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【?】家賃はこれから下がるのですか?

1 :名無し不動さん:04/02/23 00:34 ID:ta6qLox8
どうしてデフレの中、家賃だけは下がらないのでしょうか
教えて賃貸の偉い人

2 :名無し不動さん:04/02/23 00:56 ID:???
2

3 :名無し不動さん:04/02/23 00:59 ID:???
>>1
既に底値だから。

4 :名無し不動さん:04/02/23 01:00 ID:???
あとせめて3割下がればねえ

5 :名無し不動さん:04/02/23 02:15 ID:RYY0Th89
更新の時に大家と相談しろ!!!満杯のマンソンなら知らんが
空きがあればダウンに応じてくれるぞ。

6 :名無し不動さん:04/02/23 05:50 ID:???
多分下がるよ。
地方都市の状況はよくわからないが、東京に限って言えば都心人口に比べて賃貸物件のストックがあまりに多すぎる。
ワンルームは供給過剰。
また、ある程度の間取りの物件は分譲と競合する。

オレもちょっと余裕のある資金があるもんで、アパートを建ててのんびり過ごそうかと思ったけどやめたよ。
あまりに不確定要素が多すぎると思うね。

7 :名無し不動さん:04/02/23 13:17 ID:???
>>6
逆だね
ワンルームは建築規制で逆に建てられなくなる
専有面積広げても採算に合わないから建てられない
一時的に供給過剰に見えてるだけで現実はどこも満室
供給側は新築に旨味がないから中古売買に走りはじめる
中古マンションの03年の売買価格が4%上昇している現実で
賃料が下がる要因には乏しすぎる
バブル物件の整理が一巡した賃料相場はむしろこれから
上昇するという見方が妥当


8 :名無し不動さん:04/02/23 13:28 ID:iVC7OWgl
>>7
概ね同意。
東京に限って言えば、地方の衰退により人口が流入すると思われる。
定職が少なく結婚が難しい状況を考えれば安価な単身者向け住宅は
今後は徐々に不足状況が明らかになってくると思う。
首都圏でも郊外のファミリータイプは今後も値崩れが進むだろう。
東京の家賃水準は欧米の同規模都市(NY、ロンドン、パリ、モスクワ)など
に比べて設備や広さを考えると割安なのでこれ以上下がるとは思えない。
ただ新規の契約だと家賃8万の物件が昔からの契約継続だと家賃12万などと
いう例もあるので契約継続で割高な家賃を払っている人も多いと思う。

9 :名無し不動さん:04/02/23 13:59 ID:???
去年、一昨年あたりから借りてる人は、その時の家賃が一番トクだろうし、
10年前から借りてる人はむしろ損な家賃払ってるかもね。

賃料水準の高い地域ほど、底を打つのが早かった印象がある。

一昨年が底の地域
 渋谷・代官山・中目黒・恵比寿・広尾・六本木・表参道・青山一丁目
昨年が底の地域
 麻布十番・白金高輪・代々木上原・自由が丘・三田・銀座
今年が底の地域
 目黒・新宿・中野・学芸大学・田園調布・大岡山・武蔵小山・明大前
 ・吉祥寺・高田馬場・早稲田・三軒茶屋・二子玉川
来年が底の地域?
 高円寺・荻窪・大森・目白・久我山・永福・成城・等々力・旗の台
 ・五反田・戸越

リノベーションで供給が混乱気味になるので、ブランド力の弱い
北側・東側は底打ちがどのあたりになるかよくわからんね。

10 :名無し不動さん:04/02/23 14:46 ID:jkzf6L5R
下がる。まちがいない。

11 :名無し不動さん:04/02/23 15:06 ID:???
都心では上がり、郊外では下がる

12 :6:04/02/23 15:44 ID:???
>>7
>ワンルームは建築規制で逆に建てられなくなる

一戸あたり50万円程度を区に支払えば建築許可がおりるのでは?
違ったかな?

>一時的に供給過剰に見えてるだけで現実はどこも満室

これは実感に乏しいな。
地域にも拠るのでしょうけどねぇ。
渋谷区のそこそこ人気のある明治通り沿いの地域ですが、うちのとなりのアパート(25平くらい15万、築10年)は少なくとも半分くらい空いてますよ。

>中古マンションの03年の売買価格が4%上昇している現実で
>賃料が下がる要因には乏しすぎる

不動産調査会社によれば、最近は中古物件でも駅近であまり築年数の経っていない、都心部物件が人気とのこと。
それが売買価格の押し上げ要因になっているとのことですが、いかがでしょうか。


13 :名無し不動さん:04/02/23 16:25 ID:???
25uで15万?
それは言いすぎでしょ?
投資用1Kの25Mで12〜13マンくらいだよ。
ソレは家賃査定が間違えてるから
参考にならないと思われ

14 :名無し不動さん:04/02/23 16:28 ID:???
>>13
渋谷区神宮前6丁目なら25平米で15万円は普通

15 :名無し不動さん:04/02/23 16:46 ID:???
渋谷で半分空室なんて空いてるんじゃなくて
空けてるんでしょう
更地で売るとかね
空室=賃貸いないという考えは一概にいえないのでは

16 :名無し不動さん:04/02/23 16:49 ID:Dn5Wemov
東横線沿いの川崎市とか、浦安市とかのいわゆるベッドタウンは
今後どうなんでしょう? 単身者用の1Rなんかは。

17 :名無し不動さん:04/02/23 16:56 ID:???
まだまだ下がるし、郊外なら一戸建ての供給が増えると思う。


18 :名無し不動さん:04/02/23 17:01 ID:???
東横沿いは整理完了につき川崎までなら下げはなし
浦安は単身用よりファミリー向けの賃貸を探すべし
下落余地あり


19 :名無し不動さん:04/02/23 18:50 ID:???
>>14
察しがいいですねー。
6丁目じゃありませんけど神宮前です。

>>15
そこのアパートの持ち主とは昔から付き合いがあるのでよく話しますけど、
別に売るつもりではないらしいです。
最近は入居率が落ちているって話してましたよ。
ちなみに築年数はそんなに経っていませんから、外観は全く問題ないと思うんですが。

20 :名無し不動さん:04/02/23 18:57 ID:???
>>19
ふ〜ん、じゃあ、物件に問題がないなら
情報が流通してないんじゃないの?
いくら相場だっていってもその情報が流通しなきゃ
話にならんでしょう


21 :名無し不動さん:04/02/23 19:16 ID:???
>>12
渋谷区神宮前25uで家賃15万(=1400ドル)か
NYに比べれば激安だな
マンハッタンだと18uでバス、トイレ共同くらいしか借りられないよ
20uバス・トイレ室内、エレベータなしで1800ドルくらいから
25uバス・トレイ室内、エレベータ付きだと2500ドル以上するな

22 :名無し不動さん:04/02/23 19:25 ID:???
うちは麻布十番徒歩7分で25u最上階角部屋、築20年くらいの分譲賃貸で家賃が9万です。
家賃は普通でしょうか?


23 :名無し不動さん:04/02/23 19:50 ID:gvnYZCn9
>>21
そんなマンハッタンの物件だしても意味ないよ。
知らないと思うけれど、マンハッタンよりインドのボンベイの方が
もっと高いよ。

24 :名無し不動さん:04/02/23 20:01 ID:???
>>23
確かにムンバイの事務所賃料は世界一高い時期があったな
ただ現在の住宅賃料はそれほどでもない
一般的に途上国主要都市の設備が良くグレードが高い住宅賃料は
先進国以上に割高なのが普通だ
モナコ、イスタンブルのボスポラス、ベネチアなど局地的に世界最高水準の
住宅はあるが全般的に見て世界一高いのはNY、二番目は香港だ。

25 :名無し不動さん:04/02/23 20:16 ID:???
>>24

同意

26 :名無し不動さん:04/02/23 20:24 ID:???
>22

麻布十番は駅が出来るまでは「陸の孤島」と呼ばれ、人気も低かったから
築古の物件は安いままの所が多いですね。
私の知人は、駅から徒歩1分のビル(築30年)のワンフロアー(60平米)を
11万円で借りてますよ。

27 :名無し不動さん:04/02/23 22:55 ID:???
千葉全域の猛烈な下落はどうみますか?
埼玉・神奈川・都下に波及するの?

28 :名無し不動さん:04/02/23 23:42 ID:teW/n5yM
千葉もうダメポ

29 :名無し不動さん:04/02/24 00:21 ID:???
都心回帰っていっても千葉の人口は減ってないよね。
なんであんなに下落してるんだろう?


30 :名無し不動さん:04/02/24 00:27 ID:???
もともと不便な場所だったしね

31 :名無し不動さん:04/02/24 08:16 ID:???
人口はそれほど減っていないけど、後背地がないから商業が活性化されないんだよね。
この調子で行くと、鎌倉、逗子、大宮、八王子、昭島あたりも寂れていくだろうな。

32 :名無し不動さん:04/02/24 10:23 ID:???
>>22
>>26
つまりこれから賃料は上がるということだね
>>29
千葉は売買されながら下落しているぶん正常だが
31のいうようなエリアはまだまだ厳しい状況は
つづくでしょう


33 :名無し不動さん:04/02/24 12:04 ID:???
>31
それほど減ってない

いやいや、ぜんぜん減ってないんです。増えてるんですよ。

34 :名無し不動さん:04/02/24 12:13 ID:???
>>31
鎌倉、逗子、葉山 と
大宮、八王子、昭島 とではぜんぜん違うだろ
関西でいうなら芦屋、岸和田あたりも寂れていくたろうというようなもの。

35 :名無し不動さん:04/02/24 12:18 ID:???
で、家賃はどうなの?

36 :名無し不動さん:04/02/24 12:19 ID:???
東京都心からしたら、八王子も鎌倉もどちらも目くそ鼻くそだよ。

37 :名無し不動さん:04/02/24 12:23 ID:sHDqsG2O
鎌倉的な町の需要は今後増えるだろ。ホーム・オフィスなんかが
広まれば純粋に環境の良い場所に移ろうとする奴も増えるし。

38 :名無し不動さん:04/02/24 12:24 ID:???
>>36
鎌倉、逗子の海が見えるところの地価は東京都港区、渋谷区なみだぞ
海が見えない場所でも高級な住宅地が多いし毎日グリーン車で通勤してる
人もたくさんいる。

39 :名無し不動さん:04/02/24 12:51 ID:vGBk+1p+
家賃は二極化が進む。

総合的にみれば確実に安くなる。
礼金というものがなくなりつつあるしね。

40 :名無し不動さん:04/02/24 13:16 ID:???
>>39
礼金という慣習で得ていた収益は賃料にスライドされる
なぜなら賃貸事業はボランティアではない
地域による賃料相場の形成はこれまで広さ、立地、築年数という
アバウトな近隣類似性による設定方法で決められてきた
しかし、今後は集客方法、設備、付加価値等により
物件単位で賃料が変化する時代に移りつつある

鎌倉であろうが、どこであろうが良質で付加価値の高いものは
賃料は高く、逆に立地だけにたよった質の落ちるものは
自然消滅の運命をたどる

41 :名無し不動さん:04/02/24 13:17 ID:???
つまり二極化ではなく個別化がすすむ

42 :名無し不動さん:04/02/24 14:50 ID:???
戦前より、日本の賃貸は政策的に安く設定されてきたが、、

今の賃料が高いと思う人は、東京には住まない方が良いでしょう。
利回り5%なんかで賃貸回すなんてボランテイアだよ。
商売として見るなら、10%以上ないとね。
慈善事業、相続税対策の物件が減れば 賃料は上がるでしょうね。


43 :名無し不動さん:04/02/24 15:05 ID:???
>>37-38
必死だなw
痛々しくてミテランナイ
鎌倉とか逗子ってこんな奴ばかり?

44 :名無し不動さん:04/02/24 15:16 ID:???
>>42
確かにアパートの運用利回りは低いが、それはつまり
土地、建設費等初期投資が高すぎるって可能性もあるのでは?
賃料が上がらなくても、不動産物件価格が下がれば低利回りは解消されるよ。

ま、これだけ政策金利が低いのだから、5パーの利回りでも十分だと思うけどね。
バブルの当時は金利が7パー8パーしてたのに、不動産の賃料利回りは2パー3パー程度だったんだよ。
ちなみに現在のアメリカは、10年物国債の利回りが4パーくらいで、リートの利回りは5パーから6パーくらい。
日本の方がましだろ?

45 :名無し不動さん:04/02/24 15:26 ID:???
>>38
渋谷区、港区のどこと比べているんだ?
もしや初台や港南なんかと比べているんじゃないだろうな?
鎌倉くんだりのの田舎もんには分からないだろうが、港区から港南をイメージする奴は希少だぞ。
渋谷区本町、初台も渋谷区の劣等地域。

そんなクソな地域と鎌倉の一等地が同価格帯なんだろ?
たかが知れてるな。

46 :名無し不動さん:04/02/24 15:48 ID:???
ニューヨークやロンドンと比べると東京は夢のように家賃安いよね。


47 :名無し不動さん:04/02/24 16:24 ID:???
都市の半径が違いすぎるよ。
パリやロンドンがどのくらいの広さかわかって比較しているの?

48 :名無し不動さん:04/02/24 16:36 ID:???
>>47
あほ?
東京の面積も広いが人口も多いだろ

49 :名無し不動さん:04/02/24 16:43 ID:???
>>45
港区や渋谷区の地価を知ってるのか?
坪250万前後
三田、高輪、白金、東麻布、千駄ヶ谷、富ヶ谷、代々木 など
坪300万前後
南麻布、西麻布、麻布十番、上原、広尾、六本木、赤坂、麻布台 など
坪400万前後
元麻布、南青山、神宮前 など

鎌倉の海が見える高級住宅地の地価を調べてみろ

50 :名無し不動さん:04/02/24 17:19 ID:???
ロンドンは知らないが、ニューヨークに限っていえば
マンハッタンと東京中心部では夜間人口が
マンハッタンの約半分しかない、東京都心部の住宅は
歪に形成されているため、夜間人口の増加につながらない
逆にいえば、都心部の住宅が整理されることで
夜間人口の増加は家賃高騰につながるのでは

51 :名無し不動さん:04/02/24 17:19 ID:7MI7gJIA
Yahooだと北鎌倉で坪290万があるね。売値だけど。

52 :名無し不動さん:04/02/24 17:35 ID:???
つまり、鎌倉のごくごく一部の一等地=都心の(田舎者の考える)一般的な住宅地ってことだ。

渋谷、港区の普通に売買されるレベルの物件でさえ、二種住居地域で坪700万800万ってあるよ。
滅多に売りに出ない接道のいい、商売に使えるような物件なら1000万台半ばでも買えないだろうね。
認識が甘すぎじゃないの?
それとも鎌倉の普通の高級住居地域には坪1000万を超えるような物件もあるのか?

53 :名無し不動さん:04/02/24 17:46 ID:???
んな超一等地を比較してどうする。
偏差をとって比較するのが一番だと思うが。


54 :名無し不動さん:04/02/24 18:16 ID:???
>>52
ヲイヲイ、見方があまりに偏ってるぞ
二種住居地域で坪700万800万って容積率どれだけだよ?
そんな大通りに面した土地と低層住宅地の地価を比較するなよ

55 :名無し不動さん:04/02/26 07:03 ID:???
偏差をとったら鎌倉なんて坪数万の地域ばかりじゃ??
山林ばかりだし。

56 :名無し不動さん:04/03/04 23:56 ID:???
今は、マンション買い時!


57 :名無し不動さん:04/03/05 00:15 ID:MVK1uq4C
鎌倉って鎌倉駅から近いか、また電車かバスに乗らなきゃいけないか?
どうかで全然違うと思うんだよね。田舎と都心の距離感って全然違うじゃん。

58 :  :04/03/14 15:57 ID:MbKOStDT
>>42

仕入れが高かったとしても、売れなければ仕方がないでしょ。
周から安い物が供給されれば、赤字覚悟で投売りしてでも、
少しでも元を回収するしかない。

今のところ家賃がバブル期に比べてそれほど下がってないの
は、単にバブル期にそれほど上がらなかったからじゃない?

バブル期にそれほど高騰しなかったのは、住んでいる人がい
たため流動性に欠けていたからでしょ。借りている人にとって
は、周り物件が上がっている状況では、動かずにいたほうが得
だからね。

これが価格の下降局面だと、また話が違ってきて、借りている
人は動いた(あるいは買った)方が有利になるかもね。

59 :  :04/03/14 15:58 ID:MbKOStDT

分譲物件の価格が下がり、月々の支払い額が相対的にリーズナブルに
になれば、これまで賃貸に住んでいる人の何割かは分譲に乗り換える。

すると、当然、賃貸物件に空きが出る。安い新築や中古の分譲物件に対
抗して、新たな借り手を呼びこむためには、賃貸料を下げるしかない。

分譲価格と賃貸料は、密接に絡み合うのよ。

 (1) 分譲の方が安くなれば、賃貸から分譲に乗り換える人がでる。
      ↓
 (2) 安くしないと人が入らないので、賃貸料を安くする。
      ↓
 (3) 賃貸の方がお得になれば、分譲を買う人が少なくなる。
      ↓
 (4) 安くしないと売れないので、分譲価格を安くする。
      ↓
 (1) 分譲の方が安くなれば、賃貸から分譲に乗り換える人がでる。
     ↓
   以下ループ



60 :名無し不動さん:04/03/14 16:29 ID:ZVAgGbk9
郊外のアパートはめちゃくちゃ安くなるよ。

地方都市並になるだろう。

ビンボウ人も、通勤時間などに文句を言わなきゃ、
住むのには困らないようになるだろう。

都営住宅は必要無いからこれ以上作るな。

郊外アパート経営者(近郊農家)、民業圧迫になる。

61 :  :04/03/21 01:08 ID:rXg71rc0
もちろん、下がる

62 :名無し不動さん:04/03/21 06:39 ID:ZAJjTfgs
>>60
不動産の価格や賃料は需要と供給で決まるので
需給が極端に悪化すれば地方都市並どころかそれ以下になる
なぜなら地方都市は需要は少ないが供給も少ない
そうなってくると到底割に合わないレベルまで家賃を下げる必要があるので
家賃を下げるよりも放置される物件が増えてくると思う
>ビンボウ人も、通勤時間などに文句を言わなきゃ、
>住むのには困らないようになるだろう。
企業が交通費を出し渋るとか交通費を給与の一部と見なし課税するようになると
貧乏人は郊外に住めなくなる
郊外はスラム化すると言う人がいるがそれは間違い
スラム化ではなくゴーストタウン化
大きな繁華街から徒歩1時間くらいの場所にスラムが形成される可能性はある

63 :名無し不動さん:04/03/21 09:44 ID:ygXJ8efb
大阪の1Rは 駅徒歩5分圏で 3万円台が相場。

そのうち東京エリアでもそうなる。


64 :名無し不動さん:04/03/21 13:22 ID:ZAJjTfgs
>>63
もうすぐ東京は繁栄を取り戻す
札幌と大阪は衰退するのみ

65 :名無し不動さん:04/03/26 08:32 ID:Obj3HQ1i
給料が上がれば、
家賃も上がる。
下がれば、下がる。

66 :名無し不動さん:04/03/26 12:03 ID:???
上がろうが下がろうが、借りるしかないわけだからキニスルナ

67 :名無し不動さん:04/03/29 00:32 ID:???
これからは一人っ子が増えるため、子供に多額の資金を投入できるようになる。
だから、高級なワンルーム系が流行る…
という話は本当なのかな?
予想してください。

68 ::04/03/29 15:26 ID:VmvLD13F
今は、マンション買い時!


69 :名無し不動さん:04/03/29 15:42 ID:???
今は、マンソン売り逃げ時!!

70 :名無し不動さん:04/03/29 16:55 ID:???
>>67

親の仕送りで暮らしする子供の為の『高級なワンルーム』ってこと?
流行らないと思うよ。
団塊の世代と違って、これから子供を育てる世代になる人達は金がないもん。
自分が買った家のローンで精いっぱい。

71 :名無し不動さん:04/03/30 01:26 ID:???
>>70
わかるけど。
でもさ、ここで大論争になってるくらいだから賃貸の人とか郊外戸建&ミニ戸建の人もかなりいると思うのよ。
それに二世帯住宅の人もいるだろうし。
それに一人っ子なら結構投資できると思うんだけど、だめ?

72 :名無し不動さん:04/03/30 02:11 ID:???
どうせ高級なワンルームって、分譲を賃貸に出してる物件でしょ?
2003年問題で大量に出回るから、それ以降はあまり作られないような予感。

73 :名無し不動さん:04/03/30 03:04 ID:???
売れなかった分譲を安く賃貸に出されると一般オーナーはきついな。

74 :名無し不動さん:04/03/30 03:24 ID:???
家賃は緩やかに下がり現在安定してます。
これ以上下がると利益率が0%=赤字経営で廃墟が増え
再度 銀行に不良債権が増え=税金が投入=赤字国債が増え
=国民に戻ってきます=失業=ホームレスになちゃうからね?

75 :名無し不動さん:04/03/30 03:28 ID:???
>>74
なるほど、気持ちいいくらい現実的な話だ。
でも、下がるとか上がるとかって国が介入できるかな?
俺が思いつく範囲で言えば、アパートローンくらい。
法律は借主の味方だし。

76 :名無し不動さん:04/03/30 15:55 ID:ompHNZuE
>>74
>>これ以上下がると利益率が0%=赤字経営で廃墟が増え

@そして、堪えきれなくなった大家が、足元を見られた値段で
 ほとんど捨て値で買い叩かれる。
               ↓
Aその安く仕入れた物件は、これまでよりさらに安い賃料でも
 コスト的につりあうので、賃貸相場がさらに下がる。
               ↓
@そして、堪えきれなくなった大家が、足元を見られた値段で
 ほとんど捨て値で買い叩かれる。
               ↓
           以下ループ


77 :名無し不動さん:04/03/31 01:44 ID:???
>>76
捨て値で買うのは企業だろうから、ループしないと思うけど。
素人投資家が買う時代でもないでしょ。
それと賃貸ばかり作るか?
分譲を作るほうが多いと思うよ。

78 :名無し不動さん:04/03/31 01:48 ID:???
でも分譲も過剰気味だしなあ

79 :大家:04/03/31 02:27 ID:???
>>67
付加価値ワンルームは、ほとんど家賃を押し上げません。
駅から離れた地域など条件の悪い場合の、せめてもの入居率アップ策です。
特別なノウハウ、優位性を、建築計画の段階から(つまり建築費のレベルで)
発揮できる場合であれば作る価値はありますが、そうでなければ無駄です。

>>70-71
どちらも正解ですが、賃貸物件の付加価値など借り手は殆ど評価しません。
最寄り駅と徒歩時間と面積で値段がほぼ決まります。
仕送りが潤沢な子供は、ブランド価値の高い沿線で普通の部屋を借ります。
ただ、女の子の親は、物騒になってきたので、セキュリティには投資しますね。
それでも、初期費用はできるだけ安く、借り手が求めるレベルのものを
提供する必要があります。家賃は1割増を超えると検討の段階で見向きも
されませんので。

80 :名無し不動さん:04/03/31 02:44 ID:???
>>79
最近の傾向としては、立地が良くてしかも設備充実で広い…
方向にシフトしていると思います。
そのため二極化が急スピードで進む予感。


81 :名無し不動さん:04/03/31 02:48 ID:???
>>78
それを言ったら、賃貸もオフィスビルも過剰です。
だからってマンスリーマンションかというとそれも(?)

82 :名無し不動さん:04/03/31 02:55 ID:???
大家さん、結局どういうターゲットで建物を作るかじゃん?
立地が良いところなら豪華に作っても勝算あるのでは?
余裕のある家なら
「1万円高いけど、フルオートバスと床暖房と浄水器のついているココにしよう」
とか考えないかね。
同じ立地のライバルに勝つには設備か値段しかないわけで。

83 :名無し不動さん:04/03/31 03:09 ID:???
まあどう考えても分譲賃貸が強い。
おしゃれだし、遮音とかよさそうだ。
セキュリティってのも、部屋数が多いとこのほうがコストかからんのだろ?

84 :名無し不動さん:04/03/31 03:30 ID:???
30平米くらいのワンルームがこれからは主流になります。
って、営業に言われてるけど、周りを見ると広さと賃料ってあんま比例しないんですよね(苦笑)
35平米で1DKもすすめられてるけど、値段のさじ加減がわからない。
25平米で普通に作ったほうが相場がわかるんだけど、悩みますね。

85 :79:04/03/31 21:20 ID:???
>>80 >>82
充実させる設備の中身も、コストに見合うものとそうでないものを
きっちり分ける必要がありますよ。結局、「投資」ですから。
新築の相場で貸すために、他の相場通りで出てくると想定される
新築にさほど負けない程度の設備を用意するというのが、競争力ある
立地でうまくやる秘訣と思いますよ。
そうすると、築古を含めた全体の中では、ギリギリどうにか「設備充実」
に見えるくらいの範囲になるもんです。

私はケチなので詳しくは語らないですけど、設備は入居成約率の方に
影響する要素と考えていますので、一にも二にも見栄え重視です。

86 :79:04/03/31 21:25 ID:???
>>83
分譲賃貸は、過剰設備なので競争力はありますが、投資としては
下の下ですよ。「販売がうまくいくために」作る部屋と、「賃貸経営が
投資として良くなるように」作る部屋というのは、目的が違いますから、
分譲賃貸には無駄が多すぎるのです。

逆に言えば、セキュリティなど大規模ならではの規模の利益が得られる
要素は、その付加価値を分譲賃貸同士の競争で食い合ってしまうので、
分譲賃貸の得意分野は分譲賃貸に任せて、別の要素で勝負した方が
投資効率が良いということが言えるとまで考えています。


87 :79:04/03/31 21:29 ID:???
>>84
地域次第ですね。広域でやってるメーカー営業の方などは、地域の
特性を考えず一般論を言う事もあるようです。
家賃が高めの地域などでは、広めの単身向け物件は家賃が抑えられ
ますね。単身者で中〜高所得で、さらに家賃にも所得なりの金額を
消費しようと考えている層となると、ぐっと減ってしまいますから。
(その割に物件は多い・・・投資分譲物件のせいですかね・・・)

単身者で所得があっても、ライフスタイルの関係で特に必要がある
場合でなければ、あえて新しく広い賃貸で高い家賃を払おうと思わない
のが、不景気の世の中の現状です。将来資金を貯金する割合を削って
でも実現したいライフスタイル、みたいなものを、中高所得単身者の
立場に立って考えてみないと、投資分譲賃貸の海に飲まれて
溺れてしまいます。

88 :名無し不動さん:04/03/31 21:53 ID:luQkc60/
>>78
参考になります
>私はケチなので詳しくは語らないですけど、設備は入居成約率の方に
>影響する要素と考えていますので、一にも二にも見栄え重視です。
具体的にはどういうことなのでしょうか?



89 :名無し不動さん:04/03/31 21:55 ID:luQkc60/
間違いました
>>79 でした

90 :名無し不動さん:04/03/31 22:00 ID:luQkc60/
>>79
RCまたは発砲コンクリートの賃貸マンションで
どの設備がコストパフォーマンスが高いと思われますか?

モニター付きインターフォン 約2,5万
スイッチ、コンセントのカバー交換 1,5万
キッチン新品交換(安物)   3.0万
キッチン新品交換(一流品)  15.0万
バス・トイレ同室→バス・トイレ別  80.0万
フローリング張替え   12.0万
壁紙張替え    10.0万
補助キー取り付け   3.0万


91 :79:04/03/31 22:10 ID:???
>>88
建物を見た時に見劣りしない(周囲の新しい戸建てに劣らない程度の外壁材)
とか、建物に入った時に見劣りしない(安くても見栄えのいい建具など)とか、
不動産屋の店頭に張られたチラシを見た時に見劣りしない(程に設備などの
記載がある)とか、とにかく見劣りしない事をいろいろ満たしていくと、
いつのまにやら、コストの割に競争力のある物件ができてしまいます。

あとは、安さの割にいいなと思わせる要素を細かく揃えていくことができれば
さらに良いですね。これは・・・地道に、住宅設備などの分厚いカタログを
見ることです。

計画していくうちに、いつのまにか「安アパート」をイメージさせる要素が
ほとんど無いのに、建築費もたいして高くないような物件になっていくと
良いですね。

92 :名無し不動さん:04/04/01 01:06 ID:???
>>85
床暖房のスレッドを見て思ったのですが、ワンルームに床暖房というのはどうなんでしょう?
あまり見かけないということは、やはりコスト高で回収できないからでしょうか?
後、ロフトって実際どうなんでしょう?


93 :名無し不動さん:04/04/01 01:09 ID:B1JacmFE
>>92
ロフトは最悪
これ定説


94 :名無し不動さん:04/04/01 01:39 ID:???
>>93
でも・・・荷物置けますよね?
下手な収納より、ウォークインクローゼットよりも使えると思うんだけども。
ベッドを置けば、部屋を広く使えますよね?
実際、ロフトがあると2000円くらい家賃が高くなりますし。

95 : :04/04/01 01:54 ID:???
>>86
なるほどね!
分譲の敵は分譲。
一般オーナーの敵は一般オーナー。
築30年アパートの敵は…以下略。

でも、築12〜15年とかになったらリフォームなり、設備更新したりするべ?
ぞくぞくする予感。
これで明暗がくっきりするぜ!
とか思いながら、あーでもない、こーでもないとか考えるの楽しそう。
やや一等地で5部屋くらいのマンション・オーナーやってみてぇ(真剣)

96 : :04/04/01 02:55 ID:???
>>87
確かにワンルームの広さは拡大化の傾向にあります。
10年後にも対応できる広さを、というのもうなずけます。
これからは少子化で、ゆとりのある部屋がなにより大切というのも説得力がある。
しかし、その割りに報われてないんですよね、いまは。
営業マンは心根のいい人で信用できるんですがしかし…
場所は都内で都心では絶対無いが郊外でもないところ。
駅徒歩3分なので立地はある意味問題ない。
難しい…。

97 :名無し不動さん:04/04/01 03:02 ID:ggtiU2L1
8年間家賃は据え置きだ、実質値上げに等しい。
最近の相場は少し安い様だ。さてどうするかな。

98 :名無し不動さん:04/04/01 03:03 ID:???
でも引越し料金がかかるからね。
元を取るのに結構かかるよ。

99 :名無し不動さん:04/04/01 10:41 ID:???
>94
暑かったり寒かったりエアコンつけても殆ど
効果なかったりで寝るにしても収納にするにしても
使いにくいんだよ。
まぁ部屋にもよるけどな。

100 :79:04/04/01 12:08 ID:???
>>90 勝手な好みも混じりますので気軽に読み飛ばしてください。
モニタ付・・・ 好ましいです。うちも付けてます。
スイッチカバー・・・ あまり汚ければやりたいですが、他の内装に
          見合うレベルで良いです。新築ならワイドスイッチで!
キッチン・・・ 地域のライバル物件次第ですね。うちは家賃が高い
        地域でライバルが強いので、1Rでもガス2口組込のを
        付けてます。ただ、本当はコンロ台持ち込み型がいろいろ
        良いです・・・。
バストイレ別・・・ 必須です。費用がかかるけど、大規模な内装の
          更新のついでに、ぜひやるべきです。
フローリング・・・ 床の状態次第です。あとライバル次第
壁紙 ・・・  状態次第ですが・・・築浅でも築古でもない微妙な時期には
        見栄えのする、一ランク上の壁紙で内覧者に愛想を振りまく
        のも面白いかもしれません。(センスが問われますが)
補助キー・・・ メインキーがカードやディンプルなら要りません。

優先度は、物件のターゲット次第で変わりますね。最寄り駅の性質と、
物件の外観を眺めて、借り手がどういう層か考えるところです。

101 :79:04/04/01 12:19 ID:???
>>92
床暖は分譲賃貸が付けるものなので、もとからコスト高なのに
さらに回収しにくくなります。私ならやりません。
ロフトは無理して作るほどではないです。
天井高でインチキするくらいの悪戯心があれば、良い空間も
作れそうですが、そこまでいくとメゾネットですw

>>96
高い家賃を払うより、多少狭くても将来のために貯金したいのは
10年後も変わらないと思いますよ。駅歩3分でそこそこ人気がある
駅であれば、広くても狭くても競争力はあるでしょうから・・・
私なら利回りの良い方w

102 :名無し不動さん:04/04/01 12:33 ID:OZaHBssP
さて、あと一ヶ月すると礼金がなくなり、家賃を下げる交渉ができる時期に参りました。
つまり5月。

103 :名無し不動さん:04/04/01 21:50 ID:zQvQNPHg
最近よく入ってくるチラシの典型例

 「頭金10万円、ボーナス返済0円、月々9万円台」
 「現在お支払いの家賃と是非比べてください。」

これに、ころっと騙されて購入する奴も多いみたい。
うちの周りも空きがチラホラ見えてきた。募集賃料も
下げてるみたいだから、賃料値下げの交渉でもするか。

104 :名無し不動さん:04/04/01 21:57 ID:6HImCjJs
>>103
物件価格よりも月々返済額の方が大きく書いてあるチラシは
間違いなくDQNな営業してる会社
中には物件価格が書いてないものもある(書いてあっても非常に見つけにくい)
変動の最安金利と家賃の比較で買うなんて買うほうが低脳



105 :名無し不動さん:04/04/02 00:54 ID:KVO2uLvE

分譲物件の価格が下がり、月々の支払い額が相対的にリーズナブルに
になれば、これまで賃貸に住んでいる人の何割かは分譲に乗り換える。

すると、当然、賃貸物件に空きが出る。安い新築や中古の分譲物件に対
抗して、新たな借り手を呼びこむためには、賃貸料を下げるしかない。

分譲価格と賃貸料は、密接に絡み合うのよ。

 (1) 分譲の方が安くなれば、賃貸から分譲に乗り換える人がでる。
      ↓
 (2) 安くしないと人が入らないので、賃貸料を安くする。
      ↓
 (3) 賃貸の方がお得になれば、分譲を買う人が少なくなる。
      ↓
 (4) 安くしないと売れないので、分譲価格を安くする。
      ↓
 (1) 分譲の方が安くなれば、賃貸から分譲に乗り換える人がでる。
     ↓
   以下ループ


106 :名無し不動さん:04/04/02 02:20 ID:???
>>100

高齢者専用ワンルームを検討しています。
バリアフリーは当然なのですが、IH標準装備についてはどうでしょう?
火事の心配が少ないのでいいような。
それとセコムは売りになるからつけたいのですが。

107 : :04/04/02 02:41 ID:???
>>101
それは一理あるな、思います。
永住するであろう家なら広さを考えるでしょうけどってことですね?
ただ、それを営業に伝えたら
「今の人たちは物持ちですから。そういう人たちを逃がしてしまいます」
とこれまた手厳しいことを(苦笑)

108 : :04/04/02 02:46 ID:???
おふろの大きさですが、1216もしくは1316すべできあるとアドバイスされました。
長期的にみれば、この大きさで対応しないと後で泣くことになると。
しかし周りのワンルームは1116か1014ばかりなので、判断に迷いますよね。
(いかに安く仕入れられると言っても)
それとセミオートバス。
女の子に人気があるのでつけましょう、といわれてますが。

設備にお金をかけるオーナーの心理として言えば。
まだまだ家賃は安くならないと思います。
安くなるのは築10年以上の物件でしょう。



109 :名無し不動さん:04/04/02 02:50 ID:???
今後は、駅に近いとか収納が多いみたいな、今までの常識にとらわれない
別の付加価値をつけた物件も人気でます。
日本人は見栄っ張りが多いので、デザイナーズっぽいお洒落なアパートがいいですよ。
安くリノベーションして、なんちゃってデザイナーズ・アパートにすれば全室すぐに塞がりますよ。

↓ここの賃貸で紹介されてる「日の出荘」と「SUMIKA」って物件見てよ。
ただのボロアパートを軽くお洒落にリフォームしただけで、この有り様。
若い奴は、こーゆー見せかけの物件にすぐに食いついてくるのよ。

http://www.bluestudio-design.com/bukken/index.html

110 :名無し不動さん:04/04/02 02:54 ID:???
>>109
なるほどね。
ネットで見る限りおしゃれとおもった。
でも、現地に行ってどういう感想を持つかだな。
今は素人も勉強してくるからね。

111 :名無し不動さん:04/04/02 03:01 ID:???
>>109

でも全室入居中だよ。
賃貸の場合は、分譲と違って多少不便でも面白ければいいや!みたいな軽い感覚で借りれる。
友達に自慢したい!程度の下らない理由で決めちゃってる子も多そう。
たしかに素人でも勉強してる奴は、ひと昔前に比べたら増えているけど
学生なんかは、造り(構造)とか配管とか気にしなさそう。
部屋に一歩入った瞬間に感じるモノ(何か)。そこが大事。

112 :名無し不動さん:04/04/02 03:19 ID:???
>>111
若者特有の「俺だけ」感覚を触発するわけか。
なるほどね。
機能性はお金かかるけど、デザイン性はセンスだもんな。

ただ…流行って読めないからね。
ダサくなったらすぐ全面改装ともいかないし。
普遍的なデザインって難しいと思うし。
つーか、皆そのつもりだろうしね、デザイナーマンションは。

これからの時代、「自分の部屋自由にいじれます」
が主流になるのでは?
スケルトン・フリープラン。
問題は山積みだけど。

113 :名無し不動さん:04/04/02 03:29 ID:???
若い子のニーズに答えた電化製品、洋服、音楽、雑誌、etc何でもあるのに
住まい(賃貸物件)となると、ほとんど無いに等しいわけです。
そこで彼等は必死に家具等を購入して、少しでも理想の部屋に近づけようとしてるわけですよ。
そこら辺を把握した上で、彼等(彼女等)の心をくすぐるような部屋を提供できたらいいわけです。
本当にちょっとしたアイデアとセンスだけで十分。
たとえば、もう和室なんて必要ありません。全部屋フローリングにするべきです。
キッチンは小さくてもいいので、お洒落なシンクを(レンジフードは必要ないでしょう)。
照明はスポットライトがいいです。壁に板をはったり、アクセントカラーで塗るのも有り。
たったこれだけで十分です。予算にゆとりがあれば洗面台や浴室もこだわってみては?

114 :名無し不動さん:04/04/02 03:40 ID:???
で、日の出荘は家賃どれくらいあっぷしたの?
そちらの話はもっともだと思うよ。
まるですぺりオールのラーメン漫画の最新号を読んでるみたい。

115 :名無し不動さん:04/04/02 10:09 ID:Urnc1NxN
逆にさ、頼んでもないのに、大家が需要の要求を勝手に推測し、もしくは
業者、不動産に洗脳されてリフォームをして、それを賃料に上乗せしようと
思ったのに大きくからぶりして全室空室と悲惨な場所もあるよね。


116 :79:04/04/02 10:37 ID:???
>>104
二流以下のデベロッパーに多いですね。自称メジャーなんとかでも、
T和不動産さんとか前に出してましたよ。都区内なのに、恥ずかしい。
しかし、多くの場合、賃貸とは競合ではないように思います。
ファミリー向けの賃貸では、もっと昔から分譲との微妙な競合関係を
保ってますからね。ずっとやってる方はそれなりに慣れているでしょう。
新規には、「建てないこと」をお勧めしたいですが、既に建てた方が
酷い目に合うという程の事もなさそうです。


117 :79:04/04/02 10:45 ID:???
>>106
なるほど。高齢者専用なら、敬遠されがちなIHも普通に導入できますね。
セコムとか、暗証番号忘れたり(!)しても閉め出されないがセキュリティ
には優れたエントランスとか、気遣いも普通の物件とは変わってきますね。
私は評判などから、セコムより綜警などが好きですが。
高齢者好みの設備も、他にもいろいろありそうですね。

あとは、立地ですね。徒歩圏に総合病院や、安心して散歩できる道が
あるなど、老人好みの街だと良いのですが。

最後に、募集方法は想像も付きません。老人の場合、最初から賃貸を
あきらめている部分がありますので。難しそうです。


118 :79:04/04/02 10:59 ID:???
>>107-108
面積の逼迫した都区内などでは特にですが、どうもキッチン別で7畳以上だと
狭いと言う人数がぐっと減るとよく聞きます。利便性を求める人であれば、
実家の自室を大きく超える物を持つケースはさほど多くないのかも。
(ゆえに、私の思う理想は、都区内人気駅22.5平米、不人気駅25平米
 都区外近郊(駅近限定)27.5平米くらいです・・・単身なら)
分譲(投資用マンション)賃貸はこれからも増えますから、そこで賄える
ような需要であるなら、取りに行くのは割に合わないですね。
その街付近を指名で借り手が多く来るような物件で無いのなら、
将来のリスクを少しでも減らすために今の利を捨てて広めに作るのも
アリかもしれませんけどね。
なお、部屋が広い(=面積あたりの設備や壁などが少ない)方が、建築費の
原価はぐっと安くなります。その効果を正直に数字に落としてくれる業者で、
地価のさほど高くない所に建てるのであれば、そちらのアプローチから
面積を広めに作っておこうか、という結論に至ることもありそうですね。

119 :79:04/04/02 11:13 ID:???
>>109
再起不能に近い雰囲気でも構造はまだまだいける、という状態の物件なら
安く (超重要) リノベーションするのもいいかもしれませんね。

>>112
流行はコロコロ変わるから・・・なんちゃってハイセンスで入居者を獲得した
大家さんには拍手したいし、売却するわけでもないのにデザインのために
高額な設計料を払ってしまった可哀想な大家さんにはご愁傷様と言いたい
ですね。
スケルトンは、新しい設備や内装を伴わないことで、どうも築古の相場に
引きずられてしまいかねない印象があります。

120 :名無し不動さん:04/04/02 11:41 ID:???
>>114

日の出荘、リノベ前の家賃は4万円にもかかわらず入居者ゼロだったようです。雑誌で特集されてました。
ここは再建築不可物件だったのでリフォーム以外に選択の余地はなかったそう。

121 :名無し不動さん:04/04/03 01:34 ID:???
>>117
区がバックアップしてくれる「らしい」のです。
これからの高齢化時代のために。
ただ今現在で収支が合うかという問題がありまして。
私が言うのもなんですが、高齢で賃貸する方たちは、それほどお金持ちではないでしょう。
エレベーターなども高齢者に優しいものじゃなければなりませんし、セキュリティも万全でなければなりません。
区の援助がどの程度か、がかぎです。
「無料で推薦します」
程度のバックアップじゃ辛いのが本音ですね。
一切手数料なし、月々の管理は区が行う…
でも辛いです。
築年数が進み、にっちもさっちもいかない賃貸住宅が苦肉の策でする、くらい?
だとするなら設備投資に区が援助してくれないと。

122 :名無し不動さん:04/04/03 01:52 ID:???
>>115
売れないパチンコ屋がデザイナーに一千万円払って
オリジナルイメージキャラクターを描いてもらったけど
売り上げ変わらなかった、みたいな?

123 :名無し不動さん:04/04/03 02:30 ID:???
近所の築25年位の10階建てのマンションが中途半端なデザイナーズ風に
外装のみリフォームしたけど、、、未だに半分空室だ。内装いじらなかったのが敗因か。

124 : :04/04/03 02:44 ID:???
>>118
万全の収納を踏まえて7畳をキープするのは、うーん。
女の子にはウォークインクローゼットが絶対、らしいですし。
(あ、営業の受け売りですが)
広くすることでコストを低くし、将来のリスクを低くする…
というのは今の時代に必要な感覚のような気はするのです。
でも入るお金は減るし、その分見積もりではオプションがかなりつくので。
まあ、難しいけど面白いです。
それと、広くすると最終手段として二人入居可能が使える、とも言われました。

125 :名無し不動さん:04/04/03 03:03 ID:???
大家さん。
ワンルーム分譲マンションはまだ出てくるのでしょうか?
投資目的で買う愚か者がそれほどいるとは思えないので、大赤字だと思うのですが。
ただ、賃貸併用住宅のワンルームは出てくると思います。
しかしこちらはオーナーと一緒なので、住みたがらない人たちが多いような。
供給がひと段落すれば、家賃は現状維持のままだと思うんですよ。
但し、供給が続くようなら値崩れは必死でしょう。

126 :名無し不動さん:04/04/03 03:06 ID:???
だから必死に都心回帰を煽っているのです。
今の所うまく乗っていただいているようですけどね。
ただ城南地区の分譲建設ラッシュが都心回帰のイメージ崩さないかちょっと心配です。

127 :名無し不動さん:04/04/03 03:19 ID:???
>>126
ファミリータイプの都心回帰プロジェクトは成功していると思います。
が、
年金代わりのワンルームマンションプロジェクトはどうでしょう?

やっぱりネットの情報は凄いですよ。
ちょっと調べれば企業のからくりが丸わかりですからね。
私が得をしたのは一括借り上げについてですが。
もう少しで引っかかるところでした(w

城南地区のラッシュは、今の所大丈夫でしょう。
ただ、5年後にこんなはずじゃなかった的崩壊をしそうな予感です。


128 :名無し不動さん:04/04/03 11:44 ID:YB2qEXOX
食材とか、どんな企業でも値下げしてるのに、住まいだけは値下がりしないよね。
そらちょこっとは値下がりしてるけれども、大幅な値下げがない。
これはどうしてなのかな? 税金のせい? 
住宅デフレがはじまってくんないと、若者は引っ越せない状況だとは思うんだけど
どう?
フリーターでもしっかり金払ってくれればいいかと。

129 :名無し不動さん:04/04/03 13:49 ID:???
>>128
さて。何処から突っ込めば良いのやら?

130 :名無し不動さん:04/04/03 14:29 ID:J4kehowF
どっからでもきてぇぇぇ!

131 :名無し不動さん:04/04/04 00:18 ID:???
>>128
値下がりはしていると思います。
ただ、それを上回る新築ラッシュがあるから消費者には実感がないだけで。
大体の若者は新築もしくは築浅物件からみていくから仕方ないけど。
今の供給量であなたが値下がりしている実感があるということは、かなり値下がっているということ。
今が賃貸バブル終焉のとき、なのかも。

132 :79:04/04/04 11:45 ID:???
>>121
仰る通りです。慈善事業では無いので、セキュリティや設備充実した分、
収益も上がらなければいけませんし、ビジネスとして将来にわたって
非高齢者向けと同等以上の旨味が無いと、自治体のバックアップも
意味がないですよね。(継続的援助は、打ち切られるリスクも計算して)

銃後の備えの為に、大家が慈善事業とされてしまった過去の不幸な、
そして忌まわしい歴史を私は忘れません。銃後でも老後でも、福祉の
税源を超えて我々が資産を提供してまで守るべきものなど無いです。

133 :79:04/04/04 12:04 ID:???
>>124
私の考え方では、収納の規模も、設備も、面積に相応のものがあると
思います。6畳でウォークインを付けるのも勿体ないような・・・。
万全の収納より、取れる面積に見合う収納ではないでしょうか。

入居者は当然、あった方が嬉しいと言いますが、6畳と7畳の、図面上
でのアピール力の違いの方が大きいように思います。6畳というのが、
子供の頃から見る標準的な部屋というイメージ・・・境界線にでもなる
のでしょうか。
分譲ファミリーマンションによくある柱型の出た4.7畳とかの部屋で育った
子供たちも増えているので、だんだん変わってくるかもしれませんが。

広くすることで安くなるのであれば、そして土地代に比べ建築費の割合が
高いような場所であれば、1戸を広めにとって利回りを下げるのも
有りだと思いますよ。
ただ、2人入居可を視野に入れるなら、1Kでなく1DK以上ですね。

134 :79:04/04/04 12:16 ID:???
>>125
定年間近の公務員など、ターゲットにすべき愚か者はいつの世の中でも
一定量いるものです。ただ今の供給ペースよりは落ちてくるでしょうね。

賃貸併用住宅は、それ自体が問題になるということはありませんね。
大事なのはプランニングです。大家の家の間借りとかオマケみたいに
見える場合、それは併用が悪いのではなく、エントランスや玄関への
導線が貧相なのが悪いんですよ。

ハウスメーカーは、貸し家程度の建築費では満足しないので、オーナーの
プライドをくすぐり、賃貸と自宅部分の格差を見せつけなければなりません。
オーナーが投資であること(建設費を抑えるべきこと)を半ば忘れるほどに
乗せられてしまった頃には、賃貸が顧客のいるビジネスであること(顧客の
満足度を考えて物件を造るべきこと)もまた、忘れていることでしょう。

135 :名無し不動さん:04/04/05 00:42 ID:???
>>132
結局設備に関しては、分譲が乗り込んできたらかないません。
常駐のヘルパーなぞを置かれた日には、常駐の栄養士なぞを置かれた日には太刀打ちできないのは明らかです。
高齢化社会へ移行する備えとして、賃貸に行政が協力するのは良いことと思いますが、ちゃんとした方針を打ち出すことが急務ですよね。
もちろん公務員の彼らにそれを望むのは酷。
だから今は腹の探りあいです。
1階部分をモニター感覚で住んでいただいて(区が移りたい人を確保)それでというのが現状。
どうなることやら。

136 : :04/04/05 01:35 ID:???
>>133
そう言われるとそう思えますね。
いや、私の担当営業はどうにも、突出した物件にこだわっているようでして。
内装などのセンスは私ないもので、そうなると設備をあれこれするしか、うーん。
後、言われたのがバルコニーをなくしてしまうプラン。
分譲じゃないのだから、そういうのはこだわっても必要ない、と。
あったら泥棒に入られやすい、と。
その分を収納なり部屋の広さなりに、と。
うーん。

137 :名無し不動さん:04/04/11 11:40 ID:oW6/3OSe
おまいら詳しすぎ
で、結局どうなるの?

138 :名無し不動さん:04/04/12 00:13 ID:???
>>137

あと5年は下がらないと思います。
ただ、5年後には分譲タイプの暴落が始まるかもしれません。
供給過多が表面化してくる、と。
そうなれば、一般大家の8万円クラスの賃貸もダメージを受け、下げざるを得ません。
後はドミノ倒し状態で下がっていくような予感、です。
敷金・礼金についても何らかの修正がありそうなので、これからは更に買い手市場でしょう。

139 :名無し不動さん:04/04/12 01:02 ID:???
但し。
都心回帰が強まっているので、都心は結局下がらないかも。
行政が後押ししてますからね。
ただはっきり言えるのは郊外(急行がとまらない。電車の本数が少ない)は厳しくなりそう。
同じく徒歩圏でない物件(バスで5分徒歩15分など)も厳しいでしょうね。

140 :名無し不動さん:04/04/12 01:12 ID:xwB4m75x
結局1Rでも駅前は厳しいってこと?

141 :名無し不動さん:04/04/12 01:26 ID:???
>>140
どの程度の駅か?
どの程度駅前か?
その駅前はどんな環境かによりますが…
基本的に人が住みたいな〜と思うようなところは下がらないと思います。
逆に強気に出れるでしょう。(ある程度の広さと設備と見栄えがあれば)
住んでもいいかな〜くらいの環境なら現状維持でしょう。
問題は感じるが便利だから我慢しよう〜というところは…逆に下げないかも。
というのは下げても、借りない人は絶対に借りませんからね。
物好き相手なら下げる必要なし、と考えるかも。
(保証人を強化して、職業・外人にこだわらない、とか)
噂では、外国人専用のアパートで敷金6ヶ月礼金6ヶ月で定期借家権アリ、更新料3ヶ月というところもあるらしいので。
無論、ノウハウがあるからこそできるんでしょうけど。

142 :名無し不動さん:04/04/22 11:16 ID:SKgaPdes
普通に経済の流れや、空室状況を考えると下がる。
しかし、人気区域はあまり変わらない。

言い方をかえると、中途半端な立地だと交渉できる。

143 :名無し不動さん:04/04/22 11:39 ID:???
レオパも家賃下げてくれ。

144 :名無し不動さん:04/04/22 12:34 ID:???
代官山・武蔵小山をはじめ、都内の東横・目黒沿線で探してたけど、
このあたりは下がる気配が無いね。むしろ上がってるかも。
去年引っ越しておけばよかった。

145 :名無し不動さん:04/04/22 14:38 ID:GQGX+vI3
いや上がってないですよ。
調べる月によって違うと思います。
5月過ぎならば、安いのが出てきます。

146 :名無し不動さん:04/04/22 14:44 ID:???
>>145
同じ月どうしで比べてみてるけど、築浅は横ばいやや上昇という感じがする。
5月過ぎが安いのは毎年いっしょだけど、去年の底の時期よりは上に
なりそうで不安だよ。一応ヲチしながら、6月くらいの安い時期まで待ってる。

147 :名無し不動さん:04/04/22 15:19 ID:GQGX+vI3
>>146
ガンガレ。応援する。
契約寸前の時に礼金と敷金を無くしてもらいたいと言うと良いですよ。
結局そんなの無理だから敷金は支払い、礼金がなくなるってとこで
落ち着きますから。

148 :名無し不動さん:04/04/27 09:23 ID:???
>>145
結局誰も住みたがらない粗悪管理物件でしょ?
結局土地成金とかの大家がやってる賃貸物件は徐々に下がる(低所得者用)


149 :名無し不動さん:04/05/05 00:44 ID:???
悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電(エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など)は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか?
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか?
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。

○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ

150 :名無し不動さん:04/05/05 00:45 ID:???
いつ下がっても不思議じゃない、という状況。

151 :名無し不動さん:04/05/05 01:09 ID:???
分譲が踏ん張っている間は下がらないよ。
何せ売れない物件はすべて格安の賃貸になるのだから。
問題はその数がデッドラインが超えた時。
まあ、大変なのは駅から徒歩10分以上かかる狭い賃貸。
今時16平米とかだときつい。
急行が止まらない駅で徒歩10分以上も辛いね。
下がるのはそういう、はっきり住みにくいところ。
そーいうところは劇的に家賃を下げるしかない。
そこに高級ウォッシュレットがあっても、関係ないからね。

152 :名無し不動さん:04/05/06 19:39 ID:???
都心の2DKの駅近はさがりますかね?
それと赤羽って都心の外れなのに高い気がするんですけど・・
1Kあたりも含めて

153 :名無し不動さん:04/05/07 01:24 ID:???
>>152
微妙だな(w
赤羽は埼京線と京浜東北線が使えるから便利。
山手線への選択肢も豊富だしね。
駅前はかなり開発されてるから、買い物なども快適。
街としてのレベルは俺的には高いと思う。
なので、下がる要因は少ない。
赤羽が下がるなら、都内も下がってるよ。

154 :名無し不動さん:04/05/07 02:02 ID:???
赤羽は、分譲には評価が低いけど、賃貸としては評価が高いんだよね。
分譲と賃貸を同じ視点で見ちゃいけない。
賃貸の場合の特徴としては・・・
A 新宿・渋谷(縮小代替品として池袋)へのアクセスが、より重視される
B 上記の条件が良い同士では、街のオサレ感が強烈にモノを言う
C 深夜営業スーパーがある街は非常に喜ばれる(Dinks分譲もだね)
D 土地の評価が低めでも、Aを満たした上で、生活に困らない程度の
  買い物利便性があれば、Aについて弱い物件よりは高く評価される

ただ、俺は分譲でも何でも、賃貸で人気がある街こそ将来性がある街だと
思うけどね。だって、分譲マンションは絶対に供給過剰。都心だろうと何だろうと、
物件が多すぎて、古くなった物件の立場は絶対的に弱い。分譲として立地が
人気でも、それに見合う値段が付いてるから、結局は一緒なんだよね。
そこで、中古になった時、「貸す」という選択肢が強い地域は、安売りするくらい
なら貸すって事になるけど、「貸す」というのが弱い地域、分譲の人気だけの
地域は、安く貸すか安く売るかしか無いわけだよ。


155 :名無し不動さん:04/05/07 02:08 ID:???
なるほど。。となると現況の家賃が相場な訳ですか
もうちょっと都心(山手線沿線あたり)考えてたんですけどね
あともう一つ。1K、1DKあたりは赤羽も山手線沿線も
さして変わらないと思うんですが、2DKあたりから顕著に高くなりませんか?
これは何故なんでしょう

156 :名無し不動さん:04/05/07 02:16 ID:???
>>154
分析ありがとうございます。

>ただ、俺は分譲でも何でも、賃貸で人気がある街こそ将来性がある街だと思うけどね。

この考え方目から鱗ですね。ということは赤羽に将来性があるということでしょうか?
あとそこにどんなメリットが発生しますか?
逆に賃貸するくらいなら、都心の安くなった中古分譲を買った方がよいですか?

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