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アパート経営のシノハラ建設システム

1 :よかばってん:03/05/14 10:54 ID:JEjF6T18
ヤフーで「アパート経営」検索するとヒットするこの会社の評判ってどうですか?
最近やたらと目にします。

シノハラ建設システム
http://www.shinoken.com/index.html

2 :名無し不動さん:03/05/14 11:05 ID:mZhgT8ls
余裕で2げと!

3 :名無し不動さん:03/05/14 14:50 ID:0AbcJkGZ
3

4 :名無し不動さん:03/05/16 22:20 ID:hsuYB57A
博多に本社があります。

5 :名無し不動さん:03/05/16 22:21 ID:???
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6 :大胆な小心者:03/05/16 23:17 ID:???
博多っ子です。
親の退職金1千万借りて現在アパート経営中です。
家賃からローン払って、毎月親に7万ずつ返しても、毎月5万以上残る
から、固定資産税も余裕で払えるし、家賃が少々下がっても、20年後
には手出し無しで土地が残りそう・・。(頭金はもち全額回収)

ビジネスモデルとしては、ずっと赤字で30年後に区分所有家屋が残る
だけの「ワンルームマンション投資」なんて比較にならないくらい素晴
らしいと思います。

あ〜、もう一棟買い増ししたいなー。

7 :大胆な小心者:03/05/16 23:36 ID:a9A8qtuF
ちなみに、昨年末ジャスダックに上場しましたが、現在上場しているアパート
販売会社の中では、唯一『土地を持たないサラリーマン』を対象にした商品開
発をしています。

また、現在は東京、名古屋、福岡にしか支店が有りませんが、近いうちに全て
の大都市に支店を開設し、東証を目指すそうです。

※社長談(ソースは『福岡経済』誌の、上場記念インタビュー)



8 :名無し不動さん:03/05/17 07:57 ID:KC+xUzjH
シノハラ建設システムにお願いしようと思ってます。
博多っ子さんは、どとらにお願いしたの?

9 :悩む田悩男:03/05/17 11:10 ID:V+uNwTkA
本当に、景気ってz−−−と悪いのかなー。ちょっとでも良くなったら、アパートの
採算計画なんて全部飛んじゃうもんなー。あぱーとの採算計画このまえ自分で作ったけど、
金利が1%上がったら利益ほとんどとぶもんなー。それに安いアパート建てたらすぐぼろくなるし、そしたら入居率も落ちるだろーしなー。

10 :大胆な小心者:03/05/17 13:55 ID:C/M3PHhH
>>8
もしかして8さんは土地持ちですか?
シノケン含めて建て売りアパートの会社は管理費(家賃の5%)を
収益の柱にしようと考えてるから、アパート向けの土地を仕入れて
建て売りしてるそうです。

だから、土地活用したい人のお願いってのとは少し違うかも・・。

担当者の話だと、オーナーの半分以上は県外在住らしいけど、俺の
場合は小心者で知らない土地に投資する根性ないから、家の近くの
物件買ったよ〜。

11 :名無し不動さん:03/05/17 14:52 ID:4hQSgvL3
土地なしです。
1ドル130円くらいになったら外貨預金を解約すると600万円
くらいあり頭金にしたい。
会社員勤続5年の独身30歳、年収手取り300万円。
福岡市内に住んでます。物件も市内に欲しい。
現在賃貸アパートに住んでるから出て自分の物件の1部屋に住みたいと
思ってる。

12 :名無し不動さん:03/05/17 16:31 ID:???
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13 :大胆な小心者:03/05/17 18:28 ID:C/M3PHhH
>>11
俺の場合は年収700万だったからな〜。
専門家じゃ無いから憶測でしか言えないけど、HP見ても年収が少
ない時は頭金多めって書いてるから少し厳しいかも。

俺みたいに親と共同で投資とか無理なの?

それか、福岡市内だったら、中古のワンルームマンションが300
万で手に入るから、取り敢えずそれ買って頭金&年収増えるの待っ
てみるって手も有りますよ。

銀行はワンルームマンションにはローン付けないが、共同担保って
事ならOKだからね!

14 :名無し不動さん:03/05/17 20:49 ID:3kfI4be6
最近よくテレビでCMやってるね
でも物件をここから購入しないといけないんでしょ?
俺みたいに土地だけ持ってる人間はどうすればいいのだろう


15 :名無し不動さん:03/05/17 20:54 ID:KWE+9ZWQ
http://life.fam.cx/



16 :名無し不動さん:03/05/17 22:11 ID:jVBaVgYE
あんたらシノハラの人間だろ!
おたくらの物件は狭いは壁が薄くて隣の音が筒抜けだし最悪の物件じゃん。
賃貸もつかず苦労してるくせになにが家賃収入で将来土地持ちなんだよ!
苦労してローンの支払いだけするのがオチだよ

17 :大胆な小心者:03/05/17 22:45 ID:C/M3PHhH
>あんたらシノハラの人間だろ!
少なくとも私はただの投資家ですが・・。

隣の音は知らないが、少なくとも物件の内部みた感じでは、それなり
のグレードで、自分が独身だったら住んでもいいかなって感じたぞ。

一応入居率97%らしいし、俺の場合は少々家賃下がって、なおかつ
8部屋中1部屋は空いても大丈夫なように資金計画してるから、別に
心配してないしね。

まあ、余り長期間賃貸付けられない事態が生じたら、俺もボランティ
アじゃ無いから、管理切っちゃうつもりだけどよ。


18 :名無し不動さん:03/05/17 23:23 ID:3kfI4be6
土地購入費が相場に比べて高いような気がした
あと、いまどき1Kロフトタイプは借りてが付かないんじゃないかな?
1LDKモデルがあれば・・土地持ちの為の建設のみプランがあれば・・


19 :大胆な小心者:03/05/18 13:55 ID:BZUN4JXV
>>18
土地購入費が高いって、首都圏のお話ですか?
私の場合は、路線価と比較してもそんな割高って感じしなかったよ!
もちろん、建物完成までの金利や仲介手数料等も考慮してだけど。

何よりサラリーマンが新規にアパート経営しようとして、自分で土地
買ってアパート建てるなんて事業計画を銀行に持ち込んでもは相手に
してくれないからねー。

20 :名無し不動さん:03/05/18 20:13 ID:BZUN4JXV
スレ主さんどこ行っちゃたのー?

サラリーマンでアパート投資してる人って以外と少ないのかな?

21 :よかばってん:03/05/18 20:54 ID:W+S34UbB
>>11 とレスしてました。
>>16 みたいな反対意見をもっと聞きたいです。
根拠に基づいた発言願いたいです。

シノハラさんの本当のねらいってアパート経営のプロデュースよりも
土地を売ることにあるのでしょうか?

初心者には、まだ知らないだろうと思われる利害関係を知りたいです。
サラリーマンなら会社に内緒でとか、税金対策にこれをやっとくとか、
意外と知らない・知ってて当然・当たり前の事など。

22 :大胆な小心者:03/05/18 21:26 ID:BZUN4JXV
失礼しましたm(_ _)m

私は業界の人間じゃ無いが、不動産投資10年以上やってきて学んだ感想で
は、今の税法で土地売買の差益上げるのは非常に難しいと思います。

30〜60坪程度の土地取得時は、アパート販売会社だけでなく、建て売り
業者もライバルになるから、そんな安く土地仕入れるの無理だし、利幅乗せ
ても税金で持って行かれるからね!

何社かの不動産屋と付き合った印象では、利益は、メインは「建設費用」、
それと、長期的な安定収入として「管理費(家賃の5%)」と「入居者入れ
替え時の仲介手数料(広告代)」って感じじゃないかな。

それと、シノケンは知らないけど、リフォーム時には業者からバック貰うのが
業界の常識みたいですね・・。




23 :名無し不動さん:03/05/18 22:18 ID:R2Bo8W3/
HPをザッと見てみたけど
ここが販売してる物件(土地建物込み)を購入するという
仕組みなのか
たとえば担当とこの辺の土地でアパート経営したい
といった場合
近場の土地を探してきてくれたりするのだろうか?
それとも土地も建物も最初から決められてて
こっちはその中から一番希望に沿った物件を購入する
といった漢字化?


24 :よかばってん:03/05/19 09:25 ID:Q2g980W3
結局、シノハラさんと契約するにあたり「くいもの」にされたくない。
つまり、知らないところで余計にカネ払ったり、いつまでも工事業者などを
指定されたとこを使わないといけないとか。

話は、変わりますが今テレビで「リピーター医師」の実態を紹介している。
医療ミスを何度も起こす医者のこと。
いざ医療ミスの被害者となって初めて周りから聞こえてくる「実はあの医者は前に何度も
医療ミス起こしてる」と。
最初から知っていれば行かないのに。

シノハラさんは、大丈夫であろうか?

25 :大胆な小心者:03/05/19 19:49 ID:uToiligG
>>24
気持ちは凄い解るけど、契約なんだから立場はお互い対等ですよね。
これ以上譲れないってライン決めてから判子押せばいいんじゃない?

リフォーム費用だって、支払いは入居者がするんだから、そこでいく
ら利益得ようとオーナーの収益には関係ない話!

もちろん、掛かった手数料なんかは確定申告時に経費で計上出来るか
ら、オーナーとしては領収書が有れば充分ってのが実感だし・・。

まあ、東証目指してるならオーナーの評判凄い気にするから、そんな
無茶はしないと思うがな。

ちなみに、アパート1棟だけじゃ6〜8戸で事業規模にならないから、
他の方法で10戸目指さないと、税法上のメリット薄いですよ!!


26 :よかばってん:03/05/19 20:05 ID:Q2g980W3
とりあえずシノハラさんに決めました。
といっても2、3年後の話。トマトさんなどの対抗馬が優位に立った
のならば乗り換えます。
もっと自己資金を増やしたいと思います。

27 :名無し不動さん:03/05/19 20:34 ID:t6rgr3yx
>>13



28 :名無し不動さん:03/05/19 20:44 ID:OEPGgXpo
>>25
税法上のメリットってどういうの?
俺、サラリーマンで株式投資の譲渡益も少しあるんだけど
こういう場合はどうなるの?
確定申告時にローンの損益と株式投資で得た利益を相殺できるの?
できるのなら、長期ローンの方が得なんだけど

29 :大胆な小心者:03/05/19 20:47 ID:uToiligG
まあ、どこから購入するにしろ、アパート投資って選択肢は絶対
間違いではないと思うよ。
俺もアパート買って2年以上経つけど、未だに毎月振り込みの日
が楽しみだもんね。

リスクは確かに背負うけど、それ以上の役得が有るから頑張って
下さいな。


30 :大胆な小心者:03/05/19 20:59 ID:uToiligG
>>28
株式の利益とは損益通算出来ないよ!!

まず、アパート投資の場合は利回りいいし、土地の持ち分が多いから
ワンルームマンション投資みたいな赤字じゃ無く、黒字になる事が多
いです。

その場合、通常は利益に対して所得税・住民税がかかるんだけど、事
業規模の概ね10室以上貸し付けて、かつ、青色申告してたら、55
万円の控除が受けられるんだ・・(続く)

31 :大胆な小心者:03/05/19 21:13 ID:uToiligG
さらに経費の項目も、事業規模以下の場合は、借入金の利息や減価
償却費、固定資産税、不動産屋の手数料くらいしか認められないけ
ど、事業規模の場合は「みなし法人」なんて昔言ってたくらいで、
凄い項目が多いんだ。

ちなみに、俺が計上してるのは、
・携帯電話の購入費及び通話料
・パソコン及び備品やソフトの購入代
・インターネットのプロパイダー料
・銀行、税務署、不動産屋、手持ち物件に行くための交通費
・自宅(兼事務所)の電気代、電話代等の一部

 なんて感じかな


32 :名無し不動さん:03/05/19 23:09 ID:+7J0AhJc
>>31
どうも!
凄いねそんなに経費で落とせるのか・・・
で、事業規模の線引きは部屋数で決まるの?
仮にそのみなし法人と認められた場合
自宅マンションの電気代や通信費を落とすには
事務所として報告しないといけないの?
サラリーマンのままでもOK?

33 :大胆な小心者:03/05/20 04:20 ID:m8Xz5vOU
>>32
基本的には「5棟又は10室」って通達が有って、部屋数で決まる
らしいけど、アパートに駐車場が付いている場合、それも部屋数に
計上出来るみたいだから、結構柔軟に対応してるんじゃないかな。

青色申告の届出したら、税務署から税理士の無料記帳相談斡旋して
くれるから、別に高い金払って税理士お願いする必用ないし、掛か
ったのは「青色申告用のパソコンソフト代」くらいかな。

これも、1万円弱でもちろん経費だし、斡旋税理士はどうも税務署
OBみたいなんで、そっちが経費OKって言えば安心して計上して
いいみたい・・(続く)

34 :大胆な小心者:03/05/20 04:33 ID:m8Xz5vOU
(続き)
もちろんサラリーマンは辞める必用無いよ。
俺の場合も黒字だけど、今会社辞めたら家族食わせられねえもん。

自宅の一部経費ってのは、パソコンで記帳したり、帳簿付けする為
の部屋が決まってれば、その面積按分すればいいみたい。

俺は自分の部屋持ってるから、その割合(2割)で届けたけど、こ
れも間取図見せながら税理士に相談すればいいんじゃないかな。

ちなみに、新聞代(一般紙)、ガス代、水道代は否認されたから、
一生懸命集めてた領収書捨てちゃったけどね(苦笑)



35 :名無し不動さん:03/05/20 11:56 ID:yrl7VY/y
>>33
ありがとう
駐車場も入るのか!これだと少ない部屋数でもいけそうだ
しかしますますアパート経営したくなってきたよ
5年後に証券取引税が上がるから
それまでに日銭稼いで少しでも多く頭金溜めたいね

36 :大胆な小心者:03/05/21 06:28 ID:CG5Y1ECk
ちなみに、今年4月から登録免許税が安くなってるから、不動産投資
にもいい時期だよー。



37 :大胆な小心者:03/05/21 19:22 ID:CG5Y1ECk
ところで、バブルの頃って書店の店頭に「サラリーマンで○億の資産を
作った」なんて本がたくさん並んでましたよね・・・なんて言っても、
今30代前半以下の人達は知らないと思うが。

その殆どは都心部のマンション転がしによるものだったけど、俺はまだ
ペーペーの頃で、「後10年早く生まれてれば・・」なんて悔しい思い
しながら読みあさってたんだ。

今考えると、当時マンション投資してた人達は、その後のバブル崩壊で
自己破産したり大きな含み損抱えて苦労してる訳で、結果としては早く
産まれなくて良かった訳なんだが・・(続く)


38 :大胆な小心者:03/05/21 19:53 ID:CG5Y1ECk
ただ、近頃はバブルに躍らされた人達の教訓が大きすぎて、不動産
投資なんて以ての外って雰囲気が有るけど、今当時の本読み返して
もシステム自体は優秀だったんじゃないかって気がするんだ。

環境を考えても、バブルの頃は2〜3%の利回りだったのが、今は
ワンルームマンションで新築5%、中古8〜10%って感じだし、
分譲アパートの場合は新築でも8%代が確保出来るから、システム
さえ優れてるなら、今の方がチャンスは大きいと思いませんか?

本当は、中古のワンルームマンションにローンが組めれば一番いい
んだけど、それが望めない現状では、普通のサラリーマンが億の資
産作るには利回りが良く、銀行ローンも付きやすいアパートしか無
いってのが俺の出した結論です。

残念ながら、株式投資には余り向いてないみたいなんでね(泣)


39 :よかばってん:03/05/21 21:49 ID:5TL1BLVH
最近、気付いたこと。
もうだいぶ前から同じようなおしゃれなアパートが多いなぁと思っていた。
今まで気にもしなかったがよく見るといシノハラの看板がかかげてあった。
要するにシノハラさんの物件でした。
2,3年後と考えていたけど、その間にシノハラさんと契約する人がいるだろうからおちおちしてると場所がなくなるのではと思えて不安になった。
初めてのアパート経営だと1棟6部屋と8部屋どちらがいいでしょうか?
自己資金にもよるんでしょうけど少々無理してでも8部屋にするべきだという意見あるでしょうか? 絶対、元がとれるからとかいう意見。
また、オーナーさんって管理は、まかせっぱなしでほとんどノータッチって方いますか? お金が入ってくるだけとかいう方いますか?

40 :山崎渉:03/05/22 02:38 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

41 :大胆な小心者:03/05/22 04:40 ID:CS/HqAwE
う〜ん、他にアパート持ってる人は来てくれないんだろうか?

なんか2人しか居ないようで申し訳ないが、俺の考えでは出来れば8
部屋の物件手に入れた方がいいと思う。

理由は、前言ったように早く10室の事業規模の恩恵を受ける為で、
ローンさえ通れば後は黒字で別にきつくないしね。

俺も買い増ししたい派だから、将来の不安としては、アパート買いた
い人が増え過ぎて順番待ちなんて状況になると、利回りが著しく低下
したり意に添わない地域の物件しか手に入れられないって事が考えら
れるかな。

それと管理はお任せが一番で、実際他県のオーナーの方が多いらしい
し、お任せ出来るからこそサラリーマンに適した投資って事じゃない
かと思うが・・・。


42 :よかばってん:03/05/22 18:46 ID:XHBUWEdL
知らなきゃ損する制度ってたくさんありますね。
テレ朝系夕方6時のスーパーJチャンネルでやってたけど覚えてない。
最近知ったのは、個人再生。恐らく使わない制度だと思うけど。
申し込むだけで優遇される制度って他にありますか? ジャンルは問わず。
また、その条件とは?

43 :名無し不動さん:03/05/22 21:05 ID:bTDJp60O
4億を不動産に投資できるとすれば月にどれぐらい稼げる?

44 :大胆な小心者:03/05/22 21:43 ID:CS/HqAwE
>>43
委託管理費とか固定資産税なんか全部引いて、新築アパートなら
月240〜280万位稼げるんじゃ無いかな。

中古ワンルームマンションなら、月400万以上稼げるけど、一棟
買い以外余りお勧めは出来ないが・・・。



45 :大胆な小心者:03/05/24 10:53 ID:o/OV0n7f
昨日決算が発表されたからじっくり読んだけど、さすがに首都圏と
名古屋に進出した効果で、順調に売り上げ伸びてるみたいですね。

この調子だと、再来年度は百億円企業になってるかな・・。

http://www.shinoken.com/data/ir/index.html

46 :名無し不動さん:03/05/24 14:48 ID:???
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47 :大胆な小心者:03/05/25 07:55 ID:2NMm18Sh
誰も書かないので(^_^;)

皆さんは・・「不労所得」=「悪」って思いますか?

確かに、人の道としては汗水流して働いたお金が一番尊いって考えが
根強く有るし、俺も否定はしない。

うちの奧さんなんかも、最初に不動産投資始めた時は、平凡の幸せが
一番なのに、そんな危ない事するなって凄い反対してました。

でも、考えると世の中には親からの遺産として不動産相続出来る人っ
て凄い多いですよね〜。

じゃ、親からの遺産が貰えない人は、その人達の倍働いて、かつ質素
な暮らししないと土地が手に入らないのかな〜?

48 :名無し不動さん:03/05/25 19:50 ID:XBs1C1xD
商売してる人がよく経費で落とすとか言って領収書もらってるけど
「経費で落とす」ってどういうことですか?

49 :大胆な小心者:03/05/25 22:58 ID:2NMm18Sh
>>48
「経費で落とす」ってのは、所得を計算する際に経費として計上するっ
て意味ですよ。

「収入−経費」で計算した「所得」に対し、所得税・住民税は課税され
るんで、経費に計上出来る金額が多ければ、同じ収入でも所得が圧縮さ
れて、結果的に税金が安くなります。

ただし、飲食代などは、当然依託している不動産業者との打ち合わせ等
でしか経費に計上できないんで、なんでも領収書集めてたら、税務署の
調査が入った時にヤバイかもね(^_^;)

50 :大胆な小心者:03/05/28 06:42 ID:VFYYvHGt
誰も書かないので2(^_^;)

ここの一番凄いのは、投資用不動産を扱ってるのに、400人以上
居るオーナーで、破綻した人が一人も居ない事じゃないかな。

もちろん、高利回りによるものだが、そのお陰で、通常ワンルーム
マンションの場合はノンバンクでの借り入れが中心になるのが、シ
ノケンのアパートなら銀行で借り入れする事が出来るからね。



51 :山崎渉:03/05/28 10:17 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

52 :大胆な小心者:03/05/30 22:48 ID:FYykDj/c
昨夜は飲み会で開けなかったんだが、一気に下がりましたね(^_^;)

株価も上がってるし、週末上げと行きましょうか。

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8909.q&d=b



53 :大胆な小心者:03/06/02 23:00 ID:Z0iRC/f+
不動産経営の王道は黒字にして余剰資金で再投資することで、決して
赤字で節税なんかじゃ有りませんよ。
(ちなみに、本当の節税はここの最初の方読んでね。)

ここのオーナーは2棟、3棟どころか9棟も買い増ししてる人が居る
らしいが、それも銀行の信用があってこそですよね。


54 :名無し不動さん:03/06/04 21:51 ID:???
age

55 :大胆な小心者:03/06/07 11:10 ID:twTVO9xo
不動産経営の一番の利点は、たまに持ってる事すら忘れちゃう位に管理
が楽って事かな。

アパート経営は、利回りがいいのに仕事の支障にならないから、株式投
資なんかと比べて、仕事もそれなりにしたいサラリーマンにも適してる
と思いますよ。

もちろん、最初の物件選択には結構神経使うけどね(^_^;)

俺の場合も、月1くらい通帳と振り込み通知と返済表確認して、30分
くらいかけてパソコンに帳簿打ち込んだら終わりだもんね。

56 :大胆な小心者:03/06/10 21:07 ID:svSrRJNo
皆さんはギャンブラーと経営者、どちらになりたいですか?
ワンルームマンション=投資で、シノケンのアパート=経営
スレタイにも味わいがありますよね!



57 :名無し不動さん:03/06/10 21:29 ID:xwtxrnsq
アパート買いたいね〜。
やっぱそれって自分用の部屋一戸もってるのってどうかしら?

58 :大胆な小心者:03/06/10 21:37 ID:svSrRJNo
>>57
正直、発想が余り経営的で無いような(^_^;)

でも、俺もローンの終わった定年後は一部屋事務所扱いにして、毎日
通ってのんびりネットしたいな〜って思ってます。

定年後に安月給で再雇用してもらって、昔の部下に使われるなんて嫌
だからね!

59 :名無し不動さん:03/06/11 23:09 ID:???
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60 :まきしま:03/06/12 01:24 ID:ew7X3400
初めてお邪魔します。 まきしまと申します。
自分も三十路のサラリーマンで、自己資金もないくせに
アパート経営に興味を持っているのでこちらを覗かせて頂きました。
この一年以内に一つ取得したいと希望しているのですが、
自分の場合、ワンルームよりは1棟のアパート、
それも6室ではなく8室と考えています。
やはりはじめは借金を返すことをメインに考えると思うので、
部屋数があれば、空室リスクによるダメージは
より減らせるのではないかな・・・と、想像するのですが、
すでに経営されている諸先輩方はどのようにお考えでしょうか?

61 :大胆な小心者:03/06/12 08:11 ID:V6XP+Z0Y
>>60
どうも初めまして!アパート経営3年目の博多っ子です。
(不動産投資歴は10年以上)
俺も出来れば8室の方がいいと思うけど、当然6室の物件より頭金か共同
担保がたくさん必用なんじゃないかな。

ちなみに、朝刊情報では今週末はモデルルーム見学会するんだって!
東京でも経営相談会有るみたいだから行ってみたら?

http://www.shinoken.com/visit.html



62 :まきしま:03/06/12 23:32 ID:ew7X3400
大胆な小心者さま、 ご丁寧にありがとうございます!
不動産投資歴は10年以上! すごいですね!
自分はまだまだ駆け出しの駆け出し、ひよっこもいいところなので、
これからも是非、いろいろとご教授ください。

せっかくいただいた情報ですが、その日は嫁の親父から
呼び出しを食らってしまいました・・・  残念・・・
次の機会に参加さていただきたいと思います。   

63 :大胆な小心者:03/06/13 21:25 ID:xEBbI0rk
>>62
俺の場合は投資歴長いけど、始めたのがバブルがはじけてまだ物件価格が
下がりきる前だったから、結構含み損かかえちゃったんだ。

その後必死に頭金貯めて、中古ワンルームを値切って現金買いしたけど、
今の方が不動産投資始めるには環境はいいと思うんで頑張ってください。


64 :大胆な小心者:03/06/13 21:53 ID:xEBbI0rk
ここって去年の12月にジャスダック上場してるんだけど、明日昼から
初の個人投資家向けの会社説明会をやるんだって。
さすがに家族持ちは東京まで行けないけど、ネットで中継無いのかな?

http://www.tokyoipo.co.jp/frame0614.htm



65 :大胆な昇進物:03/06/15 23:32 ID:YXZP7jEL
なんか、不思議なとこだね。アパート投資は本当に儲かるような意見しかないね。
そんな簡単なものじゃないよね。空室率はあがっているし、簡単に考えると
30年先のことなどだれもわからんが、人口構成のこととかのことを考えれば、ワンルーム
アパート経営がそこまで続くとは思えない。といいつつも既に、50戸の投資をしている
が空室リスクをどのように管理するかが本当のポイントであることを忘れない
ようにしてほしい。有名な「月村」さんも客付けのためには色々努力をしているし。
1年で、2割は入れ替わるテナントを確保することのリスクもよく考えてくださいね。


66 :大胆な小心者:03/06/17 21:33 ID:KLnbWOMc
当然の事ですが、リスクゼロの投資だなんて甘い考えはないよ。

でも、どっちにしろ土地は欲しかったんだし、例えば3千万の土地を25年
ローンで買う場合、元利金等で毎月13万位の支払いになるけど、アパート
が建ってて家賃収入がなければ俺の年収じゃ厳しいもんね。

旅行や外食するお金削ってまで土地に縛られたくないよー(^_^;)


67 :大胆な小心者:03/06/17 21:34 ID:KLnbWOMc
俺の場合、家賃が下がってもし手出しが出ても、土地手に入れる為だから
仕方ないって割り切ってるから、別にプレッシャーは感じて無いかな。

もちろん、家賃が2割下がっても耐えられる収支計画立ててるし、駅徒歩
5分の物件だから、20年位は入居者確保できるとは思ってるけどね。

68 :まきしま:03/06/18 00:34 ID:7SR8TYov
ごぶさたしてまーす。 まきしまです。
そーっすよねー。 世間的には甘いコメントばかりが目立ちますが、
結局リスクのない投資なんてありえないわけで。 そこんところも踏まえて、
自分も参加したいです。
だいたい、現状の出生率考えたら20年先30年先、賃貸の供給は
明らかに過剰になると思うんですよ。 現在でさえそうなんだし。
そう考えたら、家賃収入が下がっても返済できるローン返済計画は当然でしょうね
そこんところ踏まえて、自分も勉強させてもらいます。

69 :まきしま:03/06/18 00:42 ID:7SR8TYov
ちょっと余計な話ですけれど、(まぁ、そんな人はいないと思いますが)
安易に飛びつくことほどリスキーなことはないと思っています。
買って、改めて眺めて、
「うっわー、俺、何でこんなもの買っちゃったんだろう」って後悔する事
よくあるんですよ。 (特に昔の服とか見つけちゃった時に)
で、こういった投資の場合20年とか、25年とかのローン組むわけでしょ
20年、25年の後悔はしたくないなと思うのですよ。
とりとめもないことですが、自分のスタンスとしてはそんな感じです。
勉強させてもらって、少しでもいい物件を見つけるぞー。

70 :大胆な小心者:03/06/18 08:14 ID:7IeAv/ol
先日、仕事で外勤した時、就職したばかりの頃住んでたアパートの近くを
通ったら急に懐かしくなったんで、ちょっと足を伸ばして見に行った。

物件は当時出始めのレオパレスのロフト付きだったんだが、15年以上経っ
てるのに外壁の塗り替えしたのか結構綺麗で、満室のようだった。

自分のアパートもこの物件のように末永く頑張って欲しいものだが・・。

71 :名無し不動さん:03/06/19 17:24 ID:D5UcEc47
大胆な小心者さん、私も福岡なのですが
シノハラのアパート建設に興味を持ってます
もしよろしければ、大胆な小心者さんのアパート建設の際の
頭金、返済年数など教えてももらえませんか?
また、ある程度希望地付近で建設可能なのでしょうか?


72 :大胆な昇進物:03/06/19 22:29 ID:CRuHQrh9
土地を手に入れるためにアパート投資をするなんてのは、過去のビジネスモデルかも。
最近では、田舎の土地は、路線価格の半分でも売れないものがたくさんあるのにね。
やはり、収入を得るための設備機械などと同じ投資であると考えないと危険な気がするのですが、どうですかね。

73 :大胆な小心者:03/06/19 23:07 ID:02Mf3CQr
>>71
私の場合は頭金1千万、25年ローンです。
ただし、今の所月々黒字なんで、20年で完済しようと考えてます。
物件の場所については、「○○周辺の土地が好きなんで、出たら教え
てよ」って感じで声掛けてたらいいんじゃないでしょうか。
俺の場合は、別にしつこく電話来たりしなかったよ。

74 :大胆な小心者:03/06/22 09:41 ID:PWWpbiIb
>>72
普通のサラリーマンがアパート持てるってビジネスモデル過去に有りましたっけ?
少なくとも別坦か相当の額の頭金が必用だったと思いますが。
収入を得るために機械設備を持つってのは、投資でなく経営であり、その意味では
同じだと思いますよ。

75 :名無し不動さん:03/06/22 09:42 ID:???
つくってください

トイレとシャワーが一緒のユニットバス(浴槽なし)
最低限の炊事場
エアコン一応アリ
居室は3畳
畳はオプション
ベッド(フレームのみ)貸しオプションあり
壁は打ちっぱなし、壁紙オプション

家賃3万、名づけて「コーポ独居房」


76 :大胆な小心者:03/06/27 07:34 ID:jsIrblet
『サラリーマンよ 目を覚ませ』

7月11日に発売される上記の書籍で、ここのシステムが詳しく説明されるんだって!
老後に不安持ってるサラリーマンって結構多いと思うから、結構売れるかもね。

77 :_:03/06/27 07:37 ID:???
http://homepage.mac.com/hiroyuki44/

78 :名無し不動さん:03/06/27 11:13 ID:DDjwJPr9
不動産業界ですがシノハラ、トマトのAPは
築年数が7〜8年からの入居率を非常に不安視してます。

79 :名無し不動さん:03/06/27 20:21 ID:???
貴方のお財布に力を
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80 :大胆な自作自演:03/06/28 07:41 ID:???
営業広告はもう少し自然に打ってくざさい。

81 :大胆な小心者:03/06/28 10:51 ID:EtcfFQps
>>80
俺はただのサラリーマンだよー!
不動産投資が大好きなんで、誰かと議論したいんだけど、他のオーナーは
全然来てくれないから一人で盛り上げてるだけです(苦笑)

82 :名無し不動さん:03/07/05 01:40 ID:???
「他のオーナーなど実在しない」に100シノラー。

83 :名無し不動さん:03/07/06 03:33 ID:mYPC//Cz
 資料とりあえず請求しました。今余剰資金が500万ほどあるので
どうしたものかと思っています。
 その他は株や債券で4000万ほどありますが、不動産投資はRE
IT以外経験がないので興味があります。


84 :名無し不動さん:03/07/06 03:51 ID:DnYGW4SV
全部読んでみて、宣伝じみた書き込みが多いな
建てて数年じゃ満足している状況でしょうけど、
シノハラじゃないけど、買って数年大満足みたいな
書き込みは他所でも見ました。
確かに投資用ワンルーム1室2室とか買うよりは
ましだろうが、10年後に8割とかうまっていますかね〜
競争激しいでしょ、バカスカセキュリティー対策の
マンションもできているし
私の持論は、銀行資金を10年以内に返せないなら
自己資金40%以上
やめておけ やるなら自らマンション一棟建てです
それ無理なら、シコシコ株や外貨預金だね。
まだ30代前半だしゆっくりとやりますよ。

85 :名無し不動さん:03/07/06 03:54 ID:DnYGW4SV
ま余剰資金億できるまで考えませんよ

86 :?:03/07/06 04:34 ID:4n+UuTmm
あほか。

87 :大胆な小心者:03/07/07 22:11 ID:/t5JAdYX
久しぶりに覗いてみました

確かに年収何千万も有ったり、株で稼げる人は無理にアパート買う必用ないかもね。

俺の場合は気が長い方じゃ無いんで、株には余り向いてないみたいです。
そんな大負けした訳じゃないけど、株価お知らせのメ−ルが気になって、仕事に支障
が出ちゃうから・・・。

勤めてる会社の信用(対銀行)と時間が唯一の財産と思ってるから、気長に不動産投
資しとります。

88 : :03/07/07 22:28 ID:???
>確かに年収何千万も有ったり、株で稼げる人は無理にアパート買う必用ないかもね

年収何千万の人は24時間265日働くんだから、そんなのいつまでも続かない。
だから不動産や資産運用で自分以外が稼ぐシステムを作る必要がある。
「年収何千万」の人と「株で稼げる人」とは同列ではない。

89 :名無し不動さん:03/07/08 21:05 ID:xSBsB+gR
朝鮮人や中国人の住居を作るシステムですか
なるほど

90 :名無し不動さん:03/07/08 21:38 ID:+jRL6HyH
新築時4000万円で購入のアパートは20年後に売る
としていくらで売れるのでしょうか?


91 :大胆な小心者:03/07/08 23:14 ID:N3F8p3rm
>>90
建物の価値はゼロとして、土地が残るから、インフレもデフレも無ければ2千万
円位で売れるんじゃないかな。

これだけ読むと損するみたいだけど、初期投資以上に回収して、ローンを全部賃
貸人に支払ってもらえれば丸儲けだよね!

92 :名無し不動さん:03/07/10 01:13 ID:gpdAEnj9
おい、「賃貸人」やと大家やんけ。「賃借人」とちゃうんか?

93 :大胆な小心者:03/07/10 07:14 ID:royy/HC6
失礼m(_ _)m
酔っぱらってカキコしちゃいました

94 :名無し不動さん:03/07/10 10:00 ID:???
シノハラは、まあ悪くないニッチ産業だね。遊休資産活用ということで
遊休土地活用は誰でも思いつくけど、サラリーマンの遊休「信用」活用
とは考えたもんだ。

収益中古マンソン一戸売りに比べたら収益新築マンソン一戸売りは
糞以下だが、中古アパート一棟売りに比べて、シノハラの新築一棟
売りはそれほど糞でもないと思う。マンソン屋のように成熟して無駄な
コストや贅肉が付きまくって無いだけ有利なんだろうけど。

土地建物セットなら新築の方が一般に利回りは落ちるものだから、
落ち具合が糞マンソン一戸売りに比べて全然マシなだけで評価できるよ。
まあマンソン業者が総じてクズなだけなんだけど。

でも、中古のリスク取れるならそっちの方がいいかもね。


95 :83:03/07/12 01:29 ID:dxFhW9Oz
資料取り寄せたけど、これだけじゃ全然ダメダメなんで、
担当者に突っ込みまくろうと思います。
検討するのはそれからです。
ちなみに私地方公務員ですが、一級建築士、建築主事、
宅建主任を保有しております。多少のことはわかるつも
りです。

96 :名無し不動さん:03/07/12 01:46 ID:kErTrArp
報告を楽しみにしています。

ここで熱心に語っている人がいるからかえって
信じられないんだよな

97 :名無し不動さん:03/07/12 01:46 ID:Vms7j3ni
今日がんばって作ったよ!いいのたくさん集めたから見てね!
http://www3.free-city.net/home/espresso/adult/xxx.html

98 :山崎 渉:03/07/12 10:53 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

99 :名無し不動さん:03/07/13 01:01 ID:oDdjdURz
シノハラさんスレッドですか。
新米オーナーです。
どんな具合でっしゃろ。

100 :大胆な小心者:03/07/13 09:23 ID:Iujat3SR
>>96
俺のせいで不信感持たれたのかな(^_^;)
最初の方から読んでもらえば、ただのオーナーって判ると思うんだが

取り敢えず100getしときまーす

101 :新米さん:03/07/13 11:35 ID:oDdjdURz
オーナー側から見れば、建築はほんとに全てお任せ
でいい人なら、楽でいいんじゃないですか?
また、書類上はきちんとしていて、特に穴は無いと思います。
書類と実物の建物が一致しているかはオーナーの責任で
チェックしないと、そこは適当に作ったほうが会社(正確には
下請け)は利益も出ますし。
音が響く書き込みもありましたが、手を抜かれた可能性はあるかも。


102 :名無し不動さん:03/07/13 20:30 ID:4i/yD8N1
安い2階建てAPは音の問題はどうしてもつきまといます。手抜き
ではなく全部音が響きます(上下の)。ワンルーム1戸あたり250万円前後と
いう信じられない価格で作るのですから。

103 :_:03/07/13 20:31 ID:???
http://homepage.mac.com/hiroyuki44/

104 :名無し不動さん:03/07/13 21:23 ID:dzB+2ffT
よほどいい場所でない限り 
二階建てアパートは、10年後空室で借金返せないよか
三国人のたまりば 水商売ドキュンの巣と思ってますから
投資しません
シノハラ連中10年後考えているのかな

105 :新米さん:03/07/13 21:53 ID:oDdjdURz
書類上は1階と2階の間は断熱材100mm、
天井と床材の厚みで防音効果は推定35db
といったところでしょうか。
多少気を使っているレベル。
マンションと比べられれば、そりゃあねえ、
仕方ないでしょう。ただまったく筒抜けでもない
かな?
また、シノハラさんの10年前の物件も説明の時に
写真を見ましたが、今のに比べると、やっぱり
見劣りはします。
10年後の自分のすがた、かもね。

106 :名無し不動さん:03/07/13 21:56 ID:4i/yD8N1
確かに木造ペラペラ造りのAPの10年後の競争力は厳しいものと
なるでしょうね。かといって鉄筋では利回り悪くなるし。
でも10年後を考えたら立地と鉄筋でしょうね。


107 :新米さん:03/07/13 22:45 ID:oDdjdURz
どの辺りでどういう難所があるかは予め読める部分もあるので、
それを見越した計画が必要でしょうね。けしてローリスクではない
と思います。
また、木造の中では、そうペラペラと言うほどちゃちくも無いほう
だと思います(数年以上前の物件は良く知らないが、少なくとも
今回のものは)。
シノハラさん歴史が浅いっすからねえ。10年越えた物件はあまり
多く無いっす。これからそういう物件がどうなるか、参考にしますよ。
取り敢えずあっという間に満杯です。そりゃ新築だもの。

108 :大胆な小心者:03/07/13 23:02 ID:Iujat3SR
新米さんって・・・ライバル会社の社員さんっすか?

109 :新米さん:03/07/13 23:11 ID:oDdjdURz
大胆な小心者さん、挨拶遅れまして。こんばんは。
同じ立場のものですよ。なりたてのひよっこです。
ただ、お任せで造ってもらうのは嫌だったので、
かなーり勉強しました。

110 :名無し不動さん:03/07/14 00:27 ID:bfGT/MRB
やっぱ大胆な小心者は信用できないな

少しでも否定的なことを書く人がいると

ライバル会社ときたもんだ、
んじゃ俺も聞く あんたまわしもんか?

111 :新米さん:03/07/14 01:08 ID:lTVpzu4L
まー何だかんだ言ってシノハラさんで
物件建てた訳で、期待はしている訳で。

文字通り「ペラペラ」な物件も多い中、築年数が浅いことと相まって
今のところ競争力は頭ひとつ出てるのは間違い無いのでは。


112 :大胆な小心者:03/07/14 08:10 ID:7ftWihxT
>>109
新米さんって、新米オーナーさんだったっんですね
こちらこそ宜しくです
>>110
まわしもん??別に誰から頼まれた訳でもないけど
新米社員って意味かなーと思っただけだよ


113 :名無し不動さん:03/07/14 16:42 ID:rNeryNJv
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114 :大家(非シノハラ):03/07/15 00:34 ID:???
>>110

>>47なんか見ると、大胆な小心者さん、多少舞い上がってるだけのように
思えるね。舞い上がるのはいいけど、それで騙されないようにね。

でも、不労所得くらいで舞い上がってどうするの。人類の歴史上、
不労所得くらい当たり前の事だよ。普通の大家は自分の土地資産を、
シノハラで建てるリーマンは自分の信用という資産を使って儲けるだけ。
労働より、資産が資産を稼ぐのが資本主義なんだからさ。
皆さんが働いてる企業だって、株主が儲けるための道具なんだし。

>>111 >>107

「木造」というだけで後が怖いのがアパート経営。でも木造の安さには
正直惹かれるよね。愚かしいのは、木造で金をかけて高品質に作る事。
「木造築15年」という表示を見ただけで客は悪い方向へソロバンはじくので
むしろ効率悪いし。

あと、「信用」という資産の運用なんだから、超低金利の今、マイナスは
考えにくいよね。儲かって当たり前。で、「信用」の換金はニッチ分野だから
その意味での「競争」はまだ殆ど無いし、後悔する理由は無いと思う。
(自分で土地買って建ててローンは組めないでしょ)

金利が上がったらバンザイするか騙して売るしか無い酷い商売だから、
競合が現れにくいけど、競合が出てきたらヤバい商売。むしろ株主に
なる方が怖いよ。オーナーは、他に誰も換金してくれない「信用」を
金にしただけなんだから、その換金レートが悪くても今は仕方ない。
前向きに、修繕計画等をチェックしてればいいと思う。

115 :名無し不動さん:03/07/15 04:17 ID:XpUS5viy
シノハラ重工wページより

これを半万回唱えてから考えるべきだね

あくまでも、25年間入居が満室の場合の例ですので、必ずしもシミュレーション通りではありません。

116 :名無し不動さん:03/07/15 05:11 ID:emh6etyc
アパート経営は今、やりどきなのでしょうか

117 :_:03/07/15 05:27 ID:???
http://homepage.mac.com/hiroyuki44/hankaku02.html

118 :名無し不動さん:03/07/15 09:08 ID:KiIinsky
114さんはよくわかってると思います。大家歴長い?物件複数?

119 :山崎 渉:03/07/15 11:44 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

120 :大胆な小心者:03/07/15 21:19 ID:HkyfuR8K
>>114
舞い上がってるって言うよりシステムに惚れてるって感じかな。
俺も不動産売買歴は12年で5回有るし、バブル後を乗り切って完済した物件も
有るから、初心者の域は脱してると思います。
ただし、一度取得した不動産は売らない主義なんで買いしか経験ないけどね。

ここの物件は、狭いながらも風呂・トイレ別だし、寝る場所とお客呼ぶスペース
も別れてるから、自分が独身で住むと考えたら一応合格点と思います。



121 :名無し不動さん:03/07/15 23:58 ID:J5R9sEen
まず、今の間取りが10年後も受けると思いますか?
家賃2割ダウンと空室常時1割を覚悟、自然損耗はオーナー負担
が定着(これが意外とやっかい)するとして、20年後に売れる
値段予想からの利回りを計算して将来の金利を予想して比較すると
。。。わかりませんw

122 :大胆な小心者:03/07/16 00:30 ID:kXA4vEps
間取りの事は解らないけど・・・30年以上を想定しているワンルームマンション
よりは、20〜25年程度で回収して建て替えできるアパートの方がリスクは小さ
いと思いますよ。

10年ちょっと前は当たり前だったバス・トイレ一体式のユニットバスのマンショ
ンが、今これだけ苦労してるのを見ると、確かにちょっと怖いけどね。

退去時のリフォーム費用については、オーナーに負担を求める事は委託管理契約の
存続に関わるので、会社側が意地でも避けると思ってますが・・・甘いですかね?

全国賃貸住宅新聞なんか見ても、契約書を時間を掛けて説明し押印させれば、裁判
になっても簡単に負けないって書いてましたし・・・。

今はそれより金利動向の方が不安だけど、俺は無借金で買ったワンルームマンショ
ン持ってるんで、それなりに体力は有るし、20年後は土地だけ残れば満足かな!

ちなみに、不動産投資に関する考えは↓に書いてたんだけど、最近マンション屋が
来なくなったんで寂しいよー。

http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1017981892/201-300

123 :名無し不動さん:03/07/16 01:06 ID:M1VeJh8+
これからはセキュリティー万全でないと入らないと
思いますが、シノハラアパートはどんなかんじ、
私はすぐベランダから入られそうなアパートに住みたくないけど、
シノハラさんとこの対策は大丈夫?
福岡は治安悪いでしょ。

まあ貧乏人ばかりにみえるアパートは狙われないかもしれませんが。
そうなると賃料でマンションと競争できるかですね。
いっそ三国の巣にしてしまうとか


ワンルームマンション一戸買いはこわいっすね〜
300万程度で作れる箱を1000万とかでうるんですから
それを投資していた人から見ると、シノハラはましに見えちゃうのは
わかる

土地土地と何度も書いているようだけど、福岡なら
東京以上にこれから価値が下がるんじゃないの。
25年後には人口減ってるでしょ


124 :大胆な小心者:03/07/16 01:15 ID:kXA4vEps
>>123
掃き出し窓にシャッター付いてて、殆どの人は出掛ける時閉めてるみたいだから、
昔のアパートよりはましじゃないかな。

それと、赤外線で侵入者把握したらメ−ルでしらせるサービスも有るそうな。
俺的にはちょっとやりすぎって気もするがね。


125 :新米さん:03/07/16 01:35 ID:s1Kh0FYP
アパート投資は全く初めてだから、不安は有りますねえ。
恐らく空き室が余り出ないであろう最初の十年で、
リフォーム資金を残しつつどれだけ借金を減らせるか、
ちゃんと考えとかないと。


126 :新米さん:03/07/16 01:44 ID:s1Kh0FYP
あ、その赤外線、付いてます。営業の人は
自慢してましたが、どっちかと言うと「客寄せパンダ」
的な印象をもってます(てオーナーが言っていいのか?)。
それでセキュリティを売りに出来る訳で・・・。
今の時点ではインパクトは有るでしょうね。

もちろんちゃんと機能しますよ。

127 :名無し不動さん:03/07/16 22:15 ID:oTCVRkfR
『キャッシング・サマーキャンペーン』

キャンペーン期間中に限り、借入件数
6件までなら50万円までご融資致します。
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携帯で http://www.aiba-cash.com/i/


128 :名無し不動さん:03/07/22 10:57 ID:3qxxjMsf
結局のところ、都心が一番、入居者が集まりやすいよね。
それに三国人でも、金とモラルさえ(これ重要)きちんとしてくれれば、別に問題なし。
セキュリティーとかを気にする人はアパートなんか借りないでしょ。


129 :名無し不動さん:03/07/23 02:41 ID:6bHuHcZu
空室たくさん出てローン払えなかったらどうなっちゃうの・・?

130 :大胆な小心者:03/07/23 07:12 ID:wnxu0qSE
>>129
その時は他人のせいに出来ないんだから、あくまでも投資は自己判断で
少なくとも自分が投資しようと思っている物件周辺の、築10〜20年のアパート
がいくらで募集してるかを、住宅情報誌や地元の不動産屋さんで調べる位はしない
と、何千万の投資する資格無いと思いますよ

131 :名無し不動さん:03/07/23 23:28 ID:pmppvG7j
つーわけですぐあきが出るような
アパートシステムはやめとけと大胆な小心者さんも
申しております。

132 :大胆な小心者:03/07/23 23:59 ID:wnxu0qSE
>>131
そう!!長期間空きが出るような物件への投資は絶対辞めた方がいいですね

だから、俺は主要な鉄道沿線で人気駅から徒歩8分以内の物件にしか投資しない
ように決めてるけど、それでも将来の家賃下げは仕方ないと思ってます

一応、家賃2割ダウン&金利5%位が損益分岐点なんで、今はカッパギ期間って
感じで、儲けは使わずに体力温存しとります

133 :名無し不動さん:03/07/25 22:52 ID:frhwB676
age

134 :名無し不動さん:03/07/25 22:54 ID:6a9jgUJW
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135 :名無し不動さん:03/07/29 23:06 ID:GMiv/CTh
M&A成功記念age

136 :すくる〜じ ◆5sQAqYKTFg :03/08/01 11:33 ID:???
株板より記念カキコ。
(・∀・)イイヨー(・∀・)イイヨー

137 :名無し不動さん:03/08/02 00:30 ID:jKb/m0qa
空室率の予想は難しい。駅近く、広い、鉄筋がキーワードか。でも利回り落ちるしなー


138 :山崎 渉:03/08/02 00:52 ID:???
(^^)

139 :名無し不動さん:03/08/02 01:14 ID:WsDURnEl
やめとうたほうがいいよぁ・・・シノハラは

140 :名無し不動さん:03/08/02 01:42 ID:???
ざーっと読んだけど正直危険だと思いますよ。
認識が甘いと思います。
一番の根拠は>>17ですね。管理切ってもなにも変わりませんよ。
シノケンさんの同業他社も一緒ですけど作りが悪すぎるのと、一番の問題は管理部門が賃貸業界から嫌われています。
自分の友達に賃貸専門店勤務が何人かいますけど味噌糞言ってますよ。
「こんなDQN放りこんでやったw」みたいなこと言ってますからね(^^;)
うちはシノケンさん系のアパート(サラリーマンオーナー向けの安アパート)の管理は断ってるぐらいだし。。。
時々あるんですよ、管理してくれって話が。入居率落ちすぎで。あとレオパも多いかな。やっぱり断ってるけど(^^;)
断る理由は両方とも入居者からの苦情が多いのと入居者の質が落ちていく一方なので管理費5%では赤字必至だからです。
一戸当たりの収入が15%以上減る覚悟で借り上げ頼むならどっかがやってくれるでしょうけど。エイブル保証とか。
ちなみに自分は福岡じゃ割と大きめの不動産会社勤務です。

よくできたいいシステムだと思いますが、アパート経営の事業計画上どうしてもハード面(建物そのもの)が弱く
なりますのでソフト面(管理体制)で補うべきなのにそのソフトが更に足を引っ張ってるって気がします。
一般にはあまり知られていませんが入居率を一番左右するのは委託した管理会社と賃貸専門店の関係です。
良好かどうか非常に重要です。近年更にこの傾向が強まってます。この傾向はまたバブルのような管理会社>>>賃貸専門店
という力関係というか図式が復活しないことには収まりそうもないですね。
将来に備えてできるだけ貯金しておいたほうがいいですよ。
今のままじゃ、将来の見通しはとても暗いと思います。
個人的な一意見ですけど、オーナーさんを抱える身として心配だったので正直にレスつけました。






141 :名無し不動さん:03/08/02 03:44 ID:g1MbZs2x

勉強になりました。
やはりサラリーマンでも建てられる5000万円@土地売れてアパートは、
10年待たずして、入居率落ちる、DQN、三国の巣となるんですな。

「こんなDQN放りこんでやったw」みたいなこと言ってますからね(^^;)
震えましたが、DQNでも入居してくれてありがとうになりますなあ

142 :株主:03/08/02 05:33 ID:VLGbne1F
>>140
シノケンの成功によって、福岡では雨後のタケノコの様にアパート販売会社
が増えています。
しかしながら、ここはシノケンのスレなんで、「売れれば儲け物」と思って
参入してみた類似の零細同業他社と、長期展望で事業を営んでいる上場企業
とを同列で批判するのは許されない事ですよ。

何故篠原社長が上場したのかを考えてみて下さい。
私は、しっかりした管理のノウハウを持たないのに形だけまねて参入してき
た粗悪な業者と差別化をはかるためじゃないかと思っています。

ちなみに、入居率が悪すぎるから管理してくれって頼んで来たのはシノケン
のオーナーでしょうか?
また、140さんの会社は上場してるのでしょうか?



143 :名無し不動さん:03/08/02 07:36 ID:g1MbZs2x
上場企業つーてもいろいろあるしね

ピカ 日榮 めいわく地所 大東

上場上場いうても何かあったら批判はされるべきでないか?

144 :大家(非シノハラ):03/08/02 12:24 ID:???
篠原と、大東やレオパを一緒にしちゃ可哀想だよ。明らかに篠原の方が
オーナーに優しい会社(というか、ビジネスモデル)だよ。

大東やレオパは、土地がある地主にアパートを建てさせる。地主であれば
建築業者なんて選び放題で、競争の末に安い適正価格で建てることが可能
なのに、そこへタップリ利幅を取りすぎた建物(安普請)を建てさせてしまう。
資金計画とかやるけど、そんなもんどこで建ててもある程度できること。
家賃保証とかやるけど、そんなもん賃貸仲介中堅に投げればもっとマシな
ものがある。だから、「損だ」と痛切に思ってしまう。

篠原は、土地が無いリーマンにローンを組ませてくれる。その方法では、
建築業者も選び放題にはならない。土地無しリーマンに土地ごとローンを
組ませるという手間をかけるのは、まともなローコスト建築業者には無理
だからね。銀行も、土地のある人にはニコニコ顔で資金計画策定の手伝い
してくれるけど、アパート建築で土地が無いとそれもない。
限られた市場(土地無しリーマン)と、開かれた市場(地主が建てるだけ)
では、有利不利があって然るべきなのだから、仕方ない部分もあるね。
「損だ」とは思わない。ただ、構造的に不利な投資だから、「人によっては、
物件によっては危ない」とは思う。でも、こういう業者も必要だと思う。
レオパや大東は、単に安普請+家賃保証=割高建物という図式なので、
社会にとって要らない業者だと思う。でも、地主を騙して、その資産を
会社にもってきているわけで、富の偏在を改めるという点では必要
なのかな(w

145 :140:03/08/02 13:13 ID:???
>>141
>10年待たずして、入居率落ちる、DQN、三国の巣となるんですな。
勿論、必然ではありません。
ただ現在シノケンさんは保証人を取らず保証会社に保証させるという方向で進んでます。
おそらく新規については全部じゃないでしょうか。実際の入居者選定は保証会社が行うのでその基準は
必然的にお金が払えるかどうかにある程度絞られてきます。人を見るのではなく財布を見るということです。
この手法は家賃のとりっぱぐれを回避するというメリットは生まれますが、入居者の質はどんどん落ちていく文字通り諸刃の剣です。
風評などがあまり気にならない(近くに住んでいないから)県外のオーナーさんが多いようですのでお金さえきちんと入ってくれればOK
という意味ではうってつけなので仕組みとしてはいいと思いますが、質が落ちてる物件は地元の管理会社は嫌がるという側面も併せ持ってます。

>>142 >>144
語弊があったのかも知れませんが、私はシノケンさん他同業他社さんを同列に捉えているわけではありませんし、非難・誹謗をする気もありません。
むしろ144さんがおっしゃってるように土地がない人や一般のサラリーマンの方でもアパートオーナーになれることや、
うまくいけば土地がタダで手に入るようなチャンスを与えているいい会社だと思ってます。
勿論、大東さんやレオパさんとも一緒にしているわけではありませんよ。全く違うわけですから。
私はオーナーさんに対して、シノケンさんのシステムに胡座をかくことなく自己の防衛を念頭に入れて取り組んで欲しいのです。
それはどこの会社に頼んでも同じことではありますが、オーナーさんの財産を預かる管理会社でもあるのにその管理に対するもろもろの収入
ではやっていけない会社であることを知って欲しいのです。建設が収益の柱ですので建設が止まると全てが止まる可能性を
比較的高い確率で秘めているということです。
最後になりますが、私はシノケンさんの内部事情に明るいわけではありませんので、実際は建設なくとも会社は安定かもしれません。
私のレスは業界内の評判というか、一般的に業界内で認知されていることを述べているだけです。事実との相違があるかも知れない点について
予めお詫びしておきます。

度々の長文失礼しました。




146 :140:03/08/02 13:37 ID:???
すみません追記です。
>>142
頼んでこられたのはシノケンさんのオーナーさんですね。
うちは上場しておりません。

私の上レスの
>ただ現在シノケンさんは保証人を取らず保証会社に保証させるという方向で進んでます。
これにかかる文章についてですが、語弊があるといけませんので追記させてください。
シノケンさんは現在私が知る限り次の二本立てで新規入居者募集を行っています。
1、敷金4ヶ月+連帯保証人
2、敷金1ヶ月+保証会社
現在の大半は2であるとういう意味です。
福岡では一般的に敷金の額を含めた入居時初期費用を抑えた形で募集すると質が落ちます。
これはうちの会社でも一緒です。

まだ語弊あるかと思いますが、私はシノケンさんを非難する立場をとっているわけではなく、
いい仕組みなんですが、その仕組み上どうしても物件そのものの競争力が貧弱ですので、
同じオーナーさんの財産を預かる会社の人間として心配しているだけです。

余計なお世話だと言われればそれまでの話なんです(^^;)


147 :新米さん:03/08/02 15:46 ID:???
>>140
建物が貧弱と言う点は、思い当たる部分はあります。
施工する下請けレベルも低い、かなり直させましたが、
県外オーナーだと施工中は見ても無いでしょうしどうなって
いることやら。下請けが割り食っている感触を持っています。
ただ他のアパートと比べて特に悪いのか?RCと比べられると苦しいが。

会社の収益ベースでは、管理収入と建築でほぼ同額の
利益を出しているとアナリスト情報のページでは書いて
ますね(PDF)。ただ、これがどういう仕組みで管理しているのか、
新米だけに詳しくは良く分かっていない。やっぱり何処かが割り食って
の数字ですかね。

保証会社での保証で入居者募集をやっているのは初めて知りました。
私は1の方です。何かを基準に使い分けているんでしょうね。

色々情報を持っていないと判断も出来ませんから。こういう書き込みが
あるのは面白いですね。

貯金は年に200万できてます。ローンは10年でけりを付けます。




148 :名無し不動さん:03/08/02 16:09 ID:jKb/m0qa
発足しばらくはB地区の物件が多かった、というより
狙ってたと聞きました。土地が激安で買えて
賃貸人は外から来るんでそーいうとこというのは知らない(親以外は
あまり気にしないようですし)。オーナーも県外なので同様。
この頃は志の低い会社と見てましたが最近は建物もまともに
なってきてあまり変な噂は聞かなくなりましたが将来の入居率の
不安は増大傾向ですね。

149 :140:03/08/02 16:54 ID:???
>>147
私が着工から竣工まで立ち会ってるわけじゃないので(当たり前ですが)、建物が貧弱だと言う根拠は
作ったことがある大工さんの話です。これも嘘つかれてる可能性はもちろん否定しませんが、
その大工さんが私に嘘つく理由は見当たりません。うちでも依頼している方なので。
収益は実際どうなんでしょうね?帳面上はどうとでもできますからね。
建設と同等ベースならかなりいいんではないでしょうか。その情報ベースの通りだといいですね(^^)
10年でローン完済は木造では理想ですね。インフレの波を超えないとアパート経営は本当の旨みが
でてこないので相続対策とかでない限りは早期にかたずけるのが安心です。
148さんがおっしゃられてるように将来の入居率は不安ですからね。シノケンさんの場合(同業他社もそうですが)
前記の理由のほかに、物件としての不安要素として駐車場の問題があります。
事業計画上どうしても敷地いっぱいを使って戸数を稼ぎますので全体的にかなり駐車場が不足しています。
お持ちの物件で駐車場が少なく、資金の余裕ができれば近くに駐車場用地を確保することも大事だと思いますよ。
都心から離れれば離れるほど大事になります。


150 :140:03/08/02 17:49 ID:???
大きなお世話かもしれませんが新米さんに一つアドバイスしましょう。
来年はじめて申告されることを前提ですが。

このスレで大胆な小心者さんは青色申告をされているようですがそれは税務署にとって
都合がいいだけです。絶対白がいいですよ。
白だと今のように定額法でしか減価償却できなくても向う三年は所得税はでないでしょう。
>>31にあるような経費だって当然に計上できますし、なにより領収書がいらないので適当に
書いておけばいいのです。ポイントは初年度になるべくたくさんの経費(電話代など)を計上しておくことです。
それが認められれば以後ずっと大体OKです。万が一(実際これくらいの確率)税務署になにか
つっこまれたら「これだけかかったんだから仕方ないだろ!」と言い切ることが大事です。
白のそういった諸雑費を記入する欄は一箇所しかありませんから合計額を書いておけばいいです。
内訳は適当に考えておいてください。遠方にお住いであるなら月一回物件をみにいってるからその往復の旅費などです。
実際行かなくても結構です(笑) 領収書いりません(笑) 
少しずるい感じもしますが、立派な節税です。少しでも現金をストックして保全を計りましょう。

書き方は簡単ですがここでの説明は難しいですね(^^;)
私も毎年一部のオーナーさんの申告書書いてもう10年になりますが(税理士ではないので勿論無償)
オーナーさんがつっこまれたことは一度もありません。
むしろ、当初数年は必ず帳面上赤字になるのでその方の源泉税等の既支払い税金額によっては
全ての所得税が還付され、住民税も0になるので大変喜ばれています。

ご存知でしたら蛇足でしたすみません。

151 :入居者:03/08/02 23:14 ID:???
みなさん、はじめまして。
私は今シノケンの築5年位の物件に住んでいます。
ちなみに>>142でいうところの2の保証会社の契約にしています。
福岡はほとんど敷金4ヶ月なので、この違いは結構大きく感じました。

死ぬほど安普請で夜中に人が出入りするのがうるさくて、入居して1
週間くらいはまともに寝られませんでした(T_T)

今売っているビジネスチャンスというベンチャー雑誌にシノケンの話が
載っていて、初めて安普請の理由がわかりました。

で、非常に興味を持ち始めて資料を送ってもらったのですが、中古探
す?とか色々検討の余地があるように思いました。でも、中古だと多分
普通のサラリーマンに銀行がお金貸してくれないんでしょうね。

>>140さんのところで中古の賃貸マンション一棟売りなんてありません
か(笑)


152 :新米さん:03/08/02 23:45 ID:???
>>150
有難う御座います、知識としては知ってますが、
今回初めてで、色々調べていたところです。
建てた以上は潰れるわけにも行きませんしね。



計画に乗るならRCの方が私も良いんですがね、
最近スチールハウスというのが出てきていているようで、
こいつが安く供給されるようになったら、結構手ごわそう
きちんと造れば下手なRCより良いかも知れない。
というか、シノハラさんこっちを建ててくれんだろうか。
http://www.steelhouse-q.co.jp/


153 :入居者:03/08/03 12:39 ID:o728LgDe
>>152
スチールハウスなんだかよさげですね。

ところで、シノケンでも「重量鉄骨造」アパート(ネオ・コンパートメントハウス)
という代物がありますが、現オーナーの方で検討又は導入された方はいらっ
しゃいますか?

154 :大胆な小心者:03/08/03 22:02 ID:occ3NKhs
週末は家族旅行に行ってましたが、凄い盛り上がってますね〜。
>>150
私の場合利回り9%近いんで、2年目に不動産取得税60万支払っても既に黒字
でしたよ。
まあ、辛うじて青色控除55万の範囲内だったんで追徴は発生しませんでしたが、
通常は3年目(不動産取得税の翌年)から+になるんではないでしょうか。

ちなみに150の内容は『立派な節税』では無く、『明らかな脱税』じゃないかな?
確かに税務署は人手が足りないんで小口案件は精査していないから指摘なかったん
だろうけど、そのような認識は今後不動産業界の社会的地位向上を目指す上でプラ
スにならないと思います。




155 :名無し不動さん:03/08/03 22:15 ID:HMpvKKZl
所得税払った後の金で
返済でしょ 大丈夫ですか?

156 :大胆な小心者:03/08/03 22:18 ID:occ3NKhs
最近は大手のワンルーム業者でも『節税』って強調してるとこ少ないけど、
何故だと思います?

140さんは申告書書いて10年との事なんでご存じと思いますが、バブル
当時のNO1ワンルーム販売業者が潰れた一因は、当時余りにも『節税』
って強調しすぎた為、大蔵省が怒って不動産税制を抜本的に見直して、
結果的に、節税メリットが薄れた為、ワンルームマンションの売れ行きが
激減したためだったですよね。

私の場合はしっかりした財務資料を作成することによって、将来買い増し
する際に銀行の信用が上がり有利に融資が受ける事が出来れば、所得税な
ど安いものだと思ってます。

ここは『アパート経営』のスレッド!赤字で喜んでるようでは経営者失格
ですからね(^_^;)



157 :大胆な小心者:03/08/03 22:26 ID:occ3NKhs
>>155
全然大丈夫。
不動産の収支は家計と別口座だけど、毎月の利益には手付けて無いからね。


158 :名無し不動さん:03/08/03 22:51 ID:HMpvKKZl
所得税支払い後の金で計画どうり返済できているのならよいが
まったく利益の手つけられないのなら、あんまし意味ないな
少しは家計の足しにしたくない?特に老後の方とかね
普通の感覚なら。
所得税支払い&銀行への返済後では、残るのはすずめの涙
だろうけどね。

159 :大胆な小心者:03/08/03 23:00 ID:occ3NKhs
>>158
老後に残るのは土地だけで十分です。
儲けは手付けられないんじゃ無くて、付けてないだけ!!
大きく貯まれば次の物件の頭金にしたいけどね。

サラリーマンとして家族は自分の給料で養いたいし、現時点では生活
レベル上げる気は無いよ。

まあ、携帯代やネットのプロパイダー代なんかが経費になるだけでも
家計には結構貢献してるけどね!


160 :名無し不動さん:03/08/03 23:06 ID:HMpvKKZl
>儲けは手付けられないんじゃ無くて、付けてないだけ!!
>大きく貯まれば次の物件の頭金にしたいけどね。

こういう考えならかまわんけど
シノハラとかでなくマンション経営者の個人は、
次の物件あるいはさっさと繰上げで返してしまいたい
という人のほうが多いかも知らんね。
田舎の地主とかはそうだろうな
都会でプチ成功組は使いそうww

161 :名無し不動さん:03/08/03 23:08 ID:HMpvKKZl
ただ経営して思うのが
自分より 銀行 建設業者 税務署その他もろもろ
のためにリスクとっているようなきがするね
節税経費云々もそうだが多少の優遇措置は欲しいよ

162 :大家(非シノハラ):03/08/03 23:16 ID:???
>>145
まあ、シノハラはあくまでニッチ産業で無いといけない存在だよ。
それほど心配しても、ニッチで無くなったら他社との競争以前に
市場が消えてしまうからね。

何故かって? 信用を換金して収益不動産が買える事がニッチで
無く一般になれば、収益不動産の買い手が増える分、不動産価格が
上昇して新規物件の利回りが下がるから。シノハラは別の事業を
模索しないと潰れてしまいかねない。管理で細々やっていくなら
成長性剥落で株主が首吊るだけで経営は安泰かもしれんけど。

もちろん、不動産価格上昇でシノハラ衰退しても、シノハラで建てた
人や、あたくしは上機嫌なんだけどね。資産増えてるから。だから
シノハラには危険でも建て主のリスクでは無いね。分けて考えないと。

163 :新米さん:03/08/03 23:17 ID:???
少なくとも私は、説明を受けたときに、大幅に儲かるようなことは
ないと言われました。儲かりますよーと言った言葉が前面に出る
ようなら、多分建ててません。土地持ちで無いと本当に利益を出
すのは難しいでしょうね。
無理しなければ返済自体は結構うまく行くかも知れませんが、
可能な限り繰り上げます。性格ですかね。

164 :大胆な小心者:03/08/03 23:21 ID:occ3NKhs
>>161
半分同感だけど・・・銀行&入居者には感謝しなきゃね。
せめて専従者にも扶養控除は取らせて欲しいのだが!!



165 :大家(非シノハラ):03/08/03 23:27 ID:???
>税金
本当にかかった経費を漏らさず申告しないと、個人的には脱税よりも
悪だと思う、駄税を払うことになってしまうよ。


>>161
土地持ち大家は、多数の建設業者の中で最も安い所を選ぶだけ。
融資受ける金額も小さいし、複数の銀行を比較してかなり有利な
ローンを選べる。

シノハラ大家の人は建設業者も選べないし、金利も選びにくい(?)
上に、土地分の金利負担もあるから、銀行や建設業者の利幅は
大きいよね。
銀行のリスクも大きいし、建設業者への依存度も自分らより高いから
(信用の換金作業だっけか?)、仕方ないと思うよ。それでも儲かるから
やるんだし。優遇なんかしたら、オーナー同士の競合が増えるだけだよ。

それに、自分もそうだけど、狭小間取り中心の大家は優遇なんて考えて
ちゃ駄目だよ。自治体は1R・1Kが嫌い。利回りの悪いファミリー物件なら
優遇措置たくさんあるよ。でも損なんだよね。利回り悪いだけでなく、
インフレが来たら皆意地になって居座るから一気に不良資産なんだよね。
借地借家法の恐ろしさを隠すためのファミリー賃貸優遇、ああ恐ろしい。


166 :とある賃貸営業マン:03/08/04 12:53 ID:???
シノケン物件は、同じ木造二階建てロフト付き同築年の他物件と比較して
狭い、へぼい、駐車場がない。
他管理会社と比較して入居までの手続きがうるさすぎ。
ここまでは市内にいる賃貸営業マン誰に聞いても同じ回答だと思うね。
ここの家主さんとこはどうかしらんけど、空室一覧見る限りじゃ今平均2戸ぐらいは空いてるんじゃない?
経営とか税金とかさっぱりわからんし、うまくいってるのならそれはそれでいいでしょうけど
物としての競争力に著しく欠けてるのは疑いようのない事実。
経営とはまた別問題で認識しておくべきだと思いますよー。
今、自分達がシノケン紹介する理由は広告料が一か月分でるからの一点のみ。
あと、シノケン物件は基本的に駅に近いのでその点有利だね。
いきなり福岡にでてくる人には紹介しやすいかな。まともな人はすぐでていくみたいだけど。


167 :名無し不動さん:03/08/04 19:23 ID:G63Kdvdl
今すぐ会いたいの。ひろみはあなたなしじゃもうだめみたい。

私、ここにいるから・・・・・探しに来て、くれる?

7日間会費フリー、10分間無料になってるの、だから来て。

あなたに会えなくちゃ、寂しくて死んじゃいそうだから

待ってます。来てくださいね!
→→→http://www.gals-cafe.com

168 :株主:03/08/04 21:43 ID:???

下記は上場記念の新聞広告より一部抜粋。

今年3月末現在で、入居率は98・7%、駅から10分以内の土地に的を絞っています。
サラリーマン時代にアパート経営にタッチしました。(社長)

>166さん
>空室一覧見る限りじゃ今平均2戸ぐらいは空いてるんじゃない?

ご自分の会社はどちらでしょうか?そちらの空室一覧を見て言っているのでしょうか?
謙虚に知りたいです。

>競争力に著しく欠けてるのは疑いようのない事実

何の何処が具体的にそちらに比べ欠けてるかよくわからないのですが・・・

別に煽りではないですが私は株主なのでそう言われるソース元を知りたいだけです。
正せるべきところは会社に正させるし、あとないとは思いますが虚偽の場合は・・・。

どちらにせよ返答次第では直接問い合わせようと思うのでよろしくお願い致します。

169 :とある賃貸営業マン:03/08/04 23:59 ID:???
>>168
ソースって言われてもね〜 具体的なのはないよ。
株主さんだけに気になるのはわかるけど。
その新聞広告は広告でホントなんじゃないの?三月末はどこでも入居率いいしね。
三月末以降に退出する部屋がなかなか決まらないんだよ。
質問の答えね、ソースといえるかどうかはわからんけどw
1福岡市内ですけど自分の会社名を晒す気はないです
2シノケンが普通に出してる空室一覧みて言ってるよ どこでも持ってる。
3うちの物件とじゃなくて、一般的にってことで。うち賃貸屋だから管理は少ないし。
 狭い、駐車場がない、この二点はソースもなにも事実でしょ。逆に言えばこれ知らなくて
 経営とか言えないんでない?まー株主さんはしらんかもしれんけどね。
 作りの悪さは入居者からの話と業界での風評がメインなんだけど、シノケンの仕組みから言えば当然に想像できると思うけど。
 単価下げないとシノケンの儲けもないし、家主の利回りもでないと思いませんか?

普通にですよ、狭い、へぼい、駐車場がないってのはシノケンの提案する事業プランからして至極当然というか
想像に難しくないと思うんですが。。。
間違ってたらもうしわけないけど、標準的に土地は50〜60坪、容積60〜100%、全6戸〜8戸でしょ?
これからすると、駐車場なんか数台しかとれるわけないし、今時木造1Kでも新築で20u切るのなんて
ほとんど見当たりませんよ。福岡ではですが。

自分も煽ってるつもりはないよ。
いくら株主さんであっても、仮に福岡に住んでるとしてシンケン物件のどこが競争力に欠けるのかを
知らないってのは不思議です。
株主さんは福岡をよく知らない方?

170 :新米さん:03/08/05 00:11 ID:???
>>150
そうそう、念のため。
全く有りもしない経費を書くつもりは有りませんよ。
領収書を貰う習慣が今まで余り無かったので、
全てを経費に挙げられないと思ってました。
最近は必要な領収書は貰うようになりました。


171 :株主その2:03/08/05 00:12 ID:Cvg6kCNR
>>169
>ソースって言われてもね〜 具体的なのはないよ。
>株主さんだけに気になるのはわかるけど。

何か勘違いしてるんじゃない?
168さんは、上場企業について事実でない書き込みを行って株価に悪影響を与え
てると判断したら通報するよって忠告してくれてると思うんだがね。

【参考】
虚偽の事項や根拠が明白でない事項を掲載することは証券取引法に定める
「風説の流布」に該当するおそれもあり、処罰の対象となることがあります。
(証券取引等監視委員会)

172 :とある賃貸営業マン:03/08/05 02:09 ID:???
>>172
勘違い?自分に対する忠告?
ま、どうでもいいけどね。別にシノケンに恨みがあるわけじゃなしw
もうこないよ。
お邪魔しますた〜

173 :とある賃貸営業マン:03/08/05 02:10 ID:???
age忘れたw

174 :大家(非シノハラ):03/08/05 02:44 ID:???
田舎の事はわからないけど、駅近でバイク置き場くらいあればどうにでも
借り手は付くんじゃないの? それに駐車場、全戸分はとれなくても
容積率低ければ多少はとれるだろうし。

うち、恥ずかしながら駐車場1つも確保できなかった。近くにある
ウサギ小屋の自宅では駐車場が確保できないから、アパート前は
自分ちの車(2台)専用という罠(w   ・・・都内だけど。

175 :150:03/08/06 13:24 ID:???
>>151
流行ってますし中古一棟売りはありますけど、いいのはなかなかでないですね。
それでも時々は自分が買おうかと思うようなものも出ますよ(^^)

>>152
恥ずかしながらスチールハウスについてはよく知りません。
賃貸住宅におけるRC造に最大のメリットはRC造であるという事実です。
その実際の強度や防音性能は関係ありません。
一般的な消費者がRC造=強い、防音性能高等と勝手に思ってることがメリットなので
それに代わるものとしてスチールハウスが認識されてくるとどんどん普及するでしょうね。
卵が先か鶏が先かみたいな話ですけど・・・。

>>156
税金に対する考え方の相違でしょうね。
私は基本的に納税は義務と考えてはいます。
いますが、私が申告書を書いている個人オーナーさんの多くは他に給与所得を得てらっしゃいます。
給与所得者と個人事業主においては所得が一緒でもその納税額は倍ほどの差があります。
これは一般に納税の仕組み上仕方がないこととなっていますが、アパート経営でも個人事業
になってくるわけですから同じメリットを享受できていいのではないかと考えています。

>>172
証券取引法についてはなないも知りませんが、とある賃貸営業マンさんは>>1の趣旨の通り
評判について書かれているのではないでしょうか。
実際に風評についてこの掲示板で投稿すると「風説の流布」により処罰の対象となる可能性は
どのくらいのものでしょう?私も風評についてレスつけてますし(^^;)

>>174
少なくとも福岡では駅近くであっても田舎にいけばいくほど駐車場の必要性は高いですよ。
田舎だからでしょうが(^^;)

176 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 19:41 ID:???
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177 :ぼるじょあ ◆yEbBEcuFOU :03/08/06 19:48 ID:???
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178 : :03/08/14 23:42 ID:???
何時のまにか株板の方が伸びちゃったね

179 :山崎 渉:03/08/15 11:51 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

180 :名無し不動さん:03/08/15 20:55 ID:NQCumUxK
あげ

181 :名無し不動さん:03/08/16 02:22 ID:/qWwU1aW
>175 御意。RCの表記が大事です。スチールハウス、今はいい加減な
業者が多いけど安い。だんだん淘汰されて伸びていくとは思います。
EVなしが敬遠されるようになったように木造APがそうなる日が
来るような気はします。

182 :大胆な小心者:03/08/17 18:41 ID:yp6q+2HP
土地を手に入れるのが目的のオーナーには木造が一番と思いますよ。
理由1・・建物が安いため結果的に利回りが高い。
理由2・・高利回りで短い年数(20〜25年)で完済出来る。
理由3・・取り壊し費用が安価である。

シノケンもワンルームマンション業者を子会社として買収したみたいなんで、
今後はRC物件も取り扱うようですが・・。



183 :名無し不動さん:03/08/17 20:13 ID:zZA1JXlR
>>150
税理士法違反になるよ、司法書士等と違って、無報酬でもだめなんだよ。

184 :名無し不動さん:03/08/17 20:30 ID:???
>>183
それはどこかに誤解が無い?
個人事業は、経理も雇えないの?

185 :大胆な小心者:03/08/17 21:09 ID:yp6q+2HP
>>184
申告書は自署が原則ですよね。
経理=社員が書くのは自署って事でOKなんじゃないかな?

186 :名無し不動さん:03/08/17 22:34 ID:YFc0yKHn
理由1・・建物が安いため結果的に利回りが高い。
>安普請で音がうるさいなどの苦情がおおくないか、
家賃収入マンションより少ないのではないか
理由2・・高利回りで短い年数(20〜25年)で完済出来る。
>シノハラのプランだと自己資金小さくて25年ローンとか
恐ろしげなるものが多い、25年後空室率とか考えても25年も
うまくかえせるとはおもえませんがね
理由3・・取り壊し費用が安価である。
>1とおなじような理由

このような意見も風説の流布とか言われるのでしょうかね、

187 :大胆な小心者:03/08/18 00:04 ID:xwuLpI22
>>186
>安普請で音がうるさいなどの苦情がおおくないか、
システム的に苦情は会社行きだから、オーナーは気にしなくていいんじゃない。
安普請ってのは実際安いんだから否定しないけど・・自分とこの管理部門が大変
になると結果的に事務が増えてマイナスなんで、そんな酷い建物は作ってないと
思うけどね!

>シノハラのプランだと自己資金小さくて25年ローンとか
>恐ろしげなるものが多い、25年後空室率とか考えても25年も
>うまくかえせるとはおもえませんがね
HP見た事有りますか?
バックアップローン使えば11年目からは少々家賃下がっても返済は余裕なんだ
けど・・。ただし、金利上昇は怖いけどね(^_^;)

>このような意見も風説の流布とか言われるのでしょうかね
俺はOKと思うけど、株主さんに聞いてみましょうか?



188 :名無し不動さん:03/08/18 00:12 ID:uohQmx2t
真面目にシノハラでの運用を考えています。

普通のサラリーマンで、自己資金が1500万円


@「田舎の自分の土地を使って建てる」

A「需要の多そうな所で土地も購入して立てる」(自分の土地は売却?)

@の場合は特にシノハラでなくても良さそうですが、今までまるで
経験がない人間にとっては、最初から最後まで「セットになってる」
というのは魅力的に見えます。少なくとも最初は。甘いと言われそうですが・・・



189 :大胆な小心者:03/08/18 00:27 ID:xwuLpI22
>>188
田舎ってどこか知らないけど、単身者の需要が少ない地域はリスク大
だと思いますが・・・。

俺ならAだけど、それだけ自己資金有るなら田舎の土地は売らないな。


190 :名無し不動さん:03/08/18 00:34 ID:ag0z1DAu
お役に立てれば。
http://www.bi.wakwak.com/~murra/index.html

191 :  :03/08/18 07:58 ID:uohQmx2t
>190

金利が話にならない・・・・

って広告にマジレスしてもしかたないか・・(w

192 :188:03/08/18 08:06 ID:uohQmx2t
>189

レス有り難うございます。

具体的に書くわけにはいかないのですが、単身者が少ない
ど田舎です。

けれど少しは単身者向けのアパートも建っているので、休みの日に
自転車でまわって調べてみましたが9割程度(判別がつかないところも
あったので正確にはわかんないけど)は埋まってました。

つまり、需要も少ないけど供給も少ない・・・・・

大胆な小心者さんがおっしゃるように
供給過多になった場合のリスクが大きいのかなぁ・・・と

よその土地ではどうなのかとか、まだ何もわかってないので勉強ですね

193 : :03/08/18 19:55 ID:7R+cymPN
>>184,>>185
経理を雇うって、雇用関係が成立してなきゃならないし、仮に月3万程度の給料を払ったとしても。
10万円も出せば、税理士だって、チンケなアパート経営者の確定申告ぐらいやってくれるよ。


194 :名無し不動さん:03/08/18 22:09 ID:+bNdD6a1
安普請は苦情の前に退去しますね。敷金はほとんど返ってくるし。

195 :188:03/08/18 22:42 ID:uohQmx2t
私信(返信)

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
  ×× ××様

    ご連絡頂きまして有難うございます。
   シノハラ建設システムの○○です。
   弊社の方が8月13日〜17日までお休みを頂いておりましたので、
   ○○様へのご連絡が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
    
    ご質問も多数頂きまして、有難うございます。
   早速、ご質問のご回答を、といきたいところですが、
   メールでは少々長くなってしまう話や、○○様のお話をもう少しお伺い
   しないとはっきりとしたお答えが出来ないご質問もございます。
    
    もし、○○様が宜しければ、先ずはご挨拶も兼ねて、お電話での
   ご連絡を差し上げたいと考えておりますが、如何でしょうか、
   ご都合の良いお時間とご連絡先をお伝え頂ければ、私から
   ご連絡させて頂きます。
    
    あつかましいお願いではありますが、
   何卒、宜しくお願い致します。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

先に答えられる質問に答えろ。話はそれからだ

196 :名無し不動さん:03/08/18 22:53 ID:???
ネタか?ネタなのか?

197 ::03/08/22 01:01 ID:???
公開することでそいつにとって「利」があるから
公開するんだろう?じゃなきゃマゾだ。
2ちゃんの情報は成否はともかくまず「疑え」だ。
自分で探し自分で答えを見つけましょう。

198 : :03/08/22 06:45 ID:TDGE+tRw
>>195
別におかしな話じゃないと思うが
シノケンは物件待ち客がわんさか居るんで、冷やかしや取得能力ない客に
使う時間勿体ないから、試してるんじゃない?

199 :しのけん:03/08/23 01:27 ID:???
こんなDQN会社見たこと無いよ。常時求人常時解雇

200 :名無し不動さん:03/08/24 08:30 ID:Z8O/cFMp
200get
>>199
ここのセールスマンはワンルームマンション等のテレアポ業者と違って
DQNじゃないよ

201 :名無し不動さん:03/08/24 08:32 ID:cghkJCly
ふとおもったんだが、1985年に公務員一流企業に勧誘とかだったら
大喜びされたような・・・

202 : :03/08/24 08:39 ID:Z8O/cFMp
>>201
当時だと土地が高くて月々の収支赤だったんじゃないかな。
ここのアパートは節税目的で買う訳じゃないんだから、目立たなくても
今の方がビジネスモデルとしてはやりやすいと思うぞ。

そもそも勧誘はしてないし・・・

203 :地獄の黙示録:03/08/24 22:56 ID:???
テレアポ業者の日商ハーモニー買収したのが
そもそもの間違いの元。そのうち分かる日が来るよ

204 :名無し不動さん:03/08/25 01:13 ID:sw45Kdzn
こうさくいんおおいね

205 :株主:03/08/26 05:54 ID:IHK0b5O1
日商ハーモニーはテレアポやってんの?
よかったらどんな会社か教えて下さいな
社長も変わったんだから、早めに膿出しとけば再生も早いと思うけどね



206 :株主:03/08/26 06:03 ID:IHK0b5O1
バブル以前のワンルームマンションは、14〜16uで1千万〜1千2百
万って価格帯の物件が標準だった。

最近の都心物件は20〜25uで2千万前後してるが、日商ハーモニーが
1千5百万以下で物件供給出来れば、テレアポに頼らなくてもシノケンの
アパートみたいに広告だけで売れるようになると思う。

ファミリーマンションの坪単価を考えれば、あながち無理とは思えないが。

207 :名無し不動さん:03/08/30 20:36 ID:???
日商ハーモニーはテレアポやってんの?
よかったらどんな会社か教えて下さいな
社長も変わったんだから、早めに膿出しとけば再生も早いと思うけどね


208 :名無し不動さん:03/08/30 22:19 ID:90Y7cjZt
>>207
コピペはageで行ったら??

209 :スパイ:03/08/31 01:18 ID:vWJeZ/sH
日商ハーモニーってのは、スカイコートなんかみたいな、テレアポで
ワンルーム売る会社だよ。経営不振で社員逃亡中。前社長も逃亡
したらしいよ

210 :名無し不動さん:03/08/31 09:01 ID:0Bt4mi88
>>209
前社長は株式全部シノケンに売っぱらったから、居られる訳無いけど!!
社員も3月末で55名ってなってるけど、大分少なくなったのかな?
まあ、テレアポしか出来ない人材は、早めに消えて貰った方がいいと思うが。

211 :地獄耳:03/08/31 23:18 ID:x0jV9GMk
現在は30人もいないよ!
株主は甘い夢見て地獄を見るんだよな。
そんなに甘くねえんだよ。
アパート建てて儲かるなら、大手がとっくにやってるよ

212 :株主:03/09/01 01:57 ID:WGa+JPCh
>>211
それはいい傾向じゃんか!
シノケンは管理が欲しいんだから、1千戸分の管理収入が入るのに人件費は削減
出来るって状況は理想的な展開じゃない??
やっぱ、テレアポに染まった人材は使えないからね。

それと、シノケンの事業は隙間産業ってのをお忘れ無く。
博多では実績有るし、大手はプライド高いから、サラリーマン相手は無理だよ。


213 :玄人の独り言:03/09/03 01:03 ID:THKdeK2v
管理戸数っても物件によるよ!中古のワンルームは都内なんて
ダブついてるし、空室リスク高いよ。


214 :玄人の独り言:03/09/04 00:31 ID:kYsSfV6/
不動産投資ははやらないね。アパート投資なんて
サラリーマンには無理でしょ。

215 :ダマされてまっせ:03/09/10 12:49 ID:uyGsg07x
十年後のオーナーチェンジが楽しみだ。

--------------------------------------------------
       新築の増加すなわち、物件増が続く
--------------------------------------------------

 前回に続いて住宅金融公庫まとめの「2003年6月全国住宅市場調査」(全国
2,258件の回答)の≪賃貸住宅受注状況判断≫(D.I.)について取り上げます。

 同調査によりますと、この4〜6月の賃貸住宅の受注状況は記録的な増加で、
1996年の9月以来7年ぶりにプラスに転じています。この反動で7〜9月、10
〜12月受注予測はやや落ち込んでいますが、それでも昨年、一昨年の同時期に
比べて落ち込み率は小さくなっています。

 この受注状況とは、新築物件のつくられる傾向を示している訳で、プラスに
転じていることは、それだけ物件の供給量が大きくなるのです。当然、古くな
った建物はつぶされて、新築されるので、市場に流通する総量ではプラスマイ
ナスはありますが、それでも新築の増加現象すなわち、物件増が続くことには
違いありません。

このように、賃貸住宅経営の人気は根強く、
・土地活用
・資産運用
・相続税対策
 の対策に、アパート・マンション経営に着手されます。以前は先祖伝来の土
地を活用するのが大半のパターンでしたが、今では新規に土地を購入して、資
産運用で賃貸経営する方も少なくありません。

 公庫の今回の調査でも、こうした市場の動向、旺盛な賃貸住宅経営の意欲が
はっきり数字に表れているのが分かります。


216 :名無し不動さん:03/09/15 18:43 ID:bpYmd+v6
大胆な小心者ってなんかあやしいな〜。普通儲かっとったら人には教えんばい。


217 :名無し不動さん:03/09/15 19:36 ID:8MHPO+R5
大胆他異論に攻撃的な奴もいるし、
ヤッパ工作員かな?。わらい

まあ、こいつらの活動は逆効果ではあるよね
これごときで挑戦しちゃう奴は、結局いろいろ影響されてだめということで

218 :大胆な小心者:03/09/16 06:09 ID:BT/oeNmw
俺って怪しいか?(爆笑)
まあ、親から相続でたくさん不動産貰える奴は、傍観者でいいんじゃないの。
投資は自己責任だからね。




219 :不動さん興味あり:03/09/26 19:02 ID:hfUi06t9
これから人口が減るでしょ
そりゃ全ての物件が空き無しなわけないと思うよ建物のほうが多いんだから
そりゃ勝ち組負け組みができると思う
田舎の土地を相続してアパートを建てた人は10年後当初のシュミレーションどうりになっているか?

でも、5大都市あたりの地下鉄駅徒歩圏内でも10年後は負け組みになるのだろうか?
そりゃ家賃は下がっているだろうけどね

220 :名無し不動さん:03/10/05 00:00 ID:WEM2wiSx
業者ですが、正直10年後は想像つかん。今より良くなるって予想が2割、
悪くなるが4割、大して変わらんが2割5分、恐慌が5分...


221 :名無し不動さん:03/10/05 01:25 ID:7lyxrSzI
●●キャッシングするなら貸金業協会加盟店●●

千葉にある会社ですが全国振込み融資いたします。
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222 :名無し不動さん:03/10/06 22:39 ID:HMeDJaTH
age

223 :株主:03/10/15 23:26 ID:um+AyXi6
3月にここの株買って、すでに300万以上利益が上がった。
昨日・今日60万ずつ儲かってるけど、利益500万超えたらシノケンに
還元する意味でアパート購入検討させて頂きやす。

224 :名無し不動さん:03/10/16 22:33 ID:YS3qou8C
age

225 :名無し不動さん:03/10/17 00:42 ID:9+rrJYOX
ぺーじに利回り20%ですみたいなことかいてあったけど、
本当にそうならいいんだけどね
私の場合は、自分の住処も一緒で親が退職後管理するらしいので
アパートは困るけどな
ま自己資金1000程度で5000万で20%ならおまけでつくれるんだがね


226 :名無し不動さん:03/10/17 01:48 ID:zjg2Q2QY
20%なら売らない。

227 :名無し不動さん:03/10/17 01:58 ID:aQUCyjI8
投資について20%の利回りなどとおいしい話を並べまくり、入居率なども
掛け目を入れず、リスクを考えていない姿勢は??

228 :名無し不動さん:03/10/17 02:40 ID:???
>>223
ええのう〜
でも俺は買わない。なぜなら俺は福岡在住でシノケンさんに住んだこともあるから(笑
利益はなんらかの形でとっておいたほうがええんでないかい?将来のために。
シノケン買って、また買って、自転車操業もええやろうけどね。

229 :名無し不動さん:03/10/29 00:29 ID:o5UijTwR
毎日こむネットとシノハラさんここにきてまたあがているな
コムネットは注目していたし
やはり富裕層はマンション屋に流れているということか
わしはここでは作らんけどね
こういう会社の物件と差別化を考えているので参考になります

230 :名無し不動さん:03/11/04 02:44 ID:GKffg8lz
全国ネットCM開始記念上げ

テレビ東京で月曜10時だよ!!

231 :名無し不動さん:03/11/04 18:50 ID:???
よくまぁココまで自作自演で頑張ったね。もういいんじゃないの?
誰一人お前の猿芝居に騙されないよ。
逆に必死すぎる痛い奴を哀れんで見てるだけ。
もしかしてまだチェリー?プププ

232 :名無し不動さん:03/11/05 13:28 ID:???
腐った会社に腐った社員。おまけに腐った客だって。
お前等ウンコ以下だな。せいぜい頑張れやカス共!

233 :名無し不動さん:03/11/06 10:02 ID:???
ジサクジエーンバカは氏んだか?


234 :大胆な小心者:03/11/11 09:52 ID:EDIeqmeU
何か荒らしが紛れ込んでますね。
ここでハッキリ言っておきますが!社員でもなんでもないよ俺は!
自作自演も生まれてこの方したことがない正直者だよ。
ただシノケンの物件を買えば特をすると言ってるだけだ。
買うも買わないもあなた達の自由。
ちなみに俺はかなり儲けさせてもらってるよ。
やらないと損だぜ。株も上場させてるし信頼性No.1だな!

235 :名無し不動さん:03/11/11 12:01 ID:7vaPL0ai

芸風変わったな
本当に同一人物か?

236 :名無し不動さん:03/11/11 15:37 ID:???
おっ!!!!!!ジサクジエーン開始でつか???
バカ社員が必死でつね(w
芸風ってしらじらしいね。氏ね。

237 :名無し不動さん:03/11/15 01:12 ID:adRLRW6Z
age

238 :大胆な小心者:03/11/16 00:00 ID:/ygz0jel
>>235
本物です。芸風(?)は変える気無いし、234は俺じゃ有りません。
仕事忙しくて最近ご無沙汰でしたが、お陰様で今月は残業代50万行きそうな
んで2棟目のアパートに少しだけ近づいたかも!
やはり、アパート経営の最大の利点は、本業が忙しくても通帳&明細書見る位
なんで、支障が無いって事でしょうかね。



239 :名無し不動さん:03/11/16 00:18 ID:JjvQjPcz
よおおひさ
わしはここでは買わないけど参考になるから
もっと書き込んでくれ



240 :名無し不動さん:03/11/18 18:27 ID:n57bX4F6
くだらん。宣伝なら余所でやった方が効果あるぞ。
2チャンで宣伝とは大胆な小心者は池沼ですね。
まぁ余所でも必死なんでしょうけどプププ

241 :名無し不動さん:03/11/19 12:34 ID:+1b8PyYN
10年後も同じだったらいーけど、空室率悲惨だよ。
少なくとも不動産業者はそうみてる。
10年で回収できりゃいいけど

242 :アパート経営者息子(非シノ建):03/11/24 21:58 ID:???
>>大胆な小心者さん
ぱっと見た感じですが、
シミュレーション通りに行くことはありえない。
されど、黒字にはなるだろってのが率直な僕の感想です。
一つ質問なのですが、敷金や礼金、更新料などはどうなっているのですか?

243 :大胆な小心者:03/11/25 07:50 ID:A3bBIT+e
>>242
博多には礼金や更新料なんて習慣は有りませんよ。(敷き引き契約)
敷金は預けるか自分で管理どっちでも構わないらしいけど、俺は意志が弱いから
使い込んだらまずいんで、お預けしてます。
ただ、退去時の精算で持ち出しが有った事は一度も無いですよ。




244 :大胆な小心者:03/11/25 07:57 ID:A3bBIT+e
確かにHPのシミュレーションは、5%の管理費や固定資産税等の諸経費に
ついては書いてないから、良心的じゃないよね。

実際の利益はもっと少ないし、将来はマイナスの可能性も有るけど、自分で
更地をローンで買うのに比べれば、20〜25年後にはずっと少ない出費か
土地が手に入るんだから、俺的には満足ですね。

土地を相続出来る立場の方には不満かもしれませんが・・・。

245 :名無し不動さん:03/11/26 19:00 ID:fIo0QQvf
都心でない限り今から20年後に担保なしとはいえ土地あってもなといったかんじ

うちは田舎ではないほどの地方都市だけど、都心に土地買い替えるつもり
だしね。その20年後だけど、都心以外はもう日本自体に魅力がないと思うが
いかがでしょうか?一部の人間が集中する場所以外はすべてスラムと考えています

246 :大胆な小心者:03/11/27 06:54 ID:KhggNY3L
>>245
日本の金融機関には、今でも土地神話は消え去ってないと感じますよ。

融資の時も、必ず『担保に入ってない土地の有無?』は聞かれるし、バブル
崩壊の影響も土地を担保にお金貸さなくなったのではなく担保掛け目が正常
になっただけって気がします!

もちろん、一定の収益性・換金性がある地域の土地がベターですが、将来自
分が住みたいと思う地域に投資するってのも有りなんじゃ無いかな?

247 :名無し不動さん:03/11/27 09:54 ID:GFyap6dB
★リスクなしで8ヶ月で300万円を儲ける方法★
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248 :名無し不動さん:03/11/29 22:16 ID:3doaab2h
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249 :名無し不動さん:03/11/30 00:28 ID:l5v/BTab
>243
更新料は一部地場大手は2年ごとに1万円〜とってます。今回の
競売の法改正で自動更新はなくなる方向になると思われます。
それと退去時の原状回復家主負担は当然になってきましたので
家賃の2ヶ月〜マイナスは家主の手出しになるのは今後収支計画
に入れたほうがよいでしょう。それを家賃に転嫁できないのがつらい。

金利UP、管理会社倒産、故障、とかいろいろあるけど一番怖いのが
空室率UP。しょせんギャンブルなんであまり考えてたら何もできない。
今の時代何もしないのもギャンブルか。

250 :アパート経営者息子(非シノ建):03/12/02 02:00 ID:???
大胆な小心者さんレスありがとう。
正直に感想を書いてくれてうれしいです。

ところで空室率の話がよくあがってますけど、
築10年物件でも場所が駅前でフローリングなら、
すぐに埋まっちゃうのが現状ですよ?
そりゃ新築時の家賃そのままじゃ無理でしょうけど(笑

251 :  :04/01/06 22:58 ID:rRD7HLe6
明けましておめでとう御座います。
俺はここの株主だけど、入居者の方居るかな?
住み心地どうですか?

252 :名無し不動さん:04/01/08 23:20 ID:???
社名は聞いたことあったが、正直ただの建売業者かと思ってた。

HP見たけど、収支表(かな〜りアバウトだが・・)に根本的な間違いがあるぞ。

工房でも気づくようなことだ。第一、月々九萬程度の利益しか上がらないようなら、

暇つぶしに週2回コンビニバイトした方が楽しいんじゃないのかな?

11年目以降にしても、税金、管理費はもちろんのこと、大・小規模の修繕費も

10年毎の外壁や屋根の補修、各部屋のエアコン・給湯など諸々、かなり掛かる

わけだ。これに、何らかの構造的欠陥(何に越したことはないわけだが)、空室リスク

を考えると、ギャンブル的要素は否定できない。インフレやその他による地価高騰でも

すれば話は別だが、それは運任せ。飽くまで、投資はご自身の判断で。


>>251

余談だが、悪いことは言わん。含み益があるうちに売っとけ。

投資する価値のある会社は、ほかに五萬とあるだろう?

253 :愚痴の多い○○不動産:04/01/08 23:36 ID:???
>>250

東横線沿線の駅前で賃貸業を営んでいる者です。

ここ数年で、お客様のご要望が高くなりました。
簡潔に申しますと、安くて、良質な物件に住むのが、あ・た・り・ま・え。
というような感じでしょうか。ご存知のように、木造、1F、居室内キッチン、
20平米以下など物件は見向きもされない方が多いです。フローリングならば、
すぐ埋まる。10年以上前に昔話ですよ、トホホ・・。


254 :リアル大矢:04/01/10 21:52 ID:???
俺リアルシノ大家だけど、入居率は9割ちょいね。
現状別に文句ないね。というか不動産でリスクを負わずに
金儲けられる方法なんてあるわけないんじゃない?

シノ健のシステムは完璧じゃないがミニミニとかと提携してるし
全ての大家ではないだろうけど家賃収入的に俺は満足な感じ。
俺個人はなんとか年齢30代で経済的自由になれそう、けど
人生うまいことばかりじゃないと思うから一応働いてるけどね。



255 :名無し不動さん:04/01/12 14:38 ID:???
つまり、篠建はここが違うという点は、特にないってことだな。

256 :名無し不動さん:04/01/13 01:31 ID:???
死の建のビジネスモデルは、極単純で簡単なもの。
それなのに、どこも真似ようとしない。何故か?
そこを考えよう。

257 :名無し不動さん:04/02/02 01:49 ID:???
>>256
金利が上がると立ちゆかないから。

シノケン自身は、金利が上がるまでに別の事業を立ち上げるための
利益を蓄積できると考えて、必死に急拡大しているわけで。

258 :名無し不動さん:04/02/08 00:38 ID:oa+czWBt
ジェイ・イエスって所も福岡で同じようなシステムで
やってるみたいだけど、どっちが良いでしょう?
どっちもヤバイか?

259 :名無し不動さん:04/02/08 12:45 ID:ofBhkRdX
シノハラの収支モデルをみてて気になるのは、入居率を100%として、賃料の値引きは無し。
さらにその状態が25年(だったかな、返済期間みあいね)続くとしてる。
この条件設定はあまいと思う。東京の賃貸マンションの入居率が平均90%、3年目で10%
引きが普通。地方は政令市でも近くに大学や工場がないと入居率があがらない。
それに、ここのアパートは2階建ての木造でコストが低くて収支がとり易そうだが、20年も
たつとかなりの修理が必要。この時点で赤字になるだろう。
少なくとも土地もちか、相続で親の家をもらったけど住まない人が使うんならOKかな。

260 :名無し不動さん:04/02/25 20:59 ID:9Y0eK6nt
知り合いから福岡の不動産業者の裏話聞いたけど
シノケンはとてもとてもヤバイらしい。
とにかく空き地があればアパ建てまくって売りつける。
新築の内は入居すだろうが長期的にみれば?
アパは管理が重要。ここの管理はボロボロ・・・

261 :名無し不動さん :04/02/25 21:59 ID:5+UQ4Hmc
それはシノハラだけじゃないだろ>260
田舎の多少車通るみち通行してみろ。
二階建てボロが林立しているぞ

262 :名無し不動さん:04/02/27 19:27 ID:VQZqtDPk
アパは建てる立地、建てた後の管理で決まりですな。

263 :大胆な小心者:04/02/29 08:59 ID:aiJcmfuI
管理会社は変えられるけど、立地は変えられないよ〜。

264 :名無し不動さん:04/03/08 19:03 ID:???
age

265 :馬小屋:04/03/09 00:11 ID:HYWU9vV8
RCの分譲中古マンションを賃貸に出した状態でのオーナーチェンジでも、
利回りが11〜13%位ありますけど、投資総額のリスクからすると利回りが
低いような気もしますね。
他にも投資物件を持っていて、万が一には穴埋めができれば良いですけど
そうじゃないときついような気がしますがどうなのでしょうか?

266 :馬小屋:04/03/13 23:09 ID:Q2vuxWC0
今日、相談会があって話を聞いてきましたけど、
営業マンは意外と構造体について無知だった。
建築基準法は通っていますから。って当たり前なんですけど・・
筋交いや接合部にどのような金物を使っているのか。
断熱や湿気対策はどうなっているのか。まったく答えられなかった。
どちらも建物の寿命に影響するし、大地震がきたら、一発で傾いてしまうのも
困りますよね。

ただ、ローン破綻者がいないのは、ホントらしい。
キャッシュフローがマイナスになっている人もいると正直に言っていた。
便利な駅至近距離に土地がただで手に入ればいいのならそれでいいのかも。
でも僕はHPに書いてあった様に2棟3棟と増やせないよね。
そこもすっきりしなかった。

267 :名無し不動さん:04/03/17 07:53 ID:3CIU8LGu
8909 シノハラ建設システム
株式分割カウントダウン中&株で儲けてアパート買ってねキャンペーン
実施中との噂です。

今手持ちの金かき集めてここの株式買ってれば、そう遠くない将来手出し
無しでアパートが買えるかもよ??

投資は自己責任で・・。





268 :某不動産会社:04/03/17 11:17 ID:ysyWov56
某不動産会社に勤務していますが、某市内のシノハラ物件(16件)の委託管理、入居者募集を行っております。
ほとんどが築10年前後の物件ですが、やはり入居率はものすごい勢いで低下してます。賃料は新築当時
の80%ぐらいでの募集ですがなかなか決まらない(相手にされない)のが現状ですね・・・問題はやはり平米
数の狭さ、木造建築、駐車場ナシ、音の響き具合などが主でしょうか。案内中に隣のテレビの音が流れてた
りするとアウトですね。中にはノイローゼ気味になって退去していく人も・・・ただ私にくる情報はあくまで借り
手側の意見ですのでシノハラ建設さん自体を誹謗中傷つもりはありません。オーナー様と直接対話する事はあまり
無いですので。でも個人的にはやっぱり住みたくない物件のナンバーワンですね。


269 :某不動産会社:04/03/17 12:57 ID:ysyWov56
268
>シノハラ建設さん自体・・・×
>シノハラ建設さんのアパート経営システム自体・・・○

270 :某不動産会社2号:04/03/19 19:27 ID:g5Z58zGO
自己責任だからとやかく言うのはよくないけど、、、

一オーナーを気遣う人として忠告。

や め て お け

この春シーズン終わったあとの空室率すごいことになってると思うぞ。



271 :大胆な小心者:04/03/20 09:12 ID:266J0o0x
>>270
会社全体の空き室率がいくら上がっても、自分の物件が満室なら
全く影響なし!

最初から空き室出るような「駅から遠い」、「人気がない」立地
の物件に投資するのが間違いですな。

272 :名無し不動さん:04/03/20 09:31 ID:XmrEsQb4
シノハラスレはすぐ監視員が来るね
もう一匹は脅迫までするし

273 :名無し不動さん:04/03/22 22:09 ID:4RPcwpKH
トマト建設もシノ建一派との噂ですがホントでつか?

274 :名無し不動さん:04/03/23 06:11 ID:p4JlpbYR
>>273
おう!トマトの社長はシノケン出身らしいぞ。
今はライバル企業だけどね。

275 :非シノケン大家:04/03/23 07:32 ID:???
ひさしぶりに見つけた、このスレ。

収支計画甘いのはどこも一緒なんだろうね。あくまでコンサルティングでなく
建築の受注活動としてやっている収支計画なんだから、○オパレスでも
○ノケンでも、またアパート建築を頼んだ場合の積○ハウスでもヘーベ○ハウス
でもパ○ホームでもミサ○ホームでも、どこでも同じスタンスになるに決まってる。
どこでやっても、築年数経過による家賃下落までしっかり計算した収支計画書は
出してこない。自分で判断しる!としか言えない。

土地持ちのケースで申し訳ないが、競合させた場合、収支計画書ベースで最も
高い利回りを持ってきた建築屋でやると失敗するね。建築費と、自分で査定した
(あるいは中立の立場の不動産屋に査定させた)家賃で、自分で利回りを再計算
するくらいは、アパート経営の準備として絶対に必要だからね。

276 :非シノケン大家:04/03/23 07:50 ID:???
また、土地持ちは、土地価格を考慮すれば収支割れに近いような
収支でも平気で建ててくる事を忘れないでね。

2億の土地に1億の建物建てて、年収たった1500万なんてアホな
収支で平気で経営してしまう。そんなダンピング野郎と競争する事に
なるって事。(あーあ、利回り5%しかないよ・・)
2億の土地、売ったら譲渡益税で5000万失われ、買い換えの時の
手数料や、買い下手・売り下手で実質価値は更に3000万くらい減る。
その残り1億2000万で容積率高い土地を買うよりはマシなんよ。
その1.2億の土地で1億の建物建てても年収1500には絶対に届かないし、
2億の建物建てて年収2000万・・・(うわぁ、増資分の利回りたった5%・・・)
ストックベースで8000万損してまで、新規の1億を入れて、その部分を
たった5%の利回りで回すなんてアホは居ないやね。

だから、アパート経営に見合わないような良質な住宅地であっても
売られずにアパートが建てられる。
長期保有者には重すぎる譲渡益税、土地取引の不透明性、市場価格の
買値と売値の差の大きさなど、土地流動化の障害が残っている限り、
優良アパートも(不良アパートも)次々と供給されるから、それだけは
覚悟しておいた方がいいよ。漠然と「競争がある」と考えるのではなく、
構造的な問題としてね。うちも、覚悟してる。

277 :名無し不動さん:04/03/25 01:01 ID:wEU0WG6h
age

278 :名無し不動さん:04/04/16 16:49 ID:/LgkKVWf
dana


279 :名無し不動さん:04/04/16 17:48 ID:7pa29JNn
福岡で1ルームの賃貸探すと山ほどシノケン物件がヒットした。
と言う事はおもいっきり部屋が余っているのでは?

うまい話に乗ってアパ建てた
       ↓
    借入金数千万
       ↓
入居者少なく空室だらけ
       ↓
家賃入らずローン返せず
       ↓
     自己破産

こんな感じかな?

280 :名無し不動さん:04/04/24 12:19 ID:vwElnY+1
age

281 :名無し不動さん:04/04/30 22:47 ID:vyeybPKb
株板から遊びに来ました。
ここの株買ったお陰で500万以上儲けたので、オーナーに感謝です。
俺はアパートなぞ買う気は無いけどな。

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