :名無し不動さん:03/09/10 06:54 ID:???
エレベーターや機械式駐車場のメンテナンス料金はかなりかかる。
受益者負担をすすめるのも一理ある。

160 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

161 :名無し不動さん:03/09/10 11:16 ID:yJICBBeB
10円入れれば動くコイン式エレベーターを導入すればいいんじゃないの?

162 :名無し不動さん:03/09/10 12:31 ID:QAbEonEM
たまに売却予定だから、などという理由で使った分しか払わないと言い、
水道料だけしか払わなかったりする人がいるが
根本的にそんなことは無理で、
水道料だけ払ったところで溜まっている管理費等に順に充当されるわけで
結果、滞納額が増えて水止められたりすることになる。
EV保守料も同じで払わないなんて無理。
嫌なら最初から最上階でも買えばいいのだ。

163 :名無し不動さん:03/09/10 12:57 ID:???
建物を区分所有している意味の判らない香具師が、多いな。
スラム化決定だな。

164 :名無し不動さん:03/09/10 18:04 ID:Bktsj7l/
最上階の雨漏り代も、みんなでワリカンして払って直してね!

165 :1階住人:03/09/10 21:00 ID:???
>>154
エレベーターは必要ない。
所有の必要なし。
閉鎖してしまおう。

166 :名無し不動さん:03/09/10 21:04 ID:h+j0MjA2
コイン式エレヴェタ


ワラタ

167 :名無し不動さん:03/09/10 22:08 ID:???
>>165
1階の専用庭は不要とするので、住人がみんなで使う公園に。

168 :名無し不動さん:03/09/10 22:17 ID:m9OOlJQY
1階は、購入時に、庭の分の金を払っている。

エレベタと一緒にすんな。

169 :名無し不動さん:03/09/10 22:33 ID:???
>>118
こういう住人って先々のことを考えることができないんだよな。
管理組合でも要求することしかできない。
その要求により発生する問題点を解決する案を出さない。
絶望的に会話が成り立たない。
でもこういう住人は多いんだよ。

170 :名無し不動さん:03/09/12 22:23 ID:???
>168
通常、マンションの専用庭は共有部で借料を月々払って借りている。
そっちのマンションは違うのか?

171 :171:03/09/13 03:37 ID:???

うちのマンションには、住み込みの管理人が夫婦でいるのですが、
実際のところ、午後の業務なんて何もないのです。
だから平日の朝だけ通いできてくれれば、それで十分なんですよね。
そうすれば管理費も安くなると思うのですが、どうでしょうか ?

管理費が月額24000円っつうのは、高すぎますよね。




172 :名無し不動さん:03/09/13 03:44 ID:???
ミニテックは管理会社らしい。
でも管理らしい管理はしません。
何があっても何もしません。
結局、毎月、管理費だけ盗られるだけ。
ぼったくり会社です。
やくざ、暴力団、犯罪者、北朝鮮よりも悪質です。

173 :モモ:03/09/13 07:08 ID:???
管理人がいない上に、何を管理してるか分らない8500円の管理費って・・・
あと、中古で買ったんですけど、
修繕契約やら建替え計画やらの話が一切なかったんですがチョト不安
最近購入したんですが、今からでも問い合わせるべき?

174 :名無し不動さん:03/09/13 07:10 ID:???
>>171
戸数による。
団地みたいに何百戸もあるようなとこだと高いと思うが
20〜50戸ぐらいだったらそんなもん。

175 :名無し不動さん:03/09/13 07:13 ID:???
>>173
なにやってるかは管理組合の決算書に書いてあるよ。
管理会社なり理事に問い合わせてもらうようにすればいいんじゃない?

176 :モモ:03/09/13 07:31 ID:???
>>175
そうですね、問い合わせてみます
ありがとうございます

あと、修繕や建替については普通最初から決まっているものでしょうか?
そういう事について全然知らなかったので今更なんですが不安です

177 :名無し不動さん:03/09/13 09:04 ID:hmXMYLz5
次回の話し合いに顔出せ。

178 :名無し不動さん:03/09/13 11:16 ID:???
こうして見るとマンションというのは収容所か刑務所に似てますね。
望んだわけでもないのに団体生活。
理事会なんて関わりになりたくもないのに、物件の評価額がかかっちゃってるから
関わらざるを得ない。
ご苦労さまな凝ったす。

179 :名無し不動さん:03/09/13 15:56 ID:???
>178
資産価値のことなんか二の次で今さえ良ければいいと考える奴がたくさんいるよ。
議論する土台が違うからものすごく大変だ。

180 :ロジェ タロウ:03/09/13 17:46 ID:???
 昨年12月に北海道札幌市のロジェ名の新築マンションに入居しました。
 私は、契約時に長期修繕計画書を渡されず、こちらからの催促で3ヶ月半
後に渡されました。 N販売担当者、悪気なかったとの弁明だが ???
 何が問題かと言えば、契約時に支払った修繕積立金及び毎月支払っている、
修繕費の積立金では将来マンション共用部分の修繕費用が大幅に不足で30
年間で1件当り約520万円を一時金で拠出しなければならないからです。 
 販売会社は、チラシ・広告等で管理費・駐車場使用料及び修繕費を安く提示
し、私でもマンションを購入できるのだと思わせる手段の何ものでもないと
思っています。 なぜなら、管理組合が一時金対策として修繕費を値上げし
ているところが多いからです 契約前に、長期修繕計画書のチエックを。
 マンション購入者予定者は、欠陥マンションのウエーブを参考にする色々
勉強になります。
 



181 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

182 :名無し不動さん:03/09/13 20:47 ID:SqJbmMtl
>>180
とても勉強になるお話、ありがとうございます。
私もマンション購入時には、長期修繕計画書を取って
確認したいと思います。



183 :名無し不動さん:03/09/14 17:19 ID:???
>>145
君のマンションでは格差はつけられたのか?

184 :名無し不動さん:03/09/14 20:07 ID:ydasPQ97
マンション購入時に長期修繕計画を確認していないなんて
信じがたいが、そんなものなのか?
仕事柄それが常識だと思っていたが認識違いだったのかぁ。
こりゃ、来期やる理事は辛いだろうなぁ・・・鬱だ氏脳

185 :名無し不動さん:03/09/17 00:24 ID:J0591qOP
オープンルームへ見学行った際、長期修繕計画は?と言うと
積立金残高グラフと修繕項目の細かな内容を見せてもらいました。
70戸2棟のマンションなんですが30年間合計で1戸当り平均1200万だそうです。

販売価格が平均3300万、30%チト高いように思えるんだけどこの位が普通なんでしょうかね??

186 :名無し不動さん:03/09/18 17:54 ID:???
>>185
高すぎる。ボッタ確定

187 :名無し不動さん:03/09/20 11:21 ID:???
営業はうそつきだ。

188 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

189 :名無し不動産:03/09/26 21:29 ID:???
販売担当者は嘘つきのカタマリだ、売る時は何かあったら責任を持ちますて言っておいて。
お客から会社に金が入ったとたんに手の平を返して、後は知らない我慢すればってか。


190 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

191 :名無し不動さん:03/09/26 23:20 ID:fmtqUQEI
>>189
そんなこと言う営業なんか居ない。
自分の都合の良いように解釈しているだけ。
インフォームドコンセントならあるだろうが、
責任取りますなんて、冗談でも言わないよ。

192 :名無し不動さん:03/09/26 23:24 ID:???
修繕費にボッタもなにもねえだろ・・

もしかして賃カスさん?

193 :名無し不動さん:03/09/27 02:05 ID:A9ZSEj1j
>171
それは高い。

194 :ぷらんたん:03/09/27 02:28 ID:aTawjNoY
>>171
もしかして管理費と修繕費の区別がなく、合わせた金額で言ってない?
マンションの総戸数によるけど、30戸程度なら半々くらいが妥当か?

195 :名無し不動さん:03/09/28 13:31 ID:zKOJ/F6w
官吏


196 :名無し不動産:03/09/29 21:48 ID:???
マンション販売時のチラシで、管理費・駐車料金・修繕費の総計は安く見せて買いやすくしている。
とくに、修繕積立金よ。 修繕積立て一時金と毎月の修繕積立金だけではまったく資金不足 だから、今後30年で 約750万円の一時的の出費がまっている。 この説明してくれた?しないでしょう。 したら、買うのやめられるから。
せちがらいこの世、安易な判断は取り返しがつかなくなる。 よく、お考えが賢明かと思います。

197 :名無し不動産:03/09/29 21:54 ID:???
マンション販売時のチラシで、管理費・駐車料金・修繕費の総計は安く見せて買いやすくしている。
とくに、修繕積立金よ。 修繕積立て一時金と毎月の修繕積立金だけではまったく資金不足 だから、今後30年で 約750万円の一時的の出費がまっている。 この説明してくれた?しないでしょう。 したら、買うのやめられるから。
せちがらいこの世、安易な判断は取り返しがつかなくなる。 よく、お考えが賢明かと思います。

198 :ぷらんたん:03/09/29 22:02 ID:???
>>197
> だから、今後30年で 約750万円の一時的の出費がまっている
微妙に日本語おかしいところが笑えるだけでなく、算出根拠がよく
わからないのですが?
(自分の知っている範囲では、せいぜいその半額程度)

それはともかく、修繕するのは長期的視野に立てば当たり前のこと。
必要な修繕をすればそれだけお金も掛かります。
ほとんど修繕らしい修繕もせずに積立金ばかり積み上がっている
マンションが近くにありますが、それはそれでどうかと思うぞ。

199 :名無し不動さん:03/09/29 23:14 ID:???
漏れのマンションの最初の修繕計画では、
最終的に修繕積立金は倍額となり(20年後)
修繕積み立て一時金は初年度を含めて450万程度
そして35年後のエレベーター・配水管・給水管の取替えは
その時期に見積もりしてそれまでの積み立て金とは
別途負担金が必要と説明があった

今から、お金貯めとかないといかんねぇ(`・ω・´)
コツコツ・・

200 :199:03/09/29 23:18 ID:VDwdLHID
ちなみに漏れの今の修繕積み立て金は9000円だyo
初年度の一時金は28万

201 :199:03/09/29 23:20 ID:???
間違えたー6000円だyo(´・ω・`)


202 :171:03/09/30 02:15 ID:???
>193、194
遅レスですみません。
管理費とは別に修繕積立金を月に13500円払っています。
月々の支払いが、管理費+修繕積立金=37500円なのです。
ただ、うちのマンションの総戸数は46戸で、
そのうち分譲で住んでいるのは7戸、あとは賃貸となっています。

う〜ん それにしても、管理費が高くないでしょうか。
修繕積立金については理解しているつもりです。
管理費を少しでも安くする方法があったら、ご教授いただけますでしょうか。
よろしくお願いします。



203 :名無し不動さん:03/09/30 08:46 ID:eRsEBta1
>>202
 46戸中賃貸が39戸ってのは、その39戸は一人(ないし一社)で所有してる
の? そのオーナーが現状に満足してると、組合総会で何提案しても無駄か
もな。私見では、買っちゃいけないマンションだと思うが、いまさら言っても
仕方ない。最善の策は、当然のことながら複数の管理会社に見積もり出させて
選ぶ。管理費24000円って・・・ちょい古いが建設省の平成11年マンション調査
の管理費全国平均は11109円だぞ・・・自分なら月1万円損してると思えば、
理事に立候補して管理体制変えちゃうけどなあ・・・目覚めたほうがいいぞ。

 ちなみに修繕積立金の全国平均は7378円。潤沢に備えておくのに越したこと
はないが、お宅の金額だと、管理会社に好き勝手に使われる可能性大。

204 :名無し不動さん:03/09/30 13:03 ID:???
>>199
450万は物価などの高騰があった最悪の場合の一時金でした
今感覚で30年後のエレベータ入れ替えや配水管入れ替え
10年後20年後の壁塗り替え全部含めてこのぐらい余裕みとけば
なんとかなる。でもたぶんここまで必要になってくることは
ないと言われました。

運用益などがあった場合は。積み立て修繕費でまかなえる場合
もあるとのこと。

修繕積み立て費の見直しは管理組合でマメする必要ありと
言われました。(ようするに、見直しをちゃんとやっていけば
途中の一時金も必要なくなることが多いてことかぁ)


205 :202:03/10/01 03:12 ID:???
>203
レスありがとうございます。
賃貸分の39戸は、売り主の不動産会社が所有しています。
このマンションの管理は、その不動産会社の子会社がしているのです。
管理人用の住戸が、最初から用意されているマンションなわけで、
私が理事に立候補したところで、管理体制を変更できるものかどうか・・・。
やっぱりここのマンションの管理費は、全国平均から考えてもバカ高いですよね。
どうにかして管理費を安くしたいんですけど、
すべてが無駄な抵抗になってしまうような・・・  そんな気がしています。



206 :名無し不動さん:03/10/01 09:05 ID:???
管理費を安くする前に、
委託費等を減額して組合の支出を減らし、
一般会計の剰余金を増やしていって、
それから管理費等の収入の予算を減らすよう働きかける。


207 :203:03/10/01 10:35 ID:DOPF+EUa
>>206
 そんな一般論が通用するなら苦労はないだろ。この不動産会社は、
分譲後も、管理費名目で区分所有者をこの先何十年としゃぶろうと
してるんだよ。まずチェックすべきは、管理費が面積比で公平に
負担されているか、だな。賃貸物件に比べ、面積比率で割高な管理費
を払わされているとしたら、裁判に持ち込むレベルの話だ。もちろん、
規約上は公平に払ったことになっていても、決算書類上それだけの収入
になっているかまで調べないと、どうなってるかわかったもんじゃない。

 分譲組がその比率だと、5分の1にも満たないから、分譲組が全員
結束しても臨時総会を開かせることはできない。だが、あなたが勝
手にいくつかの管理会社に見積もりを依頼して、どれほど安くなる
かを調べ、それを根拠にせめて分譲組で全員結束して、管理会社に
減額交渉すべきだろう。

 ちなみに今のままだと、誰もそんなマンションは買ってくれない。
ものすごく安く買い叩かれるか、さもなければ自分で不当に高い
管理費・修繕積立金を払い続けるしかない。どっちも嫌なら、上記
のような行動を起こすしかないね。


208 :名無し不動さん:03/10/01 10:52 ID:???
まあ、パンフに『非分譲』がたくさんあるマンションは買うなってこった。

209 :名無し不動さん:03/10/01 10:58 ID:???
>>208
>>202さんの場合、非分譲というよりは、売れ残りを売り主が引き取っている
ような気がする(憶測モード)
対応については、>>207さんに同意。

という、まったく日和見モードで申し訳ない。

210 :名無し不動さん:03/10/02 01:16 ID:nItldbKq
 修繕積立金も高けりゃいいってもんじゃない。必要な額を集めたうえで、
かつ実際に修繕するときに必要な修繕を適正な価格でやるようにしないと、
管理会社か施工会社にボラれるだけ。


211 :202:03/10/02 01:57 ID:???
>207
そうですか・・・
それでは、まず管理費が分譲組と賃貸組に公平な金額かどうかを調べて、
決算書類などをチェックしてみたいと思います。
それから、他の管理会社へ見積りの依頼をするつもりです。
このマンションの分譲組は温厚な方が多いので、結束できるかどうか・・・
なんせ私が一番年下なものですから、ちょっと不安な部分もありますが、
管理費の減額を目標に、ちとガンバってみようかと思っています。
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。

>209
わたしもそんな気がします。

>210
修繕積立金についても、もう一度チェックしてみます。



212 :名無し不動さん:03/10/03 01:57 ID:E44oeF3w
そうか・・・。マンションを購入すれば月々の管理費と修繕費、固定資産税程度で生活できる
かとおもってたけど、そんなにラクに生活はできないのね。
長期的に平均するとアパートなんかを賃貸で家賃を払うのとさほどかわらないのかな。
いまは社宅でタダだけど辞めた後、安いマンションでも買っとけば安心と思ってたけど
ちとショック・・。地方にでも土地所有して一軒家を建てるしかないのか。
初心者でスマソ。


213 :名無し不動さん:03/10/03 12:47 ID:???
>>212
そこの会社、社宅を出なきゃならなくなるまで辞めるな。

214 :_:03/10/03 13:05 ID:???
>>211
どうぞがんばってください。

うちも新築マンションで、不明な割り増し請求をだいたい500万ほど
1年目チェック時に発見して、いそいで管理会社に文句と割り増し金
の返却そして謝罪を要求して、その上管理会社の変更の旨を伝え
ました。
そうしたら、謝罪と料金変換に加え、色々な謝罪オプション等誠意を
見せてきたので(当然)、注意して監視しながらも、この会社で一応継続と
いうことになりました。うちのマンションは、常に他の管理会社に
変更出来るようにして、会社同士を良い意味で競争させることに
しております。(何年かおきの管理会社の見直しも検討する)

色々、注意しなければならないことがあって大変ですが、
がんばってください。

215 :名無し不動さん:03/10/03 22:49 ID:hinUs93J
管理ご苦労様です。

俺は将来マンション買いたいと思っているので、

参考になります。

管理の方、やってみたいと思うようになりました。

216 :207:03/10/03 23:11 ID:OOvgsoJb
>>212
>>マンションを購入すれば月々の管理費と修繕費、固定資産税程度で生活できる
かとおもってたけど、そんなにラクに生活はできないのね。

 マンションは、まずどう選ぶかで大差がつく。さらに適正でない管理費、
修繕積立金を是正する手間が必要になる。ここで、面倒だ、難しい、だから
ダメだ、と思えばやめたほうがいいかもな。集合住宅は戸建に比べ、面倒
臭さは増幅する傾向はあるが、逆にいうとメリットも激しく増幅する。自分
は、知恵をしぼって物件を選び、理事に立候補して自分で納得いくように
管理会社を変更したし、20年先を見越して修繕積立金も値上げしたから、
満足している。楽しみと思えば、これはこれで戸建では味わえない面白さが
あるもんだ。



217 :名無し不動さん:03/10/04 17:35 ID:???
たとえDQNが一定数いても
有志が15戸に一人ぐらいの割合でいれば管理組合もうまく運営できるね。

218 :_:03/10/05 02:57 ID:???
マンションという大所帯なら、管理に興味ない世帯もいれば
積極的に管理に参加する人々も多くいますね。

私達の年代は、管理会社や施工会社の悪い例など
知った上で、いい意味で人を信用せず自分達で
注意深くという意識が出てきていると思います。
どうなるかは、何年かたたないと解りませんが
出来るだけのことはしていこうという意志が
大切な気がします。

219 :202、211です:03/10/06 01:58 ID:???
>214
励ましていただきまして、どうもありがとうございます。

>218
まったく、おっしゃる通りです。

今住んでいるマンションについて、いろいろと調べ始めたところなのですが、
いきなり厄介なことが判明してしまいました。 それは、
このマンションは建設前(建設計画の際)に近隣住民の猛反対にあい、
住み込みの管理人を置くことを条件に、
マンション建設を了承してもらったとのことなのです。
これを盾にしている管理会社を変更することは可能なのか?
考えてみると、かなり難しいことかもしれません。
が、今はやれるところまで、やってみるつもりでいますので、
また何かあったら、ご報告させていただきます。

・・・ それにしても、くやしいぞー!



220 :207:03/10/06 09:29 ID:Tgv6BETN
 気の毒、という書き方になってしまうが、ずいぶんややこしい条件がついた
物件だな。近隣の猛反対が住み込みの管理人につながる、という論理がよく
わからん。詳しいわけじゃないが、聞いたこともない。つまり、トラブルに
24時間対応しろってことか? 管理人は本来、マンション住民の雇われ人なの
で、主人に奉仕するはずだが、逆に主人の監視役なのか? どういう理由なのか
近隣住民の代表と覚書くらい交わしてるだろうから、管理会社の説明を鵜呑み
にすることなく確認すべきだな。管理人住み込みが、購入時の重要説明事項
に該当するかは、なんとなく該当しないような気もするが、よくわからん。

 これを盾にしている管理会社を変更することが可能か、といってもな、
そもそもその会社は売主の子会社で売主が物件の大半を所有してるんだろ?
その時点でアウトだからなあ。管理会社の変更自体は区分所有者の過半数が
賛成すれば可能だ。そうして、近隣住民と、住み込み管理人では経費がかかり
すぎてキツすぎることと、そういう監視役を通勤パターンにしたとしても、同じ地
域の住民として仲良くやっていきたいこと等を話し合うってのが理想だがなあ。

 そちらの物件が、1億円前後の高額物件かも、とも思ったんだよ。それなら、
全てをカネで片付ける、という発想もありうる。だが、話からすると、2000
〜4000万円くらいのふつうの物件なんじゃないのか? それでその管理費って
腹括って、温厚なほかの分譲組にも現実の数字を使って説得しないといけない
だろうなあ。

 

221 :名無し不動さん:03/10/06 10:22 ID:???
うちのマンションは理事長の知り合いとか言うことだけで管理会社を変更され
理事は大規模修繕を知り合いの建設会社に頼むと主張し完全に理事3人の食い物
にされています。変更された管理会社も最悪です。
一度は非役員の人が立ち上がって理事解任動議を出しましたがご近所付き合いを
気にして棄権者が半数強になったため結局理事会に否決されてしまいました。
どうにかならないものでしょうか。

222 :名無し不動さん:03/10/06 11:44 ID:???
222ゲトー

223 :207:03/10/06 12:14 ID:Tgv6BETN
>>221
 残念ながら、言ってることが正しくても、それが一人なら「偏屈」
と思われる。まず、もう一人、次いでもう一人、というふうに理解者
を増やすしかない。たとえば一緒に酒を飲むとか。

 あるいは、マンションの親睦を深めるイベントをやる。そうして、
マンション管理の実態に目を向けさせ、疑問を感じているのは実は
自分だけではなかったのだ、ということを互いに確認できるように
なればいい。最初はそういう目的でイベントをやると言ってはいけ
ない。理事長に警戒されるし、他の区分所有者だってそんな意図的な
もんに出ないよ(笑)あくまでイベントはイベントとしてやる。

 理屈で解決できなきゃ、感情面で信頼、信用を得るしかない。面倒
臭いと思うだろうが、それしかないのは分かるだろ?

 こういう遠大な手法のほうが成功する確率が高いが、そこまで待て
ないということでバクチを打つなら、規約に理事の連続再任を認めない、
という条項を作るかなあ。管理組合はみんなのものなので、なるべく
多くの人が理事になるほうがいいし、透明性を高めるため、みたいな
ふうに理屈はいくらでもつくけどね。反発するようなら、そこまで
続けたがるのは何か賄賂でも貰ってるんじゃないか、という疑念を
生じさせるから成功するかもね。まあ、カドが立つからお勧めしないが。


224 :名無し不動さん:03/10/09 04:26 ID:???
>221
そのまま放置しておいたら、やつら理事たちは、
今後も好き放題・やりたい放題やりまくるよ。
本当にどうにかしたいと思うなら、行動を起こすしかないだろう。
こういう場合、ひとりでも多くのマンションの住人達に、
事実を知ってもらう必要があるわな。
手段として、ネットで掲示板を作ることをおすすめするよ。
理事達に知られないよう注意しなくてはならないが、
ネット掲示板ならどこからでもアクセスできるし、
手間が省けて水面下で動くには良い方法だと思う。
うちもこれからやるところだ。君もがんばってくれ。



225 :_:03/10/09 06:06 ID:???
>221
うちもマンション住人用のHPを設置して
その中に自由に書き込める場所を作ってます。

そしてそのHPに管理組合の年度別の決定事項など
必ずアップしてもらって、住民で簡単にチェック
出来るようにしています。

住民の質問のページなども作って、そこに
理事が返答してくれるという掲示板も
設置されていて、良い運営状態になっています。

224さんのおっしゃるように理事の動きが信用
出来ないなら、理事ぬきの掲示板を設置して
意見のやり取りもいいと思います。
掲示板なら出不精の人も参加してくれるかも
しれませんね。


226 :名無し不動さん:03/10/09 07:53 ID:???
>>225
それ、IP固定とかだったら誰が書いてるかばれるんじゃないの?w

227 :名無し不動さん:03/10/09 12:23 ID:???
>>226
DQN理事会がIPだとか、そんなこと知ってるわけないよ。
どうせ暇なジジィとかだからさ。

228 :名無し不動さん:03/10/09 15:14 ID:???
無料のレンタル掲示板があるでしょ。
それを利用すればいいのです。

229 :_:03/10/09 16:14 ID:???
>>225
うちは、理事会と住民の間は上手くいってますので、ばれても
かまいません。皆が合意の上でHPを立ち上げて
管理を健全化していこうというマンションですから、
理事も毎年違う人がやり全戸持ち回りですしね
積極的なマンションです。
その上でうちはこのようにやってますっていうのは問題ないのでは?

よってうちは隠し掲示板は今のところ必要ないのです。
でも、問題のある深刻になっているマンションには
隠し掲示板もありですね。書いたんですよ

でもIPアドレスは誰がかいたか解るのは確かですね(^^;)

230 :221:03/10/09 16:36 ID:???
皆様アドバイスありがとうございます。
上手くいってない組合で且つ賛同者も近所付き合いを気にして隠れてる
(恥ずかしながら私自身もそうです)し大人数で共有する隠し事はいつ
かばれると思いますので隠し掲示板は難しいかなと思います。
いっそのこと理事の誰かか管理会社が小額の管理費を使い込んでくれたら
それをきっかけにひっくり返すことも出来るのになとも考えてしまいます。


231 :名無し不動さん:03/10/09 16:51 ID:???
>>227
いやいや、DQNだと思ってた人間がところがどっこいDQNじゃない
ってなケースもあるからね〜。

232 :名無し不動さん:03/10/09 22:15 ID:???
>231
そうですね。DQNじゃないかもしれませんよね。
でもイベントをやるとか酒を飲むとか言ってるレベルですからね。
だから227さんはIPなど知らないだろうと書いたのでしょう。

まあ〜 今ごろ、DQN呼ばわりされた人は、
IPアドレスって何ぞやとお勉強中かもね。


233 :名無し不動さん:03/10/09 22:26 ID:???
逆に。ふっる〜い万損をやっす〜く買って、すぐ「ハイ!建て替えます!」ってことになって
結果的にやっす〜く新築を入手できちゃう。なんてことが世の中あるようですが、そういう
いい物件を探すコツを教えてください

234 :名無し不動さん:03/10/09 22:48 ID:???
>221
あなたの人生は、そんなもんなんでしょうね。

235 :名無し不動さん:03/10/10 21:21 ID:???
>>233
古い(30年以上)かつ容積率に余裕がある。
20戸→40戸に建て替えられるぐらい。

236 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

237 :名無し不動さん:03/10/10 23:36 ID:???
子どもはもう寝るじかんです・・・

238 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

239 :名無し不動さん:03/10/11 23:35 ID:???
これから管理組合と話し合って、
掲示板たちあげるところです。
みなさん、がんばりましょう!

240 :1:03/10/15 16:37 ID:OXmaXX0W
久々に覘いたら盛り上がってるね〜。うれしいよ。俺の地元でも駐車場代0円とか3000円とかって
やってるんだよね〜。みんな頭悪いね〜。

241 :名無し不動さん:03/11/30 02:22 ID:???
あげ

242 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

243 :名無し不動さん:03/12/02 12:02 ID:???
うちのマンションは大規模修繕時に一時金を発生するのを回避するため、
一年ごとに管理費を月額千円ずつ値上げ徴収することに決めた。
今のところその計算で行くと10年ごとの修繕したとして40年目まで
赤字なしで行けそう。
ただ、ここまでこぎ着けるのに苦労あったけどね。

244 :名無し不動さん:03/12/02 23:52 ID:???
>243
どれぐらいの規模のマンションですか?

245 :名無し不動さん:03/12/02 23:59 ID:WJbQaIwS
>244
世帯数50以下の小規模マンションです。
小規模マンションの痛いところは、長期修繕費なんですよね。

246 :名無し不動さん:03/12/03 12:28 ID:???
機械式駐車場なのに、駐車代0を謳っている横浜のマンション業者!
将来の火種を作っているようなものだということを認識しれ!

247 :名無し不動産:03/12/03 20:11 ID:???
>>>246
機械式駐車場で、駐車場代ゼロは騙しのテクニックに思う。
保守代及び将来の更改時にどこから金を出すのやら。
高額な一時金の負担が間違いなくある。 
または、すぐ駐車代の徴収が待ち受けているかのどちらかかな。

248 :名無し不動産:03/12/04 19:36 ID:???
管理会社の「管理費」の水増しボッタクリについて
週刊現代 12月13日号 必見 
あなたの,マンションは該当しませんか。
心当たりあるでしょう? 注意しましょう。

249 :to:sage:03/12/04 22:09 ID:zQtsZJ+Q
築23年、積立補修金月に2000円。現在までの積立額約2千万円。
外壁塗り替えは9年前。その後は小規模補修のみ。
50戸7階建て。エレベタ一基。これってどうですか?

250 :名無し不動さん:03/12/05 23:24 ID:???
>>249
…Σ (゚Д゚;) 2000マン

251 :名無し不動さん:03/12/07 23:18 ID:???
>>249
2000マソ・・・・
ネタだといってくれ。w

252 :名無し不動さん:03/12/08 02:46 ID:ihOSFf0f
>>249
 マジなこというと、ほとんど絶望。建物診断を受けて、必要な補修を
すぐやるべきだが、しっかりとやろうとすれば3000万か4000万か5000万か、
そのくらいかかる。そこまでのマンションじゃないだろうから、最低限
のことをするしかなかろう。でも一時金発生は必至だな。ぐずぐずしてる
うちに時が経つばかりってことだな。

253 :to:sage:03/12/08 20:33 ID:sNEeUAfo
>>249です。ネタじゃないです…。外観、内観、通勤距離、駅近、間取り、
すべて一目ぼれで契約しかけたのですが、周囲に止められまくりました。
今やっと目が覚めました…。ありがとうです。

254 :名無し不動さん:03/12/08 22:29 ID:???
>>251 通常この程度の万損だとどのていどの積み立てが必要なんだ?
漏れにもおしえてくれyo


255 :名無し不動さん:03/12/08 23:34 ID:???
初年度から年1万円を積み立てても足りない…yo!
>249の場合、50(戸)×10.000(円)×12(ヶ月)×23(年)≒1億4千万。
でも管理会社のいいなりになって工事をしてなかったら、どうかわからんが。

256 :名無し不動さん:03/12/09 00:04 ID:???
>249

広さは?
値段は?

築23年50戸で積立2000万通勤距離、駅近、間取りがよい・・・
今後の大規模修繕で一時金がおそらく必要であろう物件か

広さと値段の兼ね合いにもよるけど一時金が100万以内なら「買い」だと思うけど

257 :名無し不動さん:03/12/09 02:17 ID:???
>>255 相考えると凄い額を積み立てとく事になるんだね。
>>256 修繕積立金が無くても大丈夫って事?

258 :名無し不動さん:03/12/09 03:12 ID:???
>>255
年1万じゃなくって、月1万の間違えだろ?
まぁ、計算ではちゃんと月1万になってるが。

259 :名無し不動さん:03/12/09 06:31 ID:???
>>256さま。3LDKを1LDKにリフォームして、占有60uで
始発兼ターミナルの駅から5分。
800万でした。一人暮らしでつ。

260 :名無し不動さん:03/12/09 17:12 ID:???
>>258
すいません、間違えました…。
月一万でつ。
あとちょっと変な風に書いちゃったけど、「悪い管理会社のいいなりに修繕工事をしてきた場合、
お金はいくらあっても足りません」ってことを言いたかったんです。

>249の場合、現在までの積立額が2.000万円なので、簡単に引算しても1億2000万円足りません。
これを各戸で均等に割った場合、240万円。
800万円の購入額とは別に、240万円の負担を負う可能性があります。
また、月々の負担も急激に上がるでしょう。
もちろん240万なんていう一時負担金は、50戸全てから集まるわけありません…。
スラムマンションへまっしぐらです。

注)中古マンションを買う場合は、その土地の容積率を調べておきましょう。
 法改正により、将来立て替えた場合、今よりも小さいマンションしか立てられない場合が多いです。



261 :名無し不動さん:03/12/09 18:13 ID:???
>>259
始発兼ターミナルで60平米一人暮し、たしかにイイ!

全戸同じ平米か不明ですが
60平米を1単位として1単位につき100万徴収して5000万
プラス修繕積立金のうち1000万使って6000万円規模の修繕。

9年前の修繕は外壁塗り替えのみかな?

エレベーター
屋上・ベランダ防水
給水管(外配管に。見た目マズー)
容量不足の可能性があるなら電気設備
ガス管(現在都市ガスであればプロパン屋へ話を持っていけば改修費をかなり抑えられる場合あり)
外壁はまだかな・・・

メニューはこんなかんじ
外壁補修をおこなわないならお釣りがくる

ただし、今後の修繕積立金の増額は必至。
最低でも月々1単位につき4000円以上。
数年ごとに10万ほど一時金徴収の可能性もあり。
そして絶対必要なものは、マンソン管理、維持に対する「住民の高い当事者意識」


262 :名無し不動さん:03/12/13 15:42 ID:???
>>261
管理は住人たちの組合で、かなり厳しいとのことでしたが…。
不動産屋が資料聞き出そうとしたら警戒された、
と言う意味のようだったので不明でつ。
2/3は委任状出してるようでした。


263 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

264 :名無し不動さん:03/12/22 01:15 ID:???
あげ

265 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

266 :名無し不動さん:04/02/02 01:54 ID:???
今の新築マンションは、デベの子会社が管理費と修繕費から利益を
タップリ持って行くから、本当に悲惨な事になるね。

そういう寄生虫の管理会社を追い出しにくいように、管理規約にも
巧妙に細工してくるし。

267 :名無し不動さん:04/02/04 19:37 ID:2RogE+YB
現在マンション管理人やってます。
簡単な清掃ゴミの分別、入居者出入り業者の対応が主な仕事ですが無資格でも出来ます。
将来的にも今のような仕事やろうかと思ってますが管理業務主任者の資格もってる人いましたら
管理運営、出納会計業務等の実情教えていただけますとありがたいです。
主観的な意見でかまいません。冷やかし、からかい、誇張等はお断りします。

268 :名無し不動さん:04/03/04 13:29 ID:???
自分で調べなさい

269 :名無し不動さん:04/03/04 23:44 ID:W/ao1zYb
ほかで聞きなさい

270 :名無し不動さん:04/03/18 23:57 ID:???
今は、マンション買い時!


271 :名無し不動さん:04/03/20 11:09 ID:???
これも管理関係

272 :名無し不動さん:04/04/07 01:01 ID:???
悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電(エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など)は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか?
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか?
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。

○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ

273 :名無し不動さん:04/04/23 23:28 ID:p6ftprJW
修繕積立金の請求時効は5年と最高裁判例が出たね。
組合役員としては、管理会社に圧力をかけて未収金の解消を時限付きで
要求するチャンスだよ
出来ないという管理会社は解約すると引導をわたすべき


274 :名無し不動さん:04/04/23 23:32 ID:IBb0cqPX
管理費の未収金回収って管理会社の管理委託契約に入ってんの?
管理組合の仕事じゃないの?


275 :名無し不動さん:04/04/24 13:07 ID:???
事務的に3ヶ月までの初期滞納者に未納の通知する程度でしょ?
事務業務の範囲で債権回収までは契約に入ってないと思うよ。
契約書読んでみ?


276 :名無し不動さん:04/04/24 20:42 ID:Fbf/WY3d
だいたい管理会社が悪いとか替えろ言う奴って、ろくに管理委託契約書も管理規約も読んでないんだよな〜
決算報告書も見てないようだし


277 :名無し不動さん:04/04/24 21:54 ID:???
うちのマンション(大規模)は、毎年管理費に結構な額の余剰金が出て、修繕積立金に振り替えてる。
もともと修繕積立金自体も高めだから安泰かな。

278 :名無し不動さん:04/04/25 00:33 ID:???
無駄に高いのもどうかな?
メリットは無いと思うけど。

279 :名無し不動さん:04/04/25 01:15 ID:???
無駄には高くないよ。っていうか、低すぎる物件が多すぎるよ。
いったん決めた金額はなかなか上げられないしね。
これからは、修繕積立金の残高が少なければ中古で売れないよ。
そんなとこはスラム化一直線だね。

280 :名無し不動さん:04/04/26 12:08 ID:???
修繕積立金は充分な額あればいい。

現実の修繕で、管理会社の関連会社に丸投げして割高な所は
スラム化か、カモネギ住宅かの二者択一でどちらも最悪。

修繕を、市場競争に晒された適正な金額でできるマンションだけが
まともな中古となっていく。

281 :名無し不動さん:04/04/26 13:38 ID:???
>>280
禿同、某理事で会計・業務監査を何回かやって、
手抜き工事も見抜き、この業界の悪徳ぶりを知ってしまいました。
近年、管理費の実態は雑誌にも載りだしましたが。
大規模修繕の進め方の手順とかを知りたいのですがお願いします。

282 :名無し不動さん:04/04/26 22:52 ID:???
修繕積立金の残高と、どこに修繕してもらうかは全くの別問題
市場競争した結果の金額さえ、それまでの積立金だけじゃまかないきれないマンソンがくさるほどある

283 :名無し不動さん:04/04/26 23:24 ID:vAiRUjyJ
スレタイトルでワロタw

284 :名無し不動さん:04/04/26 23:33 ID:vAiRUjyJ
やっぱ、賃貸が気楽で良いわな。分譲貸しなら尚良

285 :名無し不動さん:04/04/28 12:50 ID:???
管理会社がボッタクリ最悪。
住人も係わり合いを避けるから、更に悪くなる。
良心的な管理会社が育たない業界なのか?

286 :名無し不動さん:04/04/28 22:25 ID:KFT/vsPz
住民が自分自身で自分の家を守る気がなく、管理費などは税金の一部だと
思うから不満があり、管理会社は収益を挙げる目的に設立された企業なのだ
から当然、ローコストでハイ収益を考えるだろう。
ボランテアじゃないということを考えると、自分の家は自分で管理するという
「jikosekinin」だ。


287 :名無し不動さん:04/04/28 23:46 ID:2/uCU+wF
自分の家は自分で管理するって考えの人は、マンションなんて買わんわな。
分譲マンション買っといて賃貸マンションに住んでるような感覚の人多すぎ!
総会で駐車場にロードヒーティング入れろって騒ぐ奴がいて、負担金の話をしたら、「管理費払ってるのに何で工事費を負担しなきゃならないの?」だって。
もう馬鹿丸出しって感じ。疲れるわ...

288 :名無し不動さん:04/04/29 21:42 ID:a6IN/Zc6
工事費は、駐車場を利用している奴だけが負担すべきだわな。

289 :名無し不動さん:04/04/30 00:26 ID:BTkDcg/L
駐車場が共用部の場合は区分所有者全員で負担しなきゃならんわな。
使う奴だけが負担すべきなんていったら、1階の住人はエレベーターの
メンテナンス費用を払わなくて良い事になっちまうぞ。

290 :名無し不動さん:04/04/30 00:38 ID:???
駐車料金値上げ汁

291 :名無し不動さん:04/04/30 15:31 ID:J7yZ+Vwi
屋上の改修は、最上階の奴だけが負担すべきだわな。

292 :名無し不動さん:04/04/30 17:06 ID:???
外壁の補修費は、角部屋の方は3倍でおながいします。

293 :名無し不動さん:04/04/30 20:38 ID:???
エレベータは、連休明けから
コイン式に成ります
一階@¥10に成ります。

294 :名無し不動さん:04/04/30 20:58 ID:???
あの〜
管理費も積立金、駐車場も0円のマンション探してまつ。

295 :名無し不動さん:04/04/30 21:00 ID:???
>>294
ダンボールで建てれば?

296 :名無し不動さん:04/04/30 21:14 ID:???
あの〜
管理費も積立金、下げる方法を探してまつ。


297 :名無し不動さん:04/04/30 21:38 ID:???
>>296
治安を下げれば?

298 :名無し不動さん:04/04/30 22:29 ID:???
都心でも管理費の安いところは治安を手抜きしているからですか。

299 :名無し不動さん:04/04/30 22:56 ID:lqHfk5YN
うちのマンソン、そろそろ築30年なのですが、積立金が1500マソぐらいしかありません。
かなり不安です。大規模修繕ってだいたいいくらぐらいかかるのでしょうか。

300 :名無し不動さん:04/05/01 02:33 ID:y0yas91n
そんなもん知るか。ま、一般的には1戸当たり60万〜100万というが、
大規模修繕なんて建物の寿命を度外視すれば、応急措置的に直していけば金は掛らん。
管理会社の口車に乗れば金は幾らあっても足りんだろ。
要は自分のマンションは人に頼らず、自分で守れって事だ。

301 :名無し不動さん:04/05/01 02:37 ID:84nLz379
>>300
とりあえず、1戸あたり100万ぐらいだったらかなり余裕があるので安心しました。
修繕積立金が月5万円ちょいするので今はかなりの勢いでたまっています。
管理会社はなく自主管理で、担当は毎年持ち回りでやっています。

302 :名無し不動さん:04/05/01 12:32 ID:???
>>299
普通数億円くらいたまるもんだけどねえ。

303 :名無し不動さん:04/05/01 20:23 ID:???
>修繕積立金が月5万円ちょいするので今はかなりの勢いでたまっています
世帯数が少ないと大変だね?

304 :名無し不動さん:04/05/01 22:12 ID:XxEnW7C7
>>299,302
これまでの大規模修繕でかなり使って減ったんじゃないの?

305 :名無し不動さん:04/05/01 22:44 ID:???
管理会社のさくらと思われ。

306 :名無し不動さん:04/05/02 00:44 ID:DbVsbzg5
>>302
303さんが言うとおり世帯数が少ないので数億円ためるにはかなりの時間が必要そうです。
毎月5万円で20年近く修繕積立金を使わなければたまりません。

307 :名無し不動さん:04/05/02 00:47 ID:t6yi2nxi
ここでは維持補修費を中心として管理費の深刻な状況が記されています。マンション購入者必見のサイトです。
http://build.ouchi.to/cgi/search/rank.cgi?mode=r_link&id=1735

308 :名無し不動さん:04/05/02 02:01 ID:???
>>306
毎月5マンはなかなか大変ですね。
修繕もいいですが、いいところで見切って
住み替えとかできるんじゃないですか?

309 :名無し不動さん:04/05/02 13:40 ID:DbVsbzg5
>>308
そうしたいのが山々なのですが、ご近所で同じ程度の条件で新築だと
軽く億単位になってしまうので、なかなか見切ることができません。
そういう物件ですと、修繕は多少安くなりますが、管理費が上がってしまいますので
トータルだとそんなにかわらないという可能性もあります。
築が浅くていい物件となると益々難しいような気がします。
大規模修繕が終わったら皆で話し合って修繕積立金を下げようかと思っていますが、
それはそれで問題あるのかもしれないですし。

310 :名無し不動さん:04/05/03 00:14 ID:H5lXpiNq
>>309
修繕積立金5万円の設定って、長期修繕計画は作ってないんですか?
だとしたら凄い自主管理ですね。

311 :名無し不動さん:04/05/03 04:46 ID:W4j05Y/6
まあ5万というのは大規模修繕を乗り切るまでの期間限定料金なのだろうから
居住者が納得していればそれでいいんじゃないの?
恐らく、5万に値上げして日も浅いんでしょ?
一時金を徴収するか5万に値上げするかの二者択一で
5万の方を選択したということでしょう。
むしろ5万への値上げで管理組合と住民がきちんとまとまったというのは
評価すべきことではあるな。

312 :名無し不動さん:04/05/03 04:57 ID:???
>>300
水周りだけは場当たり的な修繕は割高になるよ。
躯体や電気関係は最低限でもなんとかなる。ただし
こんなことをやっていると住民の質が下がる。
マンションで一番重要なのは住民の質だよ。

313 :名無し不動さん:04/05/03 06:34 ID:???
>>311
>管理組合と住民がきちんとまとまったというのは
>評価すべきことではあるな
>>312
>一番重要なのは住民の質だよ。
いや〜まったくそのとおり。


314 :名無し不動さん:04/05/03 07:44 ID:???
さくらの季節は終ったっちゅうに!

業者ばっかりだなwww


315 :名無し不動さん:04/05/03 13:29 ID:???
5万の修繕積立金って過去の工事費借り入れの返済分も入ってるんじゃないの?
戸数少ないからと言っても、そうでなければ高杉じゃね?


316 :名無し不動さん:04/05/03 19:08 ID:???
このスレを読んでいると、マンション買うのがシンドクなってきます。
ストレス溜まります。

管理費や修繕積立金やスラム化への不安など、考えたくないですね。
一生賃貸でもいいか。

317 :名無し不動さん:04/05/03 22:32 ID:H5lXpiNq
一定の家賃で一生賃貸に住む事が可能なら、それが一番いいだろな。

318 :名無し不動さん:04/05/03 23:12 ID:i4R/2CNA
過去の工事費の借り入れなどはありません。
そもそも積立金が現在でも1500万ぐらいはありますし。
全員で話合い、将来的に一時金を徴収するなら今のうちから毎月積み立てておきましょうという趣旨です。
5万円になったの昨年で、その前はもう少し安かったですね。
うちのマンションは修繕費をケチったりするような人はいないのですが、
反対にマンションがよくなるためにはお金は惜しまない的な所があるのでそっちの方が困ることもあります。
大規模修繕のときも徹底的にやるかわりに1戸当たり何百万も一時金を徴収されるのではないかとびびっています。
つっこみがありそうなので先に答えておきますと、住人を親戚等の業者を使うわけではなく、
きちんと相見積をとるようです。

319 :名無し不動さん:04/05/04 04:56 ID:UMRDxKtf
まあ管理組合と住民がそういうやり方で過去30年間乗り切っているということは
そのやり方でそのマンションは機能していると認識していいのだと思う。
個々のマンションそれぞれに文化があるのであり、普通じゃないから間違っている
と言うのは短絡的なマニュアル思考に過ぎよう。
もちろん普通のマンションは長期修繕計画を作成して20年後程度までの
資金計画を立てるものだが、これはそうするのが正しいというよりも、
民主主義、説明責任、客観資料etc・・・が求められる時代にあっては
そうするのが無難な管理組合運営だというに過ぎない。
そもそも長期修繕計画などは気休めの参考資料と思うべし。
20年後の経済情勢など誰にも予測出来ないし
(インフレになるかも知れないしデフレになるかも知れない)
あくまで大規模修繕時の貨幣価値で修繕をするのだということを考えれば、
大規模修繕が見えた段階で値上げするというのは、一見行き当たりばったりに見えるが
これはこれで合理的とも言えよう。

320 : :04/05/04 05:26 ID:???
共用部分がデベ持ちっていうマンションは出てこないかね?

321 :名無し不動さん:04/05/04 07:45 ID:???
>大規模修繕のときも徹底的にやるかわりに1戸当たり何百万も一時金を徴収されるのではないかとびびっています。

ってことは30年経った今でも一回も大規模修繕やってないんですよね。
それでも生活には支障ないですか?
生活に支障なくてもあちこち破損が目立つとか鉄部錆だらけとかそういったことはないですか。
30年で大規模修繕やってないマンションって自主管理だと多いのかな。
これからマンションを検討する身としてはどの程度なのか見てみたいかも。


322 :名無し不動さん:04/05/04 10:15 ID:jL3ZiGuT
管理費なんて払わなければ、いいだけだろう。

323 :名無し不動さん:04/05/04 10:31 ID:???
883 名前:名無し不動さん :04/05/04 08:25 ID:???
所有リスクはどんどん高くなっていくでしょうな。

管理費上昇、固定資産税見直し、人口減少、マンション過剰供給、
日照や眺望を遮る建物ができたら価格激減と、、お先真っ暗でしょ。


324 :名無し不動さん:04/05/04 12:16 ID:???
>>322
皆が管理費払わずにエレベーター使えなくなったら困りませんか?
スラム化してそうなってしまったマンションもありますよ。
1階だから関係ないというのはナシね。
皆が皆管理費払わないと法定点検も実施できないということにもなりかねません。
=法律違反を犯してることになります。
マンションは法律に縛られた居住空間なのです。


325 :厄人:04/05/04 15:06 ID:???
こんど千葉市某所の分譲マンションに、エレベーターの使用禁止命令を
出しに行きます。

326 :名無し不動さん:04/05/04 15:48 ID:???
管理費を払わなければいけないとかいう法律なんてあるのか?

327 :名無し不動さん:04/05/04 16:09 ID:UMRDxKtf
区分所有法第20条
 第11条第2項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、
区分所有者全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)のために
その共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、
相当な管理費用を請求することができる。

要するに区分所有権を主張する以上管理費からは逃げられませんね。

328 :名無し不動さん:04/05/04 20:32 ID:9naxTy0b
>>321
大規模修繕とはどのぐらいかわかりませんが、多少の修繕はやっています。
しかし、住んでて問題があるとか、ボロボロとかそういうのはありません。
破損なども今のところ全くありません。
鉄部にも錆は多少ありますが、錆だらけっていうわけではありません。
塗りなおしたりもしていますし。外壁などは極めて綺麗です。
普通にみたらちょっとレトロな感じはありますが、築30年のマンションという感じではないと思います。


329 :名無し不動さん:04/05/04 20:44 ID:???
>>327
罰則規定なんてないんだろう?

330 :名無し不動さん:04/05/04 20:46 ID:???
>>328
エレベーターとか水道管の交換はやらないの?

331 :名無し不動さん:04/05/04 20:56 ID:9naxTy0b
その辺はまだなんですよ。大規模の時には水道とかやるのかなぁと思っています。


332 :名無し不動さん:04/05/04 21:27 ID:???
低層地区にある五階以下のマンションでエレベーター無しの物件なら、修繕積立金も管理費も安く上がりそうね

333 :名無し不動さん:04/05/04 21:28 ID:???
>>329

罰則規定は無いが、所有権を取られる。

家を競売にかけられて権利関係から離脱してオシマイ。

334 :名無し不動さん:04/05/04 21:49 ID:???

|  どうですか?
|  釣れますか?                  ,
\                         ,/ ヽ
   ̄∨ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄   >>331  ,/     ヽ
   ∧∧        .∧_∧   ,/        ヽ
  ( ゚Д゚)        (´∀` ) ,/           ヽ
  (|  |)       (    つ@             ヽ
 〜|  |     .__  | | |                 ヽ
   ∪∪   |――| (__)_)                 ヽ
   ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄|                ヽ
  /⌒\/⌒\/⌒\/⌒\|彡~゚ ゜~ ~。゜ ~ ~ ~ ~~ ~ ~~ ~ ~~ ~~ ~~
  ⌒\/⌒\/⌒\/⌒\/⌒\彡 〜 〜〜 〜〜 〜〜 〜 〜



335 :名無し不動さん:04/05/04 22:09 ID:???
             |
             |
            /V\
           /◎;;;,;,,,,ヽ
        _ ム::::(,,゚Д゚)::|  ポカーン・・・・・・・・
        ヽツ.(ノ:::::::::.:::::.:..|)
         ヾソ:::::::::::::::::.:ノ
          ` ー U'"U'

336 :名無し不動さん:04/05/07 03:50 ID:???
>>332
うちは、おまけに自主管理なので、管理費激安ですよ。
組合理事が回ってきても、管理費増額で回避できるし、それでも激安w
敷地清掃から共用施設まで、しっかり揃ってて、増額状態でも同等の
マンションの1/2〜1/3の管理費です。エレベーター有りと比べたら
どれだけ安くなるやらw
ちなみに、修繕積立金は周辺よりチョイ安くらいして、周辺の倍の頻度で
建物のお化粧直しをするなどしてますね。ある程度まで負担が下がると、
安くするより今度は住環境に投資したくなるようです。


そんな状態なので、中古で出ても流通に乗る間もなく地元で売れます。

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